Продать долю в доме с землей банку

Как продать долю в доме с землей

Продать долю в доме с землей банку

Продать долю в доме вместе с принадлежащей частью земельного участка реально. Все разговоры других совладельцев о том, что они вам этого не позволят, можно игнорировать. Хотя, если сохранить с ними хорошие отношения, провести сделку будет проще.

В статье расскажем, как продать долю в доме с землей. Учтите только, что каждая такая сделка имеет свои особенности. Рекомендуем обратиться за помощью к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 124 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Особенности прав владельца на долю

Владение долевой собственностью в жилых домах подразумевает обладание особыми правами. По общему правилу дом и относящаяся к нему земля принадлежат одновременно всем совладельцам пропорционально их долям.

При продаже дома целиком каждому совладельцу должна достаться часть общей суммы равная его доле. При этом сам порядок разделения дома и участка не определены и все совладельцы пользуются ими вместе. Если порядок пользования домом определен судом или соглашением совладельцев, то коридоры, кухня, ванная комната, туалет и другие места общего пользования остаются в общем пользовании.

Продав свою долю в доме, вы ставите других совладельцев перед необходимостью постоянно пользоваться общими помещениями и землей вместе с новыми людьми. Доля принадлежит вам и продать ее — ваше право.

Неудобства, связанные со сменой владельца дома, учтены законодательством, и другим совладельцам предоставлено преимущественное право покупки вашей доли.

Если им подходят ваши условия, они покупают долю, и на этом ваши проблемы решены.

Сложнее совершить сделку, когда покупать вашу долю другие владельцы не хотят, но и не желают смены собственника. Как только вы выяснили, что дело обстоит таким образом, нужно быть готовым к тому, что осуществлению ваших планов будут мешать.

С этого момента все ваши действия по продаже доли дома вместе с землей должны четко соответствовать законодательству, чтобы их нельзя было оспорить в суде. Лучше всего с такой задачей справится юрист, действующий по вашему поручению.

Рекомендуем вам его нанять.

Ст. 246 Гражданского Кодекса РФ позволяет собственнику доли в доме продать ее вместе с землей третьим лицам без согласия других совладельцев. Однако право первоочередной покупки должно быть предоставлено собственникам других долей.

Как уведомить других совладельцев о продаже доли в доме вместе с землей

Чтобы продать свою долю дома и земли, необходимо уведомить о планируемой продаже остальных совладельцев. Если этого не сделать, они смогут воспрепятствовать вашей сделке. Правила предоставления первоочередного права покупки совладельцам других долей предусматривают следующий порядок действий:

  1. Продавец обязан уведомить о продаже владельцев других долей.
  2. Другие совладельцы должны принять решение в течение 30 суток. Отсутствие решения трактуется как отказ от покупки.
  3. Если продавец не уведомил совладельца о продаже своей доли, в течение 3 месяцев после продажи любой из совладельцев может потребовать через суд перевести сделку на него. В этом случае он принимает на себя права и обязанности покупателя.

Простого устного оповещения владельцев других долей и их устного отказа недостаточно. Впоследствии они могут заявить, что их права были нарушены.

Нужны письменные подтверждения отказа дольщиков от покупки. Теоретически они могут добровольно написать заявление об отказе покупать вашу долю. Если они не дают ни согласия на покупку, ни подтверждения отказа, нужно действовать иным способом.

Отправьте им уведомление о продаже своей доли дома с землей по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Уведомление о вручении подтвердит факт оповещения дольщика о планируемой продаже.

Если ответа в течение 30 дней нет, можете продавать свою долю кому хотите.

