Принудительная продажа доли квартиры

Содержание

Принудительный выкуп доли в квартире – Законный порядок 2020

Принудительная продажа доли квартиры

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Условия и требования к сделкам

Купля-продажа доли в объекте недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 16 ч.1 с учетом положений параграфа 7 главы 30). При этом закон делит общее имущество на два вида:

  • долевую собственность (когда у каждого участника в собственности имеется доля, размер которой определен);
  • совместную собственность (когда размер доли не определен).

При этом доля может быть выделена в натуре (т.е. иметь физическое выражение) или иметь процентное или долевое выражение по отношению к общей массе имущества.

Для того чтобы произвести отчуждение доли в жилом или нежилом помещении, необходимо соблюсти ряд необходимых требований:

  1. Преимущественное право покупки имеют собственники остальных долей в этом имуществе. Произвести отчуждение своей части третьим лицам возможно только после того, как остальные сособственники отказались от приобретения либо не выразили согласия приобрести продаваемую долю.
  2. Сделка по отчуждению такого имущества требует обязательного нотариального оформления.

Когда преимущественное право не работает?

Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.

Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:

  • завещание доли;
  • передача объекта в дар;
  • продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
  • при банкротстве;
  • при наличии нескольких желающих.

Пошаговая инструкция, как продать долю

Как правило, у владельцев общего имущества в собственности имеются доли, выраженные в виде дробей, определяющих размер каждой доли по отношению ко всему общему имуществу. В документах о праве собственности это выглядит следующим образом: например, 1/3 доли в общей долевой собственности или 69/100 долей в общей собственности на недвижимое имущество.

Выделение части, установление ее коммерческой стоимости

Продать часть недвижимости можно в том случае, если ее размер документально определен. Допускается продажа как выделенной в натуре доли, так и части помещения, чей размер определен в долевом соотношении.

Если имущество находится в общей совместной собственности (т.е. размер долей сособственников не установлен), то перед продажей необходимо осуществить распределение долей между участниками общей собственности. Правила выдела предусмотрены ст.

254 ГК РФ.

Затем необходимо определить рыночную стоимость имущества, подлежащего продаже. Это важный этап, поскольку стоимость недвижимости является одним из основных условий договора купли-продажи, также стоимость должна в обязательном порядке фигурировать в уведомлении, направляемом сособственникам, следовательно, изменение ее в будущем достаточно проблематично.

Устанавливая цену на продаваемую часть недвижимости, необходимо понимать, что круг потенциальных покупателей не слишком велик, поэтому при определении рыночной стоимости принято использовать различные понижающие коэффициенты. Итоговая стоимость доли будет зависеть от нескольких факторов:

  • Размера продаваемой доли.
  • Месторасположения объекта.
  • Года постройки, технического состояния.
  • Инфраструктуры.
  • Количества сособственников.

Доля, имеющая натуральное выражение, как правило, стоит дороже, чем та, размер которой определен в дробном соотношении.

Профессиональные оценщики для определения стоимости доли в объекте недвижимости используют следующую формулу:

СКВ х Д/2 х К, где:

  • СКВ – стоимость недвижимости на рынке;
  • Д – размер доли в имуществе;
  • К – понижающие коэффициенты.

Как оформить уведомление для других владельцев?

Соблюдение прав сособственников на общее имущество – одно из основных правил при осуществлении купли и продажи доли общей недвижимости. От грамотного составления уведомления во многом зависит дальнейшая судьба сделки.

Закон предполагает два возможных способа отчуждения части квартиры или дома в пользу третьих лиц:

  • Если сособственники не выразили согласие на предложение приобрести имущество. В этом случае сделку можно проводить через 30 дней с момента получения ими уведомления.
  • Если сособственники отказались от приобретения. В этом случае месячный срок выжидать не обязательно.

Отказ всех сособственников должен быть оформлен нотариально. Каждый отказ оформляется и оплачивается самостоятельно, что существенно увеличивает затраты на проведение сделки, особенно если сособственников много.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, должны быть указаны все существенные условия, на которых производится отчуждение доли в объекте. К таким условиям относятся в обязательном порядке:

  1. Цена.
  2. Сведения, характеризующие объект недвижимости.
  3. Размер доли.
  4. Другие сведения, имеющие значение для конкретного реализуемого имущества.

