Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

Содержание

Особенности принудительного выкупа доли в квартире

Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

Судебная практикаГражданское право и процесс Эксперты указали на отсутствие единообразия в подходах судов к решению споров между долевыми собственниками и отметили, что данное решение имеет существенное значение для правоприменительной практики, поскольку большая часть проблем, возникающих в данной области, является трудноразрешимой для собственников.

Женщина обратилась в суд с иском к своему брату о прекращении права собственности на 1/12 доли в квартире площадью 175,3 кв. м, 11/12 доли которой принадлежали ей, с выплатой ответчику стоимости принадлежащей ему доли. Она ссылалась на то, что они не могут проживать вместе из-за давних неприязненных отношений. Кроме того, она указывала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире, взломал входную дверь и под предлогом капитального ремонта «систематически разрушает ее».

Брат заявительницы подал встречный иск, в котором настаивал, что его доля в квартире является значительной, и просил определить порядок пользования квартирой и обязать его сестру не чинить ему препятствий в проживании.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска женщины, ссылаясь на п. 4 ст.

252 ГК РФ, при этом трактовали ее как дозволяющую принудительную компенсацию за незначительную долю в общем имуществе лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли.

Таким образом, мужчина получил комнату большего размера, чем он имел право по документам. Часть квартиры общей площадью 77,3 кв. м была передана в совместное пользование сторон.

Женщина обратилась с кассационной жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ, которая согласилась с тем, что имеются основания для ее удовлетворения. Судом было указано на то, что суды первой и апелляционной инстанций неверно применяли нормы материального права.

«Закрепляя в пункте 4 статьи 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности», – говорится в определении ВС РФ. То есть Суд указал, что отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, Суд сослался на п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г.

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае. При этом важно учитывать нуждаемость в использовании этого имущества, что, как выяснил Суд, в данной ситуации не было сделано.

Комментируя поведение брата заявительницы жалобы, ВС РФ подчеркнул, что суду надлежало дать оценку соответствия отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе, так как согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В конечном итоге Судебная коллегия отменила апелляционное определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.  

Изучив решение ВС РФ, адвокат КА «Адвокат» Ольга Савостьянова сообщила, что часто можно встретить судебные акты судов первой и вышестоящих инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований о признании доли незначительной и выплате компенсации с формулировкой: «принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли». Она поддержала позицию Суда относительно того, что отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований: «Эта позиция, на мой взгляд, является более обоснованной, поскольку дает более широкие возможности добросовестному собственнику защитить свои права».

Ольга Савостьянова считает, что отсутствие единообразия по этому вопросу в судебной практике связано с неясностью положений п. 4 ст. 252 ГК РФ. Кроме того, эксперт напомнила, что согласно разъяснениям подп. «а» п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г.

№ 4 (в ред. от 6 февраля 2007 г.) доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, – отдельный вход и независимые коммуникации, – которая также должна оставаться пригодной для проживания.

Адвокат АП Томской области Ольга Аржанникова также отметила, что споры между долевыми собственниками встречаются часто, а разрешаются сложно.

Тем более в случае возникновения между сособственниками неприязненных отношений.

«Особенно это актуально при небольшой площади жилого помещения, когда даже определение порядка пользования с соблюдением баланса интересов обеих сторон проблематично», – уточнила она.

Эксперт добавила, что п. 2 ст. 252 ГК РФ прямо предусматривает возможность принудительного выкупа доли участника долевой собственности остальными собственниками. Адвокат добавила, что, несмотря на это, суды редко удовлетворяют такие иски, поскольку это фактически является лишением гражданина его права на жилье, – это особенно актуально, если жилое помещение является единственным для него.

Ольга Аржанникова подчеркнула, что принятие решения по данной категории дел требует тщательного выяснения всех обстоятельств дела для соблюдения баланса прав и законных интересов всех сторон.