Способы продажи доли дома с землей

Право собственности в России защищено законом. Поэтому владелец доли может продать ее, даже если владельцы других долей против такого решения. Продать долю дома владелец может одним из 1 вариантов:

  1. Продать долю другим владельцам долей. Это самый простой и быстрый способ продажи, но он может быть не самым выгодным. Понятно, что каждый хочет купить имущество как можно дешевле, но вы вправе настаивать на своей цене.
  2. Продать весь дом с землей целиком вместе с другими владельцами. Уговорить совладельцев на такую продажу бывает непросто, но это самый выгодный вариант реализации недвижимости. Стоимость долей по отдельности всегда ниже, чем стоимость дома целиком.
  3. Продать долю дома через месяц после оповещения владельцев других долей третьим лицам.
  4. Выделить долю дома с землей в натуре. Это самый сложный способ, так как он требует проведение комплекса подготовительных работ. Однако когда такие работы проведены, вместо доли в доме с землей вы становитесь собственником жилого помещения и земли. Такую собственность можно продавать в любое время, кому угодно и никого не предупредив об этом. Решение о выделении доли в натуре возможно с согласия других собственников или через суд. В любом случае после выделения доли в доме с землей в натуре, ее нужно зарегистрировать в Росреестре. После этого это будет уже не доля, а отдельная собственность, стоящая на кадастровом учете.

Разобраться с вопросом, какой вариант предпочесть, не имея должных знаний и опыта сложно. Обратитесь за консультацией к юристам, практикующим в сфере недвижимости.

Источники:

Возможность продажи доли третьим лицам

Преимущественное право покупки доли

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-prodat-dolyu-v-dome-s-zemlei/

Как продать долю в доме с землей?

Продать долю в доме с землей банку

У дома с землей может быть несколько хозяев. Это называется долевой собственностью. Заключив договор, хозяева пользуются домом и землей. При продаже дома в сделке участвует и доля земли. Как продать долю в доме с землей? Самым простым выходом является выкуп доли другим хозяином. В том случае, если второй хозяин дома не согласен на сделку, нужно приступать к другим действиям.

Как продать долю в доме с землей

На юридическом языке понятие доли – это право пользования и распоряжения домом и участком земли. В соответствии со ст. 246 ГК РФ, хозяин доли может продать ее при совершении сделки купли – продажи. Куплю –продажу можно совершить не только с другим хозяином дома, но и с посторонним человеком. При этом должны соблюдаться следующие правила:

  • доля продается даже без согласия другого собственника;
  • вместе с домом в продажу включается земля, по размеру равная долевому участию;
  • первыми имеют право выкупа совладельцы жилого дома – ст.250 ГК РФ.
  • продающий должен уведомить о намерении продать свою долю, всех совладельцев. В случае согласия с условиями, заключается сделка о купли – продаже;
  • через 30 дней право первоочередности пропадает.
  • сделка оформляется нотариально.

Продажа доли – это не продажа какой – либо комнаты. Доля – это не имущество, а право на него. Отсюда следует, что цена на долю меньше, чем цена на целую комнату. Долю можно перевести в натуру, согласно ст. 252 ГК. Это позволит поднять цену за продажу и упростить процедуру оформления.

Порядок продажи дома в долевой собственности

Продажа доли начинается с официального уведомления совладельцев о желании приступить к продаже дома с землей. Извещение готовится в нотариальной конторе или самостоятельно. Ответ от совладельцев должен поступить в течение 30 дней.

Извещение является обязательным документом. Если совладелец, не получив уведомления, узнал о продаже, то он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением. Срок обращения в суд – 3 месяца с того момента, как было обнаружено нарушение.

Этапы подготовки

  • обращение к нотариусу по поводу составления извещения;
  • оплата госпошлины;
  • ожидание ответа;
  • получение кадастровых документов на дом и землю. С этой целью обратиться в БТИ и Росреестр, для проведения оценочных действий. После проведения оценки, получить готовые документы;
  • перед продажей, выписать со своей части дома жильцов. Для выписки детей, необходимо обратиться в орган опеки и попечительства;
  • получить информацию об отсутствии задолженности на дом, ареста и обременений;
  • заключить предварительное соглашение о купле – продаже с предполагаемым покупателем;
  • окончательное оформление договора у нотариуса с актом приема-передачи объекта.
  • окончание процедуры является регистрация в Росреестре при помощи единого окна. Через МФЦ передаются документы, берется расписка об их получении;
  • новый хозяин получает выписку из ЕГРН.

