Принудительная продажа недвижимости

Условия продажи квартиры с торгов приставами

Принудительная продажа недвижимости

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Продажа квартиры на торгах

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.

Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.

Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Как снять арест с квартиры?

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

  • добровольное погашение задолженности;
  • остановка исполнительного производства по решению суда;
  • при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
  • процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-torgov.html

Любое жилье можно снести или изъять: В Госдуме затевают реновацию всей России – Свободная Пресса

Принудительная продажа недвижимости

Группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект, который позволит местным властям по всей стране принимать программы сноса и реконструкции жилья, причем не только аварийного. Эксперты уже называют этот документ попыткой распространить программу московской реновации на всю страну.

Одним из авторов проекта поправок № 1023225−7 к Градостроительному, Жилищному и Земельному кодексам РФ стал глава парламентского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев, также в числе разработчиков Николай Журавлев, Олег Мельниченко и другие.

Документ во многом учитывает опыт московской программы реновации, хотя само это слово в тексте не упоминается.

Предлагается предоставить местным властям полномочия составлять адресные программы по реконструкции и сносу фактически любых многоквартирных домов в целях «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан». Для этого Жилищный кодекс должен быть дополнен ст. 48.

2, согласно которой решение о включении в программу может быть принято с одобрения двух третей собственников или нанимателей квартир. Исключить дом из программы разрешается одной третью .

Как и в случае с московской реновацией, собственники жилья могут выбирать, что получить взамен — аналогичную по площади и комнатам квартиру в том же районе или денежную компенсацию.

Проблемой может стать пункт, который касается нового механизма комплексного развития территорий. Решение о развитии местные власти могут принимать, если половину территории занимают, например, аварийное жилье, самовольные постройки или многоквартирные дома, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции. Не совсем понятно, что, в таком случае, будет со второй половиной.

Как пишет «Коммерсант», «формулировки поправок во многом совпадают со скандальным правительственным законопроектом 2018 года о комплексном развитии территорий с принудительным изъятием недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов», которые исчезли из закона через год после критики.

«В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — прокомментировала инициативу глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская.

Кроме того, у экспертов есть большие сомнения в том, что программу «реновации» действительно удастся распространить на другие регионы страны, ведь, как прописано в законопроекте, финансированием должны заниматься исключительно местные бюджеты, а в них хронически не хватает денег даже на расселение людей из аварийного жилья, что уж говорить просто о «ветхом».

Омбудсмен по защите прав предпринимателей в сфере строительства Дмитрий Катровский еще в январе говорил, что по подсчетам экспертов, необходимая сумма может составить от 1 трлн до 5 трлн рублей, если говорить о 90 млн кв. м жилья, которого в первую очередь надо реновировать.

Рассчитывать же на привлечение инвесторов приходится только в очень небольшом количестве регионов, ведь их интересует, прежде всего, коммерчески выгодные проекты. Поэтому теоретически инициатива может привести к монополизации регионального рынка крупными застройщиками.

А уж норма о комплексном развитии территории, позволяющая сносить практически любые дома, открывает мрачные перспективы.

Член комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ Игорь Кокин сомневается, что даже в случае принятия инициативы реновацию действительно удастся массово распространить на регионы.

— Ситуация с реновацией или реконструкцией многоквартирных домов обсуждается давно, практически с тех пор, как эта идея начала реализовываться в Москве.

Тогда возникла большая эйфория по поводу того, что можно эту программу реализовать в других регионах, хотя бы в столицах субъектов Федерации.

Новое правительство, в частности, вице-премьер Марат Хуснуллин говорили о том, что это идея будет воплощена в других регионах. Правда, буквально через несколько месяцев г-н Хуснуллин вынужден был заявить, что ничего не получится.

Все дело в том, что реконструкция или реновация, как ее не называй, требует очень серьезных финансовых вливаний, и сегодня в регионах просто нет инвесторов, которые были бы готовы вложиться не в строительство нового здания на пустом месте, а в реконструкцию существующего. Это требует дополнительных затрат на отселение существующих собственников, выплату им компенсации. Эта идея пока так и осталась идеей, не более того.