«Данное решение имеет существенное значение для правоприменительной практики, поскольку большая часть проблем, возникающих в данной области, является трудноразрешимой для собственников – часто из-за упрямства и личных неприязненных отношений сторон.

Полагаю, осознание реальной возможности удовлетворения таких исков будет являться стимулом для сторон решить вопрос мирным путем», – заключила она.

Судебная практикаГражданское право и процесс Прислать новость

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/osobennosti-prinuditelnogo-vykupa-doli-v-kvartire/

Долевая собственность выкуп доли – 351 советов адвокатов и юристов

Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ: Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

Вернуться

Выкуп незначительной доли

Советы юристов:

1. Если было направлено письмо о преимущественном выкупе незначительной доли, ответ не был получен, может ли в дальнейшем через суд требовать выкуп незначительной доли хозяин большей доли если он передумал?

1.1. Сложно задан вопрос, но, теоретически, выкуп незначительно доли в судебном порядке возможен.

Вам помог ответ?ДаНет

1.2. Для начало необходимо чтобы суд признал долю незначительной, а уж потом возможен и выкуп.

Вам помог ответ?ДаНет

1.3. Уточните ваш вопрос, возможно здесь можно обойтись без суда, тел. 89278820038

Вам помог ответ?ДаНет

1.4. Там сложная процедура, если захочет выкупать и предъявить иск, то для перевода прав покупателя ему необходимо будет внести сумму выкупа на депозит суда.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

2. Подала иск о выкупе незначительной доли в праве собственности на квартиру, пришла на прием к судье с целью вынесения определения о наложении ареста на спорную квартиру. Судья потребовала разместить депозит, иначе никакого движения делу она не даст. Подскажите правомерно ли это устное решение и как это делается.

2.1. Если собираетесь признать за собой право собственности на долю возмездно, то, конечно, необходимо разместить на депозите суда денежные средства, причитающиеся собственнику доли в случае удовлетворения иска.

Вам помог ответ?ДаНет

2.2. Да, Татьяна, судья права. По делам такой категории (признании доли незначительной, прекращении права собственности на долю с выплатой денежной компенсации), денежные средства вносятся на депозит суда. Реквизиты можно получить в суде или непосредственно в судебном департаменте Москвы (не путать с реквизитами для госпошлины).

Вам помог ответ?ДаНет

2.3. Здравствуйте! Данное решение суда правомерно, так как вы должны подтвердить свою платежеспособность. Откройте в банке счет на свое имя и на время судебного разбирательства по делу разместите на счете сумму, равную стоимости спорной доли.

Вам помог ответ?ДаНет

3. Интересует положительная практика принудительного выкупа незначительной доли в квартире по п.4 ст.252 ГК РФ, как правильно составлять исковое? И интересуют все , если у кого-то была положительная практика (г. Иваново)

3.1. Применение данной статьи возможно только в случае, если собственник доли заявит в судебном порядке требования о ее выделе в натуре и будет установлено, что технически это невозможно. Просто так взять и принудительно выкупить долю не получится.

Вам помог ответ?ДаНет

3.2. По ст. 252 ГК РФ в настоящее время идёт положительная судебная практика. Для этого необходимо, чтобы владелец незначительной доли не имел существенного интереса в ней, выдел доли в натуре не возможен. Необходимы ещё ряд условий. Чтобы оценить судебную перспективу, Вам необходимо обратиться к юристу лично.

Вам помог ответ?ДаНет

3.3. Светлана, для того, чтобы найти юриста в Иваново Вам наверное нужно регистрироваться на сайте с указанием г. Иваново. Дело в том, что вопрос Ваш опубликован с меткой «Москва».

Касательно практики — она весьма двойственная. Сегодня один и тот же судья может признать долю незначительной, а завтра по такому же иску отказать сославшись на определение Конституционного суда.

Что у Вас там за ситуацию — объясните подробно, может подскажу что-то.

