Продать долю в комнате
Содержание
- 1 Как правильно продать долю (комнату) в коммунальной квартире: уведомление сособственников. В помощь начинающим риэлторам
- 2 Можно ли и как продать долю в комнате в коммунальной квартире
- 2.1 Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире
- 2.2 Как продать долю в комнате в коммунальной квартире
- 2.3 Алгоритм действий
- 2.4 Оформление права собственности
- 2.5 Подготовка документов
- 2.6 Уведомление сособственников
- 2.7 Договор купли-продажи
- 2.8 Обращение к нотариусу
- 2.9 Государственная регистрация
- 2.10 Расходы
- 2.11 Налоги
- 3 Срочный выкуп квартиры за 1 день
Как правильно продать долю (комнату) в коммунальной квартире: уведомление сособственников. В помощь начинающим риэлторам
Вы глубоко заблуждаетесь, если считаете, что коммунальные квартиры – это пережиток прошлого и символ ушедшего 20 века. По данным последней Переписи населения, каждый 50-ый россиянин живёт в коммунальной квартире. А это 2,8 миллиона человек! Больше всего таких квартир в Санкт-Петербурге.
В северной столице до сих пор в коммуналках проживают 447 тыс. жителей (каждый одиннадцатый). Причём это не только классические коммуналки, оставшиеся со сталинско – хрущёвских времён, а и современные, вновь создающиеся, например, после развода и раздела имущества (подробнее об этом я расскажу чуть ниже).
Начинающие, да и опытные риэлторы сталкиваются с одними и теми же вопросами и проблемами из сделки в сделку.
Время от времени владельцы долей в квартирах желают их продать, подарить или обменять.
Для этого существуют нормы законов, которые необходимо знать каждому риэлтору.Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ:
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
- Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
- В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
- При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
- Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
- Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
На договор дарения правила данной статьи не распространяются. Этим нюансом нередко пользуются обиженные бывшие мужья и жёны при разделе недвижимости – заключают договор дарения, а не купли-продажи. Это лишает «вторые половинки» возможности приобрести комнату по преимущественному праву. И в бывшем совместно свитом гнезде поселяется незнакомый человек. Так появляются современные коммуналки.
Хочется отметить, что цена продаваемой третьим лицам доли или комнаты не может быть ниже стоимости, указанной в уведомлении сособственникам. При оформлении такой сделки неминуемо возникнут проблемы с Росреестром. Уважаемые риэлторы, внимательно читайте документы и формулировки на комнаты.
Объект недвижимости может быть обозначен как «комната» или « доля в праве собственности на квартиру»! Если в документах звучит доля, то поинтересуйтесь, имеется ли нотариальное Соглашение о праве пользования жильем между всеми соседями.
Это Соглашение закрепляет реальные комнаты за каждым собственником и их площади, этот документ не является правоустанавливающим, но закрепляет право пользования конкретной комнатой, а не абстрактной долей.Извещение о желании продать свою часть доли нужно обязательно оформить письменно, желательно в нотариальной форме ( у всех нотариусов есть эта форма) и отправить всем соседям – сособтвенникам заказными письмами с уведомлением по почте.
Если сосед не проживает по данному адресу и долго не приходит за посланием, то по истечении месяца собственник получает в качестве возврата своё письмо на почте с отметкой на конверте о не вручении и прилагает его к остальным документам, которые необходимы для сделки купли-продажи.
Отправителем письма может быть нотариус, который будет удостоверять сделку. Главное в этой ситуации – соблюсти процедуру!
Если у продавца есть намерение продать комнату (долю) ранее установленного законом месячного срока, то не обойтись без нотариально оформленного отказа всех остальных совладельцев от покупки, для этого необходимо посетить нотариуса в добровольном порядке, что скажем прямо , бывает редко. Возникнут некоторые сложности, если часть доли в квартире принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае отказ оформляется с участием органов опеки.
