Продать долю в приватизированной квартире

Содержание

Как быстро и выгодно продать долю квартиры

Продать долю в приватизированной квартире

Продать недвижимость – серьезный и ответственный шаг, требующий правильного подхода и знания основных правил и законов совершения.

Общая информация

Гражданский кодекс РФ содержит основные постулаты продажи недвижимости. Этот кодифицированный акт закрепил положение о том, что продать можно исключительно приватизированную недвижимость.

Процесс приватизации регламентирован Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», который трактует понятие приватизационного процесса как переход муниципального и государственного имущества под власть частного лица. Именно приватизация дает право становиться собственником имущества и распоряжаться им на свое усмотрение.

Законом установлен факт принадлежности имущества, разделяемого на правах совместной собственности лицам, имеющим доли данного имущества.
Собственность, владельцами которой являются несколько лиц, может быть двух видов:

Это абсолютно разные понятия. В рамках данной статьи рассмотрим именно долевую собственность.

Собственники, имеющие часть в общем имуществе, наделены правом принимать действия по распоряжению этой долей только с общего согласия остальных участников долевого владения. Если хотя бы один из участников долевой собственности против совершаемых действий, оспаривать возможность отчуждения своей части имущества предстоит в зале суда.

Механизм продажи

Процесс продажи квартиры пройдёт «без сучка, без задоринки», если:

  • договор заключен по поводу продажи квартиры целиком и одному владельцу;
  • участники договора с обеих сторон достигли консенсуса;
  • сумма продажи оговорена, зафиксирована и согласована с обеими сторонами.

В этом случае никаких трудностей с продажей квартиры возникнуть не должно. Полученные от сделки средства разделить между дольщиками в соответствии с договором.

Правила в отношении отдельной части квартиры немного другие. Первым шагом при продаже квартиры одним владельцем доли является обращение к собственникам других частей. Суть этого обращения – предложить приобретение продаваемой доли. Согласно ГК РФ совладельцы одной недвижимости имеют право первыми приобрести продаваемую долю.

Если среди них желающих приобрести объект не окажется, продавец имеет право продать ее постороннему человеку, третьему лицу. Уведомление остальных совладельцев об этом решении обязательно.

Приступить непосредственно к продаже доли имущества разрешено только при наличии письменных отказов со стороны остальных владельцев.

Кроме того, обязательно следует оповестить письменно дольщиков о предполагаемой продаже, чтобы избежать оспаривания сделки. Они имеют на это полное право в течение 3 месяцев после завершения процедуры.

Регистрация права на приобретенную собственность невозможна при отсутствии отказа от покупки совладельцами. Подписать такой отказ владельца одной из частей заставить невозможно. Что же делать, если владелец доли отказывается принимать письменное извещение о продаже?

Выход есть: обратиться в нотариальную контору. Нотариус имеет право отослать письмо соответствующего содержания с уведомлением. Здесь уже деваться будет некуда. Получение письма означает осведомленность по вопросу продажи.

Вариант первый – дарение

Чтобы продать часть квартиры без лишних проблем и согласований с кем-то можно пойти в обход. Например, подарить свою долю. На это у собственника есть полное право, и согласие других совладельцев не требуется. В таком случае действовать следует так:

  • продавец заключает самый обыкновенный договор дарения с указанием проживающих в квартире лиц;
  • передача денег осуществляется при помощи ячейки в банке.

Или, как вариант, можно подарить малую часть от доли имущества. Таким образом, одаряемый станет таким же полноправным владельцем и имеет право первым на ее покупку. В результате, он на законных основаниях покупает желаемую долю имущества.

Вариант второй – залог

  1. будущий покупатель одалживает некоторую денежную сумму владельцу доли квартиры, в качестве залога берет у него часть квартиры;
  2. продавцом деньги своевременно не возвращаются, и залог уходит в соответствующие руки.

Вариант третий – продажа

Пошаговая инструкция следующая:

  • изначально стоит оценить стоимость доли, которую предполагается продать;
  • уведомить остальных владельцев о планах на продажу и предоставить им возможность купить долю самим;
  • законодательно установлен срок – месяц, во время которого они могут либо согласиться на приобретение, либо отказаться;
  • отказ каждого собственника необходимо заверить нотариально, чтобы минимизировать риск оспаривания;
  • процесс непосредственно продажи квартиры;
  • регистрация права собственности новым владельцем в соответствующих государственных реестрах.

Перечень бумаг для оформления продажи

Список требуемых документов:

  • бумага, подтверждающая раздел собственности;
  • документы из БТИ и ЖЭУ о планировке и в подтверждении полного погашения задолженности по квартплате;
  • паспорта гражданина РФ как лица, приобретающего, так и продающего долю;
  • непосредственно договор купли-продажи соответствующей формы.

