Продать квартиру с долгом по квартплате

Содержание

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам – можно ли продать квартиру с долгом в 2019 году, риски

Продать квартиру с долгом по квартплате

По нормам законодательства коммунальные долги числятся за собственником жилья, а не за самой квартирой.

Поэтому с продажей недвижимости, владелец которой является должником ЖКХ, не должно быть проблем. Но на самом деле сделка такая является сложной, может принести немало хлопот новому собственнику.

И не даром одним из документов, подготавливаемых для подписания договора купли-продажи, является справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Возможна ли продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Если есть желание купить именно эту квартиру, как обезопасить себя от претензий коммунальных служб. Возможно, лучше выбрать другой вариант, где точно нет задолженности по квартплате?

Можно ли продать

Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.

На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.

Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.

Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.

ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.

Без сообщения о задолженности

  • Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
  • Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
  • Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
  • Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
  • Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
  • Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
  • Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.
  • В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.

Капитальный ремонт дома

Счет оплаты за коммунальный ремонт дома по законодательству закрепляется за квартирой, объектом недвижимости. Поэтому прежний владелец в праве не оплачивать его, передать новому владельцу.

Возможные последствия

Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.

ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.

Если оформляется переуступка долга:

  1. старый собственник снимает с себя обязательства по его оплате,
  2. погасить задолженность должен новый хозяин жилья.

В ситуации, когда переуступка не оформлялась:

  • прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке,
  • новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.

Юристы рекомендуют отмечать способ решения вопроса с долгом в договоре купли-продажи. Это подтвердит обязанности продавца по оплате коммунальных счетов и сделает сделку более безопасной для покупателя.

Как проверить наличие долгов

Обычно покупатели доверяют справкам по отсутствию задолженности, предоставляемой продавцом. И только в редких случаях, при возникновении подозрений, они начинают проверять информацию. Юристы советуют это делать всегда, обезопасив сделку.

Можно доверить проверку долгов своему риэлтору, он обязательно затребует от продавца все справки по коммунальным счетам, выписку из Управляющей Компании. Когда покупатель знает, какая УК обслуживает дом с продаваемой квартирой, он может обратиться с запросом и самостоятельно.

Особенности купли-продажи

Как правильно составить договор по продаже квартиры при наличии долга за коммунальные услуги? Оптимальный вариант – продавец все же находит способ выплатить долг, например, благодаря авансовому платежу от покупателя. Если все же рассчитаться с задолженностью до подписания договора не удастся, следует тщательно и грамотно составлять данный документ.

В нем будет стандартная информация, характерная для обычных договоров, а также та, которая касается именно вопроса погашения долга за коммуналку.

Предварительный договор

  1. Указываются стороны сделки, данные о продавце и о покупателе.
  2. Указывается предмет сделки – продажа квартиры, ее данные. Нужны обязательно сведения о площади недвижимости, о количестве комнат, о кадастровом номере.
  3. Важная часть – указание на правоустанавливающие документы.

    Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.

  4. Даются сведения о цене недвижимости и о порядке расчета.

Это данные, которые приводятся во всех договорах.

При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:

  • В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
  • Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).
  • Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.

Обычно стороны сделки подписывают предварительный договор, в нем нужно указать такой факт выплаты аванса за квартиру и оплату долга за полученные деньги.

Как оформляется сделка

Владелец обязан взять справку о наличии долгов по квартплате, уведомить о них покупателя еще до полписания предварительного договора:

  1. Если покупатель согласен приобрести недвижимость даже при таком положении вещей, продавец продолжает собирать документы для сделки.
  2. С покупателем он должен решить вариант погашения долга. Среди вариантов – переуступка долга, оплата его средствами аванса, другие способы.
  3. Продавцу нужно собрать выписку из ЕГРН, подтверждающую права владельца, кадастровый паспорт, технический паспорт.
  4. Подписывается предварительный договор, в котором указывается факт наличия долга, факт передачи задатка на его оплату. Если будет оформлена переуступка долга, также следует это указать.
  5. Потом нужно выписать всех жильцов из квартиры и взять справку об отсутствии прописанных.
  6. После получения аванса от покупателя, продавец должен оплатить свои накопившиеся долги по квартплате, взять справку о погашении.
  7. После подписания договора о купле-продаже осуществляется регистрация прав собственности за новым владельцем, для этого нужно в Росреестр подать соответствующие документы. Также следует уведомить о смене собственника и УК.
  8. Продавец должен не забыть об обязательной уплате налогов. Налоги выплачиваются, если в собственности квартира находилась менее 3-х лет.
  9. Покупатель может оформить налоговый вычет, он будет составлять 13% от стоимости жилья.

