Продать долю в квартире где прописан несовершеннолетний

Содержание

Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними?

Продать долю в квартире где прописан несовершеннолетний

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство.

Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами.

Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке.

Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

  1. В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
  2. В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Но органы опеки должны проследить за законностью операции и оценить, не ущемляет ли она имущественные права ребенка.

Согласие опеки

Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

  1. Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
  2. Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

  1. Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
  2. Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
  3. Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
  4. Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
  5. После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
  6. Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
  7. Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.

Если ребенок не только зарегистрирован, но и является собственником доли в продаваемой квартире, то появляется дополнительный этап сделки в виде получения разрешения от органов опеки.

Для этого родители должны принести в органы опеки:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
  3. Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
  4. Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira.html

Можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?

Продать долю в квартире где прописан несовершеннолетний

Довольно многие семьи задаются вопросом – можно ли продать квартиру, если ребёнок прописан по данному адресу? В некоторых случаях осуществить сделку возможно, однако придётся разобраться с определёнными нюансами. Осложнение процедуры приобретения либо продажи жилой площади связано с тем, что несовершеннолетние граждане также имеют права на данное жильё, особенно если являются совладельцами.

Осуществима ли продажа жилья, если в нём прописан ребёнок?

Перед продажей следует разобраться с юридическим положением ребёнка, то есть имеет ли он только регистрацию в продаваемой квартире или же является также владельцем доли в ней.

Продать жилое помещение, согласно российскому законодательству, можно при условии, что права несовершеннолетних детей не будут нарушены или ущемлены, а для этого первоначально их требуется выписать в другую квартиру.

Процедура продажи жилья с прописанными в нём детьми

Процесс продажи осложняется необходимостью выписки из жилища гражданина, не достигшего восемнадцатилетия. Закон обязывает каждого человека иметь прописку, в противном случае при её отсутствии или при нарушении процедуры регистрации родителей ребёнка ожидает штраф по 19.15.1 или 19.15.2 статьям КоАП РФ.

Для того чтобы узнать, как продать квартиру, где прописан несовершеннолетний, следует придерживаться указанной ниже процедуры:

  1. сбор бумаг для направления в паспортный стол и выписка ребёнка;
  2. сбор документации для оформления сделки и написание договора о продаже жилья;
  3. передача документов в Росреестр для перерегистрации прав на жилое помещение.

Выписка несовершеннолетнего

Если ребёнок имеет только прописку в продаваемой квартире и не является её владельцем (либо доли в ней), для проведения сделки не требуется одобрение от ООП. Прежде чем составить договор, следует выписать несовершеннолетнего гражданина. Это возможно сделать двумя способами:

  • отправить документацию и заявление о снятии с учёта в паспортный стол по старому местонахождению (в этом случае ребёнка нужно будет прописать в другой квартире в течение недели);
  • автоматически перерегистрировать по новому местонахождению без предварительной выписки (требуется обращение в паспортный стол со всеми требующимися документами и заявлением).

Выписка ребёнка не производится «в никуда», он должен иметь временную или постоянную регистрацию.

В соответствии с 20 статьёй СК РФ, дети живут и прописываются по тому же адресу, что и их родители, усыновители, попечители или опекуны.

После достижения четырнадцатилетнего возраста они могут находиться по иному адресу, к примеру, у своих родных, а паспортный стол должен оформлять прописку по их фактическому местонахождению.

Выписка происходит 2 путями:

  • добровольным (если детям нет 14 лет, согласие предоставляется их представителями; если же дети старше четырнадцати, заявление о снятии с учёта направляется от их собственного имени);
  • принудительным (обращением в суд).

Иногда выписать из жилья несовершеннолетнего можно только при обращении в судебный орган, но суд защищает права ребёнка, поэтому порой снятие с регистрации невозможно.

Полезная статья: как прописать ребенка в квартиру?

