Продать долю в квартире банку

Содержание

Как продать долю в ипотечной квартире?

Продать долю в квартире банку

Как известно, в наше время граждане достаточно часто приобретают недвижимость в кредит. Покупка квартиры подобным образом называется ипотекой. Как правило, банки выдают ипотеку на 10-15 лет.

Очевидно, что в течение ипотечного срока граждане могут принять решение о продаже доли в квартире. Как известно, продать квартиру, купленную в ипотеку не так просто, как обычную недвижимость с одним собственником. Данная процедура достаточно сложна и многоэтапная.

Конечно, при продаже подобной квартиры следует в первую очередь обратиться к опытному специалисту, который подскажет, как действовать в рамках закона. Так же все действия следует в обязательном порядке согласовывать с сотрудниками банка.

ВОЗМОЖНОСТЬ ПРОДАЖИ ДОЛИ В ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЕ

Как известно, продажа квартиры в долевой собственности достаточно часто сопровождается определенными трудностями. В первую очередь надо понимать, что, согласно статье 246 и 250 Гражданского Кодекса РФ, при продаже подобного имущества в первую очередь необходимо предложить сделку остальным собственникам. Если же они отказываются, то можно продавать долю иным гражданам.

Помните! Стоимость доли в квартире при продаже третьим лицам не должна быть меньше той, которую вы требовали у других собственников.

Если речь идет о квартире, купленной в кредит, который не погашен, то в продаже подобного имущества будет участвовать еще и банк, с которым заключен кредитный договор.

Как известно, при покупке квартиры или доли в квартире в ипотеку банк взамен на выданные средства, берет купленную квартиру в залог.

Очевидно, что собственник не может в полной степени распоряжаться данной недвижимостью пока не выплатит в банк все денежные средства.

Если же клиент банка все-таки решает продать данное имущество до полного погашения кредита, необходимо в первую очередь сообщить об этом в банк.

ВОЗМОЖНЫЕ СПОСОБЫ ПРОДАЖИ

Если гражданин не полностью погасил задолженность за квартиру, купленную в кредит, но решил ее продать, существует несколько способов осуществления подобной сделки:

  • Полное погашение задолженности за один раз;
  • Разделение выплат;
  • Переоформление кредитного договора на покупателя;

Несмотря на способ продажи, в каждой сделке обязательным участником является банк, без ведома которого сделку проводить нельзя.

Если говорить о досрочном погашении ипотеки, то необходимо рассмотреть все этапы данной процедуры:

  • Погашение остатка задолженности в банке. В данном случае можно получить оплату за квартиру у покупателя, а затем передать денежные средства в банк;
  • После выплаты долга в банк, с недвижимости снимается обременение, далее квартиру регистрируют в Росреестре. После данной процедуры гражданин получает полное право распоряжаться своим имуществом по собственному желанию, сюда же относится и продажа доли в квартире;
  • Заключающим этапом является оформление договора купли-продажи доли в квартире;

Конечно, плюсом для собственника в данном случае является то, что ему не придется длительное время выплачивать деньги банку.

Однако данный метод может быть обременен рядом сложностей. К ним можно отнести:

  • Не каждый покупатель согласится приобретать ипотечную квартиру и погашать кредит собственника. В ряде случаев такие сделки происходят при относительно невысокой стоимости квартиры, а так же при небольшой задолженности собственника перед банком;
  • Если покупатель желает приобрести квартиру целиком, а не отдельную долю, необходимо согласие иных собственников, так же сумму кредита придется полностью погашать за один платеж;

В случае если был выбран второй вариант продажи, то есть разделение выплат, то при желании покупателя купить только долю данного собственника, выплаты по кредиту можно поделить на две части. Таким образом, одна часть – это остаток задолженности по кредиту, другая – стоимость данной доли в ипотечной квартире.

Следует детально рассмотреть данный вариант продажи доли в ипотечной квартире:

  • Банк предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит денежную сумму, за которую он приобретает недвижимость, в другую вносится остаток средств по кредиту;
  • После данной процедуры, участники сделки могут составить и подписать договор купли-продажи, которые регистрируется в ЕГРН;
  • Банк после погашения задолженности снимает обременение с объекта недвижимости;
  • Деньги из другой ячейки выплачиваются прежнему собственнику доли в ипотечной квартире;
  • Далее покупатель обязан зарегистрировать новую собственность в Росреестре;

При данном варианте продажи найти покупателя еще сложнее, чем в первом, так как за оставшуюся часть квартиры другой собственник может выплачивать в течение длительного срока.