Вам помог ответ?ДаНет

4. После смерти родителей мне осталось в квартире 8/9 доли где и проживаю сейчас, а брату по суду 1/9 доли квартиры. Брат живет отдельно. Просит денег за 1/9 долю. Квартира 57,1 кв.м, жилой 28,5.

Получается у него 6,3 кв.м общей, а жилой 3,2 кв.м.

Может ли он продать другим лицам или сам заселиться в квартиру? Что мне сейчас делать? И какие сроки предусмотрены для выкупа незначительной доли?

4.1. Сроков как таково нет. Но если Ваш брат найдёт покупателей, то у Вас будет преимущественное право покупки в течения месяца с момента уведомления Вас о продаже. Вселиться он также в праве. Удачи Вам.

Вам помог ответ?ДаНет

4.2. Признать долю незначительной может только суд. Если вы намерены обращаться в суд с таким иском, у вас должны быть деньги на выкуп доли.

Вам помог ответ?ДаНет

4.3. Здравствуйте! Он обязан письменно заказным письмом предложить выкупить его долю. Если через месяц не выкупаете долю по предложенной им стоимости, то имеет право продать третьим лицам.

Вам помог ответ?ДаНет

5. Выкуп незначительной доли. Иск подается по какому адресу? Адрес суда по месту жительства истца, ответчика или расположения квартиры?

5.1. По месту нахождения квартиры.

Вам помог ответ?ДаНет

5.2. Тут спор о недвижимости, следовательно по исключительной подсудности по месту нахождения квартиры.

Вам помог ответ?ДаНет

6. Объясните в какой суд подать иск, если истец и ответчик проживают в одном городе, а дом и земля, доставшиеся по наследству, находятся в соседнем районе. По месту жительства истца и ответчика или по месту нахождения недвижимости. И так же разъясните: иск будет о выкупе незначительной доли. А как быть с землёй, на которой стоит дом?

6.1. Добрый день! Иск подается по месту нахождения спорного имущества, в данном случае. Земельный участок, находящийся под домом следует судьбе дома. Кто владеет домом, тот и пользуется землей.

Вам помог ответ?ДаНет

6.2. Споры о правах на недвижимое имущество относятся к исключительной подсудности и подлежат рассмотрению только по месту нахождения недвижимости. Если земля в собственности, то заявляйте также требование и о «выкупе» доли в земельном участке.

Вам помог ответ?ДаНет

7. Может ли суд вынести решение о принудительном выкупе незначительной доли за цену, установленную покупателем, а не владельцем этой доли, да еще и в рассрочку?

7.1. Здравствуйте! Может, но не в рассрочку.

Вам помог ответ?ДаНет

7.2. Не о принудительном выкупе, а о выплате компенсации. Но такое решение суда исполнить практически невозможно! Если будет решение о взыскании, то тогда вы сможете обратиться в суд с заявлением о рассрочке исполнения решения суда.

Вам помог ответ?ДаНет

8. Может ли ответчик в суде сослаться на ст.1165, п.2, если подан иск о принудительном выкупе незначительной доли в наследстве (недвижимость), а у ответчика ещё не оформлено свидетельство о праве собственности? Или положения этой статьи относятся только к досудебному урегулированию?

8.1. Добрый вечер, в статье говорится о добровольном соглашении наследников. Они могут оформить соглашение, но если оба согласны.

Он должен обсудить этот момент с другим наследником если другой наследник не согласен на раздел имущества, то соглашение между ними не будет заключено.

На рассмотрение суда ставится совсем другой вопрос о продаже незначительной доли, если ответчик не согласен он должен подать встречный иск о выделе доли.

Вам помог ответ?ДаНет

9. Возможен ли принудительный выкуп незначительной доли недвижимости по суду, если у ответчика, принявшего наследство, ещё не оформлено свидетельство о праве на эту долю недвижимости?

9.1. Вначале ответчик должен вступить в право собственности, то есть стать полноценным собственником доли, только после этого можно его долю признать незначительной.

