Продать долю

Как продать проблемную долю в квартире — все способы

Продать долю

Многим в это трудно поверить, но своя квартира иногда может стать настоящей головной болью для ее владельца, особенно в тех случаях, когда находится в долевой собственности.

К специалистам по недвижимости часто обращаются за консультацией собственники, желающие избавиться от ненужной жилплощади, выручив за нее достойные деньги. Также ищут профессиональной поддержки те, кто желает продать долю в квартире с проблемным или недружелюбным совладельцем.

В этом материале эксперты нашего агентства дают подробные разъяснения о продаже проблемных долей.

Долевая собственность — что это такое

Доля в квартире — это право владения частью жилого помещения на равных с другими лицами. Долевая часть в жилье не имеет фактических границ и не может считаться конкретной комнатой. Сдавать в аренду ее не получится, а вот подарить, завещать, заложить или продать собственник имеет право. Согласие остальных совладельцев для таких операций со своей долей ему не требуется.

Продать проблемную долю в квартире — способы

Ситуации, когда объект недвижимости находится в совместном владении, далеко не редкость. Бывает, что на одной территории проживают супруги в разводе, наследники, обитатели коммуналок.

Увы, не всегда гражданам удается договариваться и мирно сосуществовать друг с другом. Как только добрососедские отношения нарушаются, у кого-то из владельцев квадратных метров возникает желание продать свою часть. Способов сбыть свои метры достаточно.

Прежде чем анализировать каждый из них, стоит упомянуть о преимущественном праве.

Решив однажды расстаться со своей частью жилья, собственник должен сначала предложить выкупить ее остальным совладельцам.  Предложение направляется каждому лицу в письменной форме.

В содержании письма указывается, что по истечению месяца совладелец имеет право принять решение и выкупить предлагаемую часть жилья. Это и есть преимущественное право. Все подробности этой процедуры расписаны в ст.250 Гражданского кодекса РФ.

Лишь по истечении месяца владелец части жилой площади может выставлять ее на продажу. Уступку преимущественного права закон не поощряет.

Самостоятельная продажа

Самостоятельно продать долю в квартире в Москве попробовать можно, только нет гарантии, что сделка состоится.

Дело в том, что доля проблемной жилой территории — товар неликвидный и желающих обзавестись таким имуществом придется поискать не один день.

Для человека, который находится в поисках жилья, такой вариант практически не представляет никакого интереса. Другой вопрос — приобретение комнаты, а не пространства в квартире.

Частный риэлтор

Можно воспользоваться услугами частного агента.

Вопрос: насколько он будет честным с владельцем проблемной доли в квартире, продать которую своими силами никак не удается? Известны случаи, когда риэлтор, пользуясь неосведомленностью продавца, предлагает тому заключить сомнительную сделку.

Нередко результатом такого сотрудничества является ситуация, когда собственник попросту лишается доли, не получая взамен ничего, кроме продолжительных и бесперспективных судебных разбирательств.

Чтобы не «влипнуть» в неприятную историю, перед любой сделкой стоит посетить юриста, которому можно доверять.

Агентство

Увы, в последнее время вопрос как продать проблемную долю в доме или квартире становится все более актуальным. Попытка найти покупателей самостоятельно терпит фиаско. Обращение к риэлторам может привести к значительной потере в цене или, что еще хуже, к утрате законных прав на имущество. Самым верным решением будет обращение к проверенному агентству с солидной репутацией.

Истории из жизни
Я чуть было не попался на обман, когда решил продать долю в двушке. С братом стало жить невыносимо, выкупить у меня мою часть он отказался наотрез, да и откуда средства  у хронического алкоголика. Сначала сам искал покупателей.

Деньги хотелось получить быстрее, чтобы добавить из своих скромных сбережений и приобрести скромную однушку. Агентам крупных риэлторских контор платить не хотелось (думал тогда, что дорого берут). Потом ко мне напрямую обратился риэлтор-одиночка, предложил хорошую и быструю плату за мою долю.

От меня только требовалось оформить договор дарения. Слишком он меня торопил, поэтому я начал сомневаться в его честности… Решился обратиться к юристам. Нашел в интернете контакты агентства, специалисты которого проводят бесплатные консультации. Позвонил.

Прямо по телефону мне расписали все риски и предложили хорошие условия выкупа. Сделка прошла успешно. Спасибо «МИЭЛЬ»!

Этапы работы агентства недвижимости МИЭЛЬ с клиентами

Специалисты компании «Чистые Пруды» всегда честно информируют клиентов о преимуществах и недостатках продажи доли. В ходе первой консультации собственник получает полный перечень вариантов, связанных с его намерением продать проблемную долю в квартире.

