Продать 1 3 долю в однокомнатной квартире

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире?

Продать 1 3 долю в однокомнатной квартире

  • 1 Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире
  • 2 Как продать квартиру, если один собственник против?
  • 3 Как продать половину однокомнатной квартиры?
    • 3.1 Для того чтобы продать часть своей квартиры необходимо выполнить сложный алгоритм действий
    • 3.2 Рассмотрим вопрос, может ли собственник однокомнатной квартиры продать её половину
    • 3.3 До того, как продать часть своей квартиры необходимо рассмотреть все возможные варианты, а также зарегистрировать в Росреестре возможность долевого владения
    • 3.4 В это же время, при продаже своей доли в квартире обязательно требуется регистрация сделки и документов у нотариуса
    • 3.5 Однако, если вам удастся доказать, что вы длительное время проживали в этой квартире, то вам, возможно, разрешат приватизировать жилье
    • 3.6 Перед тем как решиться на такой серьёзный шаг обратитесь в юридическую фирму или нотариальную контору где вам смогут предоставить консультацию и подробно объяснить все тонкости, нюансы, которые могут пригодиться при оформлении этой сделки, а также уберечь вас от множественных подводных камней
    • 3.7 Как продать часть квартиры в Украине: особенности сделки и права других собственников
    • 3.8 Можно ли продать часть однокомнатной квартиры: реальная возможность или невыгодная продажа?
    • 3.9 Как продать часть квартиры, если собственник один?

/ Жилищные споры / Как продать долю в однокомнатной квартире

Просмотров 136

Однокомнатная квартира – это минимальная неделимая площадь, которая состоит всего из одной жилой комнаты. Наличие доли в «однушке» говорит о том, что люди имеют самый невыгодный актив на случай продажи.

Действительно, реализовать даже ½ долю однокомнатной квартиры третьим лицам – очень сложная задача. При этом может оказаться, что и остальные совладельцы не захотят выкупать долю продавца.

Зато начнут поступать звонки с предложениями «черных риелторов»…

Сложностей много, рисков еще больше – осталось выяснить, можно ли вообще продать долю в 1-комнатной квартире и как это сделать на практике?

Законодательная база

Общая долевая собственность имеет нюансы, о которых нужно знать перед заключением сделок с жильем.

Кардинальные изменения в законодательстве произошли в 2016 году. Дольщиков обязали отчуждать доли в присутствии нотариусов. Если раньше заверка не требовалась, то сейчас это обязательное условие, без которого у вас попросту не примут документы на регистрацию (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

Немаловажно соблюдать и другое правило – преимущественное право покупки доли остальными совладельцами. Перед тем, как давать объявление и искать покупателя не из числа собственников, нужно предоставить последним возможность выкупа:

  • согласие – значит заключение договора купли-продажи с выбранным дольщиком;
  • отказ или отсутствие ответа в течение 30 дней – повод для поиска покупателя «на стороне».

Игнорировать интересы сособственников – не получится, ведь в противном случае они вправе признать продажу недействительной (ст. 250 ГК РФ).

Оформление договора купли-продажи подчиняется нормам ст. 554—555 ГК РФ, а подписание акта приема-передачи – ст. 556 ГК РФ. Нарушение правил также может привести к оспариванию сделки.

Таким образом, закон разрешает продавать долю в однокомнатной квартире. Участникам остается лишь соблюдать правила и учитывать особенности продажи. Юристы отмечают, что доля в «однушке» – это «большая проблема» на случай ее отчуждения. Минус в том, что доля не выделена в виде комнаты, а является имущественным правом (не физическая).

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?

Затея с продажей доли в малогабаритной квартире вполне имеет место на жизнь. Однако ее реализация – не всегда простое мероприятие. Крайне важно договориться с остальными содольщиками – если они согласны на выкуп, проблем не возникнет.

Пошаговая инструкция

Обычный порядок продажи квартирной доли:

  1. Установить цену и условия продажи.
  2. Предложить выкуп совладельцам однокомнатной квартиры:
  • устно договориться с одним из сособственников без оповещения остальных – в таком случае можно сразу заключать договор купли-продажи;
  • разослать уведомления о продаже по адресам совладельцев (альтернативный вариант — передать извещения лично в руки под роспись) или воспользоваться услугами нотариуса.
  1. Определиться с покупателем – из числа дольщиков, при их согласии на покупку, или с кем-то из числа сторонних покупателей (не собственников квартиры) — по прошествии 30 дней.
  2. Назначить дату посещения нотариуса.
  3. Составить предварительный или основной договор купли-продажи (далее – ДКП), заранее оплатить услуги специалиста.
  4. Нотариус заверяет договор и вносит сведения в ЕИС – единую информационную систему нотариата.
  5. Отправка электронной заявки в орган Росреестра – выполняется нотариусом, при необходимости он ставит на документах свою ЭЦП (электронную цифровую печать).
  6. Посетить нотариуса повторно и забрать готовые документы.

