Продать 1 2 доли в однокомнатной квартире

Доля в квартире: Как правильно продать долю квартиры?

Продать 1 2 доли в однокомнатной квартире

Как правильно
продать долю квартиры?

Для начала Вы должны определиться, по какому договору Вы собираетесь продать долю квартиры. Хотя выбор договора также будет зависеть от покупателя этой доли, который ещё не найден.

Но для начала обратите внимание, сколько лет в собственности находится Ваша доля в квартире? Если более трёх лет, то Вы сможете указать в договоре полную сумму или даже дороже рынка, а это точно облегчит продажу, т.к. для покупателя будет от этого лучше.

Правда, это не означает, что Ваша доля станет из-за этого дороже, но уже хорошо, что легче будет продать.

Хотите продать долю квартиры? Или нужна помощь в Вашей борьбе с другим собственником? Звоните нам: 8 967 195-04-06.

Если Вы собираетесь продать долю квартире, то нужно Вам понять, что это проблемная недвижимость, которую могут приобрести только специфические покупатели. Некоторые продавцы этого понять не хотят.

Например, имеют 1/3 долю в однокомнатной квартире, хотят продать её за 1/3 часть от рыночной цены целой квартиры, либо предлагают скидку процентов 15-20. И при этом ещё удивляются, что никто купить у них такую замечательную и проблемную недвижимость не хочет.

Но нормальные люди не хотят приобретать жильё, где законно имеет право проживать посторонний для них человек.

Даже если квартира продаётся целиком, но там остаётся зарегистрированный человек, который был прописан там в момент приватизации, но не участвовал в ней, то квартира уже стоит значительно дешевле и ещё её могут не захотеть покупать.

И это потому, что этот человек, не участвовавший в приватизации даже по собственному согласию, имеет право в этой квартире пожизненно проживать и даже регистрировать в ней своих новорожденных детей. Хотели бы Вы жить в собственной квартире с таким жильцом? Думаю, нет.

А когда подобный жилец имеет ещё в квартире долю, то у него прав не меньше, а даже больше.

Поэтому если Вы хотите продать долю квартиры, а не всю квартиру целиком совместно с другим собственником, то к Вам вопрос, почему Вы не смогли договориться другим собственником о совместной продаже? Вы разве не понимаете, что с такой недвижимостью Вы продаёте и свою проблему, которая влияет на цену как отрицательный фактор?

Большинство людей понимают это, но это было написано для тех, кто не понимает. А вообще доля в квартире если продаётся не вместе со всей квартирой, то теряет в цене в среднем 60-65% своей стоимости. Бывает, что иногда и больше, если доля совсем малозначительная, например, в однокомнатной квартире.

Кстати, бывают случаи, когда другой собственник, создав Вам же проблему с Вашей долей в квартире, а потом сам хочет выкупить Вашу долю по низкой цене, по которой доля в квартире может быть продана третьим лицам. Вот ему по такой цене продавать не нужно.

Ведь для него не будет в квартире постороннего человека, проживающего в ней. Поэтому и продавать ему по низкой цене несправедливо, особенно если вспомнить, что из-за него эта проблема возникла.

Продавать нужно в этом случае только третьим лицам, чтобы наказать другого собственника за его желание обогатиться за Ваш счёт.

Но вот Вы поняли, что доля в квартире стоит раза в два-три дешевле, чем если бы продавалась со всей квартирой. Тогда Ваше желание продать долю квартиры становится более реальным и тогда можно приступить к подготовке к поиску покупателя.

Первые два важных момента, которые влияют на продажу:

1) Срок, в течение которого Вы были собственником этой доли. Как было сказано выше, лучше если собственность у Вас была более трёх лет.

Тогда Вы не должны платить налог с продажи и сможете указать завышенную цену в договоре, что будет в интересах покупателя.

Если собственность менее трёх лет, то тогда придётся продавать долю не через договор купли-продажи, что также возможно. Но об этом чуть ниже.

2) Вы должны помнить, что если Вы хотите продать долю квартиры именно по договору купли-продажи, то у другого собственника есть право преимущественного выкупа Вашей доли. Но это вовсе не означает, что нужно исполнять такое требование закона и давать другому собственнику такой выкуп по низкой цене. Напротив, его было бы справедливо обойти.

