Продать квартиру родственникам

Содержание

Как оформить договор купли — продажи доли в квартире между родственниками?

Продать квартиру родственникам

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире.

В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты.

А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

  • супруги;
  • дети (не имеет значения, родные или приемные);
  • родители;
  • единокровные братья и сестры;
  • бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками.

При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется.

В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

  • До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
    • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
    • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
  • Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
  • Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
  • После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
  • Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа.

При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется.

Сам документ должен выглядеть так:

  • название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
  • дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
  • информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
  • описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
  • информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
  • гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
  • указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
  • стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
  • отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
  • можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
  • в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты.

Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи.

Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

  • паспорт собственника доли в квартире;
  • техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
  • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
  • подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
  • справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
  • соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения.

После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку.

Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

  • договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
  • подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
  • удостоверения личности продавца и покупателя;
  • заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

  • цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
  • если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

  • продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
  • существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
  • покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

  • Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
  • Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
  • Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками.

Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить.

Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html

Плюсы и минусы сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Продать квартиру родственникам

Иногда можно услышать мнения, что продажа недвижимости близким родственникам не законна, но оно в корне неверно.

С точки зрения закона купля продажа недвижимости между близкими родственниками не имеет особых отличий от аналогичной сделки между посторонними людьми.

Единственной ситуацией, когда покупка жилого помещения у близкого родственника запрещена – это приобретение жилья с использованием материнского капитала.

Также по закону одному супругу невозможно продать другому супругу квартиру, приобретённую в браке. Дело в том, что такая недвижимость находится в общей собственности мужа и жены. В этом случае можно вести речь лишь о купле продаже доли в квартире между родственниками.

Этапы оформления сделки

К близким родственникам относятся супруги, родители, дети, внуки, бабка, дед, братья и сёстры. Для осуществления купли-продажи недвижимости им, как и при стандартной сделке необходимо:

Собрать пакет документов

В этот пакет входят:

  1. Паспорта;
  2. Документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
  3. Техническая документация на жилое помещение (технический и кадастровый паспорта, выписка из лицевого счёта и домовой книги);
  4. Сведения из налоговой и ЖЭУ об отсутствии задолженности по оплате налога и коммунальных услуг.

Оформить договор купли продажи

Письменно оформить договор купли продажи и подписать его. При желании сторон можно оформить сделку у нотариуса.

Оформить передачу ключей

Юридически (путём составления акта) или формально (отдать ключи) передать квартиру новому собственнику.

Плюсы и минусы продажи квартиры родственнику

Рассмотрим недостатки и достоинства купли продажи между родственниками не только по сравнению с аналогичной сделкой между посторонними лицами, но и в сравнении с другими способами передачи недвижимости близкому: дарением и завещанием.

Недостатки

О налоговом вычете

Если купля продажа квартиры оформляется между родственниками, оформить налоговый вычет уже не получится. Однако ели квартира приобритается на имя ребенка, родители оформить вычет (а у ребенка сохранится право на вычет в будущем).
подробнее читайте здесь

  • Продавец должен заплатить государству налог на доход в размере 13% от суммы сделки, превышающей 1 млн. рублей, если квартира до продажи находилась в его собственности меньше 3 лет. То есть за квартиру стоимостью 2 000 000, в налоговые органы придётся отдать 130 000 рублей. Такая статья расходов отсутствует при передаче квартиры родственнику по дарственной или завещанию.
  • В случае, когда покупатель состоит в браке, продажа квартиры предполагает, что недвижимость переходит в общую собственность супругов. В то же время такие сделки с недвижимостью между близкими родственниками как дарственная или завещание позволяют передать квартиру конкретному человеку, и в случае развода супруг не сможет заявить на неё свои права.
  • После государственной регистрации договора, квартира полностью переходит в собственность покупателя и он волен распоряжаться ею по своему усмотрению. Продавец не может выставить в договоре купли-продажи условия о праве пользования квартирой до его смерти, как например, в договоре дарения. То есть родители, продавшие своему сыну квартиру, могут при желании последнего оказаться на улице в любой момент. Такой вариант событий полностью исключён при составлении завещания.