Важным моментом является способ направления уведомления. Простое направление письма совладельцу (даже заказного) не принимается нотариусами в качестве доказательства надлежащего уведомления.

Чтобы подтвердить выполнение обязанности по предложению доли остальным участникам общей собственности, можно отправить им телеграмму, в которой нужно указать все обязательные для уведомления моменты.

В данном случае важным является то, что телеграмма должна быть вручена непосредственно тому лицу, которому она адресована.

Если телеграмму получат лица, совместно проживающие с адресатом, то направление уведомления нужно будет повторить.

Вторым способом направления уведомления, является направление заказного письма самим нотариусом. В этом случае текст письма составляется нотариусом и даже если адресат откажется от его получения, он будет считаться уведомленным надлежащим образом. Надо отметить, что этот путь наиболее удобен для всех.

После направления уведомления условия сделки менять нельзя, т.е. доля должна быть продана на тех условиях, которые указаны в уведомлении. Исключением является лишь увеличение стоимости.

Как найти покупателя?

Самым распространенным (и самым быстрым и выгодным) вариантом продажи доли недвижимого имущества является ее отчуждение одному из совладельцев.

Если же среди остальных участников не нашлось желающих приобрести отчуждаемую часть, можно заняться поиском потенциального покупателя, обратившись в специальное агентство (или к частному риелтору) или разместив самостоятельно объявление на порталах, специализирующихся на сделках с недвижимым имуществом. Если стоимость на долю является адекватной, то она обязательно найдет своего покупателя.

Подготовка документов

Чтобы сделка состоялась, необходимо подготовить пакет документов, характеризующих недвижимость и стороны сделки. К ним относятся:

  • документ, подтверждающий право собственности;
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий регистрацию лиц в объекте недвижимости;
  • документы, подтверждающие направление сособственникам предложения о покупке и доказательства его получения, либо их нотариальный отказ от приобретения;
  • документы, удостоверяющие личность всех сторон сделки;
  • согласие супругов на совершение сделки (при наличии заключенного брака).

Заключение ДКП и удостоверение у нотариуса

Оформление договора купли-продажи доли практически аналогично обычному договору купли-продажи недвижимости, правила заключения которого предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Дополнительно к общим положениям при отчуждении доли указываются следующие моменты:

  1. Сведения о соблюдении права преимущественной покупки.
  2. Сведения об объекте недвижимости, в котором находится доля.
  3. Сведения о лицах, имеющих право собственности и право пользования объектом недвижимости.

Сделки, связанные с отчуждением доли в общем имуществе, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение этого правила приведет к недействительности договора купли-продажи.

Регистрация перехода прав

Процесс регистрации права собственности на часть в праве на недвижимости не отличается от регистрации права на объект в целом. Порядок регистрации предусмотрен ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществляется органами Федеральной регистрационной службы России.

Документы можно сдать в МФЦ и там же получить документ, подтверждающий переход прав. Если все документы в порядке, то проблем и сложностей с государственной регистрацией не возникнет.

Получение оплаты

Купля-продажа недвижимости является возмездной сделкой, порядок и условия ее оплаты определяются в договоре по соглашению сторон. Оплата может быть осуществлена как в наличной, так и в безналичной форме.

Основания для обращения в суд

Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:

  • отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
  • утрата в случае гибели либо уничтожения;
  • добровольный отказ от собственнических прав;
  • принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).

Чтобы изъять у владельца его имущество, необходимы законные основания, одним из которых является принудительное отчуждение части в квартире по решению органа правосудия установленное п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.

Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:

  1. Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
  2. Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
  3. У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).

Выкуп по решению суда возможен только при наличии всех трех обстоятельств.

Источник: https://KPPKDirection.ru/dokumenty/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как осуществляется продажа доли в квартире в соответствии с законом

Принудительная продажа доли квартиры

Когда речь заходит о реализации части в общей квартире, становится уместным обратиться к нормам действующего законодательства, ведь даже незначительное на первый взгляд нарушение может привести к аннулированию сделки и возвращению в точку отправления. Рассмотрим поэтапный план, как осуществляется продажа доли в квартире в соответствии с законом.

