Продать долю в квартире другому дольщику

Содержание

Как продать долю в квартире

Продать долю в квартире другому дольщику

Кто имеет право продажи доли:

  • Ее фактический собственник, т.е. лицо, указанное в документе на квартиру. Собственник может оформить доверенность на продажу на другое лицо. Доверенность должна быть заверена нотариально.
  • Собственнику должно быть больше 14 лет. Но если он не достиг совершеннолетия, сделка должна быть осуществлена с согласия родителей и органов опеки. До 14 лет в интересах ребенка действуют родители или опекуны.
  • Продавец должен быть дееспособен.

Когда накладывается запрет?

  • Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
  • Если имущество находится под залогом.
  • Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной. Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

С чего начать: уведомление совладельцев о продаже

Без предварительной отправки уведомления совладельцам квартиры продажа доли невозможна, право перехода прав на недвижимость не будет зарегистрировано. Если другие собственники откажутся покупать долю, право покупки переходит к посторонним лицам. Процедура уведомления других дольщиков состоит из трех шагов.

Составление уведомления.

Уведомление должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. В уведомление входит:

  • ФИО адресата и продавца, их паспортные данные.
  • Реквизиты документа, удостоверяющего право собственности.
  • Адрес.
  • Цена и другие условия сделки. Цена, предложенная дольщикам, не должна быть выше цены, предложенной третьим лицам.
  • Характеристика продаваемого объекта.
  • Срок рассмотрения предложения о выкупе.
  • Дата и подпись отправителя.

Вручение документа

Как уведомить?

  • Вручить лично. Получатели должны расписаться в уведомлении и расшифровать свою подпись, поставить дату.
  • Направить уведомление по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. В статье 165.1 ГК РФ, говорящей об юридически значимых сообщениях, отмечается, что сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было ему передано по обстоятельствам, зависящим от него.
  • Направить уведомление через нотариуса. Нотариус от своего имени отправляет заказное письмо с уведомлением и предлагает известить о своем намерении приобрести или не приобретать долю. После истечения месяца со дня вручения письма нотариус выдает свидетельство о передаче.

Если же уведомление не было вручено по обстоятельствам, зависящим от получателя, то нотариус выдает свидетельство о неполучении, доказывающее, что продавец предпринял все возможные попытки известить другого собственника о продаже. Однако свидетельство о невручении выдается не всегда. Нужно уточнять этот момент у нотариуса.

Ожидание, когда истечет срок ответа. После получения уведомления у других дольщиков есть месяц на то, чтобы дать свой ответ.

Как правильно написать отказ от покупки?

В форму отказа входит:

      • Наименование документа.
      • Место оформления.
      • Описание объекта, условий и воля собственника.
      • Дата, подпись собственника.

Отказ может быть написан в свободной форме с соблюдением формального стиля речи. Его необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужен паспорт, уведомление и документы на квартиру. Если уведомление было отправлено и ответа нет в течение месяца, собственник может продавать свое имущество без официального ответа.

Какие документы нужны, список

      • Паспорт. Для лиц, не достигших 18 лет, необходимо также свидетельство о рождении.
      • Технический паспорт жилого помещения (если он отсутствует, необходимо заказать его в службе БТИ).
      • Договор купли-продажи в 3-х экземплярах. В случае продажи доли его необходимо заверить у нотариуса.
      • Согласие супруга, заверенное нотариально (если имущество было приобретено после заключения брака).
      • Разрешение органов опеки и попечительства, если имущество является собственностью несовершеннолетнего. Об особенностях продажи доли несовершеннолетнего читайте тут.
      • Документ, удостоверяющий право собственности.
      • При получении имущества в дар или по наследству необходима справка из налоговой, подтверждающая, что налоги заплачены.
      • Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
      • Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам. Документ запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
      • Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
      • Акт приема-передачи (либо соответствующий пункт в договоре).
      • Выписка из ЕГРН.
      • Паспорт.
      • Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
      • Квитанция об оплате госпошлины.

Между близкими родственниками

При составлении договора купли-продажи квартиры или доли квартиры нет разницы, продается имущество родственнику или незнакомому человеку. Однако для близких родственников уменьшается госпошлина за нотариальное удостоверение сделки.