Помимо вышеуказанного есть еще третий вариант, при котором кредитный договор переоформляется на покупателя. Как правило, данный способ продажи доли в ипотечной квартире используется чаще прочих. Чаще всего покупателем является другой собственник квартиры.

Данная процедура так же проходит в несколько этапов:

  • Банк предоставляет покупателю отдельную ячейку, в которую покупатель вносит сумму равную стоимости доли в ипотечной квартире;
  • Далее составляется договор о переуступке;
  • Далее банк аннулирует кредитный договор с предыдущим собственником и заключает договор с новым. Данный документ следует обязательно зарегистрировать в Росреестре;
  • Прежний собственник получает деньги из ячейки;

После данной процедуры новый собственник вносит платежи по кредиту в банк, после чего квартира полностью переходи в его владение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ea6f156e553831c6fd36b8b/kak-prodat-doliu-v-ipotechnoi-kvartire-5eb2b94eae328b43624762c6

Как продать долю в квартире банку?

Продать долю в квартире банку

Реализация доли в квартире – непростая задача, поскольку если сособственники не пожелают ее приобрести, среди третьих лиц найти покупателя достаточно сложно. В этом случае можно попытаться продать ее банковскому учреждению, которое может ее выкупить, если сделка покажется ему выгодной.

Каким образом продать долю банковской организации и как юридически правильно оформить сделку, рассказывается в этой статье.

Допускается ли продажа доли банкам?

Если жилье разделено на доли, в первую очередь необходимо отправить предложение о покупке всем сособственникам (ст.250 ГК РФ). В случае отказа можно предлагать свою часть другим покупателям, в том числе банкам.

Существует 2 способа продажи:

  1. Заключить договор о залоге. В этом случае оформляется кредитный договор, а доля выступает залогом. Если займ не будет возвращен, часть жилья перейдет в собственность банковского учреждения и будет продана – сособственникам или иным лицам. Плюсом является большой размер заемных средств (до 30% от цены доли). Отрицательными моментами являются заниженная цена доли, кроме того, она должны быть выделена в отдельную комнату.
  2. Купля-продажа. В этом случае происходит обычный выкуп доли, где покупателем является банковская организация.

В настоящее время интерес к таким сделкам проявляют в основном крупные финансовые учреждения (Сбербанк, ВТБ, и некоторые другие). При этом заключение такой сделки будет возможным только если она покажется банку выгодной

Причины продажи

Граждане решаются продать долю банку по следующим основным причинам:

  1. Другие сособственники отказались от выкупа.
  2. Низкий спрос на рынке недвижимости, вследствие чего доля не продается в течение длительного времени.
  3. Срочная потребность в денежных средствах.
  4. Расторжение брака, когда жилье принадлежит супругам в равных долях и совместное проживание невозможно.

Для банковского учреждения причины продажи жилья являются важным обстоятельством, которым его работники руководствуются при принятии решения, поэтому вопрос об этом обязательно будет задан собственнику.

В каких случаях банк не выкупит долю?

Поскольку банк является финансовым учреждением, в первую очередь он оценивает сделку с точки зрения выгодности актива. Поэтому гражданин получит отказ при наличии следующих обстоятельств:

  1. Дом является старым и изношенным – построен ранее 1970 года.
  2. Жилье находится в удаленном от центра, необустроенном районе с низкой рентабельностью.
  3. Квартира не пользуется спросом на рынке жилья.
  4. Количество сособственников больше двоих, в квартире проживают дети, инвалиды, пожилые люди.
  5. У продавца конфликты с совладельцами.
  6. Доля не выделена – к примеру, жилец владеет от 3-комнатной квартиры, и она не выделена в отдельную комнату.
  7. В залог передается единственная жилплощадь продавца (в случае не возврата залога ее нельзя реализовать для взыскания долга).

Как происходит продажа?

Сделка по продаже оформляется по тем же правилам, которые используются при продаже физическими лицами. Единственное отличие – в качестве покупателя выступает представитель юридического лица – к примеру, генеральный директор.

При заключении договора о залоге в него вносятся условия о:

  • сроках просрочки выплат по кредиту;
  • размере невыплаченной суммы более 5% от цены доли.

В случае просрочки банковская организация обратиться в судебные органы с требованием взыскать долг принудительно. Чтобы избежать наложения ареста на счета, машины, иные ценности, в договор следует внести условие о первоочередном обращении взыскания на заложенную долю.