Какие необходимо собрать документы:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • документ, подтверждающий право на землю и дом: дарственная, приватизация, договор купли-продажи, наследство;
  • выписка из домовой книги о прописанных и выписанных жильцах;
  • новая выписка из ЕГРН или старое свидетельство;
  • информация об отсутствии долгов, берется в Росреестре;
  • технический паспорт на землю и дом;
  • подтверждение об уведомлении;
  • при необходимости, согласие одного из супругов;
  • если в доме прописан несовершеннолетний – разрешение из органов опеки.

Особенности продажи

При получении согласия на покупку совладельцев сроки оформления купли-продажи составят:

  1. На получение ответа уходит около месяца.
  2. Сбор документов составляет семь дней, если все документы в порядке и 3 месяца, в случае установления доли.
  3. На регистрацию в МФЦ отводится 5-10 дней, в Росреестре – 3-8 дней. Выделение доли через суд – 4-5 месяцев.

Затраты зависят от оплаты услуг нотариуса, величины госпошлины. Если земля и дом в собственности менее пяти лет, выплачивается налог на прибыль.

Подоходный налог в размере 13% от суммы сделки выплачивает продавец. Если продавец – иностранец и не налоговый резидент РФ, то налог увеличивается до 30%.

При отсутствии согласия на покупку от совладельцев существует два способа продать долю дома и земли:

  • найти покупателя не из дольщиков. Для этого нужно направить сообщение о продаже всем дольщикам. Через месяц дать объявление о продаже. Оформить сделку у нотариуса. Пройти регистрацию в Рореестре. Через отделение банка получить деньги от покупателя. Передать дом и землю новому хозяину.
  • перевести долю в натуральное имущество и продавать, не дожидаясь согласия дольщиков – ст. 252 ГК. Для этого получить устное согласие совладельцев на перевод доли в имущество. В случае отказа, обратиться в суд. У кадастрового инженера проконсультироваться о возможности переустройства жилья. Обустроить жилое помещение равное доли. Пройти регистрацию в Росреестре. Получить документ о праве собственности. Найти покупателя и оформить сделку у нотариуса. Зарегистрировать ее в Росреестре.

Если выделить долю в натуру невозможно, то собственник доли имеет право на денежную компенсацию доли другими собственниками.

Необходимые документы:

  • документ, подтверждающий личность;
  • выписка из домовой книги;
  • ряд экземпляров купли – продажи;
  • подтверждение направления уведомления;
  • заключение кадастровой службы о возможности переустройства дома;
  • заверенный нотариусом отказ от покупки;
  • информация об отсутствии обременений;
  • документы на землю и дом;
  • документы, подтверждающие право на землю и дом.

По срокам это будет составлять:

  • 2-3 месяца – решение вопроса без суда;
  • 1-2 месяца – с денежной компенсацией;
  • 6-7 месяцев – доля переводится в натуральный вид через суд.

Продажа отдельной части

Какие существуют варианты по продаже доли земли и дома:

  • предлагается доля совладельцу;
  • при отказе о приобретении доли, найти другого покупателя;
  • дом продать целиком;
  • перевести долю в натуру, оформить документы на продажу без мнения совладельцев.

Выгодным вариантом является продажа доли в имущественном виде. Отрицательным моментом является длительное проведение процедуры. Также не все дома можно перестроить, не причинив ущерба строению. Но есть возможность получить компенсацию от дольщиков.

В сделке по купле-продаже могут участвовать только совершеннолетние люди. В случае присутствия в сделке ребенка, его должны представлять родители или опекун – п. 1 ст. 28 ГК.

Для проведения сделки при наличии несовершеннолетнего, должно быть разрешение органа опеки и попечительства. Это происходит, чтобы несовершеннолетний не остался без жилья.

При продаже долевой части ребенка родители обязаны предоставить другую жилплощадь, не менее той, что была ранее. В противном случае орган опеки имеет право приостановить сделку.