Вам помог ответ?ДаНет

10. Выкуп незначительной доли собственности через суд. Решением суда мы должны выкупить незначительную долю у собственника. Собственник не идёт на контакт с нами, игнорирует решение суда. Как юридически грамотно исполнить решение суда, чтобы потом к нам не было претензий, что мы не отдаём деньги..

Источник: https://uber-centr.ru/zhkh-i-lyudi/neznachitelnaya-dolya-v-kvartire-sudebnaya-praktika-2.html

Мосгорсуд признал незначительной 1/2 долю квартиры, занизил ее стоимость в 4 раза и прекратил право собственности

Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

Согласно закону, если человек является собственником доли в квартире, он может пользоваться ею в полном объеме и собственники других долей не должны этому препятствовать (ст. 247 ГК РФ).

Если доля попадает к постороннему человеку, он имеет право вселиться в жилое помещение и проживать совместно с хозяевами, создавая тем самым дискомфорт для них или даже невыносимые условия, вынуждая расстаться с квадратными метрами.

Существующие законы не позволяют пострадавшим от таких действий эффективно защищаться.

Однако, Московский городской суд нашел способ эту ситуацию изменить.

Об этом подробнее ниже. Для начала разберемся, каким образом образуются доли в квартире.

Суд, при определенных обстоятельствах, может прекратить право собственности владеющего значительной долей собственника.

Как возникает долевая собственность на квартиру?

По общему правилу, квартира является неделимым объектом недвижимого имущества.

Это означает, что даже если в таком жилом помещении есть несколько комнат, продать, подарить, иным образом распорядиться именно комнатой нельзя, как и выделить ее из состава долевого имущества.

Распоряжаться можно только долями, которые в теории права именуются идеальными, то есть не привязанными к конкретному помещению.

Привязать такую долю к конкретным квадратным метрам, можно лишь определив порядок пользования имуществом.

По собственной воле, продавать долю квартиры на таких условиях желающих нет.

Поэтому, чаще всего доли возникают при наследовании недвижимого имущества несколькими наследниками или при разделе между супругами совместно нажитого имущества.

Долевыми сособственниками становятся родственники или бывшие супруги. часто имеющие плохие взаимных отношения.

Поэтому они предпочитают отчуждать свои доли третьим лицам, обходя различными способами право преимущественной покупки других участников долевой собственности.

Что такое принудительный выкуп доли?

Гражданский кодекс РФ позволяет потребовать в суде прекратить право собственности владельца доли с выплатой компенсации. Условием удовлетворения такого требования является незначительность доли.

Например, одна сотая доли в квартире, площадью 40 кв.м. будет являться незначительной, поскольку определить порядок пользования такой долей невозможно.

Более или менее значимые доли (1/4, 1/3, 1/2) в принудительном порядке обычно не выкупаются и, по сути, эффективного механизма защиты в таких ситуациях пострадавший долевой собственник не имеет.

Возможен ли выкуп значительной доли?

Тем не менее, суд, при определенных обстоятельствах, может прекратить право собственности владеющего значительной долей собственника.

Это происходит редко, примерно, как выигрыш в лотерею, но, как, показала практика, пытаться стоит.

Итак, рассмотрим конкретную ситуацию. Есть два собственника, у каждого из которых по 1/2 доли.

Один из них проживает в квартире и является членом семьи, если так можно выразиться, исторически владевшей этой квартирой.

Второй собственник – посторонний человек, никогда в этой квартире не проживавший и какого-либо отношения к семье первого не имевший. Приобрел долю для последующего выкупа другой половины.

Первый собственник обращается в суд с иском о принудительном выкупе доли у второго. При этом, предоставляет оценку, согласно которой доля в указанном жилом помещении стоит в 4 раза дешевле реальной рыночной стоимости.

Второй собственник, зная судебную практику, которая не признает большие доли незначительными, заключение оценщика не оспаривает. Единственным его аргументом в споре является именно значительный размер принадлежащей ему доли.