Требующаяся документация для выписки

При добровольном удалении ребёнка с учёта потребуются перечисленные бумаги:

  • письменное согласие от представителей и документы, утверждающие их полномочия и личности;
  • свидетельство о рождении либо паспорт ребёнка;
  • составленное заявление, предоставляемое сотрудниками паспортного стола (по прежнему адресу проживания – о снятии с учёта, а по новому – о перерегистрации);
  • согласие от второго супруга-родителя в письменном виде (если семья живёт отдельно);
  • документы, подтверждающие переезд и необходимые при регистрации ребёнка по иному адресу.

При снятии с учёта требуется присутствие представителей ребёнка и его самого, если он уже достиг 14 полных лет.

Оформление договора

Продажа жилья после выписывания из него ребёнка осуществляется согласно стандартной процедуре:

  • подготавливаются бумаги, утверждающие личности сторон и права продавца на жильё (включая выписки из ЕГРП, БТИ, домовой книги и прочее), а также заверенное в нотариальной конторе согласие второго супруга и всех совладельцев долевого имущества, если необходимо;
  • оформляется и подписывается договор купли-продажи;
  • уплачивается госпошлина (стоимость для физических лиц, согласно 22 пункту первой части 333.33 статьи НК РФ, составляет 2 тысячи рублей).

Несовершеннолетний является владельцем жилья или доли в нём

Можно ли продать квартиру, если прописанный несовершеннолетний по этому адресу также является совладельцем? Конечно, можно, однако любая сделка, касающаяся жилья, должна сопровождаться получением согласия от ООП, которые следят за защитой интересов детей.

Чтобы узнать, как продать долю в квартире, где прописаны несовершеннолетние граждане-совладельцы, или заключить сделку о продаже жилища целиком, необходимо следовать следующей процедуре:

  1. собрать бумаги для комиссии ООП;
  2. получить одобрение от органов опеки;
  3. написать стандартный договор купли-продажи со всеми необходимыми документами;
  4. зарегистрировать переход прав на жильё в Росреестре.

Для получения согласия ООП нужно предоставить указанные бумаги:

  • письменное согласие на продажу от ребёнка старше 14 лет;
  • кадастровая планировка;
  • оригиналы и ксерокопии паспортов представителей и ребёнка от 14 лет;
  • оценочная выписка по жилищу из БТИ и домовой книжки;
  • подтверждение отсутствия каких-либо долгов по продаваемому жилью;
  • заявление о продаже квартиры (включая основания для сделки и обязательство родителей в обеспечении ребёнка удобными и лучшими условиями);
  • подтверждение прав на владение (к примеру, дарственная).

Если один из родителей по каким-либо причинам не может подписать заявление, отправляемое ООП, перечисленный выше список бумаг необходимо дополнить одним из следующих документов:

  • согласием в письменной форме от второго супруга, заверенным у нотариуса, на осуществление продажи жилища;
  • справкой о пропаже без вести второго супруга;
  • свидетельством о гибели одного из родителей.

Составление договора купли-продажи жилья или доли в нём происходит по общей форме. Документ обязательно должен подписываться всеми имеющимися собственниками жилья:

  • если ребёнок-совладелец младше 14 лет (т. е. недееспособен), подпись должна ставиться от имени его представителей;

если совладелец старше 14, но младше 18 лет, необходима его подпись на документе.
по теме

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://urmozg.ru/semeynoe-pravo/prodat-kvartiru-esli-propisan-rebyonok/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: можно ли это сделать, основные требования

Продать долю в квартире где прописан несовершеннолетний

Сделки по реализации имущества, часть которого записана на несовершеннолетнего, законодательно разрешены. Но это не значит, что родителям не предстоит столкнуться с трудностями.

Можно ли продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Право собственности неотчуждаемо от ребенка и закреплено законодательством.

Но 1 часть статьи 37 ГК РФ наделяет родителей, а также опекунов и лиц, которым доверено попечительство несовершеннолетних, правом на распоряжение доходами ребенка.

Законный представитель может на свое усмотрение тратить алименты, пособия и пенсии, а также прибыль, получаемую от имущества, находящегося в собственности детей.