Об особенностях сделки купли продажи недвижимости между родственниками смотрите видеосюжет:

Достоинства

  • Пожалуй, единственным отличием купли продажи квартиры между близкими родственниками от сделки между посторонними людьми является уменьшенный размер госпошлины за регистрацию договора купли продажи недвижимости нотариусом. Но стоит отметить, что на сегодняшний день законодательство не содержит требования о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи недвижимости. Поэтому решение о необходимости обращения в нотариальную контору стороны принимают самостоятельно.
  • Не секрет, что при заключении договора купли-продажи стороны часто занижают реальную стоимость квартиры, чтобы снизить налог или избежать его уплаты (если квартиру оценивают меньше 1 млн.). Близким родственникам проще договориться между собой о цене в договоре. Но при этом следует помнить, что все сделки с недвижимостью, контролируются налоговыми органами с целью выявить сделки, заключенные с явно заниженной ценой. В этом случае продавцу придётся не только оплатить налог в полном объёме от рыночной цены квартиры, но и заплатить пеню за махинации по сделке.
  • Последнее обстоятельство является достоинством лишь для покупателя. После оформления договора купли продажи покупатель становится полноправным собственником квартиры. Такой способ передачи недвижимости защищает нового владельца квартиры от притязаний других родственников, которые могут быть при оформлении дарственной или завещании (оспаривание сделок, обязательная доля нетрудоспособных иждивенцев).

Таким образом, оформление договора купли-продажи квартиры не зависит от степени родства сторон. В свою очередь такая сделка всё же имеет больше недостатков, чем достоинств, поэтому лучше отдать предпочтение другим видам передачи имущества в собственность близкому родственнику.

Источник: https://realtyinfo.online/3559-kuplya-prodazha-nedvizhimosti-mezhdu-rodstvennikami

Порядок продажи квартиры родственнику: основные этапы

Продать квартиру родственникам

Сделки по продаже квартиры могут происходить между разными категориями действующих и потенциальных собственников. Одним из вариантов осуществления таких сделок является соглашение о купле-продаже жилой недвижимости, заключаемое между родственниками. Такая сделка будет иметь ряд своих особенностей как в оформлении, так и в процедуре реализации прав на налоговые льготы.

Кто является близким родственником?

Семейный Кодекс при взаимодействии с Гражданским определил, какие лица могут считаться близкими родственниками.

Данное определение необходимо как для формирования правовой возможности совершать те или иные юридически значимые действия такими лицами, так и для определения правовых возможностей взаимодействия таких лиц.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса к близким родственникам относятся следующие категории:

  • супруги, заключившие официальный брак путём регистрации его в уполномоченных государственных органах;
  • родители и дети, в том числе лица, в отношении которых или которыми были совершены действия по усыновлению (удочерению);
  • родные братья и сестры (в том числе, те, у кого общий только один родитель, а также те, которые юридически признаны родными по факту совершения процедуры усыновления);
  • бабушки, дедушки и внуки, находящиеся в родстве по прямой линии.

Продажа доли квартиры

Для совершения сделки по продаже доли квартиры родственнику Гражданский Кодекс, выступающий основным регулятором всех совершаемых сделок с недвижимостью, не предусматривает никаких особенностей – договор купли-продажи заключается по стандартной схеме, предусмотренной для таких соглашений.

Процедура продажи выглядит следующим образом:

  • установление цены продажи имеющейся части жилплощади на основании решения владельца из расчета рыночной цены всей квартиры;
  • извещение совладельцев о желании продать свою долю в квартире с целью получения информации о желании совладельцами воспользоваться правом преимущественного выкупа представленной доли или о подготовке нотариально заверенного отказа от такого права (если совладельцем и является родственник, которому планируется продать долю, то этот этап пропускается);
  • заключение договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности (нотариальное заверение такого договора не потребуется, так как он заключается между физическими лицами, состоящими в родстве).