И в завершении хотелось бы затронуть вот какой вопрос, который мне нередко задают клиенты: чем грозит несоблюдение данных правил собственником-продавцом? Если комната всё-таки продана без предварительного уведомления сособственников? Отвечаю: продавцу это грозит вызовом в суд и признанием сделки недействительной. Но самые большие неприятности могут возникнуть у покупателя доли квартиры. По решению суда, он, скорее всего, должен будет съехать с приобретённой комнаты. А вот деньги (если они уже были потрачены продавцом) ему могут возвращать частями всю оставшуюся жизнь.
Господа риэлторы, изучайте законы, разъясняйте их своим клиентам и заключайте только проверенные сделки, в результате совершения которых будут счастливы и довольны все стороны!
Источник: https://realtshcool.ru/1066-kak-pravilno-prodat-dolyu-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire-uvedomlenie-sosobstvennikov-v-pomosch-nachinayuschim-rieltoram.html
Можно ли и как продать долю в комнате в коммунальной квартире
850 просмотров
Коммунальные квартиры в РФ являются пережитком эпохи СССР. В тот период власти, желая удовлетворить потребности большинства семей в жилье, подселяли в большие квартиры новых жильцов. Это называлось уплотнением.
В результате в одной квартире могли проживать несколько семей, не являющихся родственниками. Объект предоставлялся по договору социального найма.
Особенностью жилья являлось наличие у семьи индивидуальной изолированной комнаты, но кухня, коридор и санузел находились в общем пользовании. Рассмотрим, как оформить продажу доли в коммунальной квартире.
Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире
Законодательство РФ не содержит сведений о коммунальных квартирах. Однако в период приватизации, многие семьи успели оформить право собственности на свои комнаты.
Если участниками приватизации являлись члены семьи, то объект оформлялся в долевую собственность. Однако продать долю в коммунальной квартире можно исключительно в том случае, если продается комната целиком.
Закон не запрещает гражданину, владеющему долей в комнате, выставить ее на продажу. Однако если сособственники откажут в выкупе, то найти покупателя из числа третьих лиц будет непросто. Фактическое вселение в такое жилье невозможно. Единственным вариантом является покупка для оформления регистрации.
Как продать долю в комнате в коммунальной квартире
Продать долю в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:
- доля выражена в виде отдельной комнаты;
- продавец является единственным владельцем (или все сособственники согласны на продажу);
- объект находится в собственности продавца;
- квартира имеет статус коммунальной (разделены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг).
Алгоритм действий
Процесс продажи доли в коммунальной квартире можно разделить на несколько этапов.
Порядок действий:
- Оформление права собственности
- Подготовка документов
- Уведомление сособственников
- Договор купли-продажи
- Обращение к нотариусу
- Государственная регистрация
Оформление права собственности
Для того чтобы продать долю в коммунальной квартире необходимо оформить право собственности на нее. Процедура напрямую зависит от основания проживания в жилом помещении.
Возможные варианты:
- Договор социального найма. В таком случае нанимателю необходимо оформить приватизацию. Это возможно исключительно, если лицо ранее не воспользовалось правом на выкуп государственного имущества или являлось участником приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
- Наследование. Если наследник ранее не оформил документы или принял имущество фактически, то нужно обратиться к нотариусу и в суд. Продажа возможна только после регистрации права собственности на долю в Росреестре.
В случае если доля была приобретена по договору купли-продажи или по контракту дарения, то процедура дополнительного оформления не требуется.
Важно! Для продажи доли в коммунальной квартире необходимо, чтобы продавец является собственником данного имущества. Информация о право собственности должна быть внесена в ЕГРН.
Подготовка документов
Подготовить документацию целесообразно заблаговременно. Так как процесс может занять длительное время.
Перечень документов для продажи:
- гражданский паспорт;
- согласие на продажу от супруга (если покупка была оформлена в браке);
- правоустанавливающий документ (если сособственников несколько – то документы-основания от каждого);
- выписка из ЕГРН;
- выписка с лицевого счета об отсутствии долгов;
- выписка из домовой книги о прописанных;
- технический паспорт из БТИ.
