Принудительная продажа доли в квартире

Как вынудить собственника продать долю в квартире

Принудительная продажа доли в квартире

Как вынудить собственника продать долю в квартире

В российской судебной практике был создан прецедент, связанный с побуждением собственника доли недвижимости к принудительной продаже принадлежащей ему доли. Данный опыт может пригодиться всем тем, кто не может решить вопрос с долевой собственностью.

Пример судебной практики

Итак, в трехкомнатной квартире жили мать и сын, имущество было приватизировано, каждому из них принадлежала ½ доля. Мать, будучи собственницей своей доли, решила продать ее постороннему человеку. Покупатель, имея полное право на распоряжение своей долей, решил подарить по 1/3 от своей доли двум своим родственникам. Таким образом, у каждого собственника осталось по 1/6 доле.

Молодой человек, который изначально жил в квартире, подарил жене и своей дочери по 1/3 доле от принадлежавшей ему половины имущества. В этой истории фигурировала родственница изначальных собственников с принадлежавшей ей 1/12 доли.

Молодой человек был заинтересован в том, чтобы постоянно проживать в квартире. Так как другие собственники тоже имели свою долю в праве собственности на имущество, им была предпринята разумная попытка выкупить доли у других собственников.

Молодой человек для решения ситуации предложил другим сособственникам выкупить их доли. Сособственники отказались вступать в сделку, мотивируя это несогласием с ценой. Тогда мужчина решил обратиться в Измайловский районный суд для решения спора.

В инстанции было установлено, что мужчина с женой и ребенком проживает в квартире постоянно, ответчики отказались вступать в сделку, так как предложенную им цену они посчитали заниженной. Суд не нашел оснований в пользу принуждения к совершению сделки.

Не согласившись с этим решением, сторонами была подана апелляция на решение районного суда в Мосгорсуд. Эта инстанция, изучив все материалы дела и доводы сторон, приняла иное решение – принудить сособственников продать свою долю в обмен на денежную компенсацию.

Суд принял решение о принудительной продаже доли имущества, мотивировав свое решение несколькими доводами. Во-первых, молодой человек с женой и ребенком проживают в квартире постоянно.

Во-вторых, каждый из граждан обладает малой долей. В-третьих, предоставить сособственникам другое жилье для проживания, соразмерно их доле, не представляется возможным.

Кроме того, сторонам не удалось договориться об особенностях пользования имуществом.

Суд принял во внимание ситуацию с ответчиками. Так, было установлено, что в спорной квартире они не проживают, они в ней не зарегистрированы. У ответчиков имеется другая жилплощадь для постоянного проживания. Указанных фактов хватило для того, чтобы Мосгорсуд принял решение в пользу истцов. Судебное решение не устроило ответчиков, ими была подана апелляционная жалоба в ВС.

Прецедент с принуждением к продаже доли квартиры

ВС, рассмотрев апелляционную жалобу, согласился с решением Мосгорсуда. Таким образом, в судебной практике был создан прецедент. На вынесенное решение ВС могут опираться в рассмотрении таких дел суды всех уровней.

То есть, появилась реальная возможность принудить собственника продать свою долю квартиры, мотивируя свое решение тем, что квартира – это постоянное и единственное жилье истцов, они в ней имеют постоянную прописку.

Как заключила коллегия ВС, решение вопроса с принуждением к продаже доли имущества будет приниматься в индивидуальном порядке во всех подобных случаях. Задача суда – установить, кому из собственников доли она нужна, а кому нет. Коллегия в своем постановлении сослалась на п.

36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О ряде вопросов право применения части первой ГК РФ». Оно указывает на необходимость учета возраста ответчика, состояния его здоровья, профессии и иных условий.

То есть, теперь в судебной практике создан прецедент, который позволит в решении споров с долевым имуществом опираться на решение ВС.

Важно понимать, в каждом случае суд будет рассматривать вопрос с долевым имуществом в индивидуальном порядке. То есть, судебная инстанция будет сама искать и устанавливать факты для решения вопроса с тем, кому доля квартиры нужна, а кому нет.

При решении вопросов, связанных с выкупом доли имущества, можно опираться на некоторые положения ст. 252 ГК. П. 1 ст. 252 допускает раздел долевого имущества между сособственниками в порядке заключения мирового соглашения. П. 2 ст. 252 ГК указывает на наличие у каждого собственника доли права на ее выдел из общего имущества. П. 3 ст.

252 указывает на возможность обращения в суд при не достижении мирового соглашения по вопросам выдела доли в натуральном виде из общего имущества. В этом случае судом будет предпринята попытка выделить долю истца, а при невозможности – решен вопрос с выплатой денежной компенсации другим сособственникам.

В этом вопросе опять же можно опираться на прецедент с решением ВС.

Остальные собственники могут рассчитывать на денежную компенсацию в обмен на реализацию своей малозначительной доли в общем имуществе. П. 4 ст.

