Продать долю в квартире с долгами

Содержание

Когда доля в квартире грозит выселением, долгами, как ее продать и выделить: отвечаю на вопросы

Продать долю в квартире с долгами

Квартира в долевой собственности сейчас далеко не редкость. А потому от уважаемой аудитории регулярно поступают вопросы на тему пользования и распоряжения долями в квартире. Ответам на наиболее важные из них будет посвящен сегодняшний выпуск.

1. Когда собственник доли не сможет вселиться в квартиру даже через суд?

Если один из сособственников хочет вселиться в квартиру, а остальные категорически против этого, то спор будет решаться в суде. И если будет установлено, что площадь и планировка квартиры не позволяют выделить истцу отдельную комнату в пользование, то во вселении откажут.

Типичная ситуация — это когда сособственники не приходятся друг другу членами семьи, а квартира состоит из одной комнаты или из нескольких комнат, но смежных.

Есть прецедент, когда владельцу 1/4 квартиры не удалось вселиться даже в отдельную комнату — потому, что в ней была кладовка. В случае выделения комнаты в его пользование остальные сособственники, проживавшие в квартире, лишались доступа к месту общего пользования, т. е. к той самой кладовке (ВС РФ, дело № 5-КГ14-109).

2. Какими долгами грозит доля в квартире ее владельцу?

Помимо общих расходов, которые несет каждый собственник квартиры, доля может принести ее обладателю дополнительные расходы.

Во-первых, сособственник, которому отказали во вселении, может взыскать с тех, кто проживает в квартире, денежную компенсацию — за то, что они пользуются его долей. Таких примеров в судебной практике сейчас немало (ВС РФ, дело № 4-КГ19-5, дело №  4-КГ19-18).

А во-вторых, с сособственника могут взыскать часть расходов на ремонт квартиры, даже если он своего согласия на него не давал. Ведь содержание квартиры признается его обязанностью, наравне с остальными совладельцами (ВС РФ, дело № 11-КГ17-37).

3. Может ли совладелец квартиры через суд обязать остальных сособственников выкупить у него долю?

Нет, Верховный суд РФ подтвердил, что сособственники могут выкупить долю у другого сособственника только, если они согласны на это. Принудить их к этому никто не может, даже суд (ВС РФ, дело № 74-КГ19-9).

А вот обратный ход возможен: сособственника могут заставить продать свою долю, даже если он этого не хочет — при условии, что долю признают малозначительной.

Признаками такой доли является невозможность ее выделения в виде отдельной комнаты и отсутствие у ее владельца существенного интереса в пользовании жильем (например, сособственник никогда не предпринимал попыток вселиться в квартиру и имеет другое постоянное место жительства — ВС РФ, дело № 5-КГ17-51).

4. Могу ли я прописать своих родственников в квартиру, не спрашивая согласия у других сособственников?

Это возможно только при оформлении регистрации своему ребенку, который не достиг 14-летнего возраста. В остальных случаях для прописки родственника нужно получить согласие всех собственников квартиры.

5. Как продать долю в квартире?

Продажа доли сейчас оформляется только нотариальным договором. Исключение составляет лишь случай, когда все сособственники одновременно отчуждают свои доли, т. е. в результате продается целая квартира.

Тогда можно оформить сделку простым письменным договором. Сособственник сначала должен предложить выкупить его долю остальным совладельцам квартиры. Если те в течение месяца не дадут согласия, он может продать долю третьему лицу, но по цене, не ниже той, что предлагал совладельцам.

При несоблюдении этого порядка сособственники могут в течение 3-х месяцев потребовать в суде перевести на себя права и обязанности покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Однако уведомления не нужны, если сособственник решил подарить кому-то свою долю. Поэтому нередко доля недобросовестно продается под видом дарения, а остальные сособственники вынуждены терпеть соседство с посторонними людьми.

6. Как выделить долю в квартире в отдельную комнату?

Сособственники могут прекратить долевую собственность, заключив письменное соглашение между собой (ст. 252, п.1). У кадастрового инженера заказываются новые техпаспорта на комнаты в квартире, и вместе с соглашением они представляются в МФЦ для регистрации права собственности на отдельные комнаты.

Если соглашения о разделе достичь не удается, вопрос передается на разрешение суда. Стоит отметить, что практика неоднозначная.