Наказание нового собственника

По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.

Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.

ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-zadolzhennostyu-kvartplate

Правила продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Продать квартиру с долгом по квартплате

Сложная экономическая обстановка в стране, а также безответственное отношение пользователей жилых помещений к исполнению обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг приводят к формированию долгов, возникновению конфликтных ситуаций с компаниями ЖКХ.

Особые трудности возникают у жильцов при отчуждении квартиры, дома, на финансово-лицевом счете которых имеется непогашенная задолженность по квартплате.

В этом случае важно знать, можно ли продать квартиру в собственности или по социальному найму с долгом за коммунальные услуги.

Варианты продажи жилья с долгами по ЖКУ

Действующее законодательство в 2018 г. не ограничивает граждан в праве распоряжения приватизированным жилым помещением независимо от наличия неисполненных обязательств по оплате услуг ЖКХ. Согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ обязанность перечисления коммунальных платежей возлагается непосредственно на физическое лицо, не является обременением непосредственно для жилья.

Обязательство по оплате услуг содержания, ремонта жилых помещений возлагаются на следующих граждан (ст. 153 жилищного кодекса):

  • Владелец.
  • Арендатор.
  • Наниматель муниципальной, государственной недвижимости.
  • Участник жилищного кооператива.
  • Застройщик.

Общепринятыми нормами регламентирован порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, капремонту: денежные средства должны быть внесены пользователем не позднее десяти дней после окончания месяца, в размере, определяемом ст. 156-158 ЖК. За несвоевременную оплату ЖКУ пользователи несут ответственность в виде начисления пеней, штрафов.

Допускается применение санкций к неплательщику: ограничение поставки услуг, наложение запрета на регистрационные действия. При накоплении долгов за коммуналку пользователи жильем по договору социального найма могут быть выселены в принудительном порядке.

Приобретая квартиру у должника, новый собственник должен быть готов к моральному воздействию со стороны компании, направляющей претензии, письма, счета на имя прежнего хозяина.

В крайних случаях возможно участие коллекторов при истребовании долгов, а также передача дела службе приставов после судебного рассмотрения.

При этом новые жильцы будут вынуждены контактировать с кредитором непосредственно, а также со сторонами, представляющими его интересы, защищающими законные права.

Квартира с долгами за коммунальные услуги может быть продана, при этом обязательства по уплате долга переходят к новому владельцу

Допускается отчуждение недвижимости с передачей обязательств покупателю согласно ст. 391 ГК РФ, но в данном случае потребуется согласие обслуживающей компании.

Также стороны могут прийти к договоренности внесения авансового платежа при покупке. Продавец письменно обязуется направить предоплату на погашение долга, а контракт на реализацию заключается с учетом этого платежа.

Тогда продавец исполняет обязательства по коммуналке, а покупатель получает гарантию чистоты сделки.

Далее следует выяснить, как можно продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке. В данной ситуации сделка невозможна в связи с тем, что жилец является нанимателем, а не законным владельцем. Среди возможного варианта отчуждения можно воспользоваться следующей схемой:

  1. зарегистрировать гражданина на территории муниципального жилья;
  2. заключить договоренность с лицом о выплате компенсации за выселение;
  3. выписаться с жилья;
  4. физлицо самостоятельно инициирует приватизацию помещения.

Запрет на реализацию действует для квартиры под ипотекой, так как недвижимость до полного исполнения кредитных обязательств находится в залоге.

Возможные сложности

Реализовать жилье с долгами по коммунальным услугам можно, но перед собственником встанут сложные препятствия: сбор и предоставление дополнительных документов, возможный отказ нотариуса на оформление сделки. Владельцу не стоит забывать, что при подписании договора купли-продажи, долги за ЖКУ не переходят к новому хозяину, поэтому избежать исполнения обязательств не получится.