252 также указывает на то, что суд может принять решение об обязательстве выплаты материальной компенсации в пользу других сособственников даже при их несогласии. В данном случае судебной инстанцией будет приниматься во внимание судебная практика, а также положения п. 4 ст.

252 ГК, где указывается на возможность принуждения собственника к продаже своей доли. Для принятия такого решения необходимо соблюдение нескольких условий:

– Положительная судебная практика (прецедент с решением ВС и принуждением к продаже незначительной доли уже создан).

– Невозможность реального выделения доли (предоставление другого жилья, соразмерно доле сособственника, выделение отдельной комнаты для постоянного проживания).

– Отсутствие у владельца интереса к использованию принадлежащего ему имущества. 

Таким образом, рассмотренный пример из судебной практики и решение коллегии ВС указывают на наличие реальной возможности принуждения собственника продать принадлежащую ему долю квартиры.

Источник: https://sodolschik.info/kak-vyinudit-sobstvennika-prodat-dolyu-v-kvartire

Собственника доли в квартире можно заставить ее продать – Рынок жилья

Принудительная продажа доли в квартире

25.09.2014 | 15:20 166030

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

– И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию.

А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление. Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров. Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка. Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно. Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить. Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте). В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.
Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому. В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал. Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14.

Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади. После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь.

Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки). Семья из четырех человек не собирались отступать.

Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире. Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать.

Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения. Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию.

Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет. По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации». Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди.

Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб.

Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N. По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Мнения

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:
– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»Софья Соколова:
– «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами.

Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд.

Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости»Анна Максимова:
– «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет зависеть от каждой конкретной ситуации».

Вячеслав Березниченко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102423/

Принудительный выкуп доли в квартире | Гордон и Партнеры

Принудительная продажа доли в квартире

В августе 2016 года Верховный суд РФ принял решение по спору между собственниками долей  квартиры о «принудительном» выкупеодним собственником доли  другого. (Текст решения приложен в конце статьи)

В прессе это решение объявлено прецедентным,  и предполагающим  новый взгляд Верховного Суда РФ на разрешение споров между совладельцами квартир и на защиту прав участников долевой собственности.

По мнению многих комментаторов, это решение Верховного Суда существенно упростит судебное разрешение споров между собственниками долей квартир.

Суть дела:

Ситуация стандартная, после развода и раздела имущества, бывший супруг продает свою долю квартиры третьему лицу (супруга от покупки этой доли отказалась). Получаем: бывшей супруге принадлежит доля квартиры размером 2/3, новому собственнику -1/3.

Через несколько лет собственница 2/3 долей квартиры обращается в суд с иском ко второму собственнику: 1) о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, 2) прекращении права собственности ответчика на данную долю, 3) возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

Принудительный выкуп доли в квартире

Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять исковые требования.

В частности, отказывая в иске суд апелляционной инстанции сослался на  правила статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которым  принудительная выплата компенсации за долю в праве собственности (принудительный выкуп доли квартиры) остальными собственниками вместо выдела этой доли в натуре допускается с согласия собственника выделяемой доли. Руководствуясь правилами указанной статьи, суд в судебном заседании установил:

  • волеизъявление со стороны ответчика (собственника доли 1/3) на получение компенсации отсутствует  (он не давал согласия на принудительный выкуп доли), истица доказательств наличия такого согласия суду не предоставила.
  • принадлежащая ответчику доля в праве собственности на квартиру не является малозначительной,
  • истец препятствует ответчику в пользовании квартирой,
  • отсутствие интереса ответчика в пользовании общим имуществом опровергнуто в судебном заседании, поскольку принадлежащие Алексееву М.Г. предметы обихода находятся в квартире.

Собственница 2/3 долей квартиры была вынуждена обратиться в Верховный Суд.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с правильностью применения  к спорным отношениям правил статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, Верховный Суд указал на неправильное применение нижестоящими судами этой нормы права при рассмотрении дела.

Верховный Суд еще раз обратил внимание и с акцентировал на исключительном праве участников долевой собственности путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между  собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения  такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Истец Алексеенкова М.В., как участник долевой собственности на квартиру, обратилась с иском к сособственнику Алексееву М.Г.,  подтвердив возможность и намерение выкупить у ответчика его незначительную долю в праве собственности на квартиру.

По мнению Верховного суда закрепленная в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, является исключительным случаем для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

По этому, применение принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации  законодатель  допустил  только при конкретных  обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав.

Это нижестоящими судами не учтено, в связи с чем выводы судебных инстанций о невозможности применения при рассмотрении данного дела положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ являются ошибочными.

Рассматривая дело, высшая судебная инстанция сделала следующее толкование части  4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ:

Поскольку отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

При этом, Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом.