Например, в Москве и Московской области суды, как правило, отказывают в разделе квартиры, если не подтверждается техническая возможность выдела в пользование каждого совладельца комнаты и мест общего пользования (Преображенский р-й суд г. Москвы, дело № 02-7862/2016).

Но в других регионах встречаются и положительные решения (Стерлитамакский горсуд Башкирии, дело № 2 — 251/2020). Многое зависит от исходных обстоятельств дела.

© Сивакова И. В., 2020 г.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/sivakova/kogda-dolia-v-kvartire-grozit-vyseleniem-dolgami-kak-ee-prodat-i-vydelit-otvechaiu-na-voprosy-5f48f5ddfe1ff106f781a883

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Продать долю в квартире с долгами

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. С долгами по ЖКХ

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.

Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Другие статьи

Полный список документов для продажи квартиры в 2020 годуЕсли покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьи

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Другие статьи

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция.Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/s-dolgami-po-kommunalke

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги: особенности продажи квартиры, если есть долги по ЖКХ

Продать долю в квартире с долгами

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

  1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
  2. Собрать документы.
  3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
  4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
  5. Подписать основной договор купли-продажи.
  6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Закон не запрещает продавать приватизированную квартиру с долгами.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

  • продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
  • приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
  • в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

  • паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
  • свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
  • если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
  • документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
  • план БТИ, акт оценки помещения;
  • справка о текущем состоянии л/с из УК;
  • реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

  • ФИО сторон;
  • сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
  • информация о документах на право владения квартирой;
  • цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Для продавца указывается срок выплаты задолженности при заключении договора купли-продажи.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

  • продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
  • переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
  • из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
  • оплачиваются долги;
  • подписывается основной договор;
  • перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
  • ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Проверка наличия задолженности

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

  • на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
  • через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
  • в банке, с помощью квитанции;
  • через меню банкомата, введя точный адрес;
  • в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
  • в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Ликвидация долгов перед продажей

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Кредит в банке

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Продавец может взять заем в банке для оплаты долга по услугам ЖКХ.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму.

Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка.

Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Когда продажа невозможна

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

  • один из собственников не согласен на продажу;
  • у иных лиц тоже есть право;
  • законное обременение.

Продать крайне сложно неприватизированную квартиру с долгами, поскольку, теоретически, она находится в собственности государства. Хотя профессиональные юристы находят легальные, но рискованные лазейки.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

Источник: https://ZKHinfo.ru/kvartira/prodat-s-dolgom-za-komuslugi

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Продать долю в квартире с долгами

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.
Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят – на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-dolgami.html

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам (ЖКХ)

Продать долю в квартире с долгами

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, предварительно предупредив о наличии задолженности покупателя и договорившись с ним об особенностях сделки.

Продажа недвижимости возможна посредством оплаты долга с задатка, погашения после сделки или перевода задолженности на покупателя.

Рассмотрим, кто должен рассчитываться с компаниями ЖКХ после подписания договора купли-продажи, способы продажи квартиры и долгами и другие особенности таких сделок.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Кому переходят долги после продажи квартиры?

Многие ошибочно считают, что долги по коммуналке при продаже переходят новому собственнику. Это не так: в п. 5 ст. 153 ЖК РФ говорится, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение возникает у собственника с момента регистрации права собственности. Старые долги остаются за предыдущим владельцем – продавцом.

Исключение – взносы на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, при переходе права собственности у нового собственника возникает обязательство по их уплате за прошлого владельца.

Важно! После продажи квартиры требуется перезаключение договора с управляющей компанией на нового собственника. Нередко компании просто переносят долги предыдущих владельцев на новых, требуя погасить их.

Им так проще, чем разбираться со старыми собственниками. Можно бесконечно судиться с УК, тратя время и деньги.

Но лучше воспользоваться любым из представленных ниже способов, чтобы не разбираться с проблемами в дальнейшем.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Продать квартиру с задолженностью по квартплате можно несколькими способами:

  1. Взять задаток и погасить долг.
  2. Оплатить после регистрации сделки.
  3. Перевести долг на покупателя.

Рассмотрим разные варианты со всеми плюсами и минусами.

Оплата долгов с задатка

Эта схема продажи квартиры с коммунальными долгами выглядит очень просто. Продавцу достаточно взять задаток у покупателя, и погасить с него задолженность. После этого необходимо получить в УК справку об отсутствии долгов и представить ее покупателю.