Пошаговая инструкция

Чтобы продать долю банковской организации, необходимо совершить следующие действия:

  • посетить банковскую организацию для получения консультации;
  • направить другим совладельцам письменное предложение о покупке доли и ожидать ответа в течение месяца;
  • обговорить с работником банка условия договора продажи;
  • оценить долю в квартире. Банк привлекает к этой операции штатного оценщика. Следует иметь в виду, что предложенная цена будет составлять около 70% от реальной;
  • собрать необходимую документацию и разработать проект договора;
  • оформить договор о купле-продаже и составить акт приема-передачи;
  • передать документацию в органы Росреестра для регистрации;
  • произвести расчет с банковским учреждением.

Плюсом такого договора является участие юридического лица во всей процедуре сделки, что значительно упрощает ее оформление, которым будет заниматься юрист или представитель банковской организации. Также банк, вероятнее всего, привлечет нотариуса, с которым у него налажено сотрудничество.

Необходимые документы

Для оформления договора потребуется наличие:

  • паспорта собственника;
  • свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорта;
  • бумаг, на основании которых возникло право собственности (договора дарения, завещания и т.п.);
  • справки о составе семьи;
  • справки об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • отчета об оценке, составляемого в присутствии работника банковского учреждения.

Сроки

Принятие банком решения занимает до 2 недель в течении которых юристы изучают документацию и дают оценку выгодности сделки.

Доля в жилплощади оценивается в срок от 2 недель до месяца, после чего в течение нескольких дней составляется оценочный акт.

Затем в течение примерно недели согласовываются условия договора. После его подписания сведения в течение дня передаются нотариусом в органы Росреестра.

Перечисление денег на счет продавца занимает около 3-х дней. Как правило, данное условие вносится в заключаемый договор.

Расходы

Покупателем (представителем банка) оплачиваются 2 госпошлины:

  • у нотариуса – 0,5% от цены доли (от 300 до 20 000 рублей);
  • за перерегистрацию прав в органах Росреестра – 1 400 рублей (при направлении документов в электронном виде) и 2000 рублей при личном визите в Росреестр.

Продавец доли уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости доли. Он освобождается от его уплаты, если доля принадлежала ему более 3 лет – если была приватизирована, подарена, унаследована, или перешла по договору ренты, или более 5 лет – если жилье было куплено, обменяно и т.п.

Заключение

Иногда продажа части квартиры банку является единственным вариантом для ее владельца, если, к примеру, ему срочно потребовались денежные средства. Кроме того, преимуществом такой сделки является ее юридическая чистота, поскольку вся процедура сопровождается юристами банка.

Однако следует учитывать, что если доля была передана в залог, в случае неисполнения обязательств гражданин лишится нее, поскольку она будет реализована для погашения долга.

Кроме того, далеко не во всех случаях покупка доли заинтересует банк, и тогда он откажется от заключения договора.

В любом случае, перед принятием такого решения рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу и проконсультироваться с ним относительно правил оформления таких сделок, а также попытаться найти иные способы решения возникших проблем.

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku.html

Как продать квартиру банку за долги?

Продать долю в квартире банку

Вопрос продажи банку квартиры при наличии просроченной задолженности стал наиболее актуальным на фоне многочисленных сокращений и роста безработицы в нашей стране.

Можно ли продать банку квартиру и что для этого необходимо, а также правила и возможность продажи за долги при нахождении в залоге у банка всей квартиры или ее доли – проанализируем все указанные ситуации в рамках настоящей статьи.

Продажа квартиры банку: особенности и условия

Гражданское законодательство предполагает возможность решения спорных ситуаций, в том числе по возмещению задолженности по кредитным обязательствам по соглашению сторон. Таким образом, на законном уровне, если достигнуто соглашение о продаже в пользу банка квартиры, то оно считается законным.

На практике кредитные организации достаточно редко выкупают квартиры у должников – это связано с последующими дополнительными затратами при реализации такого имущества. Цель банка вернуть переданные в долг денежные средства с учетом процентов за их пользование в том виде, у котором они были переданы заемщику.

При решении вопроса о продаже квартиры банку следует помнить, что все действия кредитные организации совершают исключительно в собственных интересах. Поэтому при оформлении займа следует помнить об основных принципах предоставления заемных средств:

  • большая сумма займа предполагает дополнительные способы обеспечения обязательств, в том числе передачу недвижимого имущества в залог;
  • банк старается максимально снизить собственные риски, связанные с невозвратом кредитных средств (например, страхование объекта залога);
  • стоимость закладываемого и реализуемого имущества (квартиры, дома) может быть существенно занижена до размера достаточного для погашения задолженности перед банком (заемщик теряет разницу в цене);
  • стоимость имущества передаваемого в залог должна превышать сумму займа до 2 раз;
  • при реализации квартиры банк не будет выплачивать никаких компенсаций заемщику.