Суд первой инстанции, как и ожидалось, отказал в удовлетворении иска первому собственнику, в связи с чем была подана апелляционная жалоба в Московский городской суд.

Коллегия судей по иному посмотрела на сложившуюся ситуацию.

Судьи посчитали, что доля была приобретена вторым собственником без намерения проживать в ней, он имеет в собственности другое жилье, является посторонним человеком для первого собственника.

Жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру, площадью 35 кв.м., что делает невозможным проживание в ней двух посторонних друг другу людей.

Указанные обстоятельства судьи признали достаточными для удовлетворения иска о принудительном выкупе доли, которая, несмотря на размер, по мнению суда является незначительной.

А поскольку иной оценки, кроме предоставленной истцом, при подаче иска, (которая, напомню, была занижена в 4 раза) в деле не имелось, получилось, что истец выкупил половину квартиры.

Если у постороннего человека в собственности оказалась доля в вашем жилом помещении, вы можете обратиться в суд с иском о принудительном выкупе этой доли.По общему правилу выкупу в принудительном порядке подлежит незначительные доли.Однако, с учетом конкретных обстоятельств, суд может признать незначительной и большую по размеру долю, например, 1/2, 1/3 и т.п.Набор таких обстоятельств может быть различным, в зависимости от ситуации: намерен ли новый собственник проживать в квартире, позволяет ли это метраж, имеется ли другое жилье и иные.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/advokatlife/mosgorsud-priznal-neznachitelnoi-12-doliu-kvartiry-zanizil-ee-stoimost-v-4-raza-i-prekratil-pravo-sobstvennosti-5f087e21046e185cae6517a8

Принудительный выкуп доли в квартире, какую долю можно выкупить и как это сделать

Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

Собираясь продать квартиру, один из её владельцев может столкнуться с проблемой – нежеланием совладельца продавать эту недвижимость. Одно дело, когда обоим собственникам принадлежат сравнительно равные части квартиры.

Но нередко, один владеет практически всей квартирой, а у второго в собственности ничтожная часть.

Но, понимая, что эта мизерная собственность даёт ему возможность воспрепятствовать заключению сделки, он требует за её выкуп несоразмерную цену, либо вообще отказывается продавать.

В этом случае остаётся только один вариант решения проблемы – признать долю незначительной по решению суда.

Что такое незначительная доля?

Законы не содержат строгого определения незначительной доли. Однако, судебная практика показывает, что таковой считают совсем малые части квартиры, которые нельзя выделить в отдельное помещение.

Соответственно, владелец этой доли не заинтересован в проживании в квартире и ином использовании своей собственности.

В некоторых случаях без экспертизы квартиры сложно понять, насколько мала та или иная доля.

Незначительная доля в квартире может быть принудительно продана остальным владельцам. 252-я статья ГК РФ допускает такую сделку даже против воли владельца доли. Для этого и необходимо признание доли незначительной.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной?

Как уже сказано выше – точного понятия незначительной доли нет. Но есть рекомендации Верховного суда РФ, согласно которым незначительной признают такую площадь в квартире, которая соответствует ряду характеристик:

  • Её невозможно выделить в натуральном размере.
  • Из-за неё возникают сложности в пользовании квартирой.
  • Владелец доли не проживает в квартире и не имеет к ней интереса.
  • За собственником доли есть долг по коммунальным платежам.
  • У него есть другое жильё.

Совокупность этих факторов приведёт к признаю в суде доли незначительной.

В случае, когда владелец проживает в квартире, и у него нет другого жильца, выкупить такую часть недвижимости без его согласия не удастся.

Конкретную площадь, которая будет признана незначительной назвать сложно, потому что четвёртая часть однокомнатной квартиры и четвёртая часть двухкомнатной – доли совершенно разные по площади.

Порядок признания доли в квартире незначительной

Только суд имеет право признать собственность в жилой недвижимости незначительной и после его решения возможен принудительный выкуп доли в квартире.