Среди дополнительных трудностей, с которыми столкнется продавец, можно выделить следующие:

  • Потребуется согласие на заключение сделки от других собственников, родственников, ведущих с владельцем общее хозяйство.
  • Необходимо разрешение органов опеки, если в реализуемом помещении проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
  • Когда в рамках процедуры взыскания долгов по коммуналке есть действующий запрет в Росреестре на регистрационные действия.
  • Запрещается продавать квартиру, комнату, предоставленную по государственной программе обеспечения жильем сирот.
  • Распоряжаться недвижимостью вправе исключительно собственник.
  • Предоставление покупателю льготных условий в связи с допустимыми неудобствами.

При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы с заверением договора у нотариуса

Прежде, чем пойти на шаг, связанный с передачей права собственности на квартиру с долгами за коммуналку, стоит оценить размер финансовых и временных затрат на оформление сделки. А именно:

  • не каждый нотариус согласится оформить договор;
  • потенциальный покупатель обязательно воспользуется правом торга, цена покупки будет значительно снижена;
  • заключение договора купли-продажи станет стимулом для обслуживающей компании для обращения в суд;
  • избежать уплаты долгов за ЖКУ не удастся.

Проверка долгов за коммуналку

Перед тем, как купить жилое помещение, необходимо проявить максимальную осмотрительность: проверить возможные обременения, применяемые к недвижимости, а также получить информацию о наличии непогашенной задолженности по коммунальным платежам от продавца, управляющей компании в виде официальных документов.

Сведения о долгах за ЖКУ собственнику недвижимости можно обрести следующими способами:

  • при личном визите в обслуживающую компанию или посредством телефонных переговоров с центром начислений, урегулирования долгов;
  • в финансово-кредитных учреждениях, осуществляющих проведение платежей в пользу ЖКХ (в том числе через дистанционный банкинг);
  • посредством оформления запросов на официальных интернет-порталах, например Гос.услуги;
  • терминал по приему платежей отразит величину долга после ввода сведений о плательщике, адресе проживания;
  • состояние лицевого счета по жилищно-коммунальным услугам опишет работник почты при осуществлении операций по оплате;
  • на официальном сайте расчетного центра, адрес страницы которого указан на платежной квитанции, можно найти актуальные данные по задолженности.

Сделка купли-продажи жилья с долгами

Неотъемлемой частью договора передачи права собственности на квартиру, дом является момент урегулирования погашения задолженности за коммуналку. Собственник обязуется предоставить достоверную, прозрачную информацию о недвижимости, а покупатель письменно подтверждает порядок погашения долгов.

Перед покупкой квартиры следует собрать о ней побольше информации и удостовериться в отсутствии долгов

Информацию о задолженности разрешается прописывать непосредственно в тексте контракта, а также в виде дополнительного соглашения сторон. Участники сделки могут выбрать один из трех возможных вариантов:

  • предоставление аванса в счет предстоящей покупки для погашения долгов;
  • цессия – передача обязательств новому собственнику при согласии поставщика услуг;
  • письменная гарантия продавца о перечислении суммы задолженности и самостоятельной ответственности перед кредитором.

На первом этапе продажи жилого помещения проводится размещение объявлений в публичных источниках: газеты, телевидение, радио, интернет-ресурсы.

Далее потенциальные покупатели осматривают недвижимость, заключают предварительное соглашение в подтверждение намерений. Продавец должен выписаться в кратчайшие сроки из жилья.

После сбора, проверки необходимого комплекта документов, оплаты госпошлины, сторонами заключается письменный договор и осуществляется передача жилья по акту.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

  • удостоверения личности покупателя, продавца;
  • свидетельство на право собственности по отношению к реализуемому объекту;
  • документы на наследника;
  • выписка из государственного кадастра недвижимости;
  • письменное согласие долевых собственников, бывших супругов на заключение договора;
  • одобрение органов опеки при проживании малолетнего ребенка в квартире;
  • информационно-техническая документация по дому;
  • выписка из домовой книги;
  • доверенность на предоставление интересов собственника, если сделка заключается уполномоченным гражданином;
  • выписка из ЕГРП;
  • информация о задолженности по коммуналке и др.

Для удобства можно использовать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

В определенном пункте продавец обязуется исполнить обязательства перед обслуживающей компанией в полном объеме до момента передачи помещения новому собственнику, о чем будет предоставлено подтверждение в виде платежного документа. Недвижимость согласно условиям договора продается без долгов перед ЖЭКом.