Что касается законопроекта, это всего лишь право регионов, если вдруг у кого-то из них появится такая финансовая возможность, не более того. А будет ли оно реально реализовано, сказать сложно. На сегодняшний день у нас очень мало субъектов федерации, которые готовы вкладывать бюджетные средства в строительство и реконструкцию многоквартирных домов.

Доля бюджетного финансирования в строительстве жилья крайне мала. В основном это софинансирование, финансирование частными инвесторами, участие в софинансировании путем предоставления земельных участков и других преференций. Поэтому думаю, пока что этот законопроект — совершенно бесперспективная вещь на предмет того, что как-нибудь, когда-нибудь эта идея может быть реализована.

Тем более что есть очень много подводных камней, связанных с правами собственников, механизмами расселения, и в этом смысле субъекты очень ограничены в своих финансовых возможностях.

Даже сейчас расселение аварийного жилья вызывает очень много вопросов, связанных именно с соблюдением прав собственников.

Без финансирования из Федерального фонда содействия реформированию, думаю, очень мало субъектов, которые могли бы поучаствовать в такой программе.

«СП»: — Представляет ли угрозу норма о новом механизме комплексного развития территорий?

— Программа комплексного развития территорий в нашем Жилищном кодексе существует достаточно давно. Там есть норма, которая предусматривает, что в случае заключения договора о комплексном развитии территории инвестор берет на себя обязательства по расселению собственников или выкупу у них жилья в рамках, предусмотренных 32-й статьей Жилищного кодекса. Но там возникает несколько проблем.

«СП»: — Каких?

— Во-первых, это проблема оценки. Она абсолютно не доработана. Недавно я столкнулся с этим в Нижнем Новгороде, где большие сложности с оценкой стоимости жилья, особенно с учетом не проведенного капремонта. Такой методики оценки просто нет.

Что касается других зданий, которые находятся на этой территории, действующая программа комплексного развития им никоим образом не мешает.

Она предусматривает, что в рамках территории микрорайона остаются магазины, торговый центр, спортзал и другие объекты, а вот в части реконструируемых и сносимых домов строится еще и детский сад или школа.

Создается транспортная, сетевая инфраструктура, так что в этом отношении проблем не возникает.

«СП»: — А как же насчет принудительного изъятия?

— В нашем Жилищном кодексе предусмотрено, что если дом признан аварийным, жилое помещение и земельный участок у собственников изымаются, но путем выплаты выкупной цены или предоставления другого жилья. Существует очень большая практика, в том числе судебная, при защите прав собственников при таком изъятии. Поэтому нельзя говорить о том, что у всех все отберут и выгонят на улицу, это не так.

«СП»: — То есть на не аварийные дома норма о принудительном изъятии в целях развития территории сегодня не распространяется?

— Да, пока что у нас не предусмотрен механизм изъятия жилья в не аварийных домах. Есть единственное исключение — федеральный закон о реновации в Москве, который предусматривает механизм изъятия, но с большим количеством оговорок. А по остальной стране изъятие жилья по реконструкции не предусмотрено.

В то же время, адвокат и юрист в области недвижимости Дмитрий Островский напоминает, что у нас уже действует норма об изъятии жилья для государственных нужд. Поэтому только практика покажет, несут ли новые поправки угрозу нарушения прав собственников.

— Чтобы понять, как у нас обстоят дела с реновацией комплексных территорий, достаточно посмотреть на город Москву и принятое законодательство. В связи с тем, что вице-премьером стал бывший заместитель столичного градоначальника Марат Хуснуллин, который как раз курировал строительную отрасль, думаю, московский опыт хотят распространить на всю страну.

Отвечать на вопрос есть или нет риска для собственников жилья, пока не принят документ в окончательной форме — дело неблагодарное.

