Примерная форма предварительного договора купли продажи квартиры

Содержание

Договор купли-продажи квартиры 2020 скачать бланк (образец, пример) бесплатно, в т.ч. предварительный в word, комнаты, ипотека – formy-i-blanki.ru – Скачать бесплатно бланки, приказы и формы отчетности

Примерная форма предварительного договора купли продажи квартиры

С сайта Яндекс.Недвижимость [5] (Проверено юристами: Яндекс.

Недвижимость с помощью юристов подготовила документы, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок — от описания объекта недвижимости и имущества до поэтапного процесса оплаты сделки и случаев, когда она может быть приостановлена. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки [5]).

Один из основных документов, подтверждающих владение квартирой. От того, грамотно ли он составлен, может зависеть, не потеряете ли вы квартиру или деньги, если возникнет какая-то спорная ситуация.

Договор купли-продажи считается заключённые с момента подписания: у продавца и покупателя возникают обязательства по исполнению его условий.

Передумать покупать или продавать квартиру после подписания договора нельзя [5].

Расписка о получении денежных средств к договору купли-продажи (образец)

Аванс нужен для бронирования квартиры за покупателем как подтверждение серьёзности его намерения её купить. Сумма аванса вычитается из стоимости квартиры на сделке. Стоит различать аванс и задаток.

Аванс — это предоплата, которую нужно будет вернуть, если сделка расстроится по чьей-либо инициативе. Задаток — финансовое обеспечение договорённости. Если покупатель откажется покупать квартиру, то задаток ему не возвращают.

В этом случае должен подписываться договор задатка [5].

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

Договор должен содержать следующее [1 – Росреестр]:1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.2.

В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.3.

Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.

Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.

Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.

Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Для проведения государственной регистрации договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора, требуется представление в том числе Выписки из домовой книги (справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением). [2].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].

Источник Росреестр: 1, 2, 3, 4.

При покупки квартиры могут быть различные ситуации, которые имеют свое отражение в договоре и влияют на правильность его заполнения: покупка с привлечением ипотеки или материнского капитала, наличие долей в собственности, на вторичном рынке или в новостройке приобретается жилье, наличие в отчуждаемой квартире зарегистрированных в ней несовершеннолетних. При покупке квартиры в ипотеку, между сторонами составляется смешанное соглашение купли-продажи и ипотеки жилья. Помимо продавца и покупателя, в договоре присутствует, как правило, третья сторона – кредитор. 

Также между сторонами может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

ПО сути это договор о предстоящем договоре, где обосновывается намерения сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени.

Причиной заключения такого договора, как правило, является то, что одной из сторон необходимо собрать дополнительные документы или необходимую сумму денежных средств. Предварительное соглашение не подлежит регистрации.

Источник: http://www.formy-i-blanki.ru/skachat-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры (покупатель – физическое лицо)

Примерная форма предварительного договора купли продажи квартиры
 г. ____________                                                                                     “___”___________ ____ г.     ______________________________________________, именуем__ в дальнейшем “Покупатель”,                 (Ф.И.О.

)________ года рождения, паспорт серии ___________ N ___________________________________,выдан ___________________________________________ “____”_________________________,               (наименование органа)зарегистрирован по адресу: _________________________________________________________,с одной стороны, и ______________________________________, именуем__ в дальнейшем                           (наименование)”Продавец”, в лице __________________________________________, действующего на основании                        (Ф.И.О., должность)_________________________________________________________________________ (вариант, если            (устава, положения, доверенности)продавец   –   физическое   лицо:   ____________________________________,   именуемый  в                                           (Ф.И.О.)дальнейшем “Продавец”, ________ года рождения, паспорт серии ______________N ____________________, выдан  _______________________________________________,                                          (наименование органа)”___”____________, зарегистрирован по адресу: _______________________________________,),с  другой  стороны,  совместно  именуемые  “Стороны”,  заключили  настоящийПредварительный договор о нижеследующем: 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи ____-комнатной квартиры (далее по тексту – “Основной договор”), расположенной на _____ этаже ___этажного жилого дома по адресу: _________________________, общей площадью _____ кв.

