Продать долю в приватизированной

Содержание

Продажа доли в приватизированной квартире: как продавать долю на законных основаниях и возможные обходные пути

Продать долю в приватизированной

Для тех граждан, которые приняли участие в совместной с другими родственниками приватизации жилья, актуален вопрос: как продать доли в приватизированной квартире. Другим не менее значимым вопросом считается, как продать доли в приватизированной квартире, чтобы не ущемить в правах других членов семьи.

Продажа доли в приватизированной квартире

Если в приватизации квартиры участвовало несколько жильцов, то она становится их общим владением. Если в ходе приватизации не заключается иное соглашение, то все родственники получают равные доли в квартире.

Закон предусматривает возможность распоряжения своей долей в собственных интересах для каждого владельца. Но, как и любые другие законы, имеет некоторые ограничения:

  • Все сделки с недвижимостью юридического характера, такие как продажа, дарение, капитальный ремонт или обмен, осуществляются только с обоюдного согласия всех собственников. Сделка не может быть правомерной, если даже один дольщик будет против.
  • Когда один совладелец надумает продавать свою собственность, то среди первых покупателей должны быть остальные дольщики.

Из этого можно сделать вывод, что если один из совладельцев интересуется, как продать свою часть в приватизированной квартире, то среди первых лиц, поставленных в известность, должны находиться совладельцы.

Желающий продавать свою собственность должен указать цену и в том случае, если остальные дольщики откажутся от приобретения недвижимости, можно будет заключать сделку купли-продажи с третьими лицами.

Примерно следующим образом можно представить продажу доли в приватизированной квартире:

  • Определение цены за имеющуюся жилплощадь и поиск покупателя.
  • Составление письменного извещения о продаже доли в квартире другим собственникам. Такое извещение составляется в любом случае, даже когда все собственники проживают в одной квартире. Только после этого, в случае отказа, можно искать покупателя и подписывать договор.
  • Законом предусмотрен месячный срок для размышлений других собственников квартиры по поводу покупки.
  • Совладельцы должны выкупить интересующую их недвижимость в квартире согласно условиям продавца.
  • В случае отказа или игнорирования предложения другими дольщиками квартиры, продавец вправе продать свою собственность третьим лицам, заключив договор.

Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли в квартире

Сделка с продажей в приватизированной недвижимости проходит на законных основаниях, как и продажа жилья в целом: оформление осуществляется через государственную регистрационную палату, с оплатой пошлины и далее в рамках законодательства. Но некоторые нюансы могут сильно испортить продавцу жизнь, но если знать о них заранее, то их можно предотвратить.

Чаще всего случается так, что продавец заключает договор о продаже своей собственности, но один совладелец утверждает, что его мнения никто не спрашивал и о продаже не извещал. В этом случае дольщик может подать иск в трехмесячный срок и потребовать судебные инстанции признать недействительность договора.

Чтобы избежать такой неприятности, можно отправить другим совладельцам заказные письма с описью вложения. Если извещение планируется при личной встрече, то необходимо предъявить документ, в котором обозначены условия продажи в двух экземплярах, и попросить сособственников поставить на втором экземпляре свои подписи.

При отказе других совладельцев от покупки лучше оформить это в письменном виде и заверить у нотариуса. При возникновении спорных вопросов продавец доли всегда будет защищен, если учтет эти рекомендации и станет документировать все свои действия.

При дарении доли правило о преимуществе и предупреждении не действует. Но не стоит использовать такую сделку для прикрытия продажи. Конечно, российским законодательством не запрещено дарить доли в квартире, как и саму недвижимость в целом, и деньги дарить разрешается.

Но совладельцы квартиры могут обратиться в суд и предоставить все доказательства для признания этой сделки притворной. В случае если совладельцам удастся предоставить доказательную базу, сделка будет признана недействительной. Купля-продажа без согласия или отказа других собственников квартиры производиться не может.

Ища легкий путь для продажи, владелец может слукавить и подарить свое имущество третьему лицу, без согласия на то других совладельцев квартиры. При этом на законных основаниях указываются данные обо всех проживающих в квартире, и указывается количество подаренных метров. Деньги передаются через банковскую ячейку, и сделка оформляется на законных основаниях.