Для реализации полученных в счет задолженности квартир необходимы расходы на штат специалистов по сопровождению сделок купли-продажи и оформлению их в регистрирующих сделки с недвижимостью органах. Сам процесс реализации осложнен необходимостью переоформления имущества в связи со сменой собственника, при этом во всех случаях подлежит оплате госпошлина за перерегистрацию прав.

Исключить дополнительные расходы позволяет признание задолженности заемщика в судебном порядке. В этом случае реализацией жилого имущества занимается служба судебных приставов в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

Обратите внимание, что не следует надеяться, что продажа квартиры банку будет осуществлена по рыночной стоимости.

Интерес банка заключается в быстрой реализации имущества и возврате переданных в долг денежных средств. Поэтому стоимость квартиры в первую очередь будет складываться из суммы задолженности перед банком, которая включает:

  • основной долг;
  • проценты за пользование денежными средствами;
  • неустойки и штрафы за наличие просроченной задолженности.

Отметим, что если сумма основного долга и проценты, как правило, в ходе судебного разбирательства остаются неизменными, то штрафы и неустойки суды часто уменьшают в интересах должника.

Поэтому незаконное увеличение суммы основного долга за счет высоких штрафов, в некоторых случаях превышающих сумму первоначального займа в несколько раз, является незаконным.

Продажа квартиры за долги

Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.

На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.

При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.

Продажа при оформлении в залог

На недвижимость, переданную в залог в банк, взыскание при возникновении задолженности обращается в первую очередь.

Порядок предполагает рассмотрение вопроса реализации имущества в судебном порядке, но по соглашению сторон передача имущества может быть совершена без судебного разбирательства.

Главное отличие от остальных ситуаций заключается в праве банка обратить взыскание на жилые помещения в залоге, которые являются единственным местом пригодным для проживания заемщика.

Фактически неуплата по кредиту может привести к выселению из квартиры всей семьи, в том числе несовершеннолетних детей.

При передаче квартиры в залог следует внимательно отнестись к этому обстоятельству и при возможности используйте иные способы обеспечения по кредиту, в частности, поручительство третьих лиц, залог транспортных средств и иные.

Продажа доли в квартире в счет задолженности

Продажа доли в квартире банку в счет долгов возможна при выполнении следующих условий:

  • имеются другие жилые помещения пригодные для проживания;
  • наличие согласия всех собственников квартиры;
  • доля в квартире передана в залог в качестве обеспечения.

Продажа доли возможна как в рамках соответствующего соглашения, заключенного непосредственного с банком, так и обращение взыскания на долю через судебных приставов на основании вступившего в законную силу решения суда.

Кредитные организации в исключительных случаях принимают доли в квартире в качестве оплаты долга. В большинстве случаев заемщику предлагается самостоятельно заниматься реализацией доли и после продажи внести наличные денежные средства в счет погашения задолженности.

Источник: https://credits.ru/publications/407654/prodazha-kvartiry-banku-za-dolgi/

Как продать квартиру банку: продажа собственного и залогового жилья

Продать долю в квартире банку

Как продать квартиру банку – такой вопрос возникает при наличии задолженностей или в случае необходимости срочно продать жилье. Некоторые кредитные организации занимаются скупкой и продажей недвижимости.

При наличии долга или в условиях повышенной срочности можно продать квартиру банку, не опасаясь мошенничества. Вся сделка сопровождается юристами. Однако продать жилье банку по завышенной стоимости не получится.

Работники банка оценят жилье, его состояние и скорее всего цена будет намного ниже рыночной стоимости объекта недвижимости. Обо всем подробнее – в материале Brobank.

Когда продажа жилья банку актуальна

Банки не склонны скупать жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые из них все же покупают квартиры, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов. Продать квартиру банку можно при наличии задолженности, которую уже трудно погасить.

Также продажа недвижимости кредитору актуальна в следующих случаях:

  • Это залоговое имущество и выплатить долг по ипотеке невозможно.
  • Продать жилье нужно максимально быстро.
  • Наличие задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить.

Нужно помнить, что продать квартиру за долги, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно в том случае, если есть другая недвижимость, в которой клиент сможет жить.

На сайтах некоторых банков можно найти раздел, где продаются конфискованные квартиры. Чтобы купить или продать квартиру банку, сначала нужно подготовить необходимые документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Именно по этой причине нередко люди, которые торопятся продать жилье и не попасть в руки мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.