м (далее по тексту – “Жилое помещение”), принадлежащей Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права N ____ от “___”_____________ г., выдано ______________________________) .
1.2. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до “___”__________ ____ г. .
1.3.

Жилое помещение передается Продавцом в собственность Покупателя на условиях, предусмотренных разделом 2 настоящего Договора . 

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

 2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Жилое помещение в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

2.2. Цена Жилого помещения составляет ______ (_____________) рублей .2.3. Покупатель производит уплату цены Жилого помещения в течение ____________ с даты государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение (вариант: с момента заключения Основного договора).2.4.

Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца (вариант: путем помещения денежных средств в банковскую ячейку в _____________ банке. Продавец получает право доступа к ячейке после государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение путем предъявления в банк следующих документов: _____________________________________.

Расходы по аренде банковской ячейки несет __________________ (Продавец, Покупатель, Стороны в равных долях)).

2.5.

Жилое помещение передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Основного договора (Приложение N 1), в течение ____________ (__________) календарных (вариант: банковских, рабочих) дней с даты подписания Основного договора .
2.6.

Переход права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Расходы, связанные с государственной регистрацией Основного договора и перехода права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю, несет __________________ (Продавец, Покупатель, Стороны в равных долях).

2.7. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилым помещением после его приобретения Покупателем .
2.8. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме . 

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

 3.1. Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Жилого помещения до заключения Основного договора.3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки . 

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов они решаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.4.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.4.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.4.5. Договор составлен на русском языке в 2 (двух) экземплярах, по 1 (одному) экземпляру для каждой из Сторон.4.6. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения:4.6.1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на жилое помещение (заверенная копия);4.6.2. ______________________________ (документ, удостоверяющий полномочия представителя Продавца, или выписка из него);4.6.3. Кадастровый паспорт на квартиру;4.6.4. _____________________________________________. 

5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

 Продавец: _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________р/с N ____________________________ в _______________________________, к/с _______________, БИК _________________. Покупатель: гражданин(ка) Российской Федерации ____________________, пол _______________, дата рождения “__”___________ ____ г., место рождения ________________________________, паспорт: серия _____ N __________, выдан “__”___________ ____ г. ________________________________, зарегистрирован по адресу: _________________________. ПОДПИСИ СТОРОН: Продавец:                           Покупатель: _____________/__________________     ______________/___________________ (подпись)       (Ф.И.О.)              (подпись)       (Ф.И.О.) ——————————–Информация для сведения:

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются (п. 1 ст.

555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
См. ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст.

558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз.

2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.
В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Источник: https://pravobez.ru/dogovory/obrazec-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhikvartiry-pokupatel-fizicheskoe-lico.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) 2020

Примерная форма предварительного договора купли продажи квартиры

В статье мы поговорим об особенностях, форме такого документа, о том, какие тонкости нужно учитывать при его заключении, а также предложим образец предварительного договора купли-продажи квартиры.

Документ призван помочь сторонам, участвующим в сделке, договориться по всем ее условиям, являющимся существенными, и гарантировать, что сделка состоится в определенный момент в будущем.

Обязанность по заключению основного документа при наличии предварительного оговаривается ГК РФ (ч. 4 ст.

445): в случае уклонения какой-либо из сторон от данной обязанности другая вправе обратиться в судебные инстанции для понуждения контрагента к ее исполнению.

Если одна сторона необоснованно уклоняется от совершения сделки, добросовестной стороне предоставляется право требовать возмещения убытков, понесенных ею вследствие такого уклонения.