Завершающий этап – получение правоутверждающих документов от ФКП «Росреестра». Новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН – о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и является ее владельцем. Сведения об изменении права собственности продавца будут также занесены в реестр недвижимости.

Пример:

Хренников и Светлова оформили развод и начали раздел жилплощади. Изначально 1-комнатная квартира была в долевой собственности – Хренникову принадлежала ½ доля, столько же было и у Светловой. Бывший муж захотел продать свою долю – он предложил экс-супруге выкупить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена – 700 000 рублей).

Светлова не имела таких денег и попросила повременить с продажей. Она заверила, что займет часть суммы и оформит потребительский кредит. Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова сообщила о готовности к сделке. Экс-супруги посетили нотариуса, заключили ДКП и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Светлова стала единоличным собственником 1-комнатной квартиры, но за ней сохранялся долг перед банком.

Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Письменное закрепление намерений Продавца и Покупателя. Причем, не просто письменное, но и заверенное у нотариуса. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном ДКП доли в малогабаритной квартире.

Если вы продаете жилье целиком, вам понадобится другой образец — ознакомиться и скачать его вы можете в статье «Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности«.

Список документов

Особых отличий от документов на продажу всей квартиры нет. Потребуется предъявить документы на долю и факт извещения остальных содольщиков.

Сейчас, а точнее с 1 февраля 2019 года, документы подаются нотариусом в режиме онлайн (через Госуслуги или сайт Росреестра). Соискателям нужно предоставить необходимый комплект, куда входят:

  • экземпляры договора купли-продажи;
  • копии паспортов;
  • копии свидетельств о регистрации права или новых выписок из ЕГРН;
  • копии технических и кадастровых документов;
  • копии уведомлений, извещений или нотариальных свидетельств – о том, что все совладельцы поставлены в известность о продаже доли (не требуется при выборе одного из сособственников);
  • копии выписки из домовой книги;
  • электронные заявления о регистрации изменений в праве собственности – со стороны Продавца и Покупателя.

Исходя из вашей ситуации могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки и попечительства – если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).

Стоимость, расходы

Что входит в расходы на продажу доли в квартире:

Источник: https://schoolshemetovo.com/mozhno-li-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoy-kvartire/

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Продать 1 3 долю в однокомнатной квартире

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Вопрос цены доли квартиры можно рассмотреть в трёх аспектах:1) Рыночная цена;2) Цена, определяемая специалистами-оценщиками;

3) Цена, определяемая судом по делам о принудительном выкупе долей как малозначительных.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНАВ России более 95% квартир находится в долевой собственности. Но это не значит, что все эти сотни тысяч или даже миллионы квартир становятся от этого проблемными.

На самом деле семьи, которые живут в таких квартирах, как правило, не имеют внутренних конфликтов.

Если собственники таких квартир решают продать квартиру, переехать на новое место жительство, разменять квартиру, то они легко договариваются между собой. Нормальный человек не будет претендовать на чужую долю в квартире. Только в гораздо более редких случаях, кто-то начинает требовать себе больше денег от продажи квартиры, чем стоит его доля квартиры.

Из-за этого доли в такой квартире и становятся проблемными.

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать, то звоните нам по телефонам: 8 (967) 194-99-25 .

Так вот в России подавляющее большинство продаваемых квартир, находятся в долевой собственности. Никаких проблем с ними не возникает. Хотя по договорам купли-продажи таких квартир продаётся квартира целиком, но при этом в тексте договоров указывается собственник каждой доли квартиры, указывают, сколько каждый собственник получает за свою долю квартиры.

Очень редко бывает такое, что продавцы квартиры договариваются так, что кто-то получает меньше денег, чем приходится на его часть квартиры.

