Продать квартиру полученную в наследство

Когда можно продавать квартиру, полученную по наследству?

Продать квартиру полученную в наследство

Многие, получив в наследство квартиру, хотят ее продать. Причины этого могут быть различными. Но есть особенности и нюансы, которые нужно учитывать. Одна из них — это понимание, когда наследник может продавать квартиру.

По закону сразу после смерти наследодателя наследник становится собственником. Неважно, что он еще не вступил в свои права, не оформил всех полагающихся бумаг. Он оформит их позже. Спрашивать с него коммунальные платежи, налоги и прочие выплаты необходимо уже сейчас.

Процедура оформления наследства длится полгода, а бывает, что и больше. Но, несмотря на это, проводить какие-либо сделки с полученным наследством новый хозяин сможет только после оформления всех бумаг о наследовании. В противном случае сделка не будет действительной.

Росреестр не пропустит подобных продаж и даже не примет документов.

Бывает, что квартира находится под залогом недвижимости и за нее выплачивают кредит. Тогда преемник наследует обязательства по выплате кредитов. Квартиру нельзя продавать до тех пор, пока все платежи не будут сделаны. Из вышесказанного становится ясно, что для продажи нужно:

  • иметь свидетельство о наследстве;
  • поставить недвижимость на кадастровый учет;
  • зарегистрировать в Росреестре право на жилье;
  • погасить ипотеку, если она была, и получить согласие на заключение договора у банка.

За вступление в наследство человек платит госпошлину. Размеры её различны. Родственники 1 очереди платят 0 3% от стоимости недвижимости, но не больше 100 000 рублей, остальные наследники — 0 6%, но не больше 1000 000 рублей.

От уплаты пошлины освобождаются несовершеннолетние.

С какими сложностями сталкиваются люди, продавая квартиру, доставшуюся в наследство?

Для продажи недвижимости обязательна выписка из ЕГРН. В ней указываются все данные о собственнике, и сведения, каким образом он получил право на квартиру.

Но покупатель, увидев, что квартира наследственная и получена совсем недавно, может сделку отменить. Происходит это оттого, что покупку могут оспорить. Нередки случаи обжалования покупки другими наследниками, чьи права были нарушены.

Покупатели перестраховываются и неохотно соглашаются на покупку наследственных квартир.

Налог при продаже

Не все наследники остаются жить в доставшихся им квартирах. Очень многие продают свое имущество. Это связано с дележом наследства между преемниками, с денежными проблемами, с тем, что наследник имеет другое жилье.

Кроме обычных забот, возникающих при продаже, у преемника есть еще одно: налоговое обязательство перед государством. Продавцу необходимо заплатить 13% от общей стоимости проданной недвижимости. Оплачивают его в своей налоговой инспекции.

Для нерезидентов России налог составляет 30%. Чтобы заплатить его, требуется:

  • заполнить декларацию 3-НДФЛ;
  • сдать её в инспекцию, пока не прошел отпущенный срок (не позже 30 апреля следующего года);
  • вовремя внести (до 15 июля) необходимую сумму.

В законах нет никаких льгот, и платить приходится всем. Но собственник может вполне законно уменьшить размер суммы и даже иногда и полностью освободиться от нее.

Для безналоговой продажи недвижимости, а также во избежание излишних хлопот с бумагами, квартиру лучше продавать не сразу, а спустя 3 года после оформления наследства.

  • если наследство получено до 2016 года минимальный срок выжидания 3 года;
  • если наследство оформлено после 2016 года, то владеть недвижимостью до продажи, нужно 5 лет.

Как снизить налог

Для этого трехлетнее ожидание не понадобится. Правда, беготня с бумагами и заполнение декларации НДФЛ потребуется. Как это сделать:

  • из цены квартиры вычитают налоговый вычет (за размер его берут 1000000);
  • отнимают потраченное на вступление в наследство и оформление собственности;
  • получившийся результат умножают на 13%.

В основном используют вычет 1000 000 рублей, потому что расходы бывают меньше 1000 000. Но для вычисления применяется один вариант: или это вычет, или расходы.

