Принудительная продажа квартиры

Может ли суд обязать продать квартиру?

Принудительная продажа квартиры

Может ли суд обязать продать квартиру, вопрос беспокоящий многих, кто сталкивался с бракоразводным процессом. За время того, пока супруги находятся в официальном браке, они приобретают недвижимость, которая оформляется в собственность на обоих.

Но бывают случаи, когда отношения рушатся, приходится идти на крайние меры и подавать документы на развод. Обычно за этим следует раздел совместно нажитого имущества. В этом материале будет подробно рассмотрен вопрос, сможет ли суд обязать одного из бывших супругов продать квартиру и какие последствия могут быть.

Правовая информация

Все вопросы, которые касаются имущественных отношений для лиц, состоящих в официальном браке, регулируются с помощью Семейного кодекса Российской Федерации и в статье 33.

Брачный договор подразумевает под собой юридическое соглашение, которое было заключено между мужем и женой, где оговорены подробности их совместного проживания, а также нюансы бракоразводного процесса. Например, кому достанется после развода квартира или автомобиль. При заключении договора судебных тяжб не будет.

ВНИМАНИЕ !!! В том случае, если брачный договор не был заключен, то раздел имущества будет происходить исключительно через суд, если бывшие супруги не придут к мирному разрешению вопроса.

Как правило, суд разделяет квартиру на равные доли, которые остаются за ними.

Наиболее предпочтительным вариантом в данной ситуации является продажа квартиры после развода и раздел денежной суммы на равные составляющие.

Продажа квартиры с долевой собственностью

Продажа квартиры в долевой собственности возможна по решению высшей судебной инстанции. При этом для осуществления данного решения необходимо опираться на законодательство и соответствовать определенным критериям, которые перечислены в нем.

Критерии:

  • главным фактором при вынесении соответствующего решения будет размер доли, которая подлежит продаже;
  • если квартира однокомнатная, то выделить долю в натуре невозможно, выносится постановление о принудительной продаже.

Если суд примет решение о продаже доли в квартире, в этом случае второму супругу будет выплачена компенсация.

ВАЖНО !!! Еще одним вопросом, возникающим во время бракоразводного процесса, является возможность продать квартиру, где один из дольщиков малолетний. В данном вопросе решающую роль будет играть не только суд, но и органы попечительства. Согласно законодательству, если у несовершеннолетнего есть доля в квартире, это считается его единственным жильем, а продажа ухудшает содержание ребенка.

Органы опеки и попечительства опираясь на данные факторы и защищая ребенка не дадут соответствующего разрешения. Для законной продажи потребуется предоставление документов, что ребенок будет иметь долю в другом жилом помещении, равную прежней. Только в этом случае органы опеки могут выдать разрешение.

Наличие детей

Необходимо отметить, что наличие детей – немаловажный фактор при разделе имущества. Но несмотря на это увеличить долю в квартире не представляется возможным. Наличие малолетнего ребенка не всегда является гарантом, что суд встанет именно на сторону одного из супругов.

На решение суда влияет несколько наиболее важных факторов:

  • если у супругов есть в собственности дополнительная недвижимость;
  • уровень получаемых доходов каждого из супругов;
  • процент из полученных доходов, которые затрачиваются на содержание ребенка;
  • имеются ли у супругов какие-либо заболевания, препятствующие должному воспитанию детей;
  • содержание квартиры в удовлетворительном состоянии. Вкладывают ли супруги какие-либо средства на ремонт помещения.

Продажа квартиры по суду при неуплате алиментов

Процесс взыскания задолженности по алиментным платежам регулируется с помощью Семейного кодекса Российской Федерации, а именно статьей 113. Стоит знать, что срок взыскания подобной задолженности не превышает 3 лет. Если она не была взыскана, то исполнительный лист утрачивает силу в связи со сроком давности.

Продать квартиру по суду за неуплату алиментов можно только в следующих случаях:

  • судебный пристав направляет письмо по месту жительства должника с просьбой оплатить имеющуюся задолженность;
  • если меры не подействовали, пристав исполнитель выезжает по месту жительства должника для проведения беседы и разъяснения последствий, если долги не будут уплачены;
  • далее, если очередные попытки вынудить должника уплатить алименты не привели к желаемому результату, у пристава есть веское доказательство умышленного уклонения от обязательств;
  • далее подается соответствующее заявление в судебную инстанцию. Суд, как правило, будет на стороне пристава.

ВАЖНО !!! Принудительная продажа квартиры по суду при неуплате алиментов невозможна, если у должника это является единственным жильем.

Есть некоторые нормы, когда имущество не подлежит продаже:

  • если недвижимость приобреталась одним из супругов до его официального вступления в брак;
  • если супруг получил имущество на основании договора дарения (дарственная) или он получил его в наследство.

В заключении необходимо отметить, что лучше всего попробовать договориться о разделе имущества мирным путем.

Судебные тяжбы при разводе могут длиться достаточно долго и не всегда оборачиваются положительной стороной для бывших супругов.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/mozhet-li-sud-obyazat-prodat-kvartiru

Как продать квартиру если один из собственников против?

Принудительная продажа квартиры

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
  • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/sobstvennik-protiv.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.