В этом случае может происходить дарение не всей доли, а только ее части. Тогда одариваемый человек имеет приоритетное право на приобретение доли в квартире и может спокойно выкупить оставшуюся часть. Факт оспаривания таких сделок очень сложен и часто положительное решение выносится в пользу продавца.

Продавец, при продаже доли в квартире, тоже может слукавить. Некоторые продавцы экономят время на предупреждениях и оформляют мену вместо договора купли-продажи. На самом деле мена недвижимости должна осуществляться по тем же самым правилам, что и продажа. Если в квартире предполагается появление третьего лица, то он должен получить письменное согласие от всех остальных владельцев.

Другая хитрость продавца может заключаться в практически законных действиях. Выражается она в том, что владелец берет некоторую денежную сумму в долг, предоставляя свое имущество в качестве залога. При невозврате денежных средств заимодатель получает собственность в недвижимости в свое владение.

Другие совладельцы могут оспорить такую сделку с большим трудом, ведь законодательством не запрещено брать денежные средства в залоговую собственность под залог недвижимости без оповещения других совладельцев. Другие дольщики в случае несогласия могут попытаться собрать доказательства о притворности сделки.

Принудительное выделение доли и ее продажа

Продавать долю в приватизированной квартире иногда приходится через принудительное выделение. Чаще всего так происходит в случае споров между совладельцами квартиры.

В этом случае продавать имущество через право преимущественной покупки у владельца просто нет.

Собственник желающий получить деньги вместо имеющейся у него по праву части жилья, обязан требовать его выдела на законных основаниях.

По закону владелец должен получить строго отведенное ему количество квадратных метров в квартире. Но чаще всего бывает крайне затруднительно выделить их в квартире, расположенной в городе как часть отдельной собственности.

При невозможности выдела изолированного помещения в квартире собственник может потребовать от сособственников выплаты компенсации его доли, размер которой определяется представителями судебной инстанции.

Как преимущество этого варианта можно считать отсутствие необходимости в получении согласия от остальных собственников квартиры. Среди явных недостатков этого метода можно выделить:

  • Поиск эксперта для независимой оценки квартиры и расходы на его услуги.
  • Длительное взыскание компенсации, которое может затянуться на неопределенное время. Если другие совладельцы квартиры не хотят платить за приобретение доли, то вполне вероятно, что они всячески будут уклоняться о выплаты компенсации.

Стоит ли продавать долю ребенка

Продавать имущество взрослого собственника всегда намного проще, чем ребенка. Законодательство строго регламентирует все сделки с недвижимостью, где присутствуют несовершеннолетние дети. Продажа доли может быть признана незаконной, если отсутствует согласование этого вопроса с органами опеки и попечительства.

При увеличении квадратных метров у ребенка в результате приобретения недвижимости большей площади необходимость в таком согласовании отпадает. Но в случае продажи такой документ обязателен. Как правило, органы опеки одобряют решение о продаже части собственности жилья несовершеннолетнего, если:

  • После приобретения новой квартиры ребенок приобретет жилплощадь равную с родителями, или большую по площади.
  • После продажи доли несовершеннолетнего средства от продажи будут помещены на депозит, и воспользоваться ими сможет ребенок после своего совершеннолетия.

Какие документы могут понадобиться для продажи доли в квартире

Продавать долю без соответствующих документов нецелесообразно, поэтому лучше все подготовить заранее. Продавать долю необходимо при наличии следующих документов:

  • Договора о передаче доли в количестве определенных квадратных метров во владение.
  • Свидетельства о праве собственности на долю с указанием размера доли и площади всей квартиры.
  • Соглашение о количестве долей.
  • Справки с указанием балансовой стоимости приватизированной недвижимости и доли в ней, которая выдается в бюро технической инвентаризации.
  • Документа, удостоверяющего отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписки из домовой книги.
  • Копии финансового счета.
  • Наличие проживания несовершеннолетних детей необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
  • Наличие документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя.

Для однокомнатных квартир возможно существование неравной долевой собственности между двумя владельцами, где имеет место принудительная покупка меньшей доли в судебном порядке другим совладельцем квартиры. В качестве другого варианта можно рассматривать подписание мирного соглашения.