Для разделенной на доли недвижимости, каждый дольщик пишет свою декларацию от себя, и налог высчитывается с его части. Но здесь 1000 000 рассчитывается на весь объект, а не на каждого дольщика.

Цена жилья обязательно пишется в договоре, и она же прописывается в декларации. Если она оказывается ниже кадастровой, то для налогообложения, разрешается сумма, не ниже 70% от кадастровой стоимости.

Налоговые риски и ответственность

Сейчас уже все труднее становится искажать документальные данные для не выплат налогов. Для неплательщиков время настало непростое.

  1. Вся недвижимость страны оценена. Теперь у нее есть кадастровая стоимость, и она приближена к устанавливаемой на рынках.
  2. Теперь договорную цену сравнивают с кадастровой. Если она ниже 70%, то налог уже считается не по рыночной цене, а по 70% от кадастровой.
  3. Если в отчетности обнаружены какие-либо нестыковки, то их выявляют, еще когда подается запрос в Росреестр.
  4. При их выявлении производится проверка (выездная, камеральная). В итоге, начислят недостающий налог, возьмут штраф и пени.

Налоговики советуют ничего не скрывать в отчетности, серьезно относиться к оплате, и, если что-то непонятно, обращаться в свою инспекцию. Лучше всего это делать письменно.

С какими рисками можно столкнуться, покупая наследственную квартиру

Покупка наследственного жилья – дело рискованное, и подходить к нему следует с большой осторожностью. Рисков очень много не только для покупателя, но даже и для продавца. Лучше всего, пригласить опытного риэлтора или хорошего юриста. Когда приходится действовать самому, следует быть очень внимательным.

Особенно осторожно нужно относиться квартирам, продающимся по низкой стоимости. Погнавшись за дешевизной, можно попасть в западню.

Присматриваться следует к продавцу: посмотреть его паспорт, остальные документы. Если окажется, что вместо собственника действует представитель, по доверенности, настаивать на личной встрече с владельцем.

Встречаться с ним лучше при свидетелях в помещении, предназначенном к продаже.

Следует узнать:

  1. Почему квартира продается. Что вызвало решение ее продать.
  2. Какова история: кто был первым ее собственником, как она досталась нынешнему продавцу
  3. Есть ли в квартире: прописанные, имеющие право проживания, выписанные по причине службы в армии, тюремного срока, отъезда.
  4. Как человек получил свидетельство о наследстве: был ли судебный спор, имеются ли другие претенденты, кто нотариус.
  5. Нет ли в квартире какой-нибудь перепланировки (она может оказаться не узаконенной).
  6. Проверить документацию на ошибки.
  7. Вопросы о долгах по коммунальным платежам.
  8. Есть ли ипотека, кредиты, аренда и пр.
  9. Если продает представитель, узнать, почему собственник сам этим не занимается.
  10. Обсудить условия сделки (цена, время сделки т. д.).

Не следует соглашаться ни на какие выплаты задатков, а документы нужно тщательно изучать.

Очень опасно покупать квартиры переданные в наследство меньше года назад. Но если преемник владел недвижимостью уже лет 5, можно смело вступать в сделку. Знание законов и внимательное отношение к оформлению документов позволит человеку не попасть в неприятную историю с недвижимостью.

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/kogda-mozhno-prodavat-kvartiru-poluchennuyu-po-nasledstvu.html

Как продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру полученную в наследство

 Designed by rawpixel.com / Freepik

Зачастую у выгодоприобретателей возникает желание реализовать унаследованное им жилье. Это связано с нехваткой денег и неподходящими для семьи параметрами.

Продажа жилья, доставшегося от умершего, может производиться исключительно после оформления прав собственности на недвижимости.

После совершения указанной операции нужно собрать пакет документов и приступить к следующему этапу. Итак, как продать квартиру, полученную по наследству?

Случаи, когда реализация унаследованного объекта допускается

Согласно действующим правовым актам преемник приобретает официальный статус после кончины наследодателя. Несмотря на отсутствие фактического права собственности, отраженного в Росреестре, претендент все равно считается владельцем квартиры. Так, плата за коммунальные услуги и налоги будут удерживаться именно с него.