Важная информация

Обязательным документом, составленным по факту перехода части квартиры во владение новым хозяином, является акт приемки-передачи. Без него договор признается недействительным, так как не соответствует установленной законодательством форме.

Справедливо заметить, что у владельца меньшей части больше шансов продать ее владельцу большей доли. Существует даже определенная судебная практика по данным делам.

Таким образом, вопрос продажи доли квартиры – серьезный и основательный. Изучение нюансов данного вопроса – верный путь успешно продать имущество.

Источник: http://PravoNaNasledstvo.ru/privatizaciya/kak-prodat-dolyu-kvartiry.html

Правила продажи доли в неприватизированной квартире и порядок оформления | Жилищный консультант

Продать долю в приватизированной квартире
378

До приватизации жилого помещения определяются участники процедуры и определяются те доли, в каких будет поделена жилплощадь. Собственниками могут стать как взрослые граждане, так и несовершеннолетние дети.

При оформлении свидетельства о праве собственности на имущественную долю, в документе прописывается ее размер и та площадь помещения, которой может распоряжаться собственник. Владение долей в приватизированной квартире дает собственнику определенные права, и накладывает ряд обязательств.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Под правами следует понимать:

  • Долевой собственник вправе пользоваться общими помещениями: кухней, прихожей, санузлом, коридором.
  • Владелец может прописывать на своей жилплощади любого гражданина по своему усмотрению.
  • Собственник имеет право совершать со своей долей любые действия, не противоречащие нормам законы: куплю-продажу, дарение, мену.

Допускается использование доли в качестве залога по кредиту.

Помимо прав, собственник должен исполнять те условия и обязанности, которые возникают после оформления доли в собственность:

  • Прежде всего, собственник должен оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество физических лиц.
  • Для совершения сделки с имуществом, собственник обязан получить согласия владельцев других частей помещения.
  • При продаже, владелец, по закону сначала должен предложить выкупить свою долю другим совладельцам по одинаковой стоимости.
  • Долевой собственник обязан содержать жилище в надлежащем состоянии.

При нарушении прав собственника или при неисполнении им обязанностей, Жилищным кодексом предусмотрены определенные меры, направленные на регулирование данных правоотношений.

Условия продажи доли в приватизированной квартире

Поскольку доля в приватизированной квартире является личным имуществом владельца, принадлежащего ему по праву собственности, он может распоряжаться им по своему усмотрению и соответственно совершать сделку купли-продажи. Правила продажи доли в приватизированной квартире предполагают соблюдение некоторых требований и выполнения ряда условий.

Для того чтобы продать свою часть жилого помещения, владелец должен получить согласие или отказ собственников остальных частей.

Перед тем как продавать долю в приватизированной квартире владелец должен предложить ее выкупить остальным владельцам. В случае отказа необходимо оформить официальный документ, который будет обязателен при заключении сделки с другим покупателем.

При продаже доли несовершеннолетнего ребенка потребуется получить согласие службы опеки и попечительства. В случае выделения доли, необходима будет экспертная оценка имущества.

Порядок продажи доли в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире выполняется в соответствии с установленным порядком оформления:

  1. Владелец доли определяет стоимость своего имущества и находит покупателя.
  2. Перед тем как заключить договор купли-продажи, он должен уведомить остальных собственников о будущей продаже в письменном виде.
  3. В течение месяца остальные собственники принимают решение о выкупе имущества.
  4. В случае согласия на выкуп, продавец должен передать им свою долю по той цене, которую предлагал первоначальному покупателю.
  5. Если остальные владельцы решили отказаться от приобретения доли, то необходимо их отказ оформить в письменном виде
  6. Дальше сделка проводится в общем порядке, регистрируется в Росреестре.

Список документов

Для продажи доли в приватизированной квартире потребуется следующая документация:

  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы на долю владельца с выделением ее размера и указанием общей площади жилого помещения.
  • Справка из БТИ о стоимости жилья.
  • Выписка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных лицах. Выписку из домовой книги можно скачать: [Образец выписки из домовой книги].
  • Расшифровка ЕГРП о наличии обременений. Пример выписки: [Образец выписки из ЕГРП].
  • При присутствии в помещении несовершеннолетнего ребенка, согласие органов опеки и попечительства.
  • Документально оформленный отказ всех собственников остальных долей, если они не хотят выкупать имущество.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы в виде оценочного акта и технических бумаг на жилое помещение.

«Подводные камни» при продаже доли в приватизированной квартире

При продаже доли в приватизированном жилище стоит учесть ряд нюансов, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Прежде всего, достаточно проблемной может стать продажа той доли, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Для осуществления сделки с таким имуществом необходимо получить согласие службы опеки и попечительства, а также выделить доли всех прописанных граждан через нотариат или посредством обращения в суд. Только после этого можно реализовывать имущество.