Какие действия родители должны предпринять при заключении сделки, в которой присутствует несовершеннолетний:

  1. Предоставить в орган опеки документы на новое жилье и старое.
  2. Написать заявление.
  3. В течение 14 дней дождаться ответа.

В случае получения положительного ответа, выделить на ребенка долю в новом  жилье и начать процедуру продажи старой жилплощади. При отрицательном решении – вопрос не удастся решить даже через суд.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-dome-s-zemlej/

Продать долю дома полученную в наследство

Продать долю в доме с землей банку

Ответ от 17.03.2016 13:40

Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.

Суть в том, что продавцам долей важно знать основное правило: сособственники — владельцы остальных долей в квартире — имеют преимущественное право покупки.
По закону их нужно письменно уведомить о продаже доли в доме с указанием цены.

Далее, с момента получения уведомления сособственники месяц могут думать и принимать решение о покупке или отказе от покупки доли. Если по окончании месяца заявок на покупку от содольщиков не поступает, можно продавать долю в доме любым лицам.

На практике при регистрции договора купли-продажи в регистрационной службе, требуются документы, подтверждающие, что сособственникам было разослано уведомление и они отказались купить долю, причем, отказ должен быть письменным и заверен у нотариуса. Иногда с этим бывают проблемы: невозможно найти всех сособственников (они ведь могут и в другом населенном пункте жить, и за границей) и уговорить их явиться к нотариусу. Некоторые могут воспротивиться чисто из вредности…

В таких случаях рекомендуется обратиться к нотариусу, и тот со своего адреса отправляет сособственникам письма (о продаже доли) с уведомлением о вручении.
Причем, эффективнее рассылать сразу по нескольким известным адресам содольщиков: на домашний (по месту постоянной регистрации) и рабочий.

Через месяц после получения квитка о вручении письма адресату-содольщику, можно смело заключать сделку. При этом, квиток и сохраненная копия письма-уведомления будут полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку.

Регистрационная служба обычно без проблем принимает такие документы. Продавец вправе назначить любую цену доли, исходя из принципа рыночной свободы.

Однако, если он решит схитрить и в уведомлениях содольщикам указать завышенную цену, а получив отказ, продать третьему лицу снизив цену, то обиженные сособственники могут разрушить сделку.

Для этого любой из содольщиков может обратиться в суд, внести на депозит последнюю (реальную) стоимость продажи, и право собственности перейдет к нему.

В свою очередь, пострадавший покупатель в такой ситуации вполне может предъявить претензии и требования о компенсации возникших убытков продавцу.

Налог от продажи 1/2 доли дома, полученной в наследство. (#6442) (#6508)

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста:

Получила в наследство 1/2 долю дома (менее 3-х лет в собственности). Вторая половина дома и вся земля принадлежит дяде (более 3-х лет в собственности). С какой суммы мне придется заплатить 13% при продаже дома с участком – превышающую 1 млн. руб. или превышающую 500 тыс.руб. Спасибо

Екатерина 6 дней 2 часа 55 минут назад

Все зависит от порядка оформления договора купли-продажи. Возможны 2 варианта: вы продаете дом по одному договору купли-продажи. В этом случае сумма вычета делиться между вами поровну. Тот факт, что вычет дяде в принципе не нужен, никакого значения не имеет.

Вы вправе получить вычет в сумме 500 000 руб. Налог вы платите с суммы превышения вы продаете дом по 2 договорам купли-продажи долей и на каждую долю есть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о госрегистрации.

В этом случае вы получаете право на вычет в полной сумме 1 000 000 руб.

Портал Ваши налоги

Дяде принадлежит половина дома и вся земля. Нельзя ли продать по одному договору, но четко в нем прописать, что земля стоит 2 млн.руб. дом – 1 млн.руб. Соответственно, доход, который я получу, составляет 500 тыс.руб. Или налоговая будет рассматривать всю сумму договора? Осложняется все тем, что покупатель на половину суммы берет ипотеку.