Как продавать долю в квартире1/2 доля в Квартире. Ютубконсультация

Источник: https://nasledstvo.guru/privatizaciya/kak-prodat-doli-v-privatizirovannoy-kvartire.html

Можно ли продать долю в приватизированной квартире

Продать долю в приватизированной

Одним из способов владения недвижимостью является общая долевая собственность. В качестве собственников могут выступать сразу несколько человек. Приватизируется жилье на несколько частей, каждая из которых переходит в собственность жильцов – собственников.

Право распоряжения переходит только на свою долю, претендовать на права остальных запрещается. Собственник может принять решение о продаже своей доли в приватизированной квартире.

Чтобы не нарушать права других совладельцев, должны соблюдаться все нормы и требования закона.

Как продать долю в приватизированной квартире?

Особенностью такой продажи является обязанность продавца соблюсти права и интересы других долевых собственников жилья. К одному из таких прав относится возможность преимущественного права покупки доли, которую собственник выставил на продажу. Совладелец части, желающий ее продать, должен предварительно поставить об этом в известность заинтересованных лиц.

Продавец обязан сообщить иным собственникам цену и общие условия реализации. Грамотное отчуждение подразумевает соответствие цен, то есть окончательной и той, о которой изначально были извещены другие собственники.

Из этого условия вытекает последовательность действий потенциального продавца:

  • проведение долевой оценки с учетом определения ее стоимости;
  • грамотное уведомление заинтересованных собственников о цене и сроках продажи, а также иных существенных условиях предстоящей сделки;
  • соблюдение месячного срока ожидания ответов от собственников.

Если условия соблюдены, то возможны будут следующие события:

  • один из владельцев доли в квартире принял решение о ее покупке:
  • никто из совладельцев не вышел на сделку.

В любом из двух вариантов главной процедурой будет проведение соответствующий сделки. Для этого подготавливаются документы, важнейший из которых – договор купли-продажи части. Переход права собственности считается завершенным после регистрации документов в отделе юстиции.

Продажа доли в приватизированной квартире без получения согласия других совладелец может повлечь за собой риски в части оспаривания совершенной сделки. Преимущественное право совладельца на покупку закреплено в Гражданском кодексе (статья 250).

Если не выполнить это условие, несогласные собственники обратятся в суд с требованием признания сделки недействительной.

Это может обернуться для продавца тем, что все полученное по сделке должно будет вернуться в прежнее состояние, что повлечет непредвиденные расходы.

Особенности распоряжения своей долей

Каждый из собственников обладает равными правами на свои части. Приоритетным будет считаться право пользования имуществом на совместных началах. В части распоряжения каждый владелец имеет все законные основания для реализации доли.

Распорядиться дальнейшей судьбой доли владелец вправе различными способами, среди которых выделяют:

  • возмездные сделки – обмен или продажа;
  • безвозмездная передача – завещание, дарение;
  • залог.

При разных способах закон предусматривает определенные требования и правила. Если в варианте с продажей требуется получение согласия иных собственников, то при дарении никакого преимущественного права у владельцев не возникает. Исключение – супруг дарителя, его согласие требуется, если собственность общая.

По закону часть недвижимости может быть предметом залога по договору займа. В таком случае потребуется:

  • заключить договор займа, согласовав его предмет;
  • передать долю залогодержателю.

Но в случае неуплаты займа собственник может лишиться доли в судебном порядке.

Продажа

Реализация проводится по стандартной схеме – путем заключения договора купли-продажи. Для совершения сделки должны быть согласованы:

  • стоимость продаваемого объекта права;
  • характерный размер доли в общей квартире.

Договор обязательно должен пройти процедуру регистрации в государственном органе.

На законодательном уровне нет отдельных указаний о том, каким способом должны оповещаться совладельцы жилья о продаже. На практике рекомендуется составить письменные уведомления о намерении отчуждения доли. Отказы от покупки должны быть получены в письменной форме.

Для сделки необходимо соблюсти общие правила продажи доли:

  • установить ценовой ценз;
  • совершить процедуру уведомления собственников;
  • получить в письменном виде отказы или согласия других совладельцев;
  • согласовать условия проводимой сделки, содержание договора;
  • подписать документы, включая акт приема-передачи;
  • пройти государственную регистрацию.