Понятие долевой собственности

Важно понимать, что понятие совместной и общей собственности не идентичны.

Первая предполагает владение объектом несколькими гражданами без определения доли каждого из них.

Вторая означает, что объектом владеют несколько лиц и при этом каждый из них выступает собственником определенной части, размер которой учтен в Едином Госреестре.

Таким образом, если совместные собственники намереваются реализовать недвижимость, решение принимается с согласия всех владельцев, а объект продается полностью. Распродажа совместной собственности по частям становится возможной только после определения доли каждого из совладельцев.

Когда квартира находится в общей долевой собственности, каждый из совладельцев имеет право на отчуждение исключительно своей части при условии соблюдения установленных законом правил.

Как выделяются доли?

Размер доли каждого из собственников будет зависеть от основания регистрации права.

Так, например, если квартира приватизируется, каждому члену семьи, как правило, выделяются одинаковые доли, либо жилье регистрируется на одного из них.

В случаях, когда недвижимость переходит в собственность наследников, определение долей осуществляется либо по закону, либо по завещанию умершего собственника. И только при наличии спорных моментов долю каждого из наследников устанавливает суд.

При покупке недвижимости, последняя регистрируется на покупателя, который в свою очередь может выделить доли другим членам семьи, например, супругу. При этом если у супругов есть несовершеннолетние дети, покупатель обязан выделить каждому из них часть в общей квартире.

При разделе совместно нажитой в браке недвижимости, каждый из супругов вправе претендовать на половину квартиры либо большую часть, если только один из них докажет факт личного участия в увеличении стоимости жилья.

Доказывание в данном случае осуществляется в порядке судопроизводства, а основанием регистрации права будет выступать судебное решение. Если же у супругов составлен брачный договор, определение доли каждого осуществляется на основании положений, прописанных в соглашении.

Первый этап реализации

Когда собственник части имущества намеревается ее продать, первое, что он должен сделать, это предложить выкуп доли в квартире другим ее владельцам.

Необходимость соблюдения преимущественного права покупки установлена статьей 250 ГК РФ, поэтому даже если другие собственники не против продажи, данное правило нужно соблюсти.

Алгоритм реализации права совладельцев в данном случае предусматривает:

  1. Вручение другим собственникам письменного уведомления о намерении продать долю в квартире с указанием условий реализации и стоимости. Уведомление можно вручить лично под роспись, направить заказным письмом или заказной телеграммой либо уведомить собственников через нотариуса. В результате владелец доли должен иметь на руках документ, подтверждающий факт направления уведомления.
  2. Получение ответа от совладельцев квартиры. На принятие решения последним отводится месячный срок, поэтому приступать к продаже раньше не рекомендуется.
  3. Реализация имущества. Это последний этап, требующий детального рассмотрения. Сейчас упомянем лишь о том, что в случае отказа всех собственников долей от выкупа части квартиры, владелец этой части вправе продать ее стороннему лицу. Если же один из собственников изъявит желание приобрести долю, можно переходить к этапу заключения сделки.

Важно! Когда доля в квартире реализуется постороннему покупателю, продавец обязан предложить ему ту же цену и те же условия, которые изначально прописаны в уведомлении

.

Этап совершения сделки

Итак, если никто из совладельцев жилплощади не изъявил желание приобрести долю, собственник последней имеет полное право предложить ее любому покупателю со стороны. Для поиска такового можно задействовать агентство недвижимости, интернет ресурсы или СМИ.

Покупателя можно найти предварительно, еще до предложения доли совладельцам квартиры. Так, например, поступают, когда решение о продаже доли принимается совместно с другими собственниками жилья.

Далее необходимо оговорить с покупателем существенные нюансы сделки, в том числе порядок оплаты покупки, и можно приступать к составлению договора купли-продажи.

Последний имеет стандартную для таких видов договоров форму, однако, есть одно существенное отличие, а именно: при продаже доли в общей квартире договор подлежит нотариальному удостоверению. Отсутствие отметки нотариуса об удостоверении сделки является основанием для отказа в регистрации договора.

Кроме того, прежде чем идти в нотариальную контору, необходимо заручиться письменным подтверждением того, что другие совладельцы квартиры, отказываются от преимущественного права покупки.