Об особенностях предварительного договора купли-продажи квартиры

Отличительная особенность предварительного договора купли-продажи состоит в том, что он не создает для сторон прав и обязанностей, предусмотренных ст. 549 ГК. После его заключения стороны не должны осуществлять фактических действий по приему-передаче недвижимости или внесению за нее платы.

Однако, как показывает судебная практика, имеют место случаи, когда стороны предусматривают необходимость полной оплаты недвижимого имущества в рамках предварительного договора, а не после заключения договора основного.

В подобных ситуациях предварительный документ следует квалифицировать как заключенный договор купли-продажи недвижимости с условием исполнения предварительной оплаты. Такая позиция подтверждается постановлением пленума ВАС № 54 от 11.

07.2011. 

Условия предварительного договора купли-продажи квартиры

В процессе заключения предварительного документа следует обратить внимание на необходимость отражения в нем всех существенных условий, которые будут содержаться в основном договоре, о чем говорится в ч. 3 ст. 429 ГК.

Согласно ст. 554, 555 ГК РФ к таковым условиям сделки купли-продажи недвижимости следует относить:

  • предмет;
  • цену;
  • перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих право пользования им после продажи (с указанием их прав на пользование).

Что касается предмета договора, то под ним понимается индивидуально-определенная квартира, расположенная по конкретному адресу, с указанием ее характерных черт (площади, планировки, этажности дома, в котором она находится и т. п.). Цена специально оговаривается сторонами сделки – при этом положения ст. 424 ГК к сделкам купли-продажи недвижимости неприменимы (ч. 1 ст. 555 ГК).

В случае отсутствия в предварительном договоре купли-продажи указанных условий он будет считаться незаключенным.

Все остальные условия согласовываются сторонами самостоятельно и законодателем не ограничены. 

Форма предварительного договора купли-продажи жилья

ГК РФ в ч. 2 ст. 429 говорит о том, что составляться предварительный договор купли-продажи должен в форме, предусмотренной для аналогичного основного документа, а ст. 550 ГК уточняет, что делается это письменно. Что касается перехода прав собственности на недвижимость, то в этом случае обязательна госрегистрация окончательного (основного) варианта договора (ст. 551 ГК).

В некоторых случаях купля-продажа требует нотариальной формы:

  • распоряжение долями в праве на жилье,
  • реализация жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.

Соответственно, в указанных случаях предварительный договор также составляется в нотариальной форме.

Предварительный договор в принципе не требует регистрации в связи с тем, что положения об обязательной регистрации основного договора не являются указанием на форму договора, а самой регистрации подлежит лишь переход каких-либо вещных прав на недвижимое имущество.

Что касается предварительного договора, то он не влечет приобретения имущественных прав/обязанностей сторонами, его заключившими. Иными словами, при заключении предварительного документа стороны должны придерживаться лишь требования о его форме (простой письменной или нотариальной), а регистрировать заключенное соглашение не нужно.

Это подтверждается, в частности, п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. 

Обеспечение исполнения обязательств в рамках предварительного договора

В течение длительного времени спорным оставался вопрос о возможности внесения в предварительный договор условий об обеспечении исполнения обязательства.

Связано это с тем, что, с одной стороны, предварительный договор не влечет за собой наступления материальных обязательств сторон, следовательно, обеспечить их исполнение невозможно; с другой – предварительный договор закрепляет обязательство сторон заключить основной договор. Вопрос состоял в том, возможно ли требовать обеспечения неимущественного права.

Позиция вышестоящих судов на сегодняшний день единогласна: гражданское законодательство не содержит запрета на обеспечение обязательств, оговоренных предварительным договором.

То есть стороны вправе предусмотреть в предварительном документе способ обеспечения исполнения обязательства по заключению договора основного. Такой вывод можно сделать, например, из постановления пленума ВАС РФ от 08.

04.2014 № 16973/13 и ч. 4 ст. 380 ГК. 