Чтобы не возникало проблем, продавцу следует убедить совладельцев в преимущественной покупке доли или согласовать общую продажу жилья с последующим распределением вырученных средств.

Как продать приватизированную квартиру с долями?

Утвержденной схемы при продаже доли не существует.

Законная схема включает в себя:

  • определение продавцом стоимости жилья, за которую он готов его продать;
  • уведомление иных собственников с учетом установленной цены;
  • ожидание 30 дней с моменты уведомления ответов от совладельцев;
  • если кто-либо заинтересовался в преимущественном праве покупки, оформляется сделка купли-продажи с учетом ранее оговоренной цены и условий договора;
  • если совладельцы не захотели, готовится нотариально заверенный отказ, после чего продавец получает право продажи доли любому третьему лицу по предложенной изначально цене.

Важно помнить: если продавец продает недвижимость третьему лицу по заниженной цене, такая сделка может быть признана судом недействительной.

Процедура купли-продажи доли в квартире не отличается от аналогичных сделок с недвижимостью, но имеет нюансы:

  • уведомление совладельцев жилья;
  • продажа без согласия иных собственников недопустима по закону;
  • совладельцы имеют право в течение трех месяцев подать в суд и аннулировать сделку, если продавец нарушит их права.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

Если одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок, то от его имени распоряжаться недвижимостью могут его родители или законные опекуны. Продать долю несовершеннолетнего в приватизированной квартире можно на общих условиях, но с некоторыми нюансами.

Продажа допускается только после получения согласия органов опеки, иначе сделка может быть признана недействительной и аннулированной по суду.

В случаях продажи доли несовершеннолетнего разрешение органов требуется, если:

  • несовершеннолетнее лицо приобретает долю в новом жилье, равную ранее реализованному имуществу или большую;
  • средства от реализации жилья направляются на депозит, открытый на имя ребенка, с условием полного доступа при достижении им совершеннолетнего возраста.

Орган опеки может не дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире, если:

  • покупаемая жилая площадь имеет худшие характеристики, например, уменьшается жилая площадь, требуется ее ремонт и пр.;
  • жилая недвижимость расположена на территории, не имеющей достаточной инфраструктуры или школы, сады и иные значимые для ребенка объекты находятся на удаленном расстоянии;
  • недвижимость существует только на бумаге, например, приобретается жилье в строящемся здании.

Схемы при продаже доли несовершеннолетнего должны быть полностью законны, так как права детей строго защищаются, и за их нарушение предусмотрена ответственность, вплоть до уголовного наказания.

Не забывайте про процедуру преимущественного права выкупа. Если получены официальные отказы от совладельцев, то сделка купли-продажи допускается с третьими лицами.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему лицу, его законным представителям требуется получить согласие органов опеки и попечительства.

И еще один важный момент – продажа доли допускается, если жилье, в котором она выделена, приватизировано и владельцы имеют подтвержденное право собственности на него.

Любые незаконные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Соблюдение прав всех сторон сделки гарантирует ее законность и обоснованность.

Источник: https://privatizacia.info/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Продать долю в приватизированной

Продажа доли в приватизированной квартире осуществляется по общему правилу о прекращении совместного права собственности на имущество.

При достижении всеми владельцами квартиры консенсуса проблем не возникнет, а единое помещение может быть продано. Но как быть, если сожители не собираются выселяться из квартиры и являются противниками продажи части недвижимости? Как избежать возможных проблем при отчуждении своей доли?

Продажа приватизированной квартиры

Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

  • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
  • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
  • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

Как продать приватизированную квартиру?

Схема действий следующая:

  • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
  • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
  • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
  • раздел денег в зависимости от долевого участия.

Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

Продажа недвижимости допускается только в случае возможности распоряжаться ею. Для этого квартира должна быть приватизирована, далее можно осуществлять законные сделки.

Продажа доли в квартире

Каждый совладелец имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю у иных собственников. Таким образом, режим общей собственности для остальных не прекращается.

Владельцы имущества, пребывающего в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них. Раздел осуществляется на основании соглашения, а также в судебном порядке. Совладелец теряет права на недвижимость, когда его доля переходит в собственность иному субъекту.