Екатерина 3 года 28 недель 2 дня назад

Можно и в одном договоре, если вам не нужен вычет в размере 1 000 000, а достаточно и 500 000 руб.

В договоре нужно четко прописать, что продается дом, принадлежащий 2 собственниками по 1/2 каждому и земельный участок, принадлежащий одному собственнику. Также указать, что стоимость дома составляет 1 000 000 руб. которая распределяется между собственниками пропорционально их долям. Стоимость земли – 2 000 000 руб. которая причитается единственному собственнику участка.

Кроме того, оформляя расписку в получении денег от покупателя обратите внимание на то, что в вашей должна быть указана сумма в 500 000 руб.

Тогда у вас не будет обязанности платить налог. Однако декларацию по нему 3 НДФЛ вы сдать обязаны в любом случае.

Портал Ваши налоги

Источник: https://blankdok.ru/izvlechenie-iz-sudebnoj-praktiki/prodat-dolju-doma-poluchennuju-v-nasledstvo.html

Как продать дом в долевой собственности в 2020 – часть, без нотариуса

Продать долю в доме с землей банку

Случается так, что у жилья может быть одновременно несколько собственников. Строение делится на доли, которые не всегда имеют равносильный характер. Рано или поздно его приходится продавать. Здесь всплывает масса вопросов и неожиданностей.

Особенности сделки           

Если владелец желает направить свои долевые права на возмездной основе, тогда он должен действовать согласно законодательным правилам:

  • первоочередным правом выкупа обладаю собственники имущества, поэтому инициатор сделки должен каждому из них сообщить о своём намерении. Сведения об этом указаны в статье 250 ГК РФ;
  • к процессу согласования и оформления договорных бумаг подключается нотариус. Своими усилиями он подготавливает уведомительные и разрешительные справки, сообщает другим владельцам и заверяет всю документацию;
  • доля продаётся в любом случае, даже если совладельцы сохраняют молчание. Если ответ от них не поступает в течение нескольких месяцев после получения соответствующего уведомления от нотариуса, тогда они автоматически теряют возможность приобретения доли. После покупать долю может только третье лицо;
  • рыночная цена доли в доме всегда занижена, в сравнении с отдельно выделенным объектом с земельной территорией. Следовательно, гораздо выгоднее достичь договорённости с другими собственниками о продаже своей доли, а вырученные деньги поделить между участниками договора;
  • если уговорить собственников на продажу всего дома не удаётся, тогда цену недвижимости возможно повысить через выделение и обособление доли в конкретную часть постройки с земельной территорией. Также это значительно облегчает механизм продажи;

вслед за осуществлением купли-продажи, все бывшие владельцы проданной недвижимости уже не обязаны выплачивать налоги по дому. Данные условия подробно описывает НК России в статье 400 и 401. После покупки дома, каждый собственник получает право на использование налогового вычета по НДФЛ.

Если дом был продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковом размере между всеми участниками процесса. Когда же недвижимость реализуется отдельными долями, несмотря на составление только одного соглашения, вычет производится по каждой из долей в полном объёме. Данные указания указаны НК России статье 220 пп. 1 п.1, пп.1,3, п. 2.

Что понадобится       

В идеале продажа долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию всех дольщиков. Иным словами, они обговаривают и пролают личные доли имущества и распределяют вырученный капитал на основании размера каждой доли. Для этой цели подготавливается два пакета ценных бумаг от лица каждого владельца.

Их наполняют следующие документы:

  • личные паспорта всех дольщиков;
  • документы о регистрации собственности, акт о приведении приватизации либо ордер;
  • соглашение купли-продажи;
  • акт приёма передачи имущества, если оно было приобретено;
  • справка из Росреества ЕГРН;
  • выписка из налоговой службы об отсутствии долгов по уплате налогов;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • выписка из БТИ и технический паспорт;
  • бумага из ЖЭКа о составе семьи и отсутствии задолженностей по уплате за коммунальные услуги;
  • письменное согласие супругов на проведение сделки, если таковые имеются. Документ обязательно заверяется у нотариуса.