Задаток или аванс

Задаток часто путают с авансом. Эти понятия очень похожи, однако с юридической точки зрения имеются существенные отличия:

  • Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Соглашение о задатке должно быть обязательно оформлено в письменном виде (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Его основная цель — предотвратить неисполнение договора. Законодатель в п. 4 ст. 380 предусмотрел возможность обеспечения задатком обязательств, вытекающих из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Обеспечительная функция задатка установлена п. 2 ст. 381 ГК РФ.
  • Авансом называют сумму денег, которая используется в качестве полной или частичной предоплаты. Сумма, выплаченная авансом, входит в размер платежа. В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ любая предоплата считается авансом, если в договоре не зафиксировано, что выплачен задаток (см. постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2014 по делу № А08-7937/2013). В случае если сделка по приобретению квартиры не состоится, покупателю просто возвращается аванс.

Важно!

Исходя из обязанностей, возлагаемых на стороны ст. 429 ГК РФ, оплата по нему не производится, так как основной целью предварительного договора является заключение основного договора.

Таким образом, авансовые платежи допустимо совершать только в рамках основного договора.

В условиях предварительного договора можно предусмотреть, что исполнение обязательств по нему обеспечивается задатком или обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ).

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры образца 2020 года

Бланк договора предварительного в общем виде практически идентичен бланку основного. Поэтому последний может служить образцом при составлении предварительного документа.

В отношении образца предварительного договора купли-продажи квартиры в 2020 году можно сказать, что он должен содержать информацию такого рода:

  • Наименование документа, дату и место его составления.
  • Указание на стороны, заключающие договор, и на лиц, которые будут являться его подписантами, а также на волю сторон заключить основной договор в будущем на нижеперечисленных условиях. Если говорить о представителях юрлиц и представителях на основании доверенности, необходимо указать, на основании каких документов они действуют.
  • Основную часть:
    • условия о предмете; о цене и способе оплаты;
    • перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок и сроки заключения основного договора, регистрации перехода права собственности;
    • иные условия, которые стороны определили для себя в качестве существенных.
    • Заключительную часть:
      • реквизиты или паспортные данные сторон;
      • личные подписи и печати (для юрлиц). 

Образец договора можно скачать по ссылке: Образец предварительного договора купли-продажи квартиры. 

Срок действия предварительного договора

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре стороны указывают конкретный срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Это может быть:

  • календарная дата;
  • истечение определенного периода времени;
  • указание на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по его заключению (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Если условие о сроке отсутствует, то действует правило п. 4 ст. 429 ГК РФ, согласно которому основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

Срок, предусмотренный в этом пункте, является пресекательным. Неправильное определение срока приводит к тому, что по истечении 1 года с момента заключения предварительного договора последний утрачивает силу.

Это означает что, если одна сторона направит предложение о заключении основного договора после истечения срока для его заключения, такое предложение не будет обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу.

В результате сторона, получившая оферту о заключении основного договора, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, нежели те, которые были определены в предварительном договоре.

Условия прекращения действия предварительного договора

В основном это общие основания для прекращения обязательств, но есть и особое основание прекращения, допустимое только для предварительного договора.

Предварительный договор может быть прекращен:

  • в случае надлежащего исполнения обязательства, т. е. заключения основного договора (п. 1 ст. 408 ГК РФ);
  • по основанию истечения срока для заключения основного договора или направления оферты (п. 6 ст. 429 ГК РФ);
  • в случае наступления отменительного условия, предусмотренного сторонами в предварительном договоре (п. 2 ст. 157 ГК РФ);
  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ, подробности — в статье «расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ»);
  • в связи с существенным нарушением условий предварительного договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В последнем случае договор расторгается стороной, чьи права нарушены, в судебном порядке. Обязанность доказать нарушение условий договора и существенность нарушения возлагается на истца. 

***

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры представляет собою единый документ в письменной форме, который содержит условия основного договора, а также обязательства сторон заключить основной договор. Кроме того, допускается указание на обеспечительные меры по правилам главы 23 ГК РФ.