Пример. Супруги Т. Приватизировали комнату в коммунальной квартире. Через 10 лет они оформили развод. Женщина вступила в повторный брак. После ее смерти наследником ½ доли комнаты стал ее второй супруг. Таким образом, у одного мужчины в качестве правоустанавливающего документа вступает акт о приватизации, а у второго – свидетельство о правах на наследство.
Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для продажи необходимо приложить:
- разрешение отдела опеки;
- документ, подтверждающий полномочия законного представителя.
При продаже доли в коммунальной квартиры, принадлежащей малолетнему (от рождения до 13 лет), необходимо согласие двух родителей или другого законного представителя. Интересы ребенка представляет один из родителей. Согласие ребенка и его личное присутствие на сделке не требуется.
Если сделка осуществляется в отношении имущества несовершеннолетнего (от 14 до 17 лет), то ребенок самостоятельно представляет свои интересы. Однако его родитель должен дать согласие на оформление сделки.
Уведомление сособственников
В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имущества имеют преимущественное право выкупа. В коммунальной квартире таким правом наделяются не только сособственники комнаты, но и владельцы других комнат квартиры.
Уведомление должно содержать следующие сведения:
- информацию о продаже;
- размер доли;
- стоимость;
- дату вручения.
Продавец должен подготовить уведомление о продаже и направить его совладельцам. Если они отказываются получать заказное письмо или уклоняются от вручения, возможно обратиться к нотариусу.
За отдельную плату нотариус оформит письменное уведомление и направит совладельцам. В случае отказа получателей от вручения. Нотариус выдаст соответствующий документ. Он используется при оформлении сделки вместо официального отказа сособственников.
У совладельцев есть 30 дней для принятия решения. Они должны или выразить согласие на выкуп в устной форме, или отказ в письменной форме. Отказ должен иметь нотариальное удостоверение.
Важно! Отсутствие согласия на выкуп в течение 30 дней с момента вручения трактуется как отказ.С этого момента гражданина имеет право предложить выкуп третьему лицу. При получении согласия на покупку совладельцы оформляют сделку.
Договор купли-продажи
Для оформления контракта продажи доли в коммуналке можно обратиться к специалисту. Целесообразно привлечь к этому вопросу юриста. Он не только подготовит документы, но и проверит юридическую чистоту сделки. Расходы за услуги специалиста можно поделить между сторонами.
Документ должен включать следующие сведения:
- наименование договора;
- дата оформления;
- населенный пункт, в котором заключается сделка;
- данные сторон и их представителей;
- предмет сделки (описание комнаты, квартиры, дома, этажность, этаж);
- величина доли;
- стоимость;
- порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- сведения об акте приема-передачи;
- заключительные положения;
- реквизиты сторон;
- подписи.
Образец договора продажи доли в коммуналке
Скачать договор купли доли в коммуналке
Обращение к нотариусу
С августа 2019 года не требуется нотариальное удостоверение всех сделок, которые проводятся в отношении долевой собственности. Поэтому обращение в нотариальную контору потребуется в следующих ситуациях:
- доля продается совладельцам;
- в качестве продавца выступает несовершеннолетний;
- продается только доля комнаты в коммунальной квартире;
- одна из сторон настаивает на участии нотариуса.
Пример. Гражданин Б. покупал комнату в коммунальной квартире. Собственником жилья являлась гражданка Р., 75 лет. Женщина не использовала представителя, однако совместно с ней присутствовала ее племянница. Гражданка Р. являлась единственным собственником.
Поэтому внешне сделка выглядела привлекательно: отсутствие совладельцев, единственный собственник. Покупатель был смущен престарелым возрастом женщины, поэтому настаивал на наличии сведений из психиатрического и наркологического диспансера и участии нотариуса.
Продавщица отказалась от сделки.