Получение возможности использовать жилье без ограничений на свое усмотрение появляется только после завершения процесса отчуждения. Иначе в приеме документов о праве собственности будет отказано. Согласно действующему законодательству указанные обстоятельства позволят считать продавца неуполномоченным.

Важно! Нередко вместе с квартирой граждане приобретают долги. Это может быть обременение по кредиту, задолженность по услугам или обременение, связанное с арестом.

Таким образом, до тех пор, пока обозначенные проблемы не будут решены собственником, жилье будет считаться невыгодным с точки зрения покупки.

Помимо этого, если кредитор не будет поставлен в известность о желании владельца реализовать жилплощадь, сделку могут признать недействительной (незаконной).

Для реализации объекта нужно осуществить несколько предварительных мероприятий. К ним относятся:

  • Получить акт о наследовании.
  • Поставить недвижимость на учет в Кадастровой палате или актуализировать соответствующие данные.
  • Произвести госрегистрацию квартиры в Росреестре.
  • Согласовать операцию с залогодержателем или погасить задолженность.

После завершения всех необходимых процедур жилье попадет в полноправное владение нового собственника, который сможет беспрепятственно осуществлять с ним любые операции.

Последние ничем не будут отличаться от стандартной перепродажи ранее купленной недвижимости. Единственным ограничением, которое зачастую препятствует совершению операции, является наличие несовершеннолетних, проживающих в квартире.

Чтобы решить обозначенную проблему придется получить разрешение на проведение сделки у органов опеки.

Чтобы продать жилплощадь наследнику придется подготовить пакет бумаг. В него входят:

  • Свидетельство на вступление в наследование.
  • Акт о прохождении госрегистрации собственности.
  • Согласие супруга. Требуется в том случае, если правообладатель пребывает в официальном союзе и с партнером был подписан брачный договор. В последнем квартира может быть обозначена как частный актив.
  • Техническая документация на жилище.
  • Справки об отсутствии долговых обременений за коммунальные услуги.

Как провести сделку без уплаты налогов: положение дел на 2019 год?

Чаще всего унаследованное жилье не представляет для человека практической ценности, то есть не используется им по прямому назначению.

Из-за этого преемники стараются заработать на квартире денег, в том числе реализовав ее на рынке.

Кроме того, подобное решение может стать следствием конфликтов с другими родственниками, пытающимися оспорить порядок, в котором было проведено отчуждение благ усопшего.

Уплата налога в государственную казну напрямую зависит от срока владения объектом. Так, если он менее 3 лет в собственности, то хозяину придется заплатить 13% от цены сделки (подоходный налог).

Расчет ведется с территориальной инспекцией по месту проживания гражданина.

Таким образом, скорая продажа недвижимости влечет за собой затраты, которые крайне невыгодны для преемника, учитывая то, что он уже уплачивал госпошлину за наследство.

Немаловажно правильно сформировать и подать в инспекцию декларацию. Уплата налога должна производиться своевременно и в полном объеме, даже если обязанным лицом является пенсионер. С переводом средств, как правило, не возникает проблем. Реквизиты можно получить прямо в ИФНС или перейдя на официальный сайт ведомства в интернете.

Льгот по уплате налога на доходы физлиц не предусмотрено. Однако взимание средств в ряде случаев не предусмотрено по закону. К условиям, позволяющим освободиться от обременения и не платить налог, относят:

  • Длительный срок владения имуществом, полученным от покойного (более трех лет).
  • Исчисление срока начинается не с момента оформления благ, а с даты смерти предыдущего хозяина.

Вопрос:

С 2016 года срок владения имуществом, дающий право его реализации без уплаты налога, увеличился до 5 лет. Относится ли это к унаследованным ценностям?

Ответ:

Согласно налоговому законодательству с 2016 года в правила по удержанию средств с дохода граждан, связанного с реализацией имущества, были внесены изменения. Указанные корректировки не коснулись процента, взимаемого с человека.

Однако теперь платить придется даже за то имущество, которое находилось в собственности более 3, но менее 5 лет. Обременение не устанавливается в отношении активов, приобретенных в порядке приватизации, иных безвозмездных сделок (дарение, наследование), а также договора пожизненного содержания.