Как обойти право преимущественного выкупа у другого участника долевой собственности, чтобы он не смог выкупить Вашу долю в квартире?
Способов несколько:

1) Если доля в квартире у Вас более трёх лет, то Вы можете просто завысить цену по договору по согласованию с покупателем. Но реально Вы получите меньше денег, но другой собственник не сможет этого доказать.

Например, у Вас в собственности более трёх лет 1/2 доля в квартире, которая стоит десять миллионов рублей. Для третьих лиц такая доля будет стоить около двух миллионов рублей. Но Вы должны указать в договоре купли-продажи, что цена такой доли квартиры пять или даже шесть миллионов рублей.

Но реально Вы получите два миллиона.
Этот вариант хорош тем, что Вы сможете продать долю квартиры и не платить при этом налог с продажи (Налог на доходы физического лица – 13%). А покупателю чем выше цена указана – тем лучше.

Ну а второй собственник не сможет воспользоваться правом преимущественного выкупа по экономическим соображениям.

2) Если доля в квартире у Вас менее трёх лет, то купля-продажа по завышенной цене не подходит, т.к. Вы будете платить НДФЛ (13%), что не выгодно для Вас.

Ранее действовали через дарение, но сейчас придётся платить тогда НДФЛ одаряемому по кадастровой стоимости, которая почти равна рыночной цене квартиры. Дарение тоже не вариант.

Но сейчас чаще используют договор займа и соглашение об отступном, по которому займ гасится путём передачи в собственность квартирной доли.

Т.е. можно продать долю квартиры через соглашение об отступном, которое без проблем регистрируют в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве. При этом не будет у другого собственника права преимущественного выкупа при такой схеме, а также не предусмотрена уплата налога (НДФЛ) как для купли-продажи.

Законодательство пока в этом плане не менялось, хотя некоторые обсуждения в Правительстве РФ и Госдуме ведутся. Например, хотят продлить трёхлетний срок владения квартирой или долей в ней, от которого зависит оплата налога с продажи. Будем надеяться, что ничего в худшую сторону не изменится.

Так вот если Вы начали искать покупателя, а собственность у Вас более трёх лет, то лучше сразу направить другому собственнику через нотариуса предложение о выкупе Вашей доли в квартире по значительно завышенной цене. Иначе потом Вы найдёте покупателя, а придётся ждать этот месяц, пока другой собственник будет думать. Не надо терять время. Хотя, конечно, Вы всегда сможете продать долю квартиры через соглашение об отступном.

Искать покупателя можете как сами через тот же Интернет, а также через любое агентство недвижимости. Но лучше первый вариант, т.к. агентство недвижимости не ускорит продажу, а замедлит, а ещё возьмёт свой процент.

Поэтому лучше продать долю квартиру напрямую тем, кто профессионально занимается их выкупом. Кстати, это и есть основные покупатели на такую проблемную недвижимость как доля в квартире. Простые люди редко их покупают и такого покупателя искать гораздо дольше.

И они тоже знают рыночные цены на доли в квартирах, а поэтому продать им дороже не получится.

Хотите продать долю квартиры? Или нужна помощь в Вашей борьбе с другим собственником? Звоните нам: 8 967 195-04-06.

Источник: http://xn------5cddkbkcp6avj1bekrnb1al2syb.xn--p1ai/prodat-dolyu-kvartiry/index.html

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире?

Продать 1 2 доли в однокомнатной квартире

Когда жилое помещение находится в долевой собственности, то с его использованием и содержанием иногда возникают проблемы. По той причине, что не всегда собственники могут договориться между собой.

И если в квартире, где несколько комнат, да ещё есть изолированные, как-то можно определить порядок пользования между всеми жильцами, то в однокомнатной квартире сделать это намного сложнее.

Поэтому долевые собственники однокомнатной квартиры чаще предпочитают продать свои доли, чем делить с кем-то квадратные метры небольшого жилого помещения. И тогда возникает вопрос: “Как продать долю в однокомнатной квартире?”.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Прежде чем искать покупателя на долю, её нужно предложить выкупить собственникам остальных долей, потому что гражданским законодательством предусмотрено, что при продаже доли правом преимущественной покупки обладают все собственники.

Важно! Продажа доли в квартире осуществляется без согласия остальных собственников!

В силу положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ они обладают преимущественным правом выкупа отчуждаемой доли. И если они от такого права отказались, то помешать продаже доли уже не смогут.