Законодательством предусмотрено такое право совладельцев, как преимущественный выкуп доли другого участника, решившего её продать.

Как продать долю в приватизированной квартире?

  1. Лицо, желающее продать свою часть недвижимости, обязано уведомить в письменном виде остальных собственников. Цена и другие важные условия должны быть такими же, как и для других покупателей.
  2. В течение месяца уведомлённые совладельцы должны принять решение о возможности покупки части имущества.
  3. Если желающих приобрести её нет, то продавец может начать поиск покупателя на свою часть квартиры. Не нужно ждать месяц в случае, если поступили письменные отказы от приобретения части квартиры от всех собственников.
  4. Заключается соглашение о продаже доли квартиры.

Условие об уведомлении актуально и для заключения сделок по обмену имущества.

Если продавец нарушил требование об извещении совладельцев, на него в трёхмесячный термин может быть подано исковое заявление с жалобой на то, что права других собственников нарушены. При этом истец приобретает преимущественное право на заключение с ним сделки купли-продажи. Уступать кому-нибудь другому преимущественное право на покупку запрещено.

Для продажи части квартиры понадобится следующий пакет документации:

  • правоустанавливающие документы;
  • технические сведения;
  • соглашение о сделке купли-продажи;
  • данные из домовой книги;
  • соглашения об определении частей;
  • документ об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги;
  • письма-уведомления долевых участников и их ответы.

Регистрация права собственности нового владельца происходит на основании:

  • справки-выписки о жильцах, которые остаются собственниками квартиры;
  • кадастровой стоимости жилой площади;
  • заявления от нового собственника о постановке его на учёт;
  • квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.

Как продать свою долю, чтобы предупредить возможные претензии? Нужно всё тщательно документировать. Сохранить уведомления о вручении писем, а также ответы на них.

Отказы других лиц рекомендуется заверить у нотариуса.

Трудности могут возникнуть, если один из совладельцев несовершеннолетний. Все сделки с квартирой в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.

Правило согласования с органами власти не действует в случае увеличения доли несовершеннолетнего.

Если планируется продажа квартиры, где есть дети или при желании продать долю ребёнка, это можно сделать только при получении согласия попечительского совета.

В этом случае должны быть такие гарантии:

  • ребёнок будет иметь равную или большую часть недвижимости в новом жилье;
  • или несовершеннолетнему будет выделены денежные средства за его долю квартиры и положена на депозит до достижения 18 лет.

Продажа части недвижимости в любом случае – довольно сложный процесс, так как он требует не только согласования с совладельцами, но и в некоторых ситуациях для осуществления сделки необходимо разрешение органов власти.

Отчуждение доли без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы идут навстречу и готовы дать письменные ответы на уведомление долевого участника, желающего продать свою часть. Случаются ситуации, когда собственники уклоняются от писем, тем самым делая сделку невозможной.

Как быть в такой ситуации, когда не хочется упустить покупателя, а выполнить требования законодательства не выходит?

  1. Одним из вариантов является договор дарения, так как на эту сделку условия предупреждения остальных совладельцев не распространяется.
  2. Передача части квартиры в счёт долга.
  3. Принудительный выдел доли.

Все вышеперечисленные способы являются вполне законными, но проводить их необходимо при строгом соблюдении требований к сделке. Совладельцы квартиры могут обратиться в суд с целью оспорить её легитимность.

Дарение

Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является безвозмездный переход права собственности от дарителя к одаряемому. Субъектами такого договора могут быть и физические, и юридические лица.

Основными ключевыми условиями осуществления дарения части недвижимости являются:

  • полная дееспособность субъектов (одаряемое лицо может быть и несовершеннолетним, и ограниченно или полностью недееспособным, в таком случае необходимо участие законного представителя такого субъекта);
  • письменная форма;
  • указание в соглашении всех проживающих в квартире лиц и тех, кто может на неё претендовать;
  • размер площади, переходящий к новому владельцу;
  • условия передачи;
  • если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга.

При совершении сделки, когда дарится не квартира полностью, а лишь её часть, нужно обратиться к нотариусу. Он выступает гарантом того, что договор заключён при отсутствии принуждения, добровольно и на условиях безвозмездной передачи собственности.