Таким образом, доля в квартире при продаже квартиры целиком имеет рыночную цену как соответствующая часть рыночной цены целой квартиры.
Например, в трёхкомнатной квартире, находящейся в ЦАО г. Москвы, пять собственников: бабушка, отец, жена, сын и дочь. У каждого из них имеется своя 1/5 доля в квартире.

Между членами этой семьи сохраняются родственные отношения, они жили дружно, относятся друг к другу хорошо. Но они решили разъехаться, продать большую квартиру в Центре Москвы и купить на окраине Москвы. Благо, что их квартира стоит, к примеру, двадцать миллионов рублей.

На такие деньги вполне реально купить несколько квартир в районах Столицы, но подальше от Центра.

Как было сказано выше, хорошие или хотя бы нормальные родственники не претендуют на имущество друг и у друга. Поэтому если квартира продаётся за 20 миллионов рублей, то эта сумма будет поделена на пять частей между пятью сособственниками, т.е. по четыре миллиона каждому.

Согласитесь, что это справедливо и соответствует смыслу закона?И так делает большинство людей в мире.

Отсюда возникает самая распространённая рыночная цена квартирной доли, что доля в квартире чаще всего продаётся вместе со всей квартирой, и её рыночная цена составляет соответствующую часть от цены всей квартиры.

Но есть малая часть долей, где собственники не могут договориться. Например, один собственник выгнал из квартиры другого собственника, отказывается разъезжаться. Вот только тогда доля в квартире становится проблемной. Только такая доля может стоить дешевле.

Однако!Такая доля квартиры может стоить дешевле только для третьих лиц, но не для другого сособственника, который сам же и создал проблему, не желая договариваться по-честному.

Например, трёхкомнатная квартира, в которой есть только два собственника: супруги, находящиеся в разводе. У каждого имеется ½ доля в квартире, но бывший муж выжил из квартиры бывшую жену.

Она доступа в квартиру не имеет, второй собственник отказывается как-либо с ней разъезжаться. Квартира, например, стоит десять миллионов рублей.

Если бывшая жена захочет продать свою ½ долю квартиры третьим лицам, поскольку не смогла договориться с бывшим мужем, то для сторонних покупателей такая недвижимость имеет существенный недостаток по сравнению с отдельной квартирой: в квартире находится чужой для них человек. Даже если с ним не будет конфликта, то всё равно в одной квартире жить с чужим человеком плохо. Поэтому квадратный метр такого жилья стоит гораздо меньше, т.е. проблемная доля в квартире можете потерять в цене, примерно, 60%-70% стоимости.

Иногда риэлторы могут принять во внимание, что в квартире есть несколько изолированных комнат, что позволит новым собственникам определить порядок пользования. Но это не значит, что такая доля квартиры будет стоить как обычная доля. А в однокомнатной квартире проблемная доля точно стоит не более 30% по сравнению с ценой, если бы она продавалась вместе со всей квартирой.

Таким образом, рыночная цена не проблемной доли квартиры составляет соответствующую часть от рыночной цены целой квартиры. Цена проблемной доли для третьих лиц составляет цену, которая на 60%-70% дешевле по сравнению с тем, как если бы такая квартирная доля не была проблемной.

И ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Только поэтому для третьих лиц будет значительная скидка. Но для сособственника, который создал эту проблему, никаких скидок принципиально делать нельзя. Это вопрос справедливости!

Хотя статья 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если один участник долевой собственности продаёт свою долю квартиры, то у другого сособственника есть право преимущественного выкупа по той цене, за которую эта квартирная доля продаётся.

Но это правило несправедливое, поскольку даёт возможность обогащаться за чужой счёт.

В приведённом выше примере, где бывший муж выгнал из квартиры бывшую жену, тоже может получиться так, что бывший муж охотно выкупит долю жены со значительной скидкой, пользуясь преимущественным правом выкупа.

Но как было сказано, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Но этот бывший муж сам для себя проблемой не является. Можно даже сказать, что для него при выкупе этой доли чужого для него человека в квартире не будет.

Так почему для него должна быть скидка, если именно для него доля квартиры проблемной не будет? И при этом он сам же создал эту проблему для бывшей жены, не согласившись на размен квартиры. Поэтому продавать долю дешевле другому собственнику совершенно неправильно и не справедливо. А его право преимущественного выкупа можно обойти законными способами, что и нужно делать.

ЦЕНА, ОПРЕДЕЛЯЕМАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ-ОЦЕНЩИКАМИ
Заказывать оценку доли в квартире приходится чаще всего по делам о выкупе незначительных долей. Такую возможность предоставляет статья 252 Гражданского кодекса РФ.