При продаже жилья банку часто требуются услуги оценщика. Клиент не может самостоятельно назвать любую цену и продать жилье организации по этой цене. Также важно, чтобы были готовы все документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП и т.д.

Продажа собственного жилья

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье.

Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия.

Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

  • Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
  • Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
  • Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
  • В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Особенности продажи залогового жилья банку

Если нужно продать залоговое жилье и выплатить остаток долга, сначала необходимо обратиться в банк. Не всегда учреждение стремится выкупать недвижимость.

Чаще организация дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.

Эксперты рекомендуют запрашивать разрешение банка на продажу залогового жилья до того, как появятся просрочки, это позволит избежать негативной кредитной истории.

Для продажи залогового имущества заключается трехсторонний договор, где участвует как продавец и покупатель, так и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя.

Создается банковская ячейка, в которую поступают деньги от покупателя. Банк считает остаток долга, который должен получить, и забирает его, а затем открывает ячейку для продавца, где уже находится сумма за вычетом долга.

Обременение с квартиры снимается сразу же.

Продажа залогового имущества осуществляется в несколько шагов:

  1. Определение стоимости жилья и необходимой доплаты, если затем планируется покупка другой квартиры.
  2. Получение соглашения от банка на продажу.
  3. Выставление недвижимости на продажу.
  4. Поиск покупателя и заключение сделки.
  5. Оформление документов, снятие обременения.
  6. Выбор нового жилья, если он был запланирован.

В данном случае продать квартиру банку и купить себе другую будет не так просто. Вся сделка курируется кредитором.

После продажи залогового имущества финансовая организация забирает положенную часть долга, остаток получает заемщик. Для покупки нового жилья можно взять другую ипотеку, однако все организации проверяют кредитную историю.

Продажа залогового имущества за долги будет в ней указана. Это может сократить вероятность одобрения заявки.

Об автореЕвгений Никитин Высшее образование по специальности “Журналистика” в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru
Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/kak-prodat-kvartiru-banku/

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?

Продать долю в квартире банку

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор.

Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог.

Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Разделение оплаты;
  • Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
  2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
  3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

  • Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
  2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
  3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
  4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
  5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника.  Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
  2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
  3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
  4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства.

А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е.

ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-ipotechnoj-kvartire.html

Можно ли и как продать долю в квартире банку

Продать долю в квартире банку

/ Жилищные споры / Как продать долю в квартире банку

Просмотров 466

Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки. Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.

Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).

Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

  • Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
  • Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.

Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

  1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
  2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
  3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
  4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли.

Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит.

Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости.

Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

  • старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
  • необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
  • отсутствие спроса на рынке недвижимости;
  • наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
  • проблемы с сособственниками;
  • невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Также следует знать, что в залог нельзя отдать единственное пригодное для проживания жилье семьи. Учитывая, что просрочка грозит арестом и продажей объекта – приставы не смогут обратить взыскание на единственную долю заемщика (ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Отсюда и логичный отказ банков связываться с такими долями. Даже если часть жилья представляет финансовый интерес.

Как продать банку долю в квартире

Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.

Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:

  • просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
  • размер невыплат более 5% от цены залогового имущества (доли в квартире).

Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату). За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Вероятно, банк внесет коррективы в сложившийся порядок действий. Преимущество в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. Заемщик или продавец не испытают проблем с нехваткой документов, отказом банка или пересмотром условий. Обычно для выполнения операции назначают юриста или представителя банка. Скорее всего и нотариус будет из числа сотрудников учреждения.

Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

ДКП отвечает всем нормам заключения подобных договоров. Приблизительный бланк вы можете найти по ссылке ниже:

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

  • удостоверение личности;
  • сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
  • документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
  • техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Оценочный акт составляется уже в присутствии сотрудника банка. Для этого придется проехать по месту нахождения квартиры и предоставить документы. Отчет будет готов в течение нескольких дней. Заключение прилагается к основному пакету с бумагами.

Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно — читайте об этом в статье «Как рассчитать стоимость доли в квартире?«.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

  • госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
  • госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Подробнее о налоговых сборах читайте в статьях «Налог с продажи доли в квартире», а также «Налоговый вычет, если квартиры покупается супругами в долевую собственность»

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

Перед тем, как приступать к реализации намеченных планов, получите консультацию опытных юристов. Вполне возможно, ваш случай позволит продать долю не банку, а совладельцам. Юрист подскажет, как лучше поступить.

Помните, что главная цель не расстаться с долей, а извлечь прибыль от сделки. Нужно просчитать все варианты – и только потом обращаться в банк. Задать вопрос вы можете прямо на сайте или по телефонам «горячей линии».

Обращайтесь!

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.