В зависимости от договоренности, обязанность по уплате долга за коммунальные услуги может как перейти новому владельцу квартиры, так и остаться за прежним

Обязательство по погашению долгов

Ответственность за перечисление коммунальных платежей у покупателя наступает только с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено условиями соглашения сторон сделки. Новому собственнику рекомендуется заключить акт фиксирования показаний приборов учета в момент перехода права собственности.

Если по договоренности покупателя и продавца обязательство погашения задолженности за ЖКУ сохраняется у прежнего собственника, то все требования обслуживающей компании, коллекторов, суда, приставов к новому владельцу будут неправомерными.

Исключение оставляют долги по капитальному ремонту: обязательство в полном объеме переходит к покупателю согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Возможно привлечение специализированного агентства в мероприятие реализации, когда фирма гарантирует погашение задолженности по ЖКУ за счет вырученных от реализации средств.

При авансовой системе расчетов, основанной на предварительном погашении долгов по коммуналке, владелец получает задаток, осуществляет взаиморасчеты с обслуживающей компанией. После подтверждения погашения задолженности заключается сделка отчуждения помещения. Договор цессии предполагает полное освобождение продавца от обязательств перед ЖКХ, переход долгов к новому собственнику.

Извещение обслуживающей фирмы

Стороны договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг управляющей компанией (УК) обязуются уведомлять контрагента обо всех изменениях по отношению к объекту обслуживания. Поэтому о моменте перехода права на собственность по договору купли-продажи прежний владелец должен уведомить УК.

Извещение направляется в письменном виде поставщику ЖКУ. Далее на основании ст. 452 ГК РФ стороны производят расторжение договоренности при условии полного погашения долга, либо заменяют лицо в обязательствах. Договор цессии между продавцом и покупателем в отношении долгов по коммуналке заключается только после письменного согласия управляющей компании.

Собственник имеет право законными путями продать жилое помещение при наличии задолженности по коммунальным услугам, но при этом сложно найти покупателя и сохранить заявленную цену.

Процедура оформления перехода права на недвижимость становится более сложной, занимает длительный промежуток времени. Продать неприватизированное жилье по закону не получится.

Покупатель в любом случае должен обезопасить себя при заключении сделок приобретения квартиры с долгами письменным подтверждением от продавца об исполнении обязательств.

О продаже квартиры с долгами пойдет речь в видео:



Источник: https://MoyDolg.com/debt/zhkh/prodazha-kvartiry-s-dolgami.html

Как продать квартиру с задолженностью по квартплате?

Продать квартиру с долгом по квартплате

Задолженность за коммунальные платежи не является препятствием к продаже недвижимости. Законодательство расценивает такую сделку законной. Почему? Долги за квартплату закрепляются не за жилой площадью, а за человеком, который является владельцем (собственником).

Проблема в подобных сделках заключается в совершенно другом. Найти покупателя на подобную недвижимость, обремененную долгами за коммунальные платежи довольно проблематично.

Вместе с подобной квартирой новый владелец получает серьезные проблемы с управляющей компанией.

Коммунальные службы не могут требовать с нового собственника немедленного погашения задолженности, но будут слать письма и счета по долговым обязательствам старого владельца.

Реализовать квартиру с долгами возможно, но сложно. Если вы являетесь владельцем подобной недвижимости, должны понимать с чем придется столкнуться. Сбор документов для заключения договора на куплю-продажу будет сопряжен со множеством проблем. Продажа жилой площади не освобождает от выплаты долгов. Человек остается должником, пока полностью не погасит требуемую сумму.

Насколько реальна продажа квартиры с долгами?

Тридцатая статья Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет продавать квартиры с задолженностью по коммуналке. Владелец имеет полное право распоряжаться собственным имуществом на свое усмотрение — сдавать в аренду, дарить, продавать, обменивать. Закон никак не препятствует данным действиям, если недвижимость не находится в залоге или аресте.

Мнение иных проживающих в квартире не учитывается, но только тогда, когда она была приобретена до брака.

В противном случае требуется обязательное разрешение супруга или супруги, поскольку имущество считается совместно нажитым.