Сделка со вторым сохозяином

Если владелец продает долю сособственнику, он может не оповещать других дольщиков. Требование оповещения действует лишь при продаже посторонним людям. Таким образом, не нужно собирать отказы от покупки. Однако договор в любом случае должен быть заверен у нотариуса.

Нужно ли согласие других?

Другие дольщики имеют приоритетное право покупки доли квартиры, однако ни как не смогут воспрепятствовать ее продаже.

Перед оформлением сделки купли-продажи другим собственникам высылается уведомление с предложением купить долю. В случае их отказа имущество может продаваться третьим лицам.

Как оформить по доверенности через нотариуса?

Собственник может назначить лицо, которое будет действовать в его интересах. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя. Причем, одно лицо может представлять обе стороны сделки (продавца и покупателя), если они посчитают это нужным.

Как определить стоимость?

Рыночная стоимость доли в квартире будет ниже, чем рыночная цена всей квартиры, поделенная в соответствии с долей владения. В данном случае происходит деление на понижающий коэффициент.

На размер понижающего коэффициента влияет количество жильцов, размер доли, количество комнат в квартире, тип жилого помещения, степень износа и др. Для расчета стоимости доли можно обратиться к специалистам по оценке.

Порядок оформления договора

Дополнительные пункты в договоре, связанные с продажей доли:

  • При описании имущества указывается размер доли.
  • Указание, что другие собственники квартиры оповещены о продаже. Сюда вносится дата оповещения и ссылка на письменный отказ от покупки.
  • Соглашение о том, что существование других владельцев не является поводом для расторжения договора.

Если доля продается между родственниками, эти пункты также необходимо вписать в договор. При продаже имущества другому дольщику можно не упоминать об оповещении остальных собственников.

Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?

Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.

Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:

  • Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
  • Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.

Риски и подводные камни

  • Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
  • Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
  • Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
  • Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
  • Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
  • Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.

В целом продажа доли отличается от продажи квартиры только необходимостью собирать отказы от других владельцев и сильным влиянием отношений между совладельцами на сделку.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Источник: aquachus.ru

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=1441

Все секреты того, как продать долю в квартире без хлопот

Продать долю в квартире другому дольщику

Как продать долю в квартире и можно ли это сделать, например, без согласия второго собственника? Ответы на эти и другие вопросы по теме в нашей статье. Также рекомендуем прочитать информацию о безопасных способах передачи денег при продаже недвижимости.

Возможна ли продажа без согласия других собственников?

Гражданский кодекс РФ, а именно статья № 250, закрепляет обязанность продавца проинформировать всех собственников в письменной форме, перед тем как продать долю в квартире. Согласно постановлению 2017 года, сделать это можно и посредством электронного сообщения. Реализация недвижимого имущества может осуществляться на правах владения, распоряжения и пользования.

СПРАВКА! Прежде всего, следует учитывать разницу таких юридических терминов как «долевая собственность» и  «совместная собственность». Осуществить продажу части квартиры можно только владея ею по принципу долевой собственности, то есть размер доли чётко выделен и указан в документе на недвижимость.

Если жилая площадь принадлежит одновременно нескольким лицам по праву совместной собственности, то она может быть продана только целиком. Чтобы каждый из совладельцев имел возможность распоряжаться своей частью квартиры, в том числе продавать её, следует провести процедуру раздела долей.

Ситуация с реализацией доли может разрешиться очень просто, когда все совладельцы дают согласие на продажу. В таком случае заключается соглашение, где прописывается стоимость и порядок разделения всей суммы от покупателя. После этого оформляется договор купли-продажи. Если же кто-то или все не согласны, то действовать придётся по иному алгоритму.

Регулирование законом

Относительно российского Гражданского кодекса, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то она может находиться в совместной или долевой собственности.

Основной особенностью таких сделок является согласие всех собственников недвижимости распоряжаться своим жильём на подобных условиях, ведь долевое владение отличается от получения комнаты в квартире.

Сложность заключается в том, что определить границы, отделив свою территорию от чужой, в данном случае практически нереально. Доля предполагает запись в официальных документах в виде дробного числа, к примеру, ¼.

И если квартира двухкомнатная или трехкомнатная, то разделить ее по помещениям не удастся.