Хотя участие нотариуса значительно увеличивает расходы на сделку, обращение к нему защищает покупателя от риска. В данной ситуации племянница женщины могла впоследствии признать ее недееспособной и отменить сделку. Суд конечно назначит возврат денежных средств. Однако они будут удерживаться с пенсии женщины в количестве, не превышающем 50% от суммы дохода.
С 2019 года на нотариуса также возложена обязанность по предоставлению договоров по сделкам в отношении недвижимости в Росреестр. Информация передается по заявлению сторон в электронной форме. После регистрации, нотариус распечатывает для нового собственника выписку из ЕГРН.
Государственная регистрация
Если сделка проводилась без участия нотариуса, то обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на стороны. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации.
Обязательным условием является оплата госпошлины. В 2020 году стоимость госрегистации составляет 2 000 р.
Процедура может быть проведена непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ. Заявление на регистрацию заполняет каждая из сторон.
К заявлению необходимо приложить всю документацию и договор купли-продажи. Квитанция об оплате пошлины предоставляться не должна. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде.
Договору купли-продажи предоставляются по количеству участников сделки + 1 – для Росреестра.
Пример. При совершении сделки купли-продажи доли в коммуналке в качестве продавца выступал единственный собственник, а в качестве покупателей – семейная пара. Для них потребовались 3 экземпляра договора + 1 – для уполномоченного органа.
Расходы
Основные затраты на оформление сделки
1 | Предпродажная юридическая консультация | 3 000 р. (на нашем сайте – бесплатно) |
2 | Подготовка договора нотариусом | В зависимости от региона обращения (от 5 000 р.) |
3 | Нотариальное удостоверение | От 0,5% от суммы сделки |
4 | Государственная регистрация | 2 000 р. |
Дополнительные расходы могут понадобиться на проведение оценки доли, оформление права собственности, обращение к нотариусу для направления уведомления, подготовку технического паспорта.
Налоги
При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.
Сбор не оплачивается в следующих случаях:
- с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
- с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.
Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.
При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.
Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.
Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов.Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте.
Просто опишите проблему для дежурного юриста.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-v-kommunalnoj-kvartire/
Срочный выкуп квартиры за 1 день
По самым дорогим ценам на рынке
Оставьте ваш телефон и
узнайте цену за 3 минуты
Под обремением
Залоговую недвижимость
В ипотеке
Без доступа в квартиру
С прописанными несовершеннолетними
Если другие собственники против продажи
Мы занимаемся выкупом квартир и долей в Москве и области уже 20 лет. За это время мы наработали достаточный опыт и занимаемся выкупом любой недвижимости по цене до 90% от рыночной стоимости, в том числе проблемных объектов.
Максимальная
цена
Выкупаем по самой
дорогой цене на рынке
Ускоренное
оформление
Максимально быстрое
оформление в Росреестре
20 лет
на рынке
рассмотрение
заявки за 1 час
выезд специалиста
для оценки бесплатно
оценка цены до 95%
от рыночной стоимости
полное юридическое
сопровождение сделки
Контакт
Оставьте заявку или позвоните нам
Оценка
Наш специалист выезжает к вам и согласовывает цену
Экспертиза
Проверка юридической чистоты объекта
Получение денег
Выплата оставшейся суммы из банковской ячейки
Договор
Оформление и регистрация купли-продажи
Задаток
Передача задатка и внесение в банк суммы залога
Контакт
Оставьте заявку или позвоните нам
Оценка
Наш специалист выезжает к вам и согласовывает цену
Экспертиза
Проверка юридической чистоты объекта
Задаток
Передача задатка и внесение в банк суммы залога
Договор
Оформление и регистрация купли-продажи
Получение денег
Выплата оставшейся суммы из банковской ячейки
Заявка на оценку недвижимости
В среднем от 7 до 10 дней. Вы получите деньги сразу после того, как сделка пройдет регистрацию.