Семьям с несовершеннолетними детьми необходимо заранее подумать над тем, где они будут прописаны, а также позаботиться о том же уровне комфорта, который был в старом жилье.

Квартиру с долгом продать еще проще с законной точки зрения, если вы являетесь единственным собственником, приобретали недвижимость вне брака. Проблема заключается в том, что рыночную (реальную) стоимость получить за такое жилье не получится. Любой потенциальный покупатель будет давать меньшую цену.

Условия типового договора купли-продажи квартиры

Условия по сделке обсуждаются и прописываются в предварительном контракте.

Если пункт о необходимости погасить имеющуюся задолженность старым владельцем, то есть продавцом отсутствует, значит, в будущем новый собственник, то есть покупатель, уже не сможет обращаться к нему с подобным требованием.

Данное дело даже не стоит доводить до суда, поскольку он не встанет на сторону того, кто заранее не позаботился о прописывании подобного требования.

Условие по исполнению долговых обязательств можно включать в контракт и, как показывает практика, нужно. Допускается даже указывать крайние сроки исполнения. Нередко покупатель требует закрыть задолженность сразу же после получения аванса и предоставить соответствующие доказательства.

Как осуществить продажу квартиры с задолженностью по коммунальным платежам?

Не существует никаких законодательных норм, запрещающих продавать квартиру, если есть даже большой долг за воду, электроэнергию и прочие жилищно-коммунальные платежи.

Скрыть наличие задолженности не получится. Продавцу придется предоставить ряд документов, необходимых для осуществления передачи прав собственности, среди которых выписка с лицевого счета.

Она, конечно, покажет сумму задолженности.

Это означает, что скрывать факт наличия долгов по квартире не стоит изначально. Сразу говорите покупателю обо всех нюансах. Новому владельцу не требуется покрывать задолженность старого, но отношения с управляющей компанией будут сложными. Никто не сможет гарантировать того, что будут приходить квитанции и напоминания о задолженности предыдущего владельца. Это довольно дискомфортно.

Существует несколько способов продать квартиру с долгами при нахождении покупателя:

  • Подготовить и заключить промежуточный контракт на получение аванса. Его целью является то, что полученные средства пойдут на полное погашение имеющейся задолженности. Когда она будет закрыта, осуществить продажу квартиры тому лицу, которое передало аванс. Это позволяет избежать новому собственнику любых проблем с управляющей компанией.
  • Договориться с покупателем об уменьшении суммы сделки на размер имеющегося долга. Это довольно рискованное мероприятие, поскольку новый владелец может не заплатить долгов, и старый владелец останется должником. За ним будет продолжать числиться задолженность, пока не пройдет трех лет, но в течение этого времени неприятностей не удастся избежать.

Существует условие, при котором квартира с долгами не подлежит продаже. Если управляющая организация подает в суд, на недвижимость чаще всего накладывается арест. Он снимается только после погашения задолженности.

До подобного доходит редко, но у коммунальных служб есть и иные рычаги воздействия. Они нередко прибегают к отключению подачи тепла, воды, электричества. В таком состоянии квартиру уже не продать.

Такое возможно, но уже по бросовой цене, когда новый владелец гасит весь долг, а старому владельцу платит лишь небольшую сумму.

Продать квартиру с долгами по квартплате возможно, но довольно хлопотно и обычно крайне невыгодно. Лучше найти средства для полного погашения имеющейся задолженности. Могут помочь родные, кредит в банке либо аванс.

Надеяться на добросовестность покупателя не стоит, продавая квартиру по второму способу. Займ тоже вариант. Нашли покупателя? Сразу берите кредит и быстренько закрывайте долги.

Уже через несколько дней за вами не будет числиться задолженности по коммунальным платежам, а когда поступят деньги за продажу просто досрочно погасите кредит.

Будучи покупателем такой квартиры, тоже не надейтесь на добросовестность продавца.

Передавайте аванс только после составления заверенного договора, где будет прописана конкретная сумма, которая идет только на погашение задолженности по квартплате и сроки, в которые это должно быть сделано.

Не забудьте указать факт того, что это делается с целью последующей продажи квартиры вам. Документ должен быть нотариально заверен и соответствовать всем существующим требованиям.

Какие формальности нужно учитывать?