Основная задача продавца — вызвать активный интерес у как можно большего числа потенциальных покупателей. Для этого он может подать объявления в наиболее популярные печатные СМИ, интернет — порталы и агентства недвижимости.

Предложение можно разослать всем дальним родственникам и знакомым. Весомую помощь может оказать риелтор, поскольку он изначально нацелен на быструю продажу, при максимально завышенной стоимости.

Как происходит оплата госпошлины за регистрацию права собственности? Найдите ответ на этой странице.

В России около 95% недвижимости числиться в долевой собственности. Это означает, что столкнуться с продажей доли в доме может каждый второй собственник. Бывает, что дом поделён на доли между несколькими представителями.

Иногда они принимают обоюдное решение о продаже, при этом один дольщик физически не может присутствовать во время проведения сделки, поскольку проживает в другом городе либо каким-либо иным причинам.

Законодательство обратило внимание на данную проблему, и предоставило доступный выход из ситуации. Для этой цели государство позволяет занятому представителю посетить нотариуса, и оформить у него доверенность на другого человека, который будет действовать от его лица.

Все договора с недвижимостью, которая числится в долевом владении, осуществляются при обязательном согласии собственников жилья. Об этом подробно указывается в п. 1 ст. 246 ГК России. Нужно отметить, что само решение может быть принято в устной форме, но при регистрации документации сделки в нотариальной контроле обязательно присутствие всех законных дольщиков со стороны продавца.

Вместе они должны подписать соглашение. При необходимости один из них может предоставить доверенность одному из дольщиков для подготовки нужного пакета бумаг и подписания соглашения купли-продажи.

Можно ли оформить без нотариуса 

Договор купли-продажи регистрируется одним документом в письменном формате. Подписи участников проставляются только у нотариуса. В соглашении обязательно обозначается количество кандидатов, которые обладают возможностью пользования жильём, то есть обладающих регистрацией. Сведения об этом указаны в ГК России, в статье 550 п.1 и 558.

Процедуре заверения подлежат совершенно все сделки, которые тем либо иным образом касаются отдельных долей имущества. Аналогичная ситуация обстоит с  отчуждением всех частей в одном договоре. Сведения об этом содержаться в законе № 218-ФЗ, ч.1, ст.42.

Возможные трудности

Решение вопросов может оттягиваться по разным причинам.

Если рассматривать самые популярные, тогда список следующий:

 Трудности с поиском дольщиков

 Данная проблема урегулируется через нахождение доказательств о том, что сообщение было отправлено по известному индексу. Если данные о жительстве собственника отсутствуют полностью, тогда этот факт подтверждается в документальном порядке.

Для этого администрация либо адресное бюро составляет соответствующее письмо. В противном случае можно прибегнуть к другим вариантам подтверждения невозможности связаться с тем либо иным собственником

 Если дольщик преднамеренно постарался избежать получения уведомления

 Каких либо нормативных актов, которые направлены на защиту содольщика в отношении получения сообщения, на сегодня не предпринято.

По данному вопросу существует обходная ситуация, которой нередко пользуются риелторы. Так, доля в доме регистрируется по соглашению дарения. Для этой цели не потребуется разрешение других собственников
 Проблемы могут вытекать из банальных взаимоотношений между дольщиками Нередко, причиной продажи является стремление нанести вред. Обычно такой расклад возникает после развода и при разделе жилья. Понять логику продавца можно, поскольку так он получает возможность выкупа целой квартиры. Важно то, что покупка квартиры по частям обходится гораздо дешевле, поскольку отдельное имущество ценится гораздо выше

Обычно стоимость доли значительно занижена. Если комнату можно купить, к примеру, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 имущества, собственник может получить на пол миллиона меньше, чем это было бы при полной продажи квартиры.

Процедура продажи залогового имущества в Сбербанке описывается тут.

Про право общей долевой собственности читайте здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-prodat-dom-v-dolevoj-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.