Продажа квартиры

Процесс передачи квартиры от одного родственника к другому путём совершения сделки по купле-продаже отличий от аналогичного процесса с лицом, не являющимся родственником, иметь не будет, кроме размера госпошлины, которую придётся заплатить за регистрацию перехода права собственности (чем родство ближе, тем меньше размер пошлины для покупателя).

Текст договора, на основании которого производится передача недвижимости родственнику, не требует нотариального заверения, так же, как и в случае продажи доли в недвижимом имуществе. Аналогично рассматривается и вопрос, связанный с подготовкой необходимых документов для сделки – их перечень также не потребуется.

Однако есть одна особенность: в том случае, если речь идёт о представлении интересов по доверенности доверенным лицом не может выступать продавец, так как оформление доверенности на него прямо запрещено гражданским законодательством.

Процедура продажи квартиры родственнику состоит из трёх основных шагов:

  • оценка стоимости квартиры и подготовка жилплощади к продаже путём оформления всех необходимых документов и погашения имеющихся задолженностей;
  • извещение всех заинтересованных в сделке и ее результате лиц о своём желании продать имеющуюся жилплощадь и получение согласий в нотариально заверенном виде на совершение сделки;
  • заключение договора и регистрация перехода права собственности (заключение договора купли-продажи, даже если такой документ не имеет нотариального заверения, необходимо, так как, несмотря на наличие родственных отношений между участниками соглашения, именно на основании такого документа оформляется переход права собственности, а также такой документ при наступлении определенных условий может использоваться в качестве основания для оформления налогового вычета).

Несмотря на стандартную процедуру купли-продажи, вопрос с налогообложением таких сделок и с возможностями получения налогового вычета имеет особенности в решении.

Налогообложение

Одной из форм налогообложения при совершении сделок с недвижимостью является уплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности от одного владельца к другому.

Вторым налогом, который обязательно уплачивается по результатам совершения сделки, является налог на доход физических лиц. Его обязан внести в бюджет продавец после того, как завершится процесс оформления перехода права собственности к новому владельцу жилплощади.

Исключением, когда налог с дохода, полученного от продажи квартиры, уплачен в бюджет быть не может, является совпадение по всем документам суммы, которая уплачена за покупку квартиры, и той суммы, которую продавец получил от покупателя. Кроме того, не придётся платить налог, если стоимость квартиры или доли в ней составляет меньше одного миллиона рублей.

Что касается налогового вычета, то оформить его можно только в том случае, если продавец и покупатель не являются близкими родственниками, так как Налоговый Кодекс фиксирует положение по порядку получения налогового вычета, согласно которому получить его не могут лица, признаваемые взаимозависимыми (в соответствии с нормами Налогового Кодекса такими лицами считаются близкие родственники по Семейному Кодексу).

Также оформление налогового вычета возможно в том случае, если его потенциальный получатель является официально трудоустроенным, а также постоянно уплачивает налог с дохода физических лиц.

Кроме того, для того, чтобы получить налоговый вычет новому собственнику, общая сумма полученного ранее возмещения не должна превышать 260 тысяч рублей (если все сделки по приобретению недвижимости были оформлены после 2014 года).

В остальном процесс налогообложения и получения налогового вычета не имеет отличий от сделок, совершаемых между покупателями, не являющимися близкими родственниками.

Процедура продажи квартиры родственникам является стандартной процедурой, совершаемой в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства. Отличия будут заключаться только в перечне необходимых документов, а также в порядке уплаты налога с дохода от реализации недвижимости, а также получения налогового вычета за приобретённую недвижимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/rodstvenniku.html

Покупка квартиры у родственника

Продать квартиру родственникам

Лица, состоящие в той или иной степени родства, имеют право на совершение имущественных сделок между собой, наряду с иными гражданами.