Согласно Российскому законодательству, владелец имеет полное право продавать квартиру, если даже есть долги по коммунальным платежам. Это касается и больших сумм. Главное, чтобы были соблюдены следующие нюансы:

  • Продавец обязан лично сообщить покупателю о долгах, которые он имеет по обязательным платежам за квартиру.
  • Необходимо обдумать возможные варианты для решения проблемы, которые будут выгодны покупателю. Одним из вариантов является именно получение аванса, с которого будут выплачены абсолютно все долги.
  • Если схема аванса никак вас не устраивает, либо покупатель против, альтернативой является прописывание в договоре пункта, что все имеющиеся платежи переходят новому владельцу, то есть он покупает и квартиру, и забирает долговое обязательство. Следует указать, что это делается за скидку, сумма которой равна долгам за коммунальные услуги.

Ничего сверхординарного либо незаконного, либо непонятного в подобных сделках купли-продажи нет. Главное, быть предельно честным и сообщать потенциальным покупателям о факте задолженности. Если человек хочет купить вашу квартиру, он это сделает как с долгами, так и без. Не забывайте отражать все договоренности в заключаемом соглашении.

Можно продать квартиру и без каких-либо договоренностей об оплате долгов. Это означает, что обременение останется за старым владельцем. В таком случае обязательно прописывается соответствующий пункт. В нем указывается, что задолженность не переходит на нового собственника.

К договору лучше всего приложить справку с указанием полной суммы долга и наименованием услуг, а также прописать то, что ответственность остается за предыдущим собственником.

Чтобы не иметь никаких проблем с управляющей компанией, покупатель может самолично пойти туда и предупредить о смене собственника и о том, что долг остается на старом владельце.

Когда долги за квартплату передаются новому владельцу, это тоже прописывается отдельным пунктом. Этого не всегда бывает достаточно. Чтобы не иметь проблем в будущем, составьте обязательство, по которому ответственность за оплату долга по коммунальным платежам ложится на нового собственника.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа комнаты либо квартиры может осуществляться только тогда, когда продавец является собственником. Никто не будет приобретать недвижимость без проверки данного факта. Любой покупатель запросит право собственности либо любой другой документ, доказывающий, что вы являетесь законным владельцем. Такие бумаги нужны и для оформления договора купли-продажи.

Недвижимость нельзя продать тогда, когда человек проживает на жилой площади по договору социального найма. Она не приватизирована, а, значит, право собственности подтвердить нельзя. Коммунальные платежи и арендная плата устанавливаются согласно контракту аренды и тарифной ставке. За несвоевременное внесение платежей по квартплате и с такой квартиры/комнаты могут даже выселить.

Право собственности на такое жилье оформляется только при предоставлении определенного пакета документов, среди которых выписка с лицевого счета. Она должна быть «свежей», то есть не позднее 30 дней с момента получения до предоставления. Долги должны полностью отсутствовать.

Позволяет ли выписка из квартиры избавиться от долгов по квартплате?

В статье 27 Конституции Российской Федерации за каждым гражданином закреплено право выписываться с жилой площади как с долгами, так и без. Оно же прописано в постановлении за номером 715. Это касается не только частного, но и муниципального жилья.

Многие ошибочно полагают, что выписка аннулирует долги, которые числятся за ними. Это не так.

Финансовые обязательства не снимаются как при продаже, то есть оформлении жилой площади на нового собственника, так и при выписке. За задолженность по коммунальным услугам могут подать в суд.

Кроме того, когда ЖЭК узнает о намерении человека снять квартиру с учета, он может начать предпринимать активные действия.

Права собственника защищаются на конституционном уровне, но нельзя забывать об обязанностях, к которым относится внесение своевременной платы за получаемые блага. Согласно 153 статье Жилищного кодекса РФ за управляющей компанией также признаются права по защите своих интересов в судебном порядке. Чтобы принять решение, человек даже не должен присутствовать на суде.

Чтобы выписаться, если есть задолженность по коммунальным платежам, обязательно необходимо сходить в управляющую компанию и попытаться как-то урегулировать вопрос.

Если у вас не получается заплатить сразу за все долги, можно попросить заключить договор о реструктуризации.

Когда такое соглашение составляется и подписывается, требуется только исправно исполнять свои обязанности, которые прописаны в нем, к примеру, вносить определенную сумму до определенного числа.