Самостоятельно распоряжаться ребенок 14-18 лет, в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может только:

  1. Стипендиями, назначаемыми образовательными учреждениями, фондами и иными организациями, органами власти и частными лицами.
  2. Заработком, в том числе начисляемым за трудовую деятельность или получаемым от предпринимательства.
  3. Прочей прибылью.

К списку также стоит добавить деньги, которые ребенку дают родители. Причем тратить их самостоятельно могут даже дети, которым еще не исполнилось 14. Об этом сообщает статья 28 ГК РФ.

С возможностью реализации имущества ребенка разобраться сложнее, чем с доходами. Правом на получение в собственность недвижимости дети обладают с рождения, о чем говорится в 3 пункте статьи 60 СК РФ.

Хотя несовершеннолетние не вправе заключать сделки, направленные на покупку домов и квартир, они могут:

  • получить недвижимость в дар;
  • унаследовать недвижимость;
  • принять участие в приватизации с обязательным выделением доли;
  • стать собственниками наравне с родителями при покупке квартиры в ипотеку;
  • обзавестись недвижимостью, если покупка производится за принадлежащие ребенку деньги, например за материнский капитал или подаренные средства.

Осуществить продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году могут только его родители. Но и они вправе сделать это только при выполнении закрепленного в статье 65 СК РФ условия – о соблюдении интересов ребенка. Проверкой соответствия сделок положениям семейного законодательства занимаются органы опеки и попечительства (далее – ООП).

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Реализовать долю помещения сам несовершеннолетний может в случае наступление эмансипации при выполнении условий статьи 27 ГК РФ, среди которых:

  • определенный возраст – инициировать эмансипацию можно с 16 лет;
  • обязательное трудоустройство либо регистрация в качестве ИП;
  • разрешение родителей;
  • согласие ООП либо судебное решение.

Кроме этого, согласно статье 21 ГК РФ, полная дееспособность возникает в том случае, если несовершеннолетний оформляет официальные брачные отношения в органах ЗАГС – также только по достижении шестнадцатилетия. Тогда ребенок, признанный полностью дееспособным, приобретает к уже имеющемуся с рождения праву владения дополнительно и право распоряжения.

Нужно ли получать согласие отца и органов опеки

Статья 61 СК РФ гласит о том, что в России родители несут равные обязанности по содержанию и воспитанию совместных детей, а также обладают равными правами. Как следствие, продажа доли несовершеннолетнего в квартире потребует согласия как матери, так и отца.

Что касается разрешения от органов опеки, то статья 60 СК РФ в пункте 3 говорит, что условия реализации имущества ребенка урегулированы гражданским законодательством. Если быть точнее, то пользоваться при рассмотрении вопроса нужно статьей 37 ГК РФ, определяющей правила распоряжения собственностью лиц, над которыми установлена опека или попечительство.

Пункт наделяет ООП исключительным правом на защиту интересов ребенка. Соответственно, любая сделка с имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему, может быть совершена только после получения соответствующего разрешения от указанного ведомства.

Согласие органы опеки предоставляют только при выполнении определенных условий:

  1. Ребенок станет собственником другого жилья – получит во владение равную проданной долю в ином другом помещении.
  2. На личный счет несовершеннолетнего будут переведены деньги за проданную часть. Использовать средства можно по достижению совершеннолетия.

Родители также обязуются предоставить доказательства предоставления нового помещения для проживания, а также перехода во владение несовершеннолетнего части жилья, либо зачисления денег на счет. В качестве подтверждения выступают:

  • выписка из ЕГРН, где указана доля несовершеннолетнего;
  • выписка из лицевого счета, оформленная в банке.

Доказательства должны быть представлены в ООП в течение 3 месяцев с даты совершения сделки по продаже, иначе ее результаты могут быть обжалованы ведомством в судебном порядке. Суд же может признать сделку оспоримой и недействительной в соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ.