Этапы сотрудничества:

  • бесплатная консультация;
  • составление плана по продаже части в жилом помещении;
  • заключение договора;
  • работа маклера по поиску покупателя или срочный выкуп агентством за 1-3 дня;
  • регистрация сделки, передача денег.

Специалисты офиса агентства «Миэль» на Чистопрудном бульваре давно зарекомендовали себя в качестве надежных партнеров в операциях с недвижимостью. У нас огромный опыт работы с реальными людьми.

Мы бесплатно консультируем и всегда помогаем принять оптимальное решение по вашей долевой собственности.

Если вы владеете проблемной долей в квартире и хотите продать, потому что устали бороться, обращайтесь к нам.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________ Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(11 4,55 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-problemnuyu-dolyu-v-kvartire/

Как правильно продать долю в квартире?

Продать долю

Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется строго по особым правилам. Все собственники должны знать о преимущественном праве выкупа, чтобы избежать столкновений с законом в процессе продажи своей доли постороннему лицу.



Право первой ночи
Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право “первого выкупа” доли, планируемой для продажи постороннему лицу.

  Суть в том, право покупки доли в первую очередь принадлежит другим дольщикам, и только если они этим правом не воспользовались, можно продать долю постороннему лицу.

Однако эти ограничения не распространяются на дарение доли, поэтому можно подарить свое имущество без согласования с другими дольщиками.

Однако сособственники могут обратиться в суд с требованием о признании сделки дарения притворной. Поэтому в случае с таким “дарением”, когда оплата на деле производится, но не афишируется, у нового собственника есть риск потерять и долю и оплаченные за нее без договора деньги.

На практике нередко встречаются случаи, когда сначала будущему покупателю дарится небольшая доля, а затем он уже на правах участника общей долевой собственности приобретает оставшуюся часть.

В таком случае основная стоимость доли официально будет подтверждена договором купли-продажи.

Кстати, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора купли-продажи, поэтому продавец волен выбирать покупателя из числа сособственников жилья, желающих приобрести его долю, на свое усмотрение.

Решение с уведомлением

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу.

Эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Известить о продаже можно, например, телеграммой с уведомлением о вручении или заказным письмом с уведомлением и описью.

Также можно отправить и через нотариуса, причем некоторые из них в этом случае выдают подтверждение об отправке такого уведомления.

Действующее законодательство не конкретизирует содержание извещения продавца доли.

Однако в таком извещении должны быть указаны все существенные условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается (либо имущество, на которое она обменивается).

При продаже доли с рассрочкой или отсрочкой прописываются сроки уплаты. Могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

Суровые детали

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи (мены) данные условия изменились, по крайней мере, в сторону улучшения прав покупателя, например, что снизилась цена или предоставлена рассрочка, об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (скажем, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, не дождался истечения выжидательного срока или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В рамках сроков

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

То есть если вы должным образом уведомили дольщика о своих планах, то через месяц можете продать на тех же условиях любому другому стороннему покупателю.

Закон обязывает продавца уведомить сособственников о продаже доли, поэтому, если такой сособственник уведомлен, он в течение месяца может реализовать свое право покупки отчуждаемой доли, даже находясь в больнице, например, путем представления его интересов другим лицом по доверенности.


Поперек закона

Согласно статье 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, то законом предусмотрен трехмесячный срок подачи сособственником искового заявления в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Константин Кожевин, юрисконсульт правозащитной организации АНО “Справедливая медицина”

Источник: https://realty.ria.ru/20130208/399607854.html

FAQ: Как правильно продать долю в компании

Продать долю

Cооснователь проекта «Симплоер»

Всю кипучую деятельность, связанную с продажей доли, можно условно разделить на подготовительный и основной этапы.

Подготовка к сделке

На подготовительном этапе нужно проверить, нет ли запрета на продажу доли в уставе ООО. Если доля продаётся не другому участнику ООО или акционеру ЗАО, а третьему лицу, нужно соблюсти преимущественное право остальных собственников и для этого направить им предложение купить долю на тех же условиях, которые предлагаются внешнему покупателю.

Нужно также проверить, есть ли у самого общества преимущественное право покупки доли. Если покупатель или продавец — это состоящее в браке физическое лицо, нужно получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на сделку.

В случае с юрлицом — проверить, требуются ли корпоративные одобрения сделки (например, как крупной или с заинтересованностью), а также согласие ФАС.

в интернете есть экзотика вроде «продажи через уставный капитал» в обход нотариуса. Такая юридическая заплатка подходит в исключительных случаях. Перед употреблением проконсультируйтесь со специалистом

Нужно также проверить договоры, заключённые обществом, в котором продаются доли, или его совладельцами. Такие соглашения чаще появляются на более продвинутом этапе жизни компании — когда уже появились инвесторы, банки и другие серьёзные контрагенты.