Но их условия разительно отличаются по свойствам, основываясь на положениях законодательства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Отличие покупки квартиры у родственника от дарственной и завещания

Если владелец имущества оформляет дарственную на недвижимость в адрес близких родственников, или оформляет на неё наследство, он имеет право на льготное налогообложение и оплату нотариальных услуг.

При этом в договоре указывается степень родства, а в её подтверждение предоставляют правоустанавливающую документацию. По юридическим последствиям, процедуры дарения и продажи родственникам практически не отличаются. Нельзя с уверенностью сказать, какой из вариантов предпочтительнее.

Дарственная близким членам семьи оформляется на льготной основе, благодаря чему стоимость услуг по составлению и удостоверению типового договора нотариусом, снижается с 1% до 0,3% с суммы стоимости объекта.

Это стоит дороже, чем договор купли-продажи квартиры, который стороны сумеют составить самостоятельно, распечатать и подписать.

Но и дарственная в сторону члена семьи, нередко оформляется в обход нотариальной конторы. Ведь стороны имущественной сделки, в таком случае, не входят в группу риска. Им нет резона перестраховываться, переплачивая за гарантии безопасности, предоставляемые нотариусом.

В отличие от сбыта или дарения, юридические последствия оформленного завещания остаются сокрытыми от завещателя и наследников. При жизни завещателя наследникам допустимо пребывать в неведении относительно посмертного распоряжения имуществом.

Недопустимо лишать гражданина свободной воли в отношении распоряжения, также – недопустимо проявлять по этому поводу некорректное любопытство и давать советы.

Когда завещание будет открыто, и лица вступят в наследственные права, завещатель уже не сможет убедиться в том, что его последняя воля исполнена так, как он пожелал.

Поэтому многим гражданам представляется уместным распорядиться недвижимостью при жизни, не искушая близких людей вступлением в наследственные тяжбы, противоречащие воле покойного.

По этой причине иные владельцы предпочитают продать квартиру или подарить.

Единственным вопросом, который вносит кардинальные различия между видами имущественной сделки – это уплата налогов.

Налоги и вычеты при купле-продаже у родственника

Если дарственная предполагает отмену налога, предусмотренную в 13% стоимости объекта недвижимости, для лиц, находящихся в близком родстве (см. Налог при получении наследства и оформлении дарственной), то отчуждение внутри семьи путём покупки, таких преимуществ не даёт.

Кроме этого, если недвижимость, стоимостью больше миллиона, находилась в собственности менее 3 лет, отчуждающее квартиру лицо выплатит положенный по закону налог, составляющий 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей (см. Продажа квартиры находящейся в собственности менее трех лет).

Никаких льгот в этом случае бывший владелец не получает. При этом покупатель не приобретёт право воспользоваться налоговым вычетом.

На основании ч.1, п.2, ст.220 НК РФ, близкие родственники не вправе затребовать имущественный вычет.
Это не удивительно, ведь недобросовестные граждане, таким образом, получают доступ к несанкционированному доходу, вступая в сговор и оформляя мнимые сделки с недвижимостью.

Такая сделка не гарантирует действительной передачи денежных средств, которая могла произойти на самом деле, а могла не происходить, при написанной для вида расписки о получении денежной суммы.

Законодательство РФ, соблюдая права лиц на законное распоряжение имуществом, не воспрещает сбыт жилья между членами семьи, но и не поощряет доступ к незаконным доходам.

В число граждан, отношения которых определяются близкородственными на основании ст. 105.1 НК РФ, входят:

  • родители и дети;
  • усыновители и усыновлённые;
  • полнородные и не полнородные братья, сёстры;
  • внуки и бабушки с дедушками.