Это важно знать:  Нюансы закона о долевой собственности

Алгоритм действий при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Чтобы реализация имущества прошла быстро и без осложнений, стоит придерживаться четкой инструкции. Предлагаем выделить в ней пять основных этапов.

Сбор необходимых документов

Самая главная бумага, без которой заключить сделку по продаже не выйдет – согласие ООП. Оно выдается на основании заявления родителей несовершеннолетнего, в котором указываются такие сведения:

  • информация о продаваемом объекте – адрес, размер, количество собственников и размеры принадлежащих им долей, реквизиты правоустанавливающего документа;
  • данные о владельцах – ФИО для всех, а также дополнительно дата рождения для ребенка;
  • адрес жилья, куда будет прописан несовершеннолетний;
  • подтверждение, что через 3 месяца будет предоставлено доказательство выделения новой доли или зачисление денег на личные счета детей.

Помимо этого для совершения сделки и регистрации жилья потребуется:

  1. Паспорт. Документ предоставляется каждым из владельцев. При этом если у ребенка-собственника его пока нет, потребуется его свидетельство о рождении.
  2. Соглашение о купле-продаже. Необходимо заверить у нотариуса.
  3. Согласие мужа/жены. Бумага также подлежит нотариальному заверению.
  4. Подтверждение регистрации отношений в ЗАГСе – свидетельство о браке.

Обращение к нотариусу

Законодательство устанавливает обязательность заверения некоторых документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилья с долей несовершеннолетнего:

  1. Договор между продавцом и покупателем. Необходимость обращения к нотариусу при участии в сделке несовершеннолетнего указывается во 2 пункте статьи 54 ФЗ №218-ФЗ, действующего с 13 июля 2015 года.
  2. Подтверждение об отсутствии претензий со стороны супруга – на основании 3 пункта статьи 35 СК РФ.

При отсутствии необходимых бумаг или их нотариального заверения сделка по продаже признается ничтожной.

Документ обязательно подписывается в присутствии нотариуса, как обозначено в статье 54 ФЗ №218-ФЗ. При этом подпись ставится:

  1. Законным представителем, если младшему собственнику не исполнилось 14 лет. Присутствие последнего не обязательно. В случае с более старшими детьми, не достигшими, однако, совершеннолетия, родители лишь прописывают в договоре согласие с заключением сделки.
  2. Самим ребенком-владельцем, если ему исполнилось 14.

Регистрация в Росреестре

Для внесения сведений о новых собственниках в ЕГРН и получения выписки из госреестра потребуется предоставить в МФЦ или филиал Росреестра по месту нахождения квартиры:

  • подписанный сторонами договор о покупке;
  • удостоверения личности новых владельцев;
  • разрешение ООП.

Дополнительно нужно оплатить государственную пошлину – 2000 рублей в соответствии со статьей 333.33 НК РФ.

Срок получения выписки – 7-9 дней.

Это важно знать:  Претензия: как правильно оформить, образец 2020 года

Уплата налога

Сделки по продаже квартиры сопровождаются получением дохода, а значит признаются налогооблагаемыми. Однако, согласно статье 217 НК РФ, продавцы не всегда обязаны платить государству.

Подробно условия освобождения от налогов отображены в статье 217.1 НК РФ.

В пункте 3 сказано, что не нужно совершать выплаты, если проданная квартира находилась в собственности 3 года и более, и была получена:

  • при проведении приватизации;
  • по наследству;
  • в качестве дара;
  • в соответствии с соглашением о пожизненном содержании с иждивением.

В иных случаях освобождение от налога наступает по истечении 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, как утверждает пункт 4 статьи 217.1 НК РФ.

Несовершеннолетние собственники при продаже квартиры, находившейся во владении меньше времени, чем указано в пунктах 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ, приобретают право на имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ наравне со взрослыми. Его размер – 1 млн рублей, умноженный на величину доли.

Декларацию в ФНС подавать ребенку также необходимо, как сообщает 1 пункт 229 статьи НК РФ, так как дети в случае реализации принадлежащей им доли попадают в категорию налогоплательщиков, обозначенную в части 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Только за несовершеннолетнего это делают родители.