Присутствие нотариуса также необходимо, если все долевые владельцы недвижимости подарят свою часть, в результате чего выгодоприобретателю достанется жильё полностью.

Передача недвижимости является завершённой после регистрации прав на неё в Росреестре. После получения необходимых документов и занесения нового владельца в базу собственников жилья он приобретает право распоряжения своей частью квартиры, может вписывать туда других лиц, отчуждать имущество и совершать другие юридически значимые действия.

Дарение недвижимости облагается подоходным налогом в общепринятом размере – 13% от стоимости имущества. Ближайшие родственники дарителя, которым переходит недвижимость, освобождены от уплаты налога. Такими родственниками являются дети, в том числе, приёмные, супруг (-а) дарителя и родители.

В договоре часто занижается цена квартиры с целью уменьшить налог. Этого делать не рекомендуется, так как в спорной ситуации доказать что-либо будет очень трудно.

Есть и несколько иной вариант передачи имущества. Можно подарить лишь часть своей доли. Далее покупатель становится одним из совладельцев и имеет такое же преимущественное право выкупа, как и другие жильцы квартиры. Остальная часть доли продаётся по обычной процедуре.

Договор дарения является легальным инструментом в случае нежелания продавать свою часть совладельцам. Необходимо правильно его оформить и тогда к дарителю не сможет возникнуть претензий.

Передача имущества в счёт погашения долга

Право собственности на долю прекращается, когда один из совладельцев имеет долг перед другим лицом. Кредитор имеет право потребовать прекращения прав должника на собственность. В таком случае кредитор становится владельцем доли имущества.

Кроме того, если выделить часть имущества невозможно или другие совладельцы отказываются предоставить её кредитору, они вправе выкупить имущество должника в счёт уплаты долга.

По решению судебного органа доля имущества может быть продана путём проведения публичных торгов.

Как эту схему правильно оформить?

  1. Владелец доли берёт в долг некоторую сумму у лица, которое согласно купить квартиру. Составляется договор, где указывается, что деньги были взяты под залог квартиры.
  2. Долг вовремя не возвращается.
  3. Займодатель требует назад свои средства и получает часть квартиры в счёт погашения.

Это легальный способ переходы собственности другому лицу. Таким субъектом может быть и банковский орган, выступающий в качестве залогодержателя. Для этого заключается соглашение о передаче части квартиры в ипотеку.

Банк после установленного срока возвращения долга требует деньги.

Квартира к залогодержателю переходит даже в случае, когда это единственное место для проживания лица, при условии, что сумма долга более пяти процентов стоимости жилья в ипотеке и период просрочки превысил три месяца.

Схема передачи имущества под залог является достаточно распространённой и выгодной, хотя она и требует некоторых издержек на оформление ипотеки.

Принудительный выдел

Ещё одним законным вариантом отчуждения своей доли является требование собственника о выделе его части. Такое право закреплено Гражданским кодексом. Владелец доли может его осуществить посредством обращения в суд.

Так как квартира является имуществом неделимым, то обычно заявителю выделяется количество метров пропорционально его части в общем владении. После определения площади, принадлежащей истцу, он имеет право на взыскание денежных средств с совладельцев за выкуп его доли.

В ситуации, когда часть имущества незначительна и владелец не имеет интереса к ней, суд своим актом может без согласия собственника принудить его отдать недвижимость сожителям. Тогда он также претендует на денежную компенсацию.

Таким образом, принудительный выдел может проводиться как с согласия собственника, так и без.

Процедуру усложняют следующие факторы:

  • обязательно определение кадастровой стоимости жилья;
  • порядок компенсации и срок её выплаты зависят только от добросовестности совладельцев.

Принудительный выдел является правом собственника части квартиры. Для этого он должен обратиться в суд и потребовать денежную компенсацию за свою долю.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/doli-privatizirovannoj-kvartire.html

Как продать долю в приватизированной квартире: порядок процедуры в 2020 году

Продать долю в приватизированной

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами. Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам. Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества.

После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество.

При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком.

Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает.

Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры. С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли.

Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду.

Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно. Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи. Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно! Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
  5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
  6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
  2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
  3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Скачать образец договора по отчуждению доли в квартире

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налога только при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст. 217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре.

В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу.

Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Источник: https://glavny-yurist.ru/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.