Выписка в связи с продажей не встречает препятствий. Единственным условием является упоминание о задолженности в договоре купли-продажи, а также включение пункта о том, кто ответственен за выплату данных долгов.

Надеяться просто выписаться и избежать уплаты уже имеющейся задолженности по коммунальным платежам не получится. Чтобы сделать это, достаточно пройти обычную процедуру, но быть готовым, что ЖЭК начнет действовать. Им не хочется потом искать человека, который числится должником, поэтому лучше заранее договоритесь с управляющей компанией.

Общие рекомендации и нюансы

Ничего необычного в продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам нет, если они не находятся в залоге либо под арестом.

Процедура продажи требует подготовки стандартного пакета документов:

  • выписка, отражающая состояние лицевого счета;
  • документы из Регистрационной Палаты, в которых подтвержден факт того, что квартира поставлена на учет;
  • кадастровый и технический паспорта на жилую площадь;
  • документы о праве собственности;
  • паспорт собственника/продавца.

Среди моментов, которые необходимо учитывать, следует выделить следующие нюансы:

  • Задолженность по капитальному ремонту закрепляется за квартирой, а не собственником, поэтому она переходит к новому владельцу.
  • Попытка переуступить права по долгу третьим лицам может стать причиной для обращения управляющей компании к третьим надзорным органам, поэтому аванс или кредит являются единственными законными способами уладить проблему. Надеяться на то, что вы сделаете скидку на покупку, и новый владелец действительно погасить все долги, не стоит.
  • Покупатель квартиры, вступающий в право собственности, не несет никакой ответственности перед коммунальщиками по долговым обязательствам, если не предусмотрено иное договором купли-продажи, но тут, если обратить внимание на предыдущий пункт, могут возникнуть некоторые проблемы.
  • Наложение на квартиру ареста по решению суда из-за долгов полностью исключает возможность продажи, обмена, дарения такой недвижимости.
  • Долги по коммунальным платежам числятся три года, а затем списываются. Если с вас пытаются взыскать долги, срок которых больше трех лет, подобные действия признаются незаконными.
  • Наличие долгов по квартплате не ограничивает право собственника распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Согласие покупателя приобрести квартиру с имеющимися долгами по комуслугам требует заключения отдельного соглашения о достигнутых договоренностях. Лучше всего оформить предварительный договор с включением следующих пунктов:

  • временного промежутка, за который должен подписываться основной контракт;
  • период погашения имеющейся задолженности;
  • общая сумма задолженности по ЖКХ;
  • закрепление за продавцом обязательства оплаты долга по коммунальным платежам за счет полученного аванса;
  • размер получаемого задатка и общая стоимость, по которой продается квартира.

Продать квартиру с долгами возможно, но с учетом множества нюансов. Они важны и для продавца, и для покупателя.

Источник: http://nebogach.ru/utilities/kak-prodat-kvartiru-s-zadolzhennostyu-po-kvartplate/

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Продать квартиру с долгом по квартплате

Сделка по отчуждению недвижимого имущества отличается особой сложностью, а покупателю и продавцу необходимо предусмотреть множество нюансов, чтобы не упустить ничего важного.

Одним из этапов заключения сделки является проверка объекта на наличие обременений и задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Как быть покупателю, если недвижимость понравилась, но есть непогашенные долги по услугам ЖКХ?

Можно ли продать?

Задолженность по оплату услуг ЖКХ возникает из-за отсутствия своевременного внесения денежных средств от собственника. Это нередко приводит к накоплению общей суммы, которую необходимо погасить. В случае возникновения необходимости продажи объекта встает вопрос о том, возможно ли заключить сделку по поводу такого объекта.

Продажа квартиры с имеющимися долгами по оплате коммунальных услуг вполне возможна при желании и согласии покупателя. Однако при осуществлении такой сделки необходимо соблюдать особый порядок.

Извещение покупателя

Продавцу придется сообщить покупателю о наличии непогашенной задолженности по услугам ЖКХ. Делают это не только для представления полной и объективной информации о самом объекте, но и для регулирования вопросов оплаты приобретения. Уведомление может осуществляться в 2 формах:

При обсуждении условий заключения соглашения стороны самостоятельно решают порядок и способы погашения образовавшейся суммы. Однако приобретатель вправе получить письменное уведомление о наличии долга от собственника для решения множества юридических нюансов.