Будут ли нарушаться права граждан регионов или нет, можно будет сказать только после того, как станет ясно, в каком виде все нормы прописаны в законе.

Хотя я согласен с Галиной Хованской в том, что вопросы сноса и предоставления жилья по реновации — это не нормы Жилищного кодекса. Это отдельное законодательство, в большей степени градостроительное, которое регулирует вопросы строительства.

Сам по себе законопроект права граждан не нарушает. А вот как будет проходить его реализация — это вопрос.

«СП»: — То есть принудительное изъятие недвижимости — это не нарушение прав собственников?

— Посмотрим, как будет реагировать Государственная дума, профильные комитеты и какой закон мы получим на выходе. Если формулировки об изъятии в том или ином виде останутся, мы сможем предметно обсуждать, есть ли там нарушения. Но я отмечу, что с точки зрения действующего законодательства сами по себе такие нормы не нарушают прав граждан в жилищной сфере.

У нас уже существует и действует норма об изъятии жилья для государственных нужд. Вспомните, сколько было вопросов в Подмосковье, связанных со строительством ЦКАД. Поэтому само по себе наличие нормы еще не свидетельствует о нарушении прав. Речь идет о ее практической реализации.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/276528/

Так не называемая реновация

Принудительная продажа недвижимости

Местные власти смогут принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья — об этом говорится в законопроекте, внесенном в Госдуму группой сенаторов и депутатов.

В нем есть отсылки к опыту реновации в Москве: необходимость согласия двух третей собственников и арендаторов, предписание выдавать переселенцам равноценное жилье в своем районе или денежную компенсацию.

Но упоминается и необходимость «комплексного развития территорий» с возможностью принудительного изъятия недвижимости: напомним, правительственный законопроект с аналогичными формулировками в 2019 году подвергся критике и был изменен.

Проект поправок к Градостроительному, Жилищному и Земельному кодексам РФ внесли в Госдуму сенаторы Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и глава парламентского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев.

В документе предлагается дать местным властям полномочия составлять адресные программы по реконструкции и сносу фактически любых многоквартирных домов в целях «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан». Так, Жилищный кодекс предлагается дополнить ст. 48.

2, согласно которой решение о включении в такую программу может быть принято с одобрения двух третей собственников или нанимателей квартир. Исключить дом из программы разрешается одной третью . Порядок учета должны определить местные власти.

Многое в законопроекте явно взято из нормативной базы по программе реновации в Москве.

Так, переселенцам обещано равнозначное жилье (с не меньшим числом комнат и жилой площадью) в своем населенном пункте, а если тот имеет «внутригородское деление» — в том же районе. Собственники также могут выбрать взамен старого жилья равноценную квартиру или денежную компенсацию. Интересно, что само понятие реновации в документе не упоминается.

Законопроекты о всероссийской реновации по примеру Москвы уже вносились в Думу. Так, в 2018 году депутаты Галина Хованская и Сергей Миронов предлагали включать дома в программу с согласия всех, а не двух третей собственников, а также предусматривали квартиры для жителей коммуналок.

Вице-спикер Госдумы Петр Толстой тогда приводил результаты соцопросов о желании 70% граждан видеть реновацию в своем регионе (см. “Ъ” от 26 ноября 2018 года). Однако госпожа Хованская признала, что к запуску программ переселения готовы лишь в нескольких регионах, включая Уфу, Казань и Санкт-Петербург.

Ее проект так и не был принят Госдумой.

В Минстрое РФ два года назад опасались, что дороги и коммунальные сети не выдержат нагрузки от масштабных строек, а также не понимали источников финансирования программы. К примеру, в Санкт-Петербурге более 7,2 тыс. зданий 1950–1969 гг. постройки общей площадью 27,3 млн кв. м.

Для строительства такого же объема потребуется более 1,44 трлн руб. (при себестоимости 1 кв. м в регионе 52,8 тыс. руб.; данные Росстата). Иначе говоря, Санкт-Петербургу потребуется до трех годовых бюджетов, и это без учета расходов на снос домов.