Для продажи доли потребуется соблюсти имущественное право других собственников 1, 2, 3 комнатной или любой другой квартиры. Это говорит о том, что у каждого из них имеется приоритет в покупке. Другим покупателям можно предлагать такую недвижимость лишь в случае отказа от нее всех содольщиков.

Пошаговая инструкция

Итак, что делать, чтобы правильно реализовать квартиру, находящуюся в долевой собственности? Рекомендации следующие:

  1. Назначается конкретная цена, после чего нужно предложить долю другим собственникам (бывшей супруге или мужу, родственнику: матери, сестре, брату, сыну или просто соседу и тд, тоесть любому лицу, которое также имеет долю в жилой плошади). Каждый из них подлежит извещению в письменном виде касательно продажи, где указываются условия и сумма, за сколько собственник доли решил продать свою часть.
  2. При возникновении у кого-либо из дольщиков желания приобрести недвижимость, заключается сделка. Документы оформляются по общим правилам, как и при продаже целой квартиры.
  3. В случае отказа собственников приобретать доли в квартире, необходимо добиться от каждого из них письменного подтверждения, после чего можно приступать к продаже недвижимости посторонним лицам. В случае отсутствия официального отказа, собственнику требуется подождать месяц со дня извещения дольщиков. После этого можно продавать долю кому угодно без каких-либо ограничений. Но при этом продавцу желательно иметь соответствующее подтверждение того, что всеми собственниками было получено уведомление о продаже.

Если квартира покупается посторонним лицом, то собственнику придется предоставить в регулирующий орган один из двух документов:

  1. Отказ остальных дольщиков от покупки.
  2. Документ о получении уведомления, со дня оформления которого прошло больше месяца.

В некоторых случаях желание приобрести недвижимость изъявляют сразу несколько дольщиков. Тогда собственник сам выбирает того, кому он продаст свою часть.

В случае нарушения преимущественного права на покупку жилья кого-либо из собственников, последний имеет право обратиться в суд. Срок исковой давности в данном случае составляет три месяца.

Отсчет начинается с того дня, как один из дольщиков узнает о нарушении своих прав.

Документы

Перечень необходимых документов на регистрацию в Росреестре отображается в Законе № 218-ФЗ. Продавцу потребуется предоставить такие бумаги:

  1. Заявление о регистрации прав в государственном органе.
  2. Договор купли-продажи и акта приёма-передачи, которые были заверены нотариусом.
  3. Документ, свидетельствующий о том, что все владельцы долевой собственности были уведомлены о продаже. Следует также предоставить отказ других владельцев от покупки доли, если он был засвидетельствован документально.
  4. Удостоверение личность каждого из участников процесса и представителей сторон, если таковые имеются.
  5. Нотариально заверенная доверенность на имя представителя стороны.
  6. Другие документы. К примеру, если владельцем отчуждаемой доли выступает несовершеннолетний ребенок, то потребуется предоставить также согласие органов опеки (согласно статье 21 Закона № 48-ФЗ).

СПРАВКА! За процедуру государственной регистрации прав обязательно нужно уплатить пошлину. Предоставление квитанции не обязательно — тот, кто подаёт документы, может приложить её по собственной инициативе.

Информация об уплате проверяется сотрудником органа в информационной системе платежей. Если по истечении 5 дней с момента подачи документов пошлина не была оплачена, то заявление и документы будут возвращены без рассмотрения.

Как продать долю без согласия остальных собственников?

Самым действенным способом является отправка письменных предложений. Как уже говорилось выше, если дольщик проигнорировал такое предложение, то продавать недвижимость можно через месяц со дня отправки.

Следует помнить о возможности каждого из собственников долевой квартиры оспорить заключенный договор купли-продажи, если они считают, что имущество было реализовано с нарушением их прав. Дальнейшие развитие событий зависит от того, насколько законными были действия по продаже недвижимости. Суд может признать сделку ничтожной, если она действительно нарушила права одного из дольщиков.