Если решение о продаже своей доли в однокомнатной квартире уже принято, то необходимо определиться, каким образом будет соблюдаться условие о преимущественном выкупе. Вариантов всего три и все они вполне успешно применяются на практике.

  1. Письменный отказ собственников от преимущественного права покупки, оформленный и удостоверенный нотариусом.
  2. Уведомление о продаже доли с указанием её цены. Вручается собственникам лично с проставлением даты получения и подписи либо направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
  3. Поручение нотариусу известить всех собственников о продаже. В этом случае расходы продавца несколько возрастут, но зато в результате будет получен документ от нотариуса, свидетельствующий о соблюдении процедуры преимущественного права других собственников на покупку доли.

С момента, когда собственники узнали о продаже доли, начинает исчисляться срок для принятия решения о выкупе — он составляет месяц.

Важно! Если в течение месяца никаких действий, свидетельствующих о желании выкупить продаваемую долю, совершено собственниками не будет, то продавец может благополучно продавать свою долю любому гражданину.

Возможные риски при продаже доли в квартире

Даже при соблюдении порядка и сроков при продаже доли риск вмешательства в сделку другими собственниками всё же существует.

Если кто-то из них желал купить долю и имел возможность это сделать (а это немаловажно), но по уважительным причинам не успел в срок известить об этом продавца, то он может в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно о продаже доли другому лицу, обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по такой сделке.

Важно! В первую очередь ему необходимо будет доказать свою платёжеспособность на момент спорной продажи.

Ещё один риск при продаже доли возможен в том случае, если в числе долевых собственников есть несовершеннолетние. Здесь перед продажей доли необходимо заручиться письменным разрешением от органа опеки на отказ несовершеннолетнего собственника от преимущественного права покупки.

И если квартира однокомнатная, то получить такое разрешение будет весьма проблематично. Потому что вселение в квартиру с проживающими в ней детьми либо одним ребёнком постороннего лица, купившего долю, явно ухудшит условия проживания несовершеннолетних, что само по себе недопустимо.

Другой вопрос — насколько актуальна на рынке недвижимости доля в однокомнатной квартире. Вряд ли у кого-то возникнет интерес стать собственником квадратных метров без возможности комфортного проживания в квартире. А потому единственным оптимальным решением в таких случаях будет покупка доли остальными собственниками.

Однако если нет уверенности в своих силах и знаниях, то лучше всего обратиться за помощью к специалисту. На любой стадии продажи – от принятия решения до подачи документов на государственную регистрацию перехода права – сопровождение юриста поможет избежать ошибок и сложностей.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/mozhno-li-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire/

Можно ли продать долю в однушке | Все по шагам

Продать 1 2 доли в однокомнатной квартире

Долевое владение создает сложности с использованием жилья по прямому назначению. Если доли установлены на однокомнатную квартиру, ситуация еще сложнее – приходится искать компромисс при использовании неизолированного помещения несколькими лицами. О том, как продать долю в однушке в соответствии с законом, расскажем ниже.

С чего начать продажу своей доли в однушке

Невозможность достигнуть договоренностис другими владельцами долей в однокомнатной квартире о порядке пользованияквартирой является наиболее распространенными случаями, когда возникаетнеобходимость в продаже доли. Поэтому владельцы долей в однушках предпочитают найтипокупателя, чтобы избежать бесконечных конфликтов и проблем. Для этого придетсяучесть особенности совершения сделок по ГК РФ.

Вот что говорит статья 250 ГК РФ:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на иных равных условиях.

Вариант с продажей доли в однушке существенно сложнее, чем сделка с целой квартирой. Прежде всего, намного сложнее найти покупателя, которого готов отдать деньги за долю в изначально неделимом объекте. Еще на стадии выбора покупателя целесообразно предложить остальным совладельцам выкупить долю, так как при последующей продаже посторонним лицам все равно нужно уведомлять их о сделке.

Учтите следующие нюансы продажи долей вжилых помещениях:

  • согласиеостальных дольщиков на заключение договора купли-продажи доли не требуется,однако они могут реализовать право преимущественного выкупа на аналогичныхусловиях;
  • поправилам ст. 250 ГК РФ, продавец обязан уведомить в письменной форме каждогособственника о предстоящем отчуждении доли (в этом документе указываются всесущественные условия сделки, в том числе стоимости продаваемой доли);
  • нарассмотрение уведомления дается 30 дней, причем в этот период времени продавецне вправе продолжать действия по сделке.