Между дядей и племянником отчуждение квартиры произойдёт на общих основаниях, без предусматриваемых льгот, но и без ограничений.

Покупателю допустимо претендовать на имущественный вычет, если нет других причин для отказа. Те же условия складываются между двоюродными братьями и сёстрами.

Что касается отношений между отчимами, мачехами и падчерицами с пасынками – они рассматриваются в роли сторонних лиц. Соответственно, вычет при покупке им полагается. Отношения данных лиц достаточно условны, при желании, они могут установить родство на основании решения суда (ст.1144, 1145 ГК РФ).

Требуется обратить внимание на прецедент отношений свойства. К таковым принадлежат опосредованные связи. То есть, две близкородственные связи соединяются, порождая отношения свойств.

Они возникают:

  • между свекровью, свёкром и снохой;
  • между тёщей, тестем и зятем.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiry-u-rodstvennika.html

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: образец договора, порядок оформления

Продать квартиру родственникам

Сделки купли-продажи недвижимости являются одними из самых распространённых. Их процедура чётко отработана и практически не разнится в зависимости от обстоятельств в каждом конкретном случае.

Бывает, что недвижимость переходит через близких или дальних родственников. К примеру, родители изъявили желание купить у детей квартиру с меньшей площадью, чем у себя, а свою передать им без дополнительных выплат. При этом встаёт выбор, как оформить сделку, что бы это сохраняло юридические гарантии, было выгодно в отношении налогообложения и одной и другой стороне.

Для этого существует несколько вариантов

  • передать имущество по договору купли-продажи;
  • передать имущество по дарственной.

В этой статье мы подробно рассмотрим указанные варианты. Любой из них обладает как плюсами, так и минусами.

Обычно такие сделки купли продажи между близкими родственниками проводятся без передачи денег.

Однако, сделка признается недействительной и аннулируется, если будет доказано, что финансовые расчёты не осуществлены.

Что бы этого не произошло, должны быть соблюдены необходимые правила и предъявлены доказательства того, что сделка проведена в соответствии с правилами, предъявляемыми к расчётам.

Недвижимое имущество не может продано одним супругом, если оно зарегистрировано на другого. Сделка такого рода признаётся незаконной и договор купли-продажи не пройдёт через процедуру регистрации, если она не соответствуют законодательным нормам.

К примеру, мать и дочь проживают в одной квартире, и каждая имеет право на владение половиной жилплощади. Мать вдруг решает перепродать свою долю сыну. По закону, долевые собственники, в данном случае дочь, имеют преимущественное право выкупа. То есть, мать должна прежде всего предложить выкуп своей доли дочери, а потом уже заключать сделку с сыном или кем-то ещё.

Бывает и так, что родители не хотят передавать жилплощадь детям, если они имеют официального супруга, ведь тогда эта недвижимость будет считаться общей собственностью супругов и при разводе поделится. Таким образом, семья, передавшая свою недвижимость, понесёт убытки.

Что лучше купля-продажа или дарственная

Оба эти варианта имеют свои преимущества и недостатки.

Часто сделки купли-продажи между близкими родственниками проводятся лишь на бумаге, а средства при этом в действительности не передаются, но такой вариант предусматривает уплату государственного налога. Сумма сделки указывается в договоре, а значит, налог придётся платить именно с неё. Однако не стоит думать, что он будет ниже, если указать соответствующую заниженную стоимость квартиры.

Если не соблюсти правила, касающиеся денежных расчётов, сделку купли-продажи между родственниками могут признать недействительной и аннулировать. Для того, чтобы этого не произошло, необходимо зафиксировать передачу денег в виде расписки от получателя. Ещё надёжнее это будет сделать в присутствии свидетелей.

Как правило, налоговая служба ведёт отслеживание тех сделок, сумма по которым значительно ниже средней рыночной. За указание ложной информации в отношении реальной стоимости недвижимости, сотрудники налогового органа могут поднять величину налога до адекватной стоимости недвижимости, а также дополнить его штрафами и пени за уклонение от налоговой выплаты государству.