В некоторых ситуациях место нахождения одного из собственников является неизвестным. Как поступить в этом случае? Необходимо направить письмо по последнему адресу его проживания. Срок ответа также составляет один месяц, по истечении которого долю можно смело продавать.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Случаи, когда одним из дольщиков является несовершеннолетний собственник, возникают довольно часто, а потому перед продажей следует быть в курсе некоторых особенностей. Дело в том, что продать долю несовершеннолетнего можно только после получения согласия органов опеки и попечительства, а эта организация относится к подобным сделкам весьма насторожено.

Основной задачей органов опеки выступает защита прав и интересов несовершеннолетних.

Поэтому получить разрешение на продажу будет весьма сложно, ведь подобные действия лишат ребенка имущества.

Чтобы добиться положительного решения, необходимо предоставить веские доказательства того, что ребенок имеет долю в другом жилье и в продажа не повлечет за собой ухудшение его жилищных условий.

После того, как разрешения от органов опеки будут получены, можно заниматься продажей недвижимости по стандартной схеме. Доказать то, что подобные действия не нарушают прав несовершеннолетнего, может банковский счет, открытый на его имя, куда впоследствии будут положены вырученные от продажи доли средства.

Возможные трудности

Желая выгодно продать долю в квартире, ее владелец может столкнуться с целым рядом трудностей. И в первую очередь они связаны с нежеланием других дольщиков давать согласие на продажу части недвижимости другим лицам. Причём подобное возникает даже в тех случаях, когда никто из собственников не планирует выкупать заявленную долю.

На практике это выливается в специальное уклонение от получения уведомления о продаже. Для продавца это чревато сложностями в реализации недвижимости третьим лицам, поскольку у него отсутствует письменный отказ и подтверждение факта уведомления других собственников квартиры о продаже доли.

Более сложной является ситуация, когда владельцу отчуждаемой доли неизвестно место проживания других дольщиков. Тогда он даже не может направить им письменное уведомление. В результате возможны последующие проблемы с оспариванием сделки купли-продажи по инициативе внезапно объявившегося собственника.

Единственной возможностью обезопасить себя в вышеописанных ситуациях является сбор максимального количества письменных доказательств того, что собственником были предприняты все возможные меры для извещения всех дольщиков о продаже недвижимости. Эти документы могут быть использованы в суде для защиты правомерности проведенной сделки.

СПРАВКА! Случается такое, что дольщики умышленно затягивают процесс продажи недвижимости, соглашаясь выкупить часть, но по факту не предпринимая для этого никаких действий. В этом случае нужно лишь дождаться, пока истечет месяц со дня оповещения собственников. Если за это время никто из них не совершил конкретных действий, то долю можно смело выставлять на торги.

Решения

Если собственнику по каким-то причинам не удается продать свою долю в течение длительного времени, то они могут использовать следующие возможности:

  1. Обратиться в суд, потребовав у дольщиков выкупить свою часть. К примеру, однокомнатная квартира находится в совместной собственности у двух человек. В этом случае владелец меньшей доли может в судебном порядке заставить другого владельца выкупить свою часть недвижимости.
  2. Оформить договор дарения. В этом случае продавец не обязан уведомлять других дольщиков о намерении продать часть квартиры. Сторонами подписывается договор дарения, а деньги передаются из рук в руки или посредством банковской ячейки. При этом другие дольщики не должны узнать, что под видом дарственной была произведена продажа недвижимости. В противном случае договор может быть оспорен в суде с неприятными последствиями для продавца. На практике доказать то, что под видом договора дарения была осуществлена продажа доли, очень сложно.
  3. Продавец может также подарить покупателю часть своей доли. Таким образом последний становится одним из собственников общего имущества и может в числе прочих претендовать на покупку оставшейся части.
  4. Еще один вариант продажи предполагает использование договора залога, при котором покупатель официально выступает в качестве залогодержателя части квартиры, получая ее в результате «неисполнения» продавцом необходимости уплаты задолженности.

Идя на вышеописанные хитрости при осуществлении сделок, сторонам следует помнить о том, что договор может быть в конечном счете оспорен в суде. Поэтому подобные манипуляции должны быть максимально прозрачными, не вызвав подозрений со стороны других дольщиков.

Вам будет интересно

Также рекомендуем прочитать:
Оформление согласия супруга на продажу недвижимости
Все о долевом строительстве квартир
Необходимый список документов при продаже квартиры

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/prodazha/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.