Если у одного из участников долевой собственности, у которого имеется другое жильё, имеется незначительная доля в квартире, то у него её можно принудительно выкупить в судебном порядке.

Такой иск называется признание доли квартиры незначительной и выплате за неё компенсации.

Незначительной может быть признана доля, которая меньше самой маленькой изолированной комнате и меньше половины квартиры. Ранее было в судах правило, что незначительная доля квартиры должна быть меньше четверти квартиры. Но потом правило изменилось, и в однокомнатных квартирах стали признавать малозначительными доли, которые меньше половины.

Оценку в России могут производить только оценщики, имеющие соответствующие допуски и разрешения, являющиеся участниками так называемых СРО (саморегулирующихся организаций оценщиков). Так вот для рассмотрения дел о признании долей малозначительными нужно проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости.

Многие люди наивно полагают, что специалист-оценщик правильно определяет истинную рыночную цену любой недвижимости, что они всегда руководствуются едиными методами и правилами. Однако это далеко не так.

Между российскими оценщиками ужа на протяжении многих лет нет единства во мнениях, как именно нужно оценивать доли. Между ними в начале 2000-х годов горели нешуточные споры.

Так большинство оценщиков (например, «Канонъ» и «Стройэкспертиза») считают, что любую долю в квартире нужно оценивать с дисконтом, как минимум, в 50% стоимости по сравнению, если бы квартирная доля продавалась вместе со всей квартирой. Аргументируют тем, что они смотрят предложения от продавцов проблемных долей, которые продают их гораздо дешевле.

Однако меньшая часть оценщиков (пример, «Юнора») аргументированно возражают. Они говорят, что рынок проблемных долей это лишь малая часть всех продаваемых долей. Что в основном на рынке продаются квартиры целиком, в которых тоже имеются свои доли. Там никаких дисконтов не присутствует.

Второй аргумент более логичен. Но большая часть оценщиков считает доли с дисконтом. Почему?
Да потому, что если выкупаемые незначительные доли не будут оцениваться с дисконтом, то никто выкупать их не будет.

Вот пример:
Собственник 2/3 доли однокомнатной квартиры хочет выкупить 1/3 у другого собственника как незначительную. Вся квартира стоит, например, 4.500.000 рублей. У второго собственника есть другое жильё.

Понятно, что первому собственнику выгоднее заплатить как можно меньше. Иначе какой смысл выкупать? Вот и спешат оценщики удовлетворить такой спрос на заниженную оценку. Ведь такому собственнику выгодно оплатить оценщика, оплатить адвоката, т.к.

потом он получит часть квартиры по низкой цене. Например, 1/3 доля в квартире в такой квартире будет оценена специалистом-оценщиком примерно в 750.000 рублей.

При этом если бы квартира продавалась целиком, то собственник за 1/3 получил бы в два раза больше!

ЦЕНА, ОПРЕДЕЛЯЕМАЯ СУДОМ ПО ДЕЛАМ О ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ВЫКУПЕ ДОЛЕЙ КАК МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНЫХ
И вот тут возникает вопрос, если оценщики оценивают доли по-разному, то какой отчёт примет суд?

А суд при наличии двух взаимоисключающих отчётах назначит третью экспертизу по своему выбору. При этому судьи сами хорошо знают, как именно оценивает доли квартир та или иная конкретная организация оценщиков. Судьи же сидят на таких делах! А это означает хороший выбор для конкретного судьи:

Надо оценить подороже, чтобы в интересах ответчика, то назначат оценщика из «Юноры». Надо подыграть в пользу истца, назначат, например «Канонъ». Хорошее поле для коррупции, если Вы поняли логику. Хорошо будет всем: оценщику, адвокату, судье, истцу, желающему выкупить подешевле. Всё оплатит несчастный ответчик, у которого долю выкупят с дисконтом против его воли.

Но если доля в квартире у Вас не малозначительная, то эта проблема, к счастью, не Ваша. Вам тогда остаётся только решить вопрос, можете ли Вы договориться с другим собственником, либо нет. Если не можете, то хотите продать долю квартиры? Если решили продать, то звоните нам: 8 (967) 194-99-25 .

Источник: http://xn-----8kcfckh1afgfi2blzb6af4m.xn--p1ai/dolya-v-kvartire-kak-otsenivaetsya-dolya-v-kvartire/index.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.