С акцентировав внимание судов на исключительном характере принудительной выплаты участнику долевой собственности, Верховный Суд  указал на обязанность судов устанавливать наличие обстоятельств, с которыми законодатель с статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение этой принудительной выплаты:

когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Пользование общей долевой собственностью

По мнению Верховного Суда при установлении указанных с пункте 4 статьи 252 Гражданского Кодекса РФ обстоятельств суды нарушили закон.

Со ссылкой на пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г. высшая судебная инстанция России указала:  при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества, правовая оценка нуждаемости ответчика Алексеева М.Г. в использовании такого имущества, не дана.

Судом не учтено, что спор заявлен в отношении жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, в связи с чем формальное нахождение имущества ответчика в комнате, не используемой для проживания, не может служить безусловным доказательством нуждаемости Алексеева М.Г. в использовании жилого помещения по его целевому назначению.

Вместе с тем, при разрешении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании данного недвижимого имущества, в нарушение требований статей 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не получили оценки суда доводы Алексеенковой М.В.

, связанные с приобретением Алексеевым М.Г.

находящегося в споре имущества, о наличии у ответчика другого жилого помещения используемого им для постоянного проживания, при отсутствии возможности достижения соглашения с истцом о порядке пользования общим имуществом квартиры , о не осуществлении Алексеевым М.Г.

обязанностей собственника по содержанию недвижимого имущества, в том числе участия в оплате коммунальных расходов, о использовании ответчиком жилого помещения не для проживания, а для хранения имущества, а также доводы ответчика о использовании данного имущества в целях извлечения прибыли.

Верховный Суд показал тренд на разрешение гражданских дел с учетом оценки добросовестности действий участниковгражданских отношений.

При рассмотрении спора настоящего дела, по мнению высшей судебной инстанции, суды должны исходить из правил пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Оценку добросовестности поведения сторон, следует давать с учетом разъяснений, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

 Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном  поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суду надлежало дать оценку соответствия отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе требованиям добросовестности, что выполнено не было, и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

ВЫВОДЫ

Точка в деле о принудительном выкупе доли квартиры в Петербурге еще не поставлена.  Верховный Суд  апелляционное определение суда апелляционной инстанций отменил, и направил дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам городского суда Санкт-Петербурга.

Что революционно новое сообщил всем собственникам высший российский суд, рассмотрев это дело?

  • В условиях отсутствия изменений правового регулирования долевой собственности, высшая судебная инстанция предлагает судам при рассмотрении гражданских дел шире применять общие основополагающие принципы гражданского законодательства.

Руководствуясь общим принципом гражданского процесса о всестороннем исследовании всех обстоятельств дела  и принятии решения по совокупности исследованных судом доказательств, со стороны Верховного Суда звучит рекомендация принимать во внимание добросовестность участников гражданского оборота,  которые изложены в пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. и статьях 10, 157, 166 Гражданского кодекса РФ

При этом Верховный ссылаясь на пункт 1 Постановления Пленума процитировал только часть этого пункта, что не ограничивает суды в применении второй части этого постановления – возможность применения установленных гражданским кодексом «санкций» за недобросовестное поведение в гражданском обороте:

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Изложенная позиция Верховного Суда РФ участникам  долевой собственности на квартиры позволяет сделать выводы:

  • Каждый участник долевой собственности должен пользоваться своими правами и исполнять обязанности добросовестно.
  • При разрешении гражданских дел по спорам о долевой собственности суды должны принимать во внимание и давать оценку добросовестности действий сторон.
  • Недобросовестное поведение участника долевой собственности может являться основанием для отказа в судебной защите его прав, а так же суд вправе принять меры к защите интересов добросовестной стороны и третьих лиц.

При этом список возможных решений суда для защиты прав от недобросовестного поведения не исчерпывающий, и определяется конкретной нормой закона.

В остальном,  позиция Верховного суда в отношении споров о принудительном выкупе доли квартиры не изменилась и основана на применении положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ и совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г.

Решение о принудительном выкупе у участника принадлежащей ему доли в долевой собственности возможна, но рассматривается как исключительный способ восстановления нарушенного права других собственников долевой собственности на квартиру.

Решение суда о принудительной выплате компенсации собственнику доли с одновременным прекращением его права собственности на эту долю прямо предусмотрено законом и является правом суда.

Такое решение суда  будет обоснованно, если в судебном заседании будет установлены соответствующие обстоятельства, установленные законом:

  • Незначительность доли собственника в общем имуществе на квартиру;
  • Отсутствие интереса собственника доли в ее использовании по целевому назначению, при установлении которого суд устанавливает нуждаемость этого собственника в использовании по назначению именно этого жилого помещения, принимая во внимание наличие у этого собственника иного жилого помещения и иных конкретных обстоятельств.

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/prinuditelnyy-vykup-doli-v-kvartire/

Долевая собственность: особенности продажи

Принудительная продажа доли в квартире

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.