Способы

Решить конфликт вокруг выкупа части жилья возможно двумя способами:

  • По соглашению о безвозмездной передаче доли или о её выкупе.
  • По решению суда.

Чаще используется второй способ, потому что владельцы долей не могут договориться о стоимости выкупа.

Порядок действий

Прежде, чем подавать иск в суд, нужно попытаться выкупить долю у её владельца. Если он откажется, это будет доказательством попытки решить проблему в досудебном порядке. После этого уже можно подавать иск в суд.

На этом этапе важно убедить владельца мизерной доли в её низкой рыночной цене.

Перед подачей иска нужно собрать доказательства того, что владелец доли не платит за коммунальные услуги, не участвует в ремонте и содержании квартиры, не проживает в ней и т.д. Подойдут все факты, которые продемонстрируют отсутствие у владельца потребности и интереса к этой квартире.

Далее нужно составить иск, руководствуясь 131 и 132 статьями ГПК РФ.

К иску нужно приложить все документальные доказательства по делу, а также квитанцию об оплате госпошлины и зачислении средства для выкупа на счёт суда (в качестве альтернативы можно использовать нотариальный депозит).

Подавать иск можно по месту расположения квартиры или месту регистрации ответчика.

В суде желательно участие свидетелей, а в некоторых случаях стоит ходатайствовать о проведении техническо-строительной экспертизы.

Если суд вынесет решение о принудительном выкупе доли в квартире, то на подачу апелляций отводится 30 дней, после чего решение вступит в силу.

Заключительный этап – выкуп за установленную судом цену и переоформление прав собственности в Росреестре.

Необходимые документы

Суду нужно предоставить:

  • Иск в 3 экземплярах.
  • Копию паспорта истца.
  • Квитанции об оплате госпошлины и внесении денег за выкуп.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (подавать иск могут лишь её собственники или их доверенные лица).
  • Если иск подаёт доверенное лицо, то копию доверенности и его паспорт.
  • Доказательства досудебных попыток договориться.
  • Техпаспорт квартиры.
  • Выписка из домовой книги, если ответчик не живёт по данному адресу.
  • Экспертное заключение о том, что в натуральном виде долю выделить нельзя.
  • Иные документы, которые доказывают позицию истца.

С иском нужно подавать копии документов (только квитанцию об оплате пошлины в оригинале). Оригиналы нужно принести на судебное заседание.

Исковое заявление

Иск составляется в стандартной для таких заявлений форме. В нём должны быть:

  • Данные суда, истца и ответчика.
  • Описание квартиры и спорной доли.
  • Объяснения и доказательства её незначительности.
  • Ссылка на 252 статью ГК РФ.
  • Исковые требования.
  • Список прилагаемых документов.
  • Подпись и дата.

Составляется иск в трёх экземплярах – для суда, истца и ответчика.

Расходы

Помимо суммы выкупа доли истец должен оплатить:

  • Госпошлину. Её размер варьируется от 400 рублей до 60 тысяч.
  • Экспертизу (от 5 до 20 тысяч рублей).
  • Судебные издержки (около 5 тысяч).
  • Пошлину за регистрацию прав собственности в Росреестре – 2000 рублей.

В случае победы истца, судебные издержки лягут на плечи ответчика.

Сроки

Процесс судебных разбирательств по таким делам довольно долгий, в среднем 2-4 месяца. К этому времени стоит добавить срок апелляций – 30 дней и 10 в случае решения мирового суда.

Проблемы принудительного выкупа доли

Подытоживая, стоит отметить, что в большинстве случаев препятствием для принудительного выкупа доли в квартире является желание её владельца продать своё имущество дороже реальной стоимости.

Конечно, судебное решение эту проблему решает, но важно доказать, что доля является незначительной.

А это не так просто, потому что не всегда есть доказательства того, что владелец доли не пользуется своим имуществом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire/

Возможен ли принудительный выкуп доли в квартире?

Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

Нередко возникают ситуации, когда квартира принадлежит на праве долевой собственности нескольким собственникам, при этом доля одного из них незначительна и в её использовании он не заинтересован. Наличие такого собственника серьёзно осложняет не только проживание в квартире, но и распоряжение – продажу или обмен.

Часто квартиры приобретаются в долях, которые распределяются, например, между родственниками (обычно такое происходит в процессе приватизации). В дальнейшем доли могут перераспределяться ещё. Допустим, один собственник умирает, а его доля дробится между наследниками.

В результате появляется собственник, владеющий какой-нибудь 1/30 долей в однокомнатной квартире площадью 30 квадратных метров. По сути одним квадратным метром.

Однако закон не привязывает долю к конкретным метрам, за собственником даже такой незначительной доли, тем не менее, сохраняется право пользования всей квартирой.

То есть он может пользоваться любой комнатой, если их несколько, кухней, санузлом и иными местами общего пользования наравне с остальными (исключение составляют коммунальные квартиры, собственникам долей принадлежат конкретные комнаты).

Основные проблемы

Первой из проблем, которые возникают в таких ситуациях, является разделение обязанностей по содержанию квартиры – оплата коммунальных услуг, содержание общего имущества, проведение ремонта и др. Каждый собственник несёт расходы по содержанию пропорционально своей доле, а пользуется, как мы помним, всей квартирой.

Такая ситуация явно несправедлива, если доля одного из собственников ничтожно мала. Представим себе ситуацию, когда в квартире два собственника, один из которых, действительно, владеет 1/30, а второй остальными 29/30 долей.

Получается, что второй собственник несёт практически все расходы на ремонт и содержание квартиры, но другой сохраняет право пользования всей квартирой наравне с ним, без ограничений.
Другая проблема, – невозможность продать или разменять такую квартиру без согласия собственника даже самой незначительной доли.

Ведь вряд ли кто-то согласиться купить пусть и 29/30 долей в квартире, зная, что 1/30 принадлежит постороннему человеку, который сохраняет право проживать и пользоваться этой квартирой по своему усмотрению.

Опыт работы юридической фирмы «Красников и партнёры» показывает, что ситуация серьёзно усугубляется, когда владелец такой незначительной доли не заинтересован в её использовании. Другим собственникам может быть даже не известно, где он живёт.

Нередки случаи, когда такой собственник вообще эмигрировал на постоянное место жительства в другую страну, и его местонахождение установить без вмешательства компетентных органов. Получается, что остальные участники долевой собственности  оказываются в заложниках этой ситуации.

Они вынуждены оплачивать коммунальные услуги, нести все расходы на ремонт и содержание квартиры, рискуя, что такой собственник в любой момент может объявиться и заявить о своих правах на проживание.

И самое главное, они лишены возможности продать или разменять квартиру, что накладывает на них, как на собственников, серьёзные ограничения. То есть, чисто юридически продать свои доли они, конечно же, могут, но цена таких долей на рынке в несколько раз меньше цены всей квартиры.

Когда доли в праве собственности соответствуют по размерам площади комнат, проблема решается путём установления порядка пользования – закрепления за каждым из собственников конкретной комнаты.

Для этого составляется соответствующее письменное соглашение, или получается судебное решение в случае, если собственники не смогли достигнуть согласия. При наличии установленного соглашением или решением суда права пользования на конкретную комнату продать доли проще.

Но что делать, когда доля настолько мала, что ей невозможно подобрать соответствующую комнату?

Юридическая сторона вопроса

Действующее законодательство, а именно статья 252 Гражданского кодекса РФ, предусматривает, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Указанная норма закона сформулирована, мягко говоря, неоднозначно. Суд может не обязать собственника незначительной доли продать её остальным участникам долевой собственности, а обязать других собственников выплатить ему компенсацию.

В судебной практике есть мнение, что в данном случае речь идёт только о такой ситуации, когда собственник незначительной доли требует её выдела в натуре, то есть передачи ему части имущества, соответствующего доле.