Еще один момент, на который следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Для этого можно прибегнуть к услугам профессиональных риелторов или самостоятельно изучить рынок недвижимости.

Кроме этого, важно учесть, является ли имущество предметом споров и судебных разбирательства. Если да, то в отношении такой недвижимости сделку заключать не рекомендуется.

Крайне важно оформить соглашение купли-продажи должным образом и соблюсти все юридические требования, иначе сделка будет признана ничтожной.

Частные случаи продажи доли в приватизированной квартире

При продаже доли приватизированной жилплощади выделяются частные случаи:

  1. Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире.
  2. Принудительный выдел доли при продаже

Если в число собственников жилого помещения входит несовершеннолетний ребенок (младше 18 лет), потребуется согласие территориального органа опеки и попечительства.

Без данного согласия, сделка будет признана недействительной. Исключением являются лишь те случаи, когда доля ребенка будет увеличена. В случае купли-продажи помещения согласие службы опеки является обязательным требованием.

Согласие предоставляется только в двух случаях:

  • если ребенок получит долю больше предыдущей либо равную ей;
  • если вырученные деньги, помещаются на депозит и ребенок сможет ими распорядиться после того, как достигнет совершеннолетнего возраста.

Иногда, при нахождении имущества в общей собственности у граждан, один из собственников может потребовать выплаты денежных средств, за свою часть. Если это невозможно, то он может потребовать выделить свою долю в натуральном виде.

Сложность заключается в том, что в приватизированном помещении практически невозможно выделить долю в виде изолированного помещения и поэтому владелец этой части имеет законное право потребовать у остальных участников выкуп своей доли. Стоимость имущества определяется судом, однако, в этом случае возникают некоторые трудности:

  1. Потребуется оценка эксперта относительно стоимости квартиры.
  2. Деньги за долю могут быть взысканы частями на протяжении длительного периода времени.

Пример по продаже доли в приватизированной квартире

Татьяна Алексеевна получила по наследству долю в приватизированной квартире. Наследуемая недвижимость была поделена на три части и остальными собственниками стали сестра и мама Татьяны Александровны.

Через некоторое время женщине потребовались денежные средства на учебу сына, и она решила продать свою долю квартиры. Был найден покупатель, произошло оформление сделки купли-продажи, и Татьяна Алексеевна получила денежные средства.

Во время регистрации сделки в Росреестре покупатель получил отказ. Причиной этому стало отсутствие документа, подтверждающего нежелание совладельцев выкупить эту долю.

В результате этого, Татьяна Александровна направила своим родственникам письменное уведомление о продаже доли, и те пожелали ее выкупить. Первый договор купли-продажи был расторгнут, и покупатель получил назад свои деньги. Брат и сестра женщины выкупили ее долю и поделили ее между собой.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

  • Собственники доли имеют некоторые права: совершение с имуществом различных сделок, пользование площадью, осуществление регистрации на жилплощади.
  • Помимо прав, владелец должен исполнять ряд обязанностей: уплачивать услуги ЖКХ, платить налоги, извещать совладельцев о будущей продаже (мены, дарения).
  • Законом определен ряд условий и требований, которых следует придерживаться при купле-продаже долевой собственности.
  • Порядок реализации доли также определен законом и отличается от общего только тем, что совладельцы имеют преимущественное право на выкуп предлагаемой части и об этом их должен уведомить продавец.
  • Различаются частные случаи реализации долевой собственности: продажа доли несовершеннолетнего ребенка или принудительное выделение части имущества в пользу продавца.

Образцы бланков и заявлений

Для продажи доли в неприватизированной квартире необходимо заполнить следующие бланки:

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/privatizaciya/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

Как продать долю в приватизированной квартире

Продать долю в приватизированной квартире

Получение наследства, развод и другие жизненные обстоятельства часто приводят к тому, что недвижимость переходит в долевую собственность. В этом случае владение своей долей часто сопряжено с массой трудностей, поэтому желание ее продать вполне естественно.

Однако продажа доли, в отличие от отчуждения целого объекта недвижимости, имеет ряд нюансов, о которых ее собственнику необходимо иметь представление. О них и о процедуре купле-продаже доли мы расскажем в предлагаемой статье.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ участники долевой собственности вправе распоряжаться своей долей (продавать, дарить, менять или передавать по наследству) точно таким же образом, как и целым объектом недвижимости.

Это означает, что на все операции с долями в недвижимом имуществе распространяются все те же нормы Гражданского кодекса РФ, которые действуют в отношении купли-продажи квартиры. На практике продажа доли осуществляется на основании договора купли-продажи, который подлежит обязательной регистрации в подразделении Росреестра по месту нахождения недвижимости.