Стоит заметить, что обозначенные изменения относятся лишь к тем сделкам, которые совершались после 2015 года.

Как не платить налог и не нарушить закон?

Единственным вариантом сэкономить деньги является ожидание удобного для продажи времени. Как уже было отмечено, собственнику необходимо владеть наследством не менее трех лет. По истечении этого времени он вправе беспрепятственно продать жилплощадь, не уплачивая при этом 13% от его стоимости.

Как снизить удержания в пользу бюджета?

Уменьшение НДФЛ допускается при невысокой стоимости объекта. Если недвижимость выставляется на рынок до того, как исполнится 3 года с момента ее получения, то для уменьшения налогового бремени нужно грамотно заполнить декларацию.

Процедура требует осуществления нескольких действий. Во-первых, от стоимости актива отнимается величина вычета, равная 1 млн рублей либо сумма потребительских затрат, связанных с приобретением наследства.

Во-вторых, полученный результат умножается на процент НДФЛ.

Важно! Чаще всего затраты не превышают одного миллиона рублей, поэтому каждый плательщик при вычете пользуется именно этой суммой. При этом необходимо помнить, что реализация долевой собственности требует подачи декларации от каждого владельца. Вычет применяется посредством процентного распределения согласно размеру долей.

Стоимость имущества устанавливается сторонами, участвующими в сделке. Если она будет менее кадастровой, то налогообложение будет производиться исходя из суммы не менее, чем 70% от такой величины.

Заполнить документации допускается несколькими способами: в письменном виде на бланке, предоставленном отделением ИФНС; в электронном виде на портале www.nalog.ru.

Сложности при продаже

При подписании договора купли-продажи, предметом которого является полученная по наследству жилплощадь, у сторон могут возникнуть серьезные проблемы. Последних может насторожить порядок, в котором были получены блага.

Если ценности перешли к новому хозяину при бездействии одного или нескольких потенциальных преемников, то такая процедура может быть оспорена в будущем.

Такое право при наличии веских причин дается преемникам даже по прошествии десятилетий.

Кроме того, часто встречаются случаи, когда квартира делится на двоих и более наследников. Один из них также может оспорить операцию. Особое внимание подкованные покупатели уделяют наличию условий, поставленных волеизъявителем в завещании.

Наследование могло происходить с обременением в виде предоставления жилища в пожизненное пользование третьим лицам. Также нужно обратить внимание на права преемников.

Продажа жилья человеком, не оформившим его на себя, признается недействительной.

Заключение

Таким образом, продажа унаследованной жилплощади – сложная процедура, которая может вызвать большие проблемы у каждого из участников.

Для продавца таковыми являются поиск покупателя и необходимость уплаты средств в пользу государства. Для второго заинтересованного лица риски куда более серьезные.

Вновь появившиеся претенденты на ценности усопшего могут попытаться оспорить куплю-продажу, что неизбежно повлечет судебное разбирательство.

Источник: https://semyahelp.ru/drugoe/nasledstvo/kak-prodat-kvartiru-posle-vstupleniya-v-nasledstvo

Как продать квартиру, полученную в наследство в 2020 году

Продать квартиру полученную в наследство

Продать квартиру, полученную в наследство невозможно сразу после смерти наследодателя. Хотя по закону правопреемник становится собственником как бы «задним числом» (ст.

1111 ГК РФ) и не важно, каким образом он получил ее – по завещанию или по праву очередности.

Но как только будут получены документы, подтверждающие право собственности, можно распоряжаться имуществом по своему желанию.

Если наследник один, то право на недвижимость передается ему уже после получения на руки свидетельства о смерти. Это делается в интересах государства. За время, которое будет потрачено на оформление квартиры в собственность, кто-то должен вносить плату по коммунальным платежам, налогам на недвижимость.

Важно! Если на жилье претендует несколько наследников, бремя выплат ложится на всех согласно долям. По нотариальному соглашению можно поручить эту обязанность одному из дольщиков, и в дальнейшем после продажи квартиры вернуть ему потраченную сумму.