Заинтересованное лицо вправе сделать запрос в управляющую компанию и уточнить состояние и наличие задолженности. Такая информация предоставляется без проблем, так как для составления договора купли-продажи требуется получение подобных данных.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Продажа квартиры с долгом

Процесс заключения сделки купли-продажи по поводу имущества с непогашенным долгом немного отличается от стандартного. Кроме основных этапов, предусмотренных для обязательного прохождения продавцом и покупателем, существуют дополнительные. Особых трудностей при оформлении такой сделки не возникает, если стороны заранее обговорят основные вопросы, связанные с уплатой долга.

Соглашение с покупателем

Для определения порядка перехода или погашения долга составляется соглашение с покупателем. Оно имеет определенные функции, полезные для обеих сторон:

  • освобождает собственника от обязанности выплаты денежных средств в пользу управляющей компании;
  • устанавливает важные для покупателя правила перехода долга ит.д.

Такой документ входит в перечень необходимых для оформления сделки купли-продажи объекта с задолженностью по оплате услуг ЖКХ.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Одним из вариантов решения вопроса о наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ является уменьшение стоимости объекта на сумму долга. Такой вариант применяется по ряду причин:

  • наличие серьезной суммы задолженности;
  • невозможность самостоятельного погашения собственником накопившейся суммы;
  • согласие покупателя на соразмерное уменьшение стоимости жилья и т.д.

Для желающих продать объект с долгами этот вариант представляет собой оптимальный выход из ситуации.

Как продать квартиру с долгами по услугам ЖКХ?

Чтобы продать жилой объект с имеющейся задолженностью по оплату коммунальных услуг, необходимо выполнить определенную последовательность шагов:

  1. Достижение соглашения с потенциальным покупателем по поводу стоимости объекта, способа погашения долга.
  2. Подготовка сторонами необходимого набора документов.
  3. Заключение предварительного договора при необходимости с указанием способа погашения оговоренной суммы.
  4. Оплата долга, если предусмотрено погашение продавцом, передача, если обязательства берет на себя приобретатель.
  5. Составление основного договора.
  6. Регистрация перехода права собственности на объект.

При правильной подготовке документов и последовательном прохождении этапов проблем не возникает.

Подготовка документов

Для заключения соглашения купли-продажи объекта недвижимости с долгами необходимо подготовить определенный комплект документов:

  • правоустанавливающие бумаги на объект;
  • паспорта участников сделки;
  • разрешение супруга и органов опеки на продажу объекта при необходимости;
  • техпаспорт и кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • доверенности при необходимости;
  • соглашение о порядке выплате долга за обслуживание объекта;
  • уведомление от Управляющей компании о сумме накопившейся задолженности.

При сборе документов при отсутствии хотя бы одного, его сначала восстанавливают. Это позволяет быстро и беспрепятственно оформить сделку.

Заключение соглашения с покупателем

Если приобретатель берет на себя обязательства уплаты сумм задолженности, целесообразно составление соглашения между ним и продавцом. Это поможет полностью освободить последнего от ответственности перед Управляющей компанией.

Соглашение составляется в свободной форме с соблюдением норм делового письма. В нем указывают следующие данные:

  • Ф.И.О, паспортные данные и места регистрации сторон сделки;
  • адрес и иные характеристики недвижимости;
  • сумма долга, переходящего к покупателю;
  • подписи сторон;
  • дата составления.

Оформление такого документа позволяет освободить продавца от обязанности совершения каких-либо выплат в пользу УК.

Подписание предварительного договора купли-продажи

В предварительном договоре стороны вправе прописывать условия погашения или перехода задолженности. Этот вопрос они могут решить до заключения основного договора купли-продажи. Если же предусмотрена передача суммы покупателю, то этот вопрос описывается в предварительном и основном договоре.

Когда продажа невозможна?

Наличие невыплаченной задолженности по коммунальным услугам перед Управляющей компанией не представляет проблемы для отчуждения квартиры. Ни размер задолженности, ни позиция покупателя не могут стать однозначной помехой для заключения сделки. Нередко соглашение купли-продажи не заключается по другим причинам:

  • отсутствие согласия собственников при совместной долевой форме собственности;
  • обременение квартиры;