Впрочем, опыт столицы показывает, что расходы могут оказаться еще выше. В сентябре 2020 года Московский фонд реновации провел аукцион на строительство типичного для реновации 60-метрового дома на Долгопрудной улице за 1 млрд руб., рассчитывая построить за эти деньги 7,6 тыс. кв. м квартир (по 138 тыс. руб.

за «квадрат», но без учета нежилого первого этажа и подземной парковки на 79 мест).

В обосновании к новому законопроекту говорится, что расходов из бюджета РФ он не потребует, а финансирование должны найти местные власти.

При этом в тексте определен порядок привлечения инвесторов к стройкам — через аукционы. В них смогут участвовать компании с минимум трехлетним опытом строительства многоквартирных домов, сдавшие хотя бы 5 тыс. кв. м. квартир.

По итогам работ они должны передать властям коммунальную и другую инфраструктуру.

Примечательно, что вице-премьер Марат Хуснуллин в феврале 2020 года заявлял, что о запусках программ реновации по всей стране можно будет говорить после «наладки» работы нынешних жилищных программ.

Отметим, что ключевым понятием законопроекта выступает «комплексное развитие территорий».

Решение о таком развитии и последующем привлечении инвесторов местные власти смогут принимать, если половину территории занимают, например, аварийное жилье, самовольные постройки или многоквартирные дома, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции.

Новый механизм комплексного развития территорий, говорится в пояснительной записке, поспособствует «обновлению застройки городов и улучшению жилищных условий граждан».

Между тем формулировки поправок во многом совпадают со скандальным правительственным законопроектом 2018 года о комплексном развитии территорий с принудительным изъятием недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов. Через год, после критики, норма об изъятиях из закона исчезла (см. “Ъ” от 8 июля 2019 года).

Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская критикует новый законопроект как процессуально, так и по существу. По ее словам, адресные программы сноса и строительства жилья «вообще не являются предметом регулирования» Жилищного кодекса РФ.

Авторы поправок, по мнению госпожи Хованской, хотят избежать процедуры правительственного отзыва на законопроект, указывая, будто его реализация не потребует бюджетных расходов.

«В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — недоумевает госпожа Хованская.

Депутат также считает странным, что дом может быть включен в программу двумя третями собственников и нанимателей пропорционально «общему числу жилых помещений», тогда как при выходе из программы в расчет принимаются лишь голоса собственников без отсылки к площадям квартир.

Александр Воронов

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4500523

Принудительные аукционы Zwangsversteigerung

Принудительная продажа недвижимости

Как проходят принудительные аукционы недвижимости в Германии. Участие в Zwangsversteigerung.

Принудительный аукцион: кошмар ипотечника и мечта покупателя! В Германии такое тоже случается. Если перестать платить по ипотечному кредиту и игнорировать предупреждения банка, то кредитор подаёт в суд и запускает процедуру принудительной продажи недвижимости – Zwangsversteigerung.

По статистике в Германии в год с молотка принудительно уходит примерно 30000 объектов недвижимости.

Количество не сумевших погасить кредиты иным способом постоянно сокращается, так как на фоне падающих процентов по ипотеке перекредитование для влезших в долги 15-20 лет назад – скорее благо, чем трагедия.

Но тем не менее, находятся люди, предпочитающие в случае проблем не решать их, а прятать голову в песок, доводя дело до Zwangsversteigerung.

После того, как банк запустил процесс принудительного аукциона на жильё, ведомственный суд региона (Amtsgericht), где расположена недвижимость, выносит решение о правомерности такого действия.

Если банк прав, то суд назначает дату проведения торгов.

В зависимости от загрузки чиновников, между обращением кредитора в суд и фактическим проведением аукциона может пройти несколько месяцев, а то и пару лет.

Amtsgericht обязан уведомить о своём решении выставить жильё на принудительные торги путём публикации объявления в здании суда на доске объявлений или в другом доступном для желающих иметь эту информацию месте.