Желательно в обязательном порядке оформить договоренность юридически, даже если между потенциальными наследниками никогда не возникало трений и отношения хорошие. Продажа квартиры как и ее оформление в собственность — это  длительный процесс, занимающий от 4 месяцев до нескольких лет.

Все зависит от ценности недвижимости и сумм, которые планируют получить правопреемники. Нередко сделка купли-продажи срывается, так как один из участников считает, что на руки он получит слишком мало и цену за жилье нужно повысить. Но по завышенной стоимости покупателя найти сложно, время идет, а наследник, взявший на себя бремя оплат, ежемесячно расстается с круглой суммой.

Как продать квартиру, полученную по наследству:

  • зарегистрировать право наследовать объект;
  • поставить на кадастровый учет;
  • отметить ее в Росреестре.

Формально провести сделку купли-продажи, дарения или любую иную наследник может только тогда, когда ему выдадут на руки документы, подтверждающие титул собственника. До тех пор никакие сделки с недвижимостью не будут законны, их не оформят в Росреестре, не примут документы.

Самый простой вариант ускоряющий время продажи – единоличное наследование, «чистая» квартира, небольшая цена. В этом случае правопреемник быстро оформляет документы и готовит недвижимость к продаже. Сложнее если претендентов несколько, здесь потребуется соблюдать следующие правила:

  • регистрируют жилье на каждого правопреемника;
  • продажа возможна при согласии всех наследников;
  • долги, залог, ипотеку нужно погасить, наследуют не только «хорошее» имущество, но и обязательства;
  • при продаже в договоре купли-продажи обязательно указывают, в каком процентном отношении находится собственность у всех участников сделки.

Последний пункт особо желателен, так как на основе его и будет распределена полученная общая сумма от продажи квартиры. Сделку с передачей денег можно провести на глазах у юридического лица, которое заверяет документы, либо отметить что указанная сумма уже получена на руки продавцом.

Нередко так и бывает, т.к. в договоре прописывают заниженную стоимость недвижимости ради уменьшения налогов. Это определенный риск – покупатель, ранее согласный передать «черный нал» после сделки, может отказаться и выдать только те деньги, которые прописаны в договоре.

Важно! Сложно продать квартиру, если в наследовании (по завещанию или по закону) фигурирует ребенок до 18 лет. Родители (опекуны, попечители) могут вступить за него в права наследования, но продать жилье возможно только по достижению им совершеннолетия. Тогда ребенок сможет сам заявить о своем желании распорядится полученным имуществом.

По ст. 196 ГК РФ срок исковой давности, за который может появиться еще один наследник, составляет три года. С 2016 года это время продлено до 5 лет, однако общее время «ожидания наследников» не может продолжаться свыше 10 лет.

Срок начинается не с момента смерти наследодателя и не с даты подписания документов на право собственности новому владельцу. По п. 1 ст. 200 ГК РФ срок начинается тогда, когда новый претендент узнал о том, что ему причитается часть жилья (или полностью) и его права были нарушены.

Продать квартиру, не ожидая истечения 3 лет можно, однако придется заплатить в казну государства госпошлину в 13% (а для нерезидентов 30%) от суммы сделки.

Важно! Во избежание мошенничества в отношении госорганов всю недвижимость в России «посчитали», практически каждая квартира имеет кадастровую стоимость. При продаже цену в договоре сравнивают с кадастровой и если «продажная» указана ниже 70% от оценочной, то сделку проводят по кадастру. Соответственно налог тоже исчисляется по нему, а человеку, который захотел продать жилье без налога, начисляют штраф.

Если новый владелец подождет 5 лет, то согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ он продаст жилье без уплаты налоговПо закону существует перечень льготников, которые освобождаются от подоходного налога, это:

  • инвалиды детства;
  • те, кто официально вышел на пенсию;
  • имеющие инвалидность I и II групп.

То есть, если ты пенсионер, то продать квартиру, полученную в наследство, можно будет безболезненно, не дожидаясь 5 лет. От налога, составляющего внушительную сумму, льготные категории граждан освобождены.