Возможны два варианта заключения сделки:

  1. По договору задатка с последующим оформлением договора купли-продажи (далее – ДКП). Основной ДКП заключается после закрытия долгов, и сразу подается в Росреестр.
  2. По основному ДКП с задатком. Документы сразу подаются на регистрацию, в это же время продавец разбирается с долгами.

Пример: Ольга продает квартиру за 3 000 000 руб. Из них за коммунальные услуги она должна 300 000 руб. Покупатель вносит 300 000 руб. в качестве задатка по основному ДКП, сразу документы подаются на регистрацию, продавец погашает задолженность.

Важно! В договоре обязательно указывается, что продавец обязуется погасить долги по ЖКУ до оформления передаточного акта. В противном случае задаток может быть потрачен им на любые другие нужды.

Оплата после сделки

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам можно и таким способом:

  1. Покупатель и продавец обращаются в банк, арендуют две ячейки. В одну (№1) закладывается задаток, равный сумме задолженности, во вторую (№2) – основная стоимость квартиры.
  2. Стороны подают документы на регистрацию и ждут, когда сделка будет проведена в Росреестре.
  3. Получив свой пакет документов, продавец берет деньги из ячейки №2 и закрывает долги по коммуналке. Остальную часть из ячейки №1 он получает после того, как представит документы об отсутствии долгов по ЖКУ.

Обратите внимание! Вместо ячейки можно использовать аккредитив. Но в обоих случаях продавцу понадобятся справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам, это условие обычно прописывается в трехсторонних договорах с банками.

Перевод долга на покупателя

На основании п. 1 ст. 391 ГК РФ продавец вправе перевести долг на покупателя, указав это условие в договоре. Но понадобится согласие кредитора. Без него перевод долга считается ничтожным.

Как все выглядит пошагово:

  1. Продавец отправляет уведомление о переводе долга в УК.
  2. Компания предоставляет заявление о согласии.
  3. Продавец (должник) и покупатель (новый должник) оформляют ДКП и допсоглашение о переводе задолженности.

Крайне важно правильно составить сам договор купли-продажи. Если допустить ошибку и не отразить главную информацию, задолженность может остаться за продавцом.

Какие сведения обязательно указываются:

  1. Общая стоимость квартиры за вычетом суммы долга по ЖКУ.
  2. Размер долга, наименование и реквизиты УК.
  3. Срок оплаты: например, до конкретной даты, в течение недели или месяца после заключения ДКП.

Можно оформить и обычный ДКП, приложив к нему соглашение о переводе долга на покупателя. Оно составляется одновременно с договором.

Плюсы и минусы разных способов

У каждого способа продажи квартир за долги по квартплате есть свои плюсы и минусы:

СпособПреимуществаНедостатки
Оплата задолженности с задаткаПодходит при покупке квартиры в ипотеку. С первоначального взноса можно внести задаток для погашения долга по ЖКУ продавцомЕсли сумма задолженности большая (от 100 000 руб.), не все покупатели соглашаются на сделку.

Если она сорвется по вине покупателя, задаток не возвращается. По вине продавца – возвращается в двойном размере

Оплата после сделки через банковскую ячейку или аккредитивБезопасность для покупателя. Если продавец не погасит долги по ЖКУ, он не получит деньги из второй ячейкиРасходы на оплату аренды ячейки – около 2 000 руб. за месяц. Обычно они возлагаются на продавца в таком случае
Нужно больше времени на оформление документов. Помимо визита в МФЦ, придется ехать в банк для заключения договора с ним
Перевод долга на покупателяНе нужно собирать большое количество справокС УК и ресурсопредоставляющими организациями придется брать письменные согласия о переводе долга. Это длительный процесс
Не подходит для покупателей с ипотекой. Банки обычно не одобряют такие сделки

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Если на квартиру наложен арест

Запрещение регистрационных действий на недвижимое имущество применяется судебными приставами, если у собственника есть долги по коммунальным услугам, кредитам и другим платежам. Если запрет есть, продать квартиру не получится: Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности.

Узнать о наличии запрета можно через онлайн-сервис Росреестра. Но там информация обновляется крайне редко, поэтому лучше заказать электронную выписку из ЕГРН. Она обойдется в 350 руб., ее отправят на электронную почту в течение трех дней. Там будут данные о дате наложения запрета, реквизитах постановления ФССП.