Многие газеты и сайты, в свою очередь, публикуют эту информацию для читателей, в том числе и создавая базы данных для поиска текущих аукционов.

Найти подобные сервисы в интернете по ключевому слову “Zwangsversteigerung” не составляет никакого труда.

Порой заинтересованные лица также публикуют объявления об аукционах на различных сайтах поиска жилья.

В любом случае с подбором вариантов для покупки всё очень непросто.

Официальные объявления суда содержат минимум информации. Обычно это краткое описание объекта, площадь жилья и участка, адрес, количество комнат, год строительства и – самое важное – экспертная оценка стоимости недвижимости Verkehrswert.

Эту величину назначают посланные судом профессиональные оценщики. Их мнение во многом может быть субъективным, но оно основывается на текущей рыночной ситуации в регионе и примерно отражает реальную цену объекта. Но здесь ведь речь об аукционе, поэтому не всё так очевидно.

Посмотреть недвижимость изнутри зачастую невозможно. Те, кто довёл свои дела до принудительных торгов, вряд ли будут склонны пускать кого-то в дом посмотреть на жильё. Рассчитывать на понимание со стороны должников никакого смысла не имеет.

Поэтому придётся довольствоваться только внешним осмотром объекта, что в любом случае не помешает.

Требования к участию в Zwangsversteigerung

Никаких ограничений по гражданству или по месту проживания для участников аукциона нет. Всё что нужно – это предъявить паспорт.

Также допускается по доверенности присылать вместо себя кого-то другого, чтобы он участвовал в торгах от лица реального покупателя.

Для непосредственного участия в аукционе необходимо предъявить ведущему аукциона не менее чем 10% суммы от Verkehrswert. Озаботиться этим надо ещё до начала торгов. Существует 3 варианта, как можно предъявить этот минимальный залог:

  • Банковский чек, обязательно из немецкого банка, выписанный не менее чем за 3 дня до начала аукциона и не связанный с личным счётом участника аукциона. Если обратиться в банк, то служащий поможет правильно оформить этот чек.
  • Кредитное поручительство банка – Bürgschaft, подлежащее к безусловной оплате и не имеющее срока годности.
  • Заранее сделанный перевод на счёт суда, который опубликован на сайте Amtsgericht, проводящего торги.

В случае, если выиграть аукцион не удалось, эти деньги подлежат возврату участнику аукциона. А если удалось, то их учитывают при оплате недвижимости.

Как протекает аукцион

Zwangsversteigerung проходит как правило в здании суда, изредка в каком-то другом помещении недалеко от Amtsgericht. Место проведения указывается в объявлении.

В установленное время судья открывает торги зачитыванием полной информации об объекте. Здесь надо быть очень внимательным, потому что в том числе будет зачитана информация о висящих на недвижимости непогашаемых долгах.

А все незакрытые долги и прочие обязательства перейдут новому владельцу. Ключевые слова здесь – “bestehen bleibende Rechte”.

Если такое есть, значит, помимо цены за недвижимость придётся перенимать и чужие долги, размер которых также укажет распорядитель аукциона.

Особенно надо быть внимательным при Teilungsversteigerung – случае, когда жильём владели несколько человек. Например, бывшие супруги, попавшие в эту ситуацию после развода.

Мировой не получилось, кредит платить перестали.

В этом случае цена на объект может взлететь по ходу аукциона, так как все владельцы имеют право на участие в торгах и прямо заинтересованы в том, чтобы недвижимость не ушла дешевле рыночной цены.

После зачтения информации об объекте торгов, начинается Biete-Stunde, которое должно длиться минимум 30 минут. Судья объявляет начальную цену, обычно 50% от Verkehrswert или менее. По ходу торгов разрешается задавать вопросы ведущему аукциона по поводу недвижимости. На время ответов на вопросы Biete-Stunde приостанавливается, поэтому реально процесс может идти несколько часов.