Проще всего, если жилье поделено на доли. Тогда ее владелец может предложить выкупить часть квартиры другим участникам собственности. Сделки менее 1 млн. рублей не подвергаются налогообложению.

Чтобы как можно быстрее продать унаследованную квартиру нужно следовать практичному плану действий. Для этого к нотариусу относят следующий пакет документов:

  • справку (оригинал и копию), подтверждающую смерть наследодателя;
  • заявление о принятии наследственной массы;
  • бумагу, подтверждающую регистрацию умершего по месту его последнего проживания, а так же его снятие с регистрационного учета;
  • любой документ, подтверждающий родство;
  • если есть – завещание.

Скачать образец заявления о принятии наследства

Все это нужно сделать в течение 6 месяцев со дня смерти владельца квартиры. В нотариальной конторе выдают свидетельство, которое подтверждает, что человек (группа людей) имеют все права на недвижимость.

Закрепить право собственности можно в Росреестре, для этого туда собирают свой пакет документов:

  • паспорт;
  • справка, что недвижимость поставлена на кадастровый учет;
  • заявление (пишут в Росреестре);
  • квиток об уплате госпошлины (2 тыс. руб.);
  • свидетельство, выданное нотариусом о правах на имущество.

Регистрация прав на недвижимость в Росреестре

Когда все документы оформлены можно искать покупателя на квартиру. Во избежание проблем по сделке купли-продажи потенциальный продавец должен позаботиться о том, чтобы квартира была «чистой».  Чтобы все дольщики были согласны на продажу и сумма, установленная на квартиру, должна быть утвержденной.

Не существует абсолютной гарантии чистоты юридических сделок как с одной, так и с другой стороны. Поэтому не стоит торопиться продавать жилье, не узнав тонкости купли-продажи. Продавцу обязательно нужно удостовериться, что нет иных наследников, которые уже после сделки могут подать в суд и потребовать ее аннулировать. Если деньги получены, а произошел казус, правопреемник будет должен:

  • вернуть сумму по договору;
  • возместить все расходы, которое за время владения квартиры понес покупатель (переезд, ремонт и пр.);
  • компенсировать моральный вред, если покупатель потребует это сделать в суде.

Если появившиеся наследники посчитают себя обманутыми, они могут подать иск в суд с требованием о признании правопреемника, поспешившего совершить сделку, недостойным. При удовлетворении иска тот теряет все права на наследственную массу.

Как признать недостойным наследника

Риски у покупателя – это получить квартиру «с сюрпризом», если ее чистота не была им проверена как следует. Чтобы обезопасить себя нужно доверить проверку юридическому лицу (агенту по недвижимости) и самостоятельно провести расследование.

Важно установить, имеет ли право продавец на квартиру, нет ли обременения (прописанных или детей), все ли документы в порядке и нет ли не узаконенных действий (перепланировка и пр.). Пунктов проверки много и не всегда сам покупатель может с этим справиться, не будучи юридически подкован.
Как получить разрешение на перепланировку квартиры

Обезопасить себя при продаже унаследованной квартиры можно, важно соблюсти следующие условия:

  • подождать (3-5 лет), за это время всплывут все подводные камни и можно быть уверенным, что сюрпризов не будет;
  • уладить конфликты между наследниками;
  • выяснить все тайны, в том числе на предмет тайных завещаний;
  • не скрывать имущество от известных наследников. Не стоит думать, что умолчав о смерти наследодателя можно провернуть «сделку века» и забрать все себе. Правопреемники могут оспорить решение и потребовать свою долю даже после продажи имущества.

Жизнь показывает, что все добрые отношения между родственниками заканчиваются при дележе наследства. Чтобы этого избежать, нужно максимально следовать букве закона, не пытаться провернуть продажу квартиры, желая обмануть иных потенциальных наследников. Тем более не стоит играть с государственными структурами.

Любая сделка по суду может быть признана недействительной, если всплывут нелицеприятные факты подлога, обмана. Тогда продавец-наследник может понести значительные убытки, вплоть до потери полученной наследственной массы.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/kak-prodat-kvartiru-poluchennuyu-v-nasledstvo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.