В ситуациях, когда такой выдел невозможен, как в нашем случае, когда это доля в праве собственности на квартиру, суд вместо выдела доли может обязать других участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Но прежде собственник незначительной доли должен сам обратиться в суд с требованием о её выделении.

Этой позиции придерживается Конституционный суд РФ и Высший Арбитражный суд РФ в делах, когда спор касается, например, доли в праве собственности на акции в акционерных обществах.

Однако в судебной практике встречается и другая позиция, неоднократно подтверждённая Верховным судом РФ.

Это связано, по всей видимости, с тем, что Верховный суд пересматривает решения судов общей юрисдикции, которые, в отличие от арбитражных судов, рассматривают споры о долях не между коммерсантами, а между рядовыми гражданами и, прежде всего, споры о долях в праве собственности на квартиры.

Здесь Верховный суд справедливо отмечает, что при закреплении возможности принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю законодатель, прежде всего, подразумевает исключительные случаи, в которых это объективно необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. Таким образом, по мнению суда, не только собственнику незначительной доли принадлежит право требования покупки у него доли с выплатой компенсации, но и остальным участникам долевой собственности принадлежит право требования продажи такой доли им.
Но указанное правило действует только тогда, когда соблюдаются следующие условия:

  • доля собственника незначительна;
  • доля не может быть реально выделена;
  • собственник не имеет существенного интереса в использовании своей доли и общего имущества.

Практическая сторона

Даже если суд соглашается с тем, что дою можно принудительно выкупить, всё равно возникает целый ряд вопросов. Во-первых, какая конкретно доля является незначительной? Законодательством это не установлено, никаких критериев незначительности нет.

Здесь можно руководствоваться только здравым смыслом, доказывая очевидное несоответствие размера доли площади любой из комнат в квартире.

То есть когда собственнику не может быть выделено отдельное жилое помещение, при этом он сохраняет доступ ко всей квартире и местам общего пользования, нередко злоупотребляя своим правом или создавая постоянную угрозу такого злоупотребления.

Во-вторых, неясно, каким образом должно быть исполнено решение суда в случае, если местонахождение собственника доли неизвестно. Непонятно, каким образом выплачивать ему компенсацию. В законе нет ответа и на вопрос, как распределяется его доля между другими участниками долевой собственности, если их несколько.

Описание этих и всех других сопутствующих задач подробно излагается в исковом заявлении, в соответствии с которым суд выносит решение.

То есть сами собственники предлагают суду вариант решения всех указанных вопросов – оценить стоимость доли, обосновать её незначительность, определить порядок перераспределения доли между другими собственниками, предложить способ передачи компенсации за отчуждаемую долю.

Поэтому подготовка такого искового заявления и ведение дела в суде, скорее всего, потребует привлечения профессиональных юристов, специализирующихся в сфере недвижимости.

Об услугах по ведению судебных дел и жилищных споров, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры» читайте в соответствующем разделе.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

12.09.2014

Источник: https://krupps.ru/articles/prinuditelnyy-vykup-doli-v-kvartire/

Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2017 в Москве) | Гордон и Партнеры

Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

Рассматривая требования совладельцев долей в квартирах  о принудительном выкупе — о возмездной передаче доли другому собственнику, суды исходят из следующих правил.

Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ).

В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды.

В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.

С одной стороны правила ст.

252  ГК РФ  соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственников других долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья Гражданского кодекса РФ до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ  описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры.

При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:

  1. когда доля собственника незначительна,
  2. доля не может быть реально выделена,
  3. собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая факт незначительности доли.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

Суд удовлетворил исковые требования.

Мотивы принятого решения:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:

— ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,

— имеет на праве собственности другое жилое помещение,

— между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил  незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании  доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная  по адресу: …. является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет … кв.м., жилая — … кв.м. (одна комната … кв.м., вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м  жилой площади.

Из приведенного «свежего» решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.

28 мая 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/prinuditelnyy-vykup-doli-v-kvartire-2/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.