Все сделки мы проводим через банковскую ячейку, к которой у нас нет доступа. Банк выбираете вы.
Вместе с вами, мы закладываем в нее всю сумму и ждем оформления сделки.
Банк предоставит вам доступ к ячейке, сразу после того, как вы покажете документ о том, что право собственности переоформлено. Это можно сделать в тот же день, когда вам выдадут бумагу в МФЦ.
В этом случае банк является гарантом сохранности денег и исключает мошенничество с любой стороны.
В зависимости от различных факторов, таких как величина доли, противодействие жильцов, наличие несовершеннолетних и т.д. мы предлагаем от 60 до 90% от рыночной стоимости жилья.
Позвоните нам, и мы сразу озвучим вам ориентировочную стоимость.
Если вас устроила предложенная цена, мы начинаем проверку юридической чистоты недвижимости, на это уходит 1-2 рабочих дня.
После этого вы выбираете банк, в который мы вместе закладываем в ячейку деньги, заключаем договор купли-продажи и подаем его на регистрацию в МФЦ.
Сразу после того как зарегистрируют сделку, вы получаете справку об этом и можете идти в банк, получать деньги.Да, мы выкупаем в том числе и такие объекты недвижимости.
Да, но в этом случае, сначала нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Мы можем помочь в его получении.
- Array( [ID] => 459 [~ID] => 459 [IBLOCK_ID] => 5 [~IBLOCK_ID] => 5 [NAME] => Вселение и выселение проживающих, порядок пользования жилым помещением [~NAME] => Вселение и выселение проживающих, порядок пользования жилым помещением [DATE_ACTIVE_FROM] => [~DATE_ACTIVE_FROM] => [DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/vselenie-i-vyselenie-prozhivayushchikh/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/vselenie-i-vyselenie-prozhivayushchikh/ [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 636 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 636 [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 2171 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 2171 [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [CODE] => vselenie-i-vyselenie-prozhivayushchikh [~CODE] => vselenie-i-vyselenie-prozhivayushchikh [EXTERNAL_ID] => 459 [~EXTERNAL_ID] => 459 [IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [~IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [IBLOCK_CODE] => uslugi [~IBLOCK_CODE] => uslugi [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => s1 [~LID] => s1) Вселение и выселение проживающих, порядок пользования жилым помещением
- Array( [ID] => 454 [~ID] => 454 [IBLOCK_ID] => 5 [~IBLOCK_ID] => 5 [NAME] => Сопровождение сделок с недвижимостью [~NAME] => Сопровождение сделок с недвижимостью [DATE_ACTIVE_FROM] => [~DATE_ACTIVE_FROM] => [DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/ [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 627 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 627 [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 2156 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 2156 [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [CODE] => soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu [~CODE] => soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu [EXTERNAL_ID] => 454 [~EXTERNAL_ID] => 454 [IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [~IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [IBLOCK_CODE] => uslugi [~IBLOCK_CODE] => uslugi [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => s1 [~LID] => s1) Сопровождение сделок с недвижимостью
- Array( [ID] => 411 [~ID] => 411 [IBLOCK_ID] => 5 [~IBLOCK_ID] => 5 [NAME] => Адвокат по недвижимости [~NAME] => Адвокат по недвижимости [DATE_ACTIVE_FROM] => [~DATE_ACTIVE_FROM] => [DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/advokat-po-nedvizhimosti/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/advokat-po-nedvizhimosti/ [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 541 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 541 [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 1802 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 1802 [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [CODE] => advokat-po-nedvizhimosti [~CODE] => advokat-po-nedvizhimosti [EXTERNAL_ID] => 411 [~EXTERNAL_ID] => 411 [IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [~IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [IBLOCK_CODE] => uslugi [~IBLOCK_CODE] => uslugi [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => s1 [~LID] => s1) Адвокат по недвижимости
Источник: https://vashadvokat-msk.ru/uslugi/fizicheskim-licam/srochnyy-vykup-kvartir-i-doley/