Свою цену надо называть устно, подняв руку и сказав сумму. Распорядитель аукциона говорит “принято”, после чего удостоверяется в наличии 10% залога от участника и с этого момента отказаться от покупки без денежных потерь в случае выигрыша уже невозможно.

После истечения получаса, если не поступает новых предложений, аукцион завершается. Но это не значит, что выигравший его становится владельцем – существуют правила “5/10” и “5/10-7/10”.

Если объект выставляется на торги впервые и его цена менее пяти десятых от Verkehrswerts, то аукцион признаётся несостоявшимся и суд назначает дату повтора, которая может быть через несколько месяцев после неудачной попытки. За это время оценочную стоимость объекта могут пересмотреть в сторону уменьшения.

Если объект выставляется на торги впервые и его цена между пяти десятых и семи десятых от Verkehrswert, то кредитор имеет право отказаться от этой суммы и тогда аукцион снова признаётся недействительным.

Только если Zwangsversteigerung проводится во второй раз или же сумма торга выше чем 70% от оценочной стоимости, аукцион признаётся состоявшимся, а давший наибольшую сумму объявляется новым владельцем объекта торгов – Zuschlagsbeschluss.

Порядок оформления жилья после Zwangsversteigerung

После получения Zuschlagsbeschluss новый владелец начинает оформление недвижимости на себя. 10% от оценочной суммы он уже оплатил (остальным участникам торгов залоги возвращаются), остаток должен внести на счёт кредитора в течение следующих 4-8 недель.

Юридически вступление во владение осуществляется после того, как оплачен Grunderwerbsteuer – налог на приобретение жилья, который в зависимости от земли может составлять от 3,5% до 6,5% от цены недвижимости.

Затем имя нового владельца вносится в земельную книгу точно также, как и при процессе покупки жилья в обычном порядке. Весь процесс передачи объекта аукциона его победителю занимает от 4 до 6 недель.

Суммарно же придётся оплатить следующие сборы:

  • Grunderwerbsteuer – налог на покупку – 3,5% – 6,5%
  • Grundbuchgebühr – сбор за внесение данных о покупателе в земельный реестр, величина зависит от многих факторов, обычно несколько сотен евро
  • Zuschlagsgebühr – сбор за оформление права на недвижимость судом, вычисляется по сложной процедуре, тоже несколько сотен евро, аналогичен оплате нотариальных услуг в процесе обычной покупки жилья в Германии.
  • Процент 4% годовых на сумму между ценой покупки жилья и залогом в 10% от оценочной стоимости за период между окончанием аукциона и внесением данных о новом владельце в земельную книгу – ещё несколько сотен евро.

Фактически к цене завершения аукциона владельцу надо добавлять 5-10% от суммы чтобы получить финальную стоимость жилья.

После того, как недвижимость переоформлена и её стоимость полностью оплачена, владелец получает от суда право на въезд.

Если жильё не покинуто владельцами, то выселять их придётся опять же через суд. Самостоятельно применять силу и не разрешается. Придут судебные приставы и проведут процесс выселения в установленном законом порядке. Тут есть закавыка – если жилец инвалид или же у него тяжёлая жизненная ситуация, то выселение может затянуться на долгие месяцы. Нужно учитывать этот риск.

Если жильё сдано в аренду, то можно завершить контракт только в установленный период – минимум 3 полных месяца, официально уведомив арендаторов о том, что им необходимо съехать.

Резюме

Наряду с очевидными плюсами Zwangsversteigerung, а именно возможностью приобрести недвижимость в Германии по цене ниже рыночной, принудительные аукционы несут много рисков.

Отсутствие возможности осмотреть объект, недостаточная информация по его состоянию, наличию долгов, сопутствующих расходов на содержания жилья, отсутствие каких-либо гарантий и тому подобные вещи заставляют вступать в торги с большой осторожностью и лишь при полной уверенности в понимании процесса.

Я лично не имею опыта участия в Zwangsversteigerung, но знаю людей, которые успешно приобретали недвижимость на принудительных аукционах.

03-03-2017, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/zwangsversteigerung.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.