В число отрицательных сторон заключения договора купли-продажи между родственниками выступает то, что вычет по налогу (по ст. 220 Налогового Кодекса) не предусматривается. Он действует только, если сделка совершается между чужими друг другу людьми.

Однако для таких сделок действует общее правило, по которому, если квартира находится в собственности у близкого родственника свыше 3-х лет, то налог уплачивать не нужно. Это значит, что передать имущество будет выгоднее по договору купли-продажи. В то же время покупателю предоставляется право на получение имущественного вычета при приобретении жилплощади.

Существует ещё одна отрицательная особенность при выборе в пользу договора купли-продажи. Согласно ему супруги получают одинаковые права на владение недвижимостью, хотя если та же процедура проводится по дарственной, право собственности распространяется только на того супруга, на имя которого она выписана.

Расторгнуть договор можно только в одностороннем порядке. Однако, при нарушении условий со стороны кого-то из участников, то тогда аннулировать его можно будет при взаимном согласии сторон. Порядок и условие проведения этой процедуры прописаны в ГК.

Заключение и расторжение сделок проходит через Росреестр и закрепляется в госреестре прав собственников.

Передача имущества по договору дарения не слишком пользуется популярностью у граждан, хотя именно этот вариант самый выгодный, хотя он имеет и отрицательные стороны.

Среди минусов в основном те же положения, что и при сделке купли-продажи.

Главный плюс дарственной в том, что касается уплаты налога. По законодательству, если квартира передаётся от близкого родственника, то взимание налога не происходит. Это условие касается не только недвижимого имущества, но и всех видов подаренного имущества, которое подлежит налогообложению.

Когда дарение происходит в пользу не очень близких родственников (дедушки, тёти, племянники и пр.) или в отношении знакомых, то тогда, тот, кто получил имущество, обязан перевести налоговую выплату в размере 13 % от рыночной цены.

В числе прочих плюсов дарственной относится также то, что если квартира была передана в дар лицу, которое состоит в официальном браке, то тогда она не будет поделена в случае развода, так как такое имущество не относится к совместно нажитому. В то же время, если в квартире был произведён дорогой ремонт, тогда половина стоимости востребуется в ходе раздела имущества. По ГК предусмотрены гарантии, возникающие при оформлении сделки дарения. Когда происходит угроза нанесения ущерба подаренному имуществу, то даритель может вернуть его себе обратно на законных основаниях.

Ещё один показательный пример, когда на жизнь того, кто оформил дарственную, совершается покушение тем, кто получил подарок. Тогда подарок может быть возвращён обратно дарителю. Всё это невозможно сделать при договоре купли-продажи.

Существуют примеры, когда родственники передают единоличное или долевое право собственности через фиктивную дарственную, но с передачей денежных средств, то есть совершают договор купли-продажи через мнимую дарственную. Такая сделка не считается истинным дарением, а потому заинтересованная сторона вправе признать её недействительной.

Если сделка признана мнимой, а квартира в собственности менее 3-х лет, то ему придётся внести налоговую выплату в размере 13%. В таком случае размер дохода равен сумме, которая была передана продавцу, а когда такая сумма неизвестна, то налогооблагаемая база равна 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Во избежание признания сделки недействительной деньги за имущество следует передавать после составления дарственной без свидетелей и без расписки о передаче и получении средств.

Чтобы обойти возможные риски решения вопроса, когда сделка дарственной признаётся мнимой, а также уплаты налога с пенями и штрафами передавать имущество между близкими родственниками лучше по договору купли-продажи.

Преимущества дарственной ещё и в том, что по ней можно передавать имущество любому человеку, будь то близкий родственник или дальний. Тот, на кого оформляется дарственная от близких родственников освобождается от налога. В этом состоит сходство дарственной и договора купли-продажи, при заключении которого иногда тоже можно избежать налога.