Чтобы снять запрет, достаточно оплатить задолженность, из-за которой он был наложен. После этого пристав оформит постановление об окончании исполнительного производства и направит документы в Росреестр для отмены ограничений.

Проверить продавца на наличие долгов можно и через «Банк исполнительных производств». Но если он там фигурирует в качестве должника, это еще не означает, что на квартиру за долги по коммунальным услугам наложен арест. Получить актуальную информацию об ограничениях можно только в Росреестре.

Как получить справку по долгам ЖКХ?

Справка об общей сумме долгов по ЖКУ понадобится во всех случаях вне зависимости от способа проведения сделки. Она нужна, чтобы определиться, сколько денег необходимо внести в качестве задатка, в банковскую ячейку, или какой размер долга переводится на покупателя.

Обратите внимание! Обычно УК выдают справки только по долгам за содержание общих помещений. Сведения о сумме задолженности по счетчикам приходится получать в организациях, предоставляющих водо-, газо- и электроснабжение. Капитальным ремонтом может заниматься отдельная компания. Все зависит от региона и установленных правил в нем.

Как выглядит процедура поэтапно:

  1. Продавец обращается в компании, указанные в квитанции на оборотной стороне.
  2. В организациях по каждой услуге справки оформляются в течение 10 минут.
  3. Когда все справки о долгах по счетчикам будут готовы, нужно прийти в УК и получить сведения о задолженности по остальным услугам.

Если же УК выдает единую справку, ездить в другие организации не придется. Подробности лучше предварительно уточнить по телефону компании: везде свои правила.

Документы

Из документов продавцу понадобится только паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Расходы

Компании могут брать плату за предоставление справок. Обычно расходы на все не превышают 200 руб.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами

С юридической точки зрения продажа квартиры с задолженностью не представляет никаких рисков для обеих сторон, если все оформить правильно.

Покупатель же рискует только тем, что УК может «забыть» об оставлении обязательства по уплате долга за предыдущим собственником по закону, и пытаться его истребовать с нового владельца.

Покупателю в дальнейшем могут отключить электро- или водоснабжение, другие услуги.

Неправомерность действий УК придется доказывать в суде. Именно поэтому лучше обязать продавца рассчитаться с долгами до регистрации перехода права собственности, или же заложить деньги в две банковские ячейки при условии, что остаток суммы он получит только после погашения задолженности по ЖКУ.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить квартиру с долгами, если для покупки используется материнский капитал?

Нет. Для перечисления средств по маткапиталу в ПФР предоставляются справки об отсутствии долгов, и сделку не одобрят. Но можно погасить задолженность задатком по преддоговору, а затем оформить основной ДКП.

Можно ли продать долю в квартире с долгами по коммунальным услугам второму собственнику? Что будет с долгами?

Долг в любом случае делится поровну. Продавцу проще погасить свою часть задатком по преддоговору. Если этого не сделать, второй собственник сможет разделить сумму долга через суд, и платить все равно придется.

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она куплена в браке, и мы разводимся? Что будет с задолженностью?

Все зависит от вашей договоренности или решения суда. Обычно вырученная с продажи сумма делится поровну между супругами, равно как и долги. Новому собственнику они не перейдут, платить придется вам.

Как быстро продать квартиру с долгами?
Быстрее всего проводится продажа с задатком или через банковскую ячейку. Перевод долга занимает больше времени.

Может ли Росреестр отказать в регистрации сделки, если есть долги по коммунальным услугам?

Может, если приставом наложен запрет на регистрационные действия. Если же запрета нет, но есть долги, сделку зарегистрируют. Справки о задолженностях по ЖКУ для регистратора не нужны, их никто не проверяет, кроме покупателя.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

  1. Долги после продажи квартиры остаются за предыдущим собственником. Но УК нередко забывают об этом, пытаясь истребовать деньги с новых владельцев.
  2. Долг по коммуналке при продаже квартиры можно погасить задатком или после регистрации, если оплата происходит через банковскую ячейку.
  3. Продать квартиру с задолженностью по ЖКУ можно и посредством перевода долга. Но это долго, так как для перевода долга требуется согласие кредитора.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-i-kak-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.