Нужно узнать, есть ли запреты в них или ограничения на продажу долей.

Там могут содержаться ограничения и кары всех видов — запрет продажи доли в течение определённого периода, запрет продажи определённым лицам, требования о совместных продажах долей другими акционерами (tag along, drag along), опционы и прочее.

Необходимо узнать, есть ли в важных договорах положения о смене контроля (когда в результате сделки меняются конечные бенефициары). Если такие пункты есть, то обычно либо требуется предварительно согласовать продажу бизнеса, либо просто проинформировать о сделке.

Продажа доли ООО

Чтобы продать долю, нужен нотариально заверенный договор. На практике работает так: с нотариусом согласовывается перечень документов, которые нужно показать на сделке.

У каждого нотариуса свои представления о прекрасном и перечне таких документов. Затем нотариус готовит договор, стороны приходят, сделка заключается.

Потом нотариус в течение трёх дней подаёт документы в налоговую инспекцию.

Право собственности на долю переходит к покупателю с момента подписания договора у нотариуса. Потом он выплачивает стоимость доли продавцу. Срок и цену стороны согласуют в договоре.

Обычно в договоре купли-продажи доли в ООО, который готовит нотариус, прописывается абсолютный минимум условий. Любое творчество сверх того нотариус не пропускает.

Например, в связи с особенностями юридической конструкции, в таком договоре невозможно предусмотреть предоплату за долю, поэтому желательно согласовать с нотариусом свой текст договора.

Это вполне возможно при нормальной аргументации с вашей стороны.

Более сложные конструкции с договором о продаже доли можно делать с использованием специфического инструмента под названием «договор, устанавливающий обязательство совершить… сделку, направленную на отчуждение доли» (п. 11 ст. 21 ФЗ об ООО).

Ещё в интернете есть экзотика вроде «продажи через уставный капитал». Цель процедуры — обход нотариуса. Такая юридическая заплатка держится не очень крепко и подходит в исключительных случаях. Перед употреблением проконсультируйтесь со специалистом.

Продажа акций ЗАО

Акции ЗАО (как и других акционерных обществ) бездокументарные. Их продажа происходит путём внесения записей в реестр акционеров. Поэтому сначала нужно убедиться, кто ведёт реестр.

С октября реестр любого акционерного общества будут вести профессиональные компании (регистраторы).

Сейчас возможно, что в определённых случаях реестр ЗАО ведёт самостоятельно и само вносит в него все записи в отношении своих акционеров.

Продажа акций включает в себя несколько этапов.

Реестродержатель открывает счёт покупателю в реестре акционеров.

Cтороны подписывают договор купли-продажи акций. Нотариальное заверение по желанию.

Cтороны подписывают и направляют передаточное распоряжение реестродержателю.

Реестродержатель переписывает акции на лицевой счёт покупателя в реестре.

Условия договора купли-продажи акций могут быть существенно более гибкими, чем договора купли-продажи долей в ООО.

К слову, с сентября акционерные общества уже не будут закрытыми и открытыми. Теперь они смогут быть публичными и непубличными.

Другие случаи продажи

Несмотря на то, что продажа бизнеса, упакованного в акции компании, — это наиболее простой способ передачи контроля, сделку можно организовать и иначе.

Если покупатель планирует приобрести только часть бизнеса или его ключевые активы (например, разработанное программное обеспечение и товарный знак), то сделка может быть структурирована именно как продажа этих активов.

Если с активами планируется приобрести портфель клиентов и заказов, а также получить команду, тогда может быть эффективнее произвести реструктуризацию и выделить часть бизнеса в другую компанию, которая и будет продаваться.

Два слова о налогах

Независимо от структуры сделки, важно помнить, что на её экономику влияют налоги, которые придётся платить сторонам. Поэтому при более-менее серьёзной продаже стоит обратиться к налоговым консультантам, чтобы понять, какая сумма в итоге останется у продавцов и как лучше сделку структурировать.

Источник: https://www.the-village.ru/village/business/management/159199-dolya

Продать долю в квартире. Продать проблемную долю

Продать долю

Продавать квартиру целиком гораздо выгоднее, чем продавать её по долям. Поэтому продать долю в квартире также выгоднее вместе со всей квартирой, а не отдельно.

Это объясняется тем, что если продаётся только доля в квартире, то другая доля квартиры остаётся в собственности другого человека.

А какой смысл покупателю приобретать недвижимость или часть в ней, если там будет находиться посторонний человек? Именно поэтому такая недвижимость как доля квартиры считается проблемной, что влечёт в значительном понижении цены.

Но всё же люди иногда вынуждены продать долю в квартире по объективным причинам, когда их пользование такой собственностью затруднено.

Хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в Вашей борьбе с другим собственником? Тогда звоните нам: 8 967 195-04-06 .

Ситуации, когда собственник вынужден искать способ избавиться от проблемной доли в квартире, приблизительно одинаковые: когда такой собственник не может полноценно пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Вот некоторые примеры:

Брат и сестра получили по наследству однокомнатную квартиру. Брат вселился в квартиру вместе со своей женой. Сестру в квартиру не пускает, с которой сразу прекратил всякое общение. Договариваться о разделе имущества никак не хочет, а пользуется всем сам.

Что делать его сестре, если у неё есть ½ доля в квартире, а пользы ей никакой? Проходит несколько лет, квартирой пользуется только брат, а сестре приходит уведомление от управляющей домом компании, что у неё ещё задолженность по квартплате за эту квартирную долю как за втрое жильё.

Что ей делать в такой ситуации? Подарить свою долю наследства брату или продать долю в квартире?

Другой пример:

Муж развёлся с женой, ушёл из дома, т.е. трёхкомнатной квартиры, купленной в браке. У каждого из этих супругов имеется своя ½ доля в квартире.

Разгневанная жена заняла в квартире оборону, куда даже нашла замену бывшему мужу в виде молодого любовника. Вдвоём они решили больше не пускать её бывшего мужа в квартиру. На его предложения о размене квартиры они только смеялись.

У второго собственника (б.мужа) нет никакого желания проживать вместе с ними, но и разменять квартиру без согласия б.жены он не может. Фактически получается, что он оставил половину квартиры другой собственнице. А ведь и ему где-то надо жить.

И что ему делать? Смириться? Подарить свою половину недвижимости или продать долю в квартире?

Кстати, в приведённом примере не только вопрос в том, что страдают только мужья. Чаще даже бывает, что бывший муж не пускает в квартиру бывшую жену, вынуждая её отказаться от своей доли в квартире. Т.е. проблема не в поле, а в сущности конкретного человека.

Вот ещё пример:

У матери и сына плохие отношения. Кто-то из них хочет разъехаться, а другой хочет всю квартиру.

Нет, ну конечно, не самый распространённый случай. Обычно сыновья любят своих матерей, а матери души не чают в своих сыновьях. Но бывают и исключения из этого правила.

Например, мать никогда не тратила много сил на воспитания сына, который всегда жил с бабушкой. А мать постоянно пыталась организовать личную жизнь с разными мужчинами.

И вот и сейчас она живёт в двухкомнатной квартире с новым сожителем, который моложе её на несколько лет. Сын такой матери не нужен. А у сына есть своя доля квартиры, которую он так или иначе хочет получить. А его в квартиру и близко не пускают.

Что ему делать? Подарить свою единственную недвижимость такой матери и её сожителю или продать долю в квартире?

Бывает и наоборот, когда неблагодарный сын приводит в дом молодую жену или даже сожительницу. Возникает конфликт с матерью. Мать хочет разъехаться, а её просто начинают выживать из квартиры. Что ей, престарелой женщине, делать? Продать долю в квартире или терпеть?

Но чаще всё же бывают конфликты не с бывшими матерями, а с бывшими отцами. Всё же дети чаще остаются с мамами, которые их воспитывают в любви и заботе. Поэтому родственные узы с матерями крепче. А вот отцы могут бросать свои семьи, уходить из дома.

Вот тогда и может возникнуть проблема, если живёт такой отец в квартире, где у его брошенной дочери имеется своя доля квартиры. И когда дочь подросла, то возник вопрос, что она хочет свою часть деньгами или в натуре. А отец договариваться не хочет. Тут важно, кто из них прав? Каждый считает, что прав он.

Закон защищает обоих, но решить спор мирно не получается. Продать долю в квартире или как?

Так вот если у Вас имеется проблемная доля в квартире и ситуация у Вас похожа на приведённые выше примеры, то у Вас есть такие варианты действия:

1) Пытаться как-то договориться с другим собственником, если есть на это шансы.

2) Вселиться в квартиру самостоятельно или по решению суда и проживать там, если морально такой вариант Вас не угнетает.

3) Продать долю в квартире третьим лицам.

4) Оставить всё так, как есть. Т.е. позволить другому собственнику единолично пользоваться всей квартирой и Вашей долей тоже. Забыли о своём имуществе и проблемы не стало.

Какой выбрать вариант, решать Вам. Других способов больше нет. Ну можно ещё побороться самому или с помощью грамотных помощников. Вы правильно поняли?

Если решили продать долю в квартире? Или нужна поддержка в борьбе с другим собственником? Звоните нам: 8 967 195-04-06 .

Источник: http://xn------5cddkbkcp6avj1bekrnb1al2syb.xn--p1ai/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.