Оплата за квартиру по предварительному договору не вносится – иначе данный договор считается основным договором купли-продажи с условием о предоплате. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации и действует с момента его подписания.

Прекращает свое действие данное соглашение либо по общим основаниям для прекращения и расторжения договоров, либо в связи с незаключением в установленный срок основного договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/predvaritelnyj_dogovor_kupliprodazhi_kvartiry_obrazec/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – образец, бланк, где скачать

Примерная форма предварительного договора купли продажи квартиры

В сфере продаж объектов недвижимости часто используется предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем нужен этот документ, какие он несет юридические последствия для сторон, что важно учесть при его заключении, знают, к сожалению, не все покупатели и даже не все риэлторы. Поэтому расскажем о нем подробно!

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: самое основное

В нем возникает потребность, когда договаривающиеся о сделке стороны достигли согласия о том, что покупка в будущем состоится, и хотят закрепить этот факт на бумаге.

Поскольку до момента подписания основного договора обычно проходит некоторое количество времени (оно требуется для сбора бумаг, получения одобрения банка для ипотеки, нахождения денежных средств, подготовки к госрегистрации сделки), преддоговор выступает неким гарантом купли-продажи, основанием для передачи аванса и регулятором дальнейших отношений продавца и покупателя. Передать аванс или задаток, конечно, можно и по соответствующим соглашениям, но у предварительного договора купли-продажи недвижимости более широкая сфера регулирования:

  • Стороны приходят к согласию и закрепляют письменно все существенные условия сделки – об объекте, то есть о квартире с ее точными и подробными характеристиками, о ее цене, о сроках передачи недвижимого имуществаи оформления основного договора.
  • Регламентируется порядок проведения расчетов.
  • Устанавливается ответственность за невыполнение условий соглашения.
  • Включаются иные моменты, значимые для продавца и покупателя.

Обязательные элементы договора предварительной купли-продажи квартиры

Предварительное соглашение, его форма и порядок составления, регулируется частью 1 статьи 429 ГК.

Важно! Составить предварительный договор на покупку квартиры надо грамотно и качественно, так, чтобы он не нарушал действующего законодательства, прав другой стороны, не повлек неблагоприятных последствий для участвующих в сделке лиц.

Надо определить:

  • кто выступает сторонами договора предварительной купли-продажи квартиры;
  • описать продаваемую квартиру, так, чтобы имущество можно было однозначно идентифицировать: указывают адрес, кадастровый номер, площади по техдокументации – жилая и общая, этаж, где находиться квартира и этажность дома, число комнат;
  • прописать стоимость, чтобы в дальнейшем стороны не могли требовать ее изменения в одностороннем порядке;
  • определить сумму задатка или аванса, указать его дальнейшую судьбу (возвращается или нет);
  • порядок и дату (или событие), к которому привязывается обязанность подписать собственно договор о продаже;
  • указать, что будет в случае нарушения установленных положений (штрафы или санкции).

Если в квартире прописаны и проживают граждане, их список должен фигурировать в договоре! То же касается случаев ареста недвижимости, нахождения ее в ипотеке, наличия прав требований на нее у других лиц. Если эти моменты не найдут отражения в договоре при их наличии, впоследствии его легко будет признать незаключенным.

Обратите внимание! Напомним, что по авансовому договору на покупку квартиры аванс можно вернуть в том же размере, в котором он был предоставлен, если, к примеру, продавец нашел возможность сбыть жилье дороже.

Деньги возвращаются, но продавца нельзя оштрафовать.

Если заключается предварительный договор купли-продажи с задатком, отказ продавца от сделки влечет возврат задатка в двойном размере, а если отказывается покупатель – эти деньги ему не возвращаются.