Узнайте больше  Как получить квартиру по социальному найму

Обратите внимание! Если остальныесобственники согласны выкупить долю на аналогичных условиях, сделка будетпродолжена с их участием. При отказе от выкупа, либо при затягивании ответа дольше30 дней, доля в однушке может быть продана на первоначальных условияхпостороннему лицу.

По нормам ГК РФ возможны три варианта действий,связанных с реализацией права на преимущественный выкуп:

  • письменныйотказ совладельцев от приоритетного выкупа, оформленный до направленияуведомления и удостоверенный в нотариальной конторе;
  • вручениеуведомлений о предстоящей сделке с указанием цены по договору (указанныйдокумент нужно вручить лично с проставлением даты и подписи, либо направитьзаказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении);
  • поручениенотариусу подготовить и направить совладельцам долей в однушке письменныхуведомлений (этот способ влечет дополнительный затраты, однако у продавца будетна руках документ, подтверждающие соблюдение уведомительной процедуры).

Обратите внимание! Нарушение указанного порядка уведомления повлечет недействительность сделки по иску заинтересованных лиц. Кроме того, в течении трех месяцев с момента регистрации договора остальные владельцы смогут через суд потребовать перевести на них права первоначального покупателя доли.

Возможные риски при продаже доли в однокомнатнойквартире

Основные риски, которые нужно учитыватьпродавцу и покупателю доли в однушке, связаны с нарушением уведомительногопорядка.

Например, если согласие на приоритетный выкуп направлено почтой впоследний день месячного срока, продавец может его получить уже послерегистрации сделки.

В этом случае договор придется аннулировать, либо этотвопрос будет рассмотрен в судебном порядке. Покупателю придется возвращать вложенныесредства, что может представлять серьезную сложность.

Не менее рискованным вариантом являетсяпродажа доли в квартире, если среди собственников или жильцов естьнесовершеннолетний ребенок.

Еще на стадии согласования условий сделки продавецобязан получить разрешение органов опеки.

На практике, для продажи доли воднушке с проживающим ребенком, получить согласие отдела опеки практически невозможно,так как в квартиру будет фактически вселен посторонний человек.

Узнайте больше  Проект перепланировки квартиры в МКД

Ввиду указанных сложностей, стоимость доли в однокомнатной квартире вряд ли будет существенной.

Покупателю придется урегулировать множество проблем с вселением к чужим людям, что делает такой вариант сделки труднореализуемым.

Единственным оптимальным способом в таких случаях будет покупка доли остальными собственниками.

Чтобы соблюсти все требования закона игарантировать защиту своих интересов, целесообразно обратиться к юристу еще настадии принятия решения о продаже доли в однушке.

Сопровождение юриста поможетизбежать неблагоприятных последствий и рисков, а все документы будут составленыв строгом соответствии с нормативными актами.

Получитебесплатную консультацию наших юристов по всем вопросам, связанным с продажами долейв однушках.

Источник: https://vseposhagam.ru/prodazha-doli-v-odnushke/

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире, нюансы такой сделки

Продать 1 2 доли в однокомнатной квартире

Продажа доли в однокомнатной квартире не запрещена, но на такое предложение сложно найти покупателя, так как она сама по себе невыгодна. 

Дело в том, что при продаже доли в однокомнатной квартире выделить эту самую долю не получится, так как квартира вообще состоит из одной комнаты. В таком случае речь идти может только об имущественном выделе доли, а не физическом. А подобные предложения жилья малому кому нужны, разве что для получения законной прописки.

Об особенностях таких сделок купли-продажи и поговорим далее — как их оформлять, какие особенности нужно учесть и как найти покупателя на такое предложение.

Законодательная сторона вопроса

С 2016 года законодательство в области продажи частей недвижимости изменилось. Теперь нужно учитывать такие факторы:

  1. дольщики обязаны отчуждать доли у совладельцев только с участием нотариуса. Другими словами: продать долю можно только в том случае, если будет нотариально заверенное согласие на это остальных владельцев. Иным способом сделку не зарегистрируют в Росреестре;
  2. обязательно должно быть соблюдено правило преимущественной покупки — это значит, что прежде чем продать долю третьему лицу, владелец ее должен предложить выкупить остальным совладельцам. И только после их письменного отказа можно начинать продажу.

