Продать долю в квартире без согласия

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника? – Недвижимое имущество – юридический ликбез

Продать долю в квартире без согласия

Далеко не всегда квартира имеет одного собственника, нередко она бывает оформлена на двух и более человек, как правило супругов или родственников. Но все когда-нибудь проходит, супруги могут развестись, а родственники поссориться или же напротив, решить разъехаться.

Так или иначе встанут два вопроса – как продать свою долю в квартире и можно ли это сделать без согласия другого или других собственников.

Согласие необязательно

Следует сказать сразу что формально согласие второго собственника на продажу принадлежащей Вам доли в квартире не требуется, как полноправный собственник Вы имеете полное право распоряжаться своей собственностью как заблагорассудится, в том числе продать.

Однако продажа доли квартиры действительно чревато рядом сложностей юридического характера, которые делают эту продажу более проблемной, чем «чистая» продажа целой квартиры. Тем не менее, данная процедура вполне проходима при выполнении ряда условий.

Несмотря на то, что согласие на продажу доли в квартире от второго собственника/собственников не требуется, тем не менее он/они имеют право преимущественной покупки на продаваемую квартиру. Что это значит на практике?

Продавец сперва обязан предложить выкупить его долю другому собственнику или собственникам, причем это предложение должно нести не устный, а письменный характер и соответствующим образом обязано быть зафиксировано.

Для этого следует составить письменное уведомление заказным письмом с извещением о намерении продать квартиру.

В данном документе необходимо указать:

  • ФИО и адрес того, кому предназначается данное извещение;
  • детальное описание условий сделки, прежде всего, разумеется, цены.

При получении письма получатель обязан расписаться в принятии документа.

После чего он может сделать следующее:

  • купить квартиру за предложенную продавцом сумму таким образом реализовав свое право преимущественной покупки;
  • отказаться от приоритета при покупке, оформив это письменно и заверив у нотариуса (последнее обычно проводится за счет продавца);
  • просто промолчать.

В случае любого из вышеперечисленных случаев продавец выиграет так как требования законодательства соблюдено.

Даже в случае отсутствия ответа на данное предложение, по истечении 30 дней обязанность продавца предложить сособственнику реализовать его преимущественное право покупки считается выполненной, и продавец может реализовать свою долю в квартире кому угодно.

Но на пути к этому продавца могут поджидать трудности и нюансы вроде следующих:

  • доля в квартире может принадлежать не частному лицу, а государству или муниципальному органу власти, в таком случае уведомление о планируемой продаже следует слать именно в органы власти;
  • у продавца могут быть несовершеннолетние дети, в таком случае потребуется согласие на сделку от органов опеки и попечительства, которые следует убедить, что несовершеннолетний получит условия для проживания на новом месте не хуже предыдущих;
  • место нахождения сособственника квартиры неизвестно: в таком случае можно разослать уведомления по всем адресам возможного места пребывания, и если поиск не принесет результата, через год обращаться в суд с просьбой признать владельца без вести пропавшим. Правда, в данной ситуации придется постараться чтобы убедить в своей правоте – следует указать что причиной иска стало желание выполнить требование закона о преимущественном праве покупки недвижимости, доказать, что были предприняты все меры к поиску сособственника. Подключив к поиску собственные возможности и не найдя собственника, суд может стать на сторону продавца и назначить временного управляющего имуществом пропавшего. После чего можно будет выполнить требования закона предложив купит свою долю временному управляющему;
  • собственник/собственники квартиры сознательно отказываются принимать письменное уведомление, в таком случае следует получить от «Почты России» документ подтверждающий отказ получателя принять уведомление, что послужит доказательством выполнения продавцом своих обязательств.

Если ждать выполнения требований законодательства нет возможности или желания, существует два способа обойти преимущественное право покупки.

Способы следующие:

  • договор купли-продажи доли в квартире можно заменить договором дарения, на что согласие других собственников не требуется;
  • доля в квартире может послужить объектом залога при займе у частного лица, затем покупатель в силу невозможности отдать кредит отказывается от прав собственности на жилье.

При формальной законности оба способа являются достаточно рискованными, например, в случае договора дарения покупатель, которому владелец доли «подарил» свою жилплощадь, может просто не заплатить деньги, ведь договор об их передаче носил устный характер.

Также в обоих случаях сособственник/сособственники квартиры могут подать иск в суд с целью признания договора дарения или займа незаконными, и если смогут это доказать действия продавца могут трактоваться как мошеннические.

Также основанием для иска в суд от сособственника/сособственников жилья может быть продажа доли в жилье продавцом по более низкой цене чем была указана в письменном извещении о реализации права преимущественной покупки.

Что же касается документов которые необходимы для продажи доли в квартире они в целом такие же, как и при продаже «целой» квартиры.

К основным документам, которые потребуются продавцу, можно отнести:

  • паспорт, при наличии прописанных на продаваемой доле – и всех зарегистрированных;
  • свидетельство о государственной регистрации на долю в квартире;
  • документ служащий основанием владения продавцом продаваемой доли в квартире как-то договор купли-продажи, завещание, дарственная;
  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных на жилой площади лиц или же подтверждение их отсутствия;
  • технические документы, касающиеся объекта собственности, подлежащего продаже такие как кадастровый паспорт, технический план.

Источник: http://nedvigist.ru/kuplya/prodat-dolyu.html

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Продать долю в квартире без согласия

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению.

И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками.

Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и «Как это сделать в 2020 году законным путем?».

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно.

Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится.

Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

  • принять в дар или наследовать;
  • выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском.

При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

  • можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
  • сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами  подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

Сейчас читают: Как продать квартиру менее 3 лет без налога?

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

: Продажа доли в квартире — подводные камни

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-sobstvennikov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.