Особенности заполнения реквизитов

При предварительной продаже внимательнее надо быть с указанием реквизитов сторон. Если сторонами выступают физические лица, то прописываются:

  • полностью ФИО и данные паспорта;
  • место и дата рождения и адрес проживания;
  • если действует представитель по доверенности – его полные данные и сведения о доверенности – за каким номером и каким нотариусом оформлена, дата ее выдачи.

Если в сделке участвует организация, то надо указывать:

  • название фирмы и форму осуществления деятельности: ООО, АО и пр.;
  • юридическое и фактическое нахождение;
  • реквизиты ОГРН (свидетельства о госрегистрации);
  • в лице кого действует юридическое лицо (директор или кто-то другой, с его ФИО, должностью, паспортными данными) и обязательно должна присутствовать ссылка на документ, дающий право данному лицу совершать сделки от имени организации (для директора – это Устав, для всех прочих – доверенность).

Стоит заметить! Проверка полномочий лиц, выступающих по доверенности, должна проводиться тщательно. Для полномочного представления интересов физических лиц должна быть доверенность от нотариуса, выданная именно на эту сделку с указанием всех характеристик объекта.

Либо так называемая «генеральная» доверенность, в которой прописано право распоряжаться имуществом доверителя, совершать от его имени все сделки с недвижимостью. То же касается организаций: если договор подписывает не директор, право лица продавать недвижимое имущество должно быть отражено в доверенности! Надо проверить, не истек ли срок ее действия.

Можно также позвонить выдавшему документ нотариусу и уточнить, не была ли доверенность отозвана.

О форме договора

Форма договора – простая письменная, он не подлежит государственной регистрации. При обоюдном желании сторон его можно составить с участием нотариуса.

Можно разработать договор собственноручно, для этого из надежного источника надо скачать бланк, внести свои коррективы, заполнить графы с нужными сведениями. Можно обратиться к профессионалам: готовый образец предварительного договора купли-продажи квартиры обычно есть у каждого риэлтора, в юридических консультациях.

Если сроки заключения главного договора не оговорены, по общему правилу, сделка должна быть заключена в течение года после подписания предварительного соглашения, после истечения годичной давности оно теряет силу, если в нем не закреплено иное.

Риски при заключении предварительного договора

К подписанию документов вообще нельзя подходить формально, до проставления подписи их содержание надо тщательно изучить, при возникновении сомнений – проконсультироваться с юристом, настаивать на исключении тех условий, которые сторона считает кабальными или негативными для себя. В противном случае, можно оказаться в ситуации, когда Вам грозят ответственностью или крупным штрафом на основании Вами же подписанного документа.

Застройщики иногда проводят сделки по отчуждению недостроенных объектов по предварительным соглашениям купли-продажи, что не слишком правомерно, поскольку предмета сделки еще юридически и фактически не существует. Эти отношения лучше оформлять договором долевого участия.

Иногда стороны случайно или намеренно «забывают» указать значимые для договора моменты. Это приводит к недействительности соглашения или к невыгодному для стороны изменению его условий другой стороной. Последствия печальны – можно зря потратить время и силы и остаться без квартиры, без внесенного задатка. Поэтому лучше воспользоваться помощью юристов еще на стадии составления проекта.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора предварительной купли-продажи квартиры Вы можете здесь.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Россия, город Ростов-на-Дону, двадцать девятое января две тысячи пятнадцатого года

Источник: https://nedvizhimost-urist.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Примерная форма предварительного договора купли продажи квартиры

Зачем он нужен, и что дает сторонам сделки?

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Обратите внимание!Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется.

Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста.

Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

Обратите внимание!При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков.

Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора.

Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  • ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
  • денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Обратите внимание!Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Кредитные учреждения при выделении денежных средств на ипотеку требуют заключения предварительного договора купли-продажи. Это своеобразный гарант того, что выдаваемые в кредит деньги пойдут именно на приобретение недвижимости. Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

  • о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
  • о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Обратите внимание!Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravoved/predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-kvartiry-5ad9bb76fd96b16ef12536a1

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.