Как оформить договор

Договор купли-продажи составляется в письменной форме. Как и другие подобные соглашения он не требует подтверждения у нотариуса и регистрации.

В договоре в обязательном порядке указываются такие пункты:

  • предмет соглашения (указываются подробно характеристики объекта недвижимости: адрес, метраж, количество комнат);
  • сумма сделки (порядок оплаты, способ расчёта);
  • права и обязанности сторон;
  • обстоятельства, в случае которых предусмотрено несение взаимной ответственности сторон сделки.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками.doc

Как оформить сделку купли-продажи между родственниками

Процедура оформления сделки купли-продажи между родственниками вовсе несложный процесс. Для начала необходимо заполнить банк договора в письменном виде. При составлении положений договора лучше обратиться к юристу. Если этот документальный акт будет составлен неверно, то процесс регистрации права собственности не состоится.

Сделка купли-продажи между родственниками отличается только отсутствием правовых проверок. Это объясняется тем, что родственники больше друг другу доверяют, нежели чужие друг другу люди, а потому можно не запрашивать ряд справок и выписок, например из ЖКХ, ЖКУ, Росреестра и пр.

Какие документы понадобятся

Оба этих документальных акта, договор купли-продажи и акт приёма-передачи, закрепляются подписями участников сделки. Бумаги необходимо предоставить в службу государственной регистрации кадастра и картографии по месту расположения недвижимости. К ним прилагаются следующие бумаги:

  • заявление с просьбой зарегистрировать недвижимость;
  • паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве владением недвижимостью от прежнего собственника;
  • кадастровый паспорт на объект недвижимости;
  • акт приема-передачи;
  • выписка из домовой книги;
  • подтверждённая нотариусом разрешение супруга на сделку;
  • разрешение из органов опеки и попечительства на отчуждение собственности (если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнее лицо).

Налогообложение

Согласно положениям налогового кодекса от 2019 года, по сделке не взимается государственный налог:

  • недвижимость передана по дарственной между родственниками, состоящими в близком родстве;
  • квартира состоит в собственности свыше 3-х лет (если менее, то оплачивается налог 13%);
  • стоимость недвижимости менее 1 млн. руб.;
  • сумма стоимости квартиры или доли та же, что и при покупке по предыдущей сделке;
  • налогом не облагаются доходы, полученные от продажи недвижимости по дарственной от близкого родственника (родители, дети, супруга или супруги).

При заключении сделки не с близкими родственниками, а например с дядями, тётями или племянниками на сумму покупки предусматривается налоговый вычет 13 %. Он предоставляется по истечении года с момента заключения сделки.

Когда квартира состоит во владении родственника свыше трёх лет, то передавать её выгоднее через куплю-продажу, тогда и налог на доход физлица не платиться.

Регистрация и стоимость

При обращении к нотариусу за оформлением договора стоимость его услуг будет равна 0,5% от стоимости недвижимости, которая указана в договоре. Наименьший размер пошлины равен 300 руб., а самый большой – 20 тыс. руб. Услуги нотариуса считаются отдельно и составляют от 3 тыс. до 7 тыс. руб.

Издержки по оплате тарифа нотариуса и госпошлины ложатся на плечи покупателя, хотя можно договориться по-родственному. Нотариусу не важно, кто производит оплату.

После того, как покупателем выплачиваются указанные суммы, оформляется акт приема-передачи. Этот документальный акт скрепляет сделку и подтверждает исполнение обязательств сторонами.

При составлении этой бумаги даётся ссылка на основной договор купли-продажи, а акт приёма-передачи выступает неотъемлемой его частью.

Заключительным этапом сделки выступает перерегистрации единоличного или долевого права на владение недвижимостью на основании договора купли-продажи в Росреестре.

После этих процедур покупатель становится полновластным владельцем недвижимостью.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.