Игнорировать права совладельцев не лучшая идея, потому что потом, уже после сделки, они могут ее оспорить, так как их права нарушены — согласно статье 250 ГК РФ.

Продажа доли в однокомнатной квартире сложный процесс еще и потому, что в случае надобности ее отчуждения сделать это очень сложно — отчуждать по факту не из чего.

Если вам нужно продать долю в своей однокомнатной квартире, лучше поступить следующим образом:

  • договорится с собственником остальной части недвижимости о выкупе его доли или продажи ему своей;
  • зарегистрировать сделку у нотариуса, а потом в Росреестре. 

Если же совладелец никаким образом не хочет идти на такие меры, то нужно получать у него письменный отказ на выкуп части и продавать ее третьим лицам. Но, больших денег за такую сделку получить невозможно — не из чего.

Как продается доля в однокомнатной квартире?

Сделка такого характера почти ничем не отличается от продажи доли в другой недвижимости. Сложности возникают только на этапе поиска клиентов, так как на такое предложение желающих мало.

Порядок действий при продаже части однокомнатной квартиры:

  1. получить письменный отказ на выкуп доли от совладельца. Предложение о покупке нужно направлять минимум за 30 дней до предполагаемого старта продажи третьему лицу. Срок в 30 дней установлен законом на то, чтобы совладелец принял решение — покупать или нет и известил об этом продавца;
  2. подготовить необходимые для продажи недвижимости документы (их список укажем ниже);
  3. найти клиента, обсудить с ним условия сделки;
  4. составить предварительный договор купли-продажи у нотариуса, получить задаток за долю;
  5. оформить сделку в оговоренные сроки, заверить ДПК у нотариуса.

После этого, новый собственник идет в Росреестр с ДПК и документами на долю квартиры, чтобы перерегистрировать право собственности на себя.

Продавец должен подготовить для продажи такие документы:

  1. копия и оригинал своего паспорта;
  2. оригинал отказа от покупки доли совладельцем;
  3. правоустанавливающие документы на свою часть квартиры;
  4. выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы увидеть, кто прописан по адресу, есть ли обременения;
  5. справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам по своему лицевому счету. А до продажи лицевые счета лучше разделить;
  6. если состоит в браке, то письменное согласие супруги(а) на продажу доли;
  7. если по адресу прописан несовершеннолетний, то перед сделкой его нужно снять с регистрации, а в органе опеки получить разрешение на сделку.

Не обязательно, но не будет лишним, иметь на руках такие документы:

  1. справка из психоневрологического диспансера о дееспособности;
  2. технический и кадастровый паспорт на квартиру;
  3. поэтажный план из БТИ.

Выписку из ЕГРН лучше брать под сделку, чтобы там была актуальная информация и у покупателя не возникало лишних вопросов.

Что делать, если второй собственник против?

В таком случае никаких проблем для продавца все равно не будет, если он соблюдет правило преимущественной продажи — согласно статье 250 ГК РФ направит письменное предложение о выкупе доли и выждет 30 дней.

Если по истечению этого времени совладелец не даст ответа, то можно продавать долю третьим лицам. Как доказательство того, что право совладельца нарушено не было, будет документ, подтверждающий отправку ему извещения.

Это может быть талон из почты, уведомление о вручении адресату письма.

Расходы на оформление сделки

Из обязательных расходов это:

  • госпошлина за нотариальное удостоверение ДПК — 0,5% от стоимости сделки;
  • госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей, это расход покупателя, продавец оплачивает 350 рублей за себя;
  • выписка из ЕГРН — 450 рублей бумажный вариант, 200 электронный;
  • оплата услуг нотариуса — индивидуально, зависит от тарифов специалиста.

Как оплачивать эти расходы стороны решают сами — могут поделить пополам, может на себя взять кто-то один. 

Исходя из юридической практики, продать долю в однокомнатной квартире сложно, так как это неликвидный актив. Проживать там вряд ли будет посторонний человек, потому что у него не будет даже своей комнаты, а выделить долю физически тоже невозможно. Но, и на такие варианты можно найти клиентов, правда больших денег такие сделки не стоят.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.