Какие сложности могут возникнуть при продаже

При реализации недвижимого объекта, доля которого принадлежит ребенку, основных сложностей две:

  1. Получение согласия от органов опеки. Можно избежать проблем, если заключать сделки о продаже жилья и покупке нового одновременно, с выделением эквивалентной части несовершеннолетнему. Также можно отписать ребенку часть другого жилья, находящегося в собственности.
  2. Расчет налога в соответствии с размером доли и подача 3-НДФЛ. Здесь лучше проконсультироваться с юристом, чтобы не ошибиться.

Продать квартиру, часть которой записана на ребенка можно, если четко следовать приведенной инструкции и не забывать о необходимых документах.

Источник: https://fms21.ru/prodazha/kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Продать долю в квартире где прописан несовершеннолетний

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.

2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка.

Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка.

При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой.

Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст.

250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально.

Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю.

При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена.

Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах.

Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля.

В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери).

Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть.

В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива.

Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат.

Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется.

Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_dolyu_nesovershennoletnego_rebenka/6183

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок?

Продать долю в квартире где прописан несовершеннолетний

Продажа квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не имеющий имущественных прав, порождает множество слухов и домыслов. В итоге иные владельцы даже не допускают мысли о подобной сделке. Между тем, она вполне возможна, если соблюсти все требования, установленные законом в отношении данной процедуры.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

  1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
  2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
  3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
  • площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.

Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Как узнать, прописан ребенок в квартире или является собственником?

Имеет ли зарегистрированный ребенок права собственности на данное жилье?

Проверить данный факт позволяет только выписка из ЕГРН, получить его можно в территориальных отделениях Росреестра или в МФЦ.

Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

  1. Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
  2. Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
  3. Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

  • паспорт представителя.
  • свидетельство о рождении.
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:

  • заявление;
  • оригинал свидетельства о рождении;
  • выписку из ЕГРН;
  • договор купли-продажи/дарения;
  • справку об отсутствии задолженности.

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

Алгоритм купли-продажи квартиры с прописанным ребенком

  1. Осмотр жилища — выбранный объект должен удовлетворять запросы покупателя. Если это так, следует проверить «чистоту» документов, особенно выписку из ЕГРН. При наличии прописанного ребенка следует договориться о его выписке.

    Если отказ будет аргументирован, покупатель может начать поиски нового жилья или продолжить приобретение этого.

    Последний вариант предполагает:

  • обращение в ООП и подать собственником заявления о намерении провести сделку;
  • заключение предварительного договора купли-продажи, подтверждающий намерения покупки квартиры.

  1. Заключение договора купли-продажи — в него вносится время освобождения помещения, обязанности и права сторон, сроки перерегистрации, ответственность за уклон от обязанностей, условия расторжения документа.

  2. Удостоверение договора нотариусом – сопровождается оплатой госпошлины и стоимости его работ.
  3. Регистрация сделки, регламентируется ст. 131 ГК РФ и законом № 122-ФЗ (от 21.07.1997 г.). Этап сопровождается обращением в Росреестр с пакетом документов.

Если имеется возможность зарегистрировать ребенка в другой квартире, то перед совершением сделки, требуется:

Родителям или законным представителям необходимо обратиться с заявлением о выписке и регистрации ребенка. Для этого нужно обратиться в УВМ МВД,  МФЦ или онлайн через Госуслуги, заполнить заявление. Если ребенку 14 лет и более, личное присутствие обязательно. Для этого понадобится:

  • паспорт родителя;
  • свидетельство о рождении (паспорт ребенка);
  • выписка из ЕГРН.

Через дней 10 в ведомстве выдадут справку о регистрации ребенка по новому адрессу или поставят печать в паспорте.

Останется только сделать справку о том, что прописанных в квартире нет.

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/njuansy-prodazhi-kvartiry-s-propisannym-nesovershennoletnim-rebenkom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.