При составлении договора купли-продажи необходимо учесть, что предметом сделки соответственно является 1/2, 1/3 или 1/4 часть квартиры. Все остальные положения договора купли-продажи практически ничем не будут отличаться от аналогичного договора в отношении целой квартиры.

Образец договора можно найти в Интернете либо обратиться за помощью к специалисту.

С учетом того, что большинство договоров купли-продажи недвижимости стандартные, то обладая даже минимальными юридическими познаниями грамотный договор можно подготовить при помощи Интернета за один вечер, экономя на этом несколько тысяч рублей.

Составив и подписав договор (данный документ готовиться в 3 одинаковых экземплярах), необходимо провести его государственную регистрацию, после которой сделка будет официально признана законной.

Для регистрации сделки помимо договора и паспортов сторон сделки в Росреестр продавцу необходимо представить следующий перечень документов:

  • Свидетельство о праве собственности на долю;
  • Технический паспорт или иной кадастровый документ его заменяющий;
  • Документ, подтверждающий легальность приобретения доли ее нынешним владельцем (продавцом) – свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения и т.д.;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.

В ряде случаев может потребоваться еще справка об отсутствии задолженности по налогам и выписка с лицевого счета, подтверждающая своевременность оплаты коммунальных услуг.

Перечисленный перечень является исчерпывающим и более никаких документов от сторон сделки не требуется.

Часто при проведении процедуры регистрации два первых документа (технический план и свидетельство о правах) не требуются, так как вся информация есть в электронной базе Росреестра, однако они в любом случае должны быть у законного владельца недвижимости.

После успешного прохождения процедуры регистрации, длящейся порядка 2 недель, покупатель получит свидетельство о праве собственности на долю, а продавец — вырученные денежные средства. На практике в данной части каких-либо проблем, как правило, не возникает, однако подводные камни в таких сделках возникают еще до начала оформления сделки, поэтому о них следует побеспокоиться заранее.

Продажа доли без согласия супруга (законного представителя)

В Семейном кодексе РФ имеется такой термин, как совместно нажитое имущество, к которому относятся все вещи, приобретенные супругами (любым из супругов) в период брака, в независимости от того, на чьи деньги была осуществлена покупка.

При продаже такого имущества (неважно, речь идет о доле или целом объекте недвижимости) в обязательном порядке требуется согласие второго супруга. Не секрет, что далеко не все супруги могут решить единодушно подобные вопросы, поэтому случаи отказа в даче согласия на продажу — не редкость.

В этом случае есть два вариант решения вопроса. Наиболее прост первый из них – путем заключения соглашения (брачный договор), в котором и определяются доли супругов.

В этом случае каждый из супругов становиться собственников половины их общего имущества независимо от того, идет ли речь о целой квартире или ее части.

И при отчуждении своей доли в данном случае согласие второго супруга будет уже не нужно.

В случае если супругам не удалось договориться мирно, то вопрос раздела имущества придется решать в суде. Насколько сложна данная задача – зависит от конкретной ситуации, однако, если рядом имеется специалист в данной сфере, то от его помощи отказываться не стоит.

Дела о разделе имущества часто затягиваются, поэтому считать данную процедуру легкой прогулкой в суд не стоит.

В случае принятия решения суда по поводу раздела имущества каждый из супругов также вправе будет самостоятельно (без согласия второго супруга распоряжаться своей долей). При этом, подчеркнем, формальное расторжение брака в обоих случаях не требуется.

Также на практике нередки ситуации, когда продавцами долей являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Данной категории граждан можно продать свою долю только при наличии согласия на то родителей или опекунов в письменной форме, заверяемое нотариусом. Без такого согласия сделки по продаже недействительны.

Право преимущественной покупки

Наконец последний момент, о котором необходимо упомянуть – это необходимость соблюдения правила о праве преимущественной покупки доли другими участниками долевой собственности. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ другие дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую долю. На практике данные нормы реализуются следующим образом.

Продавец доли обязан отправить письменное предложение о приобретении своей доли в квартире другим дольщикам (собственникам долей в этой же квартире) с указанием цены и других существенных условий будущей сделки.

В том случае, если на полученное предложение в месячный срок не поступит ответа (ответ будет отрицательным), собственник вправе продать свою долю любому другому лицу.

При соблюдении этого правила стоит быть осторожным, в части определения продажной цены, так если итоговая цена продажи третьим лицам будет ниже, чем в направленном предложении другим дольщикам, то такая сделка по их требованию может быть признана недействительной. Так как соответственно нарушается их право на преимущественную покупку. Подобные случаи редко встречаются на практике, однако о данном нюансе стоит помнить.

Стоит почитать

Источник: https://about-realty.net/kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.