Возможен и другой вариант: привести совладельцев квартиры к нотариусу, который зафиксирует отказ, и одновременно с этим заверит уже готовый договор продажи доли в квартире.

Соглашение может составить и нотариус, однако, в таком случае стоимость нотариальных услуг возрастет.

Завершающий этап

На этом этапе остается зарегистрировать сделку, что предполагает передачу прав продавца к покупателю.

Сделать это можно все в той же нотариальной конторе либо путем подачи документов на регистрацию через МФЦ.

Не исключается также возможность совершения регистрационных действий через официальный сайт Росреестра или путем направления документов почтой напрямую в уполномоченный орган.

Помимо договора, документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя, документа, подтверждающего права продавца на долю в квартире, для регистрации сделки понадобится письменное заявление покупателя, а также квитанция об уплате государственной пошлины. По истечению установленного законом срока, покупатель получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую переход прав.

Некоторые нюансы реализации доли в квартире

Препятствия в реализации планов относительно продажи доли в квартире возникают довольно часто.

Важно обозначит главные из них:

  1. Несовершеннолетние собственники. В данном случае возможны следующие варианты:
  • Если продается доля ребенка, его законный представитель должен позаботиться о получении разрешения органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не состоится. Родителю или опекуну придется доказать опеке, что после реализации несовершеннолетний будет иметь жилье по площади и характеристикам не уступающее проданному. При рассмотрении подобных вопросов уполномоченный орган исходит исключительно из интересов ребенка, поэтому здесь будет учитываться все, включая местоположение другого жилья.
  • Если ребенок выступает совладельцем общей квартиры, решение об отказе выкупа доли другого собственника принимает его законный представитель, однако, начиная с 14 лет несовершеннолетний вправе принять решение самостоятельно. На практике это выглядит так: ребенок с паспортом приходит к нотариусу вместе в другими совладельцами, чтобы выразить отказ от покупки доли в квартире. Кроме того, нелишнем будет согласовать данный вопрос с опекой.
  1. Долги по коммунальным платежам. Если собственник реализуемой доли имеет задолженность при условии того, счета по оплате услуг ЖКХ выставляется каждому из совладельцев отдельно, проблема решается одним из следующих способов:
  • погашение долга до подписания приемо-передаточного акта;
  • увеличение стоимости доли на размер задолженности.

В первом случае расходы ложатся на плечи должника, во втором на покупателя. Более существенным препятствием будет задолженность всех собственников жилья, поэтому о погашении долгов нужно думать заблаговременно. Вряд ли покупатель станет платить за всех.

  1. Незначительная доля. В данном случае подразумевается такая доля в общей квартире, которая в сущности не представляет интереса для ее собственника и не может быть выделена в натуре, например, десятая или сотая часть в праве. В таких обстоятельствах купля-продажи доли в квартире будет целесообразна в случае заключения сделки между собственниками данной недвижимости. Если ситуация складывается таким образом, что собственник незначительной части не желает идти на компромисс, закон допускает принудительное отчуждение доли в пользу собственника более значительной части квартиры. Разумеется, речь не идет об изъятии имущества, а только о вынесении судебного решения, предусматривающего передачу доли взамен выплаты компенсации ее собственнику.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/prodazha-doli-v-kvartire/

Принудительная продажа доли в квартире – что это такое

Принудительная продажа доли квартиры

У одного объекта недвижимости может быть одновременно несколько владельцев. В таком случае говорим о долевой собственности. Если недвижимость можно разделить физически, то речь идет о выделенной доли, а если нет, то только об имущественном праве, без фактического выделения квадратных метров.

В законе есть такое понятие как незначительная доля. Такой признается та, которая меньше минимального количества квадратных метров на одного человека.

Например: в однокомнатной квартире 4 наследника, каждому из них достается по 1/4 квартиры, а это меньше 5 квадратных метров общей площади.

Продать такую часть третьему лицу нереально, потому что жить там невозможно, прописаться тоже, да и сделку никто не зарегистрирует – это запрещено законом.

Оптимальным вариантом в подобных ситуациях будет выкуп долей одним совладельцем. Но, на практике это происходит далеко не всегда. Часто собственник другой части намеренно не хочет продавать ее. Что делать в таком случае? Тогда можно обратиться в суд с требованием принудительной продажи незначительной доли.

Обратите внимание: принудить совладельца в судебном порядке к продаже своей части недвижимости можно только в том случае, если она будет признана незначительной. Во всех остальных случаях это запрещено законом.

Основания для принудительной продажи

Обращение в суд для принудительной продажи незначительной доли будет уместно, если:

  • у ответчика есть другое жилье. Но, если эта часть – единственное место проживания, то суд иск не одобрит;
  • если ответчик не проживает в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

Также в пользу истца может сыграть аморальный образ жизни ответчика. Например, он устраивает шумные гулянки до поздней ночи, портит имущество в квартире, не дает спокойно жить остальным жильцам квартиры и даже дома.

Как проходят судебные разбирательства: составление иска, сбор документов

Рассматривает такие гражданские дела районный суд по месту нахождения спорного объекта. Для судебных разбирательств нужно подготовить такой пакет документов:

  • копия паспорта;
  • правоустанавливающий документ на долю в квартире;
  • выписка из ЕГРН;
  • отчет оценки доли истца и ответчика;
  • технические документы на квартиру;
  • справки о том, что нет долга по коммунальным услугам за свою долю и справка о состоянии счетов ЖКУ ответчика;
  • документы, которые подтверждают невозможность выдела доли фактически;
  • дополнительные документы, которые будут служить доказательством правомерности исковых требований;
  • квитанция об оплате судебного сбора.

Также в суде можно заявить свидетелей, которые подтвердят позицию истца. Например, если ответчик не живет в квартире, то могут выступить соседи, которые этот факт подтвердят.

Исковое заявление можно написать по такому образцу:

  • название суда, город. Пример: Ленинский районный суд города Москвы;
  • ФИО, паспортные данные истца и ответчика;
  • данные о третьих лицах, если они заявлены истцом;
  • цена иска;
  • по центру название документа: «Исковое заявление о признании доли в квартире (доме) незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли»;
  • описание сути дела: сведения о том, как появилась в собственности доля у истца, как у ответчика, в каких пропорциях. Причины возникновения спора, какие попытки были урегулировать его до суда. Оценка доли ответчика. Как, по мнению истца, должна быть выплачена компенсация за долю;
  • исковые требования со ссылкой на законодательство;
  • список прилагаемых документов;
  • дата и подпись истца.

Но, лучше, если за составлением иска обратятся к юристу по гражданским делам, который грамотно его составит. Заказать такую услугу можно у наших юристов по гражданским делам.

Что будет после суда?

Поданное заявление суд рассмотрит не раньше, чем через 30 дней. Еще 30 дней уйдет на то, чтобы оглашенное решение вступило в силу. Итого судебные разбирательства продлятся минимум два месяца.

Если иск будет удовлетворен, то истец обязан в установленные судом сроки выплатить ответчику денежную компенсацию. Ответчик, если он проживает в этой квартире, будет обязан выселится.

Если вы оказались в подобной ситуации и вам нужна помощь юриста, можете обратиться к нам. Мы предоставляем бесплатную первичную консультацию онлайн или по телефонам, указанным в шапке сайте.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/chto-takoe-prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire/

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Принудительная продажа доли квартиры

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Закон о продаже доли в квартире 2020: запрет и согласие, уведомление собственников, как же продать

Принудительная продажа доли квартиры

Купля-продажа доли в объекте недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 16 ч.1 с учетом положений параграфа 7 главы 30). При этом закон делит общее имущество на два вида:

  • долевую собственность (когда у каждого участника в собственности имеется доля, размер которой определен);
  • совместную собственность (когда размер доли не определен).

При этом доля может быть выделена в натуре (т.е. иметь физическое выражение) или иметь процентное или долевое выражение по отношению к общей массе имущества.

Для того чтобы произвести отчуждение доли в жилом или нежилом помещении, необходимо соблюсти ряд необходимых требований:

  1. Преимущественное право покупки имеют собственники остальных долей в этом имуществе. Произвести отчуждение своей части третьим лицам возможно только после того, как остальные сособственники отказались от приобретения либо не выразили согласия приобрести продаваемую долю.
  2. Сделка по отчуждению такого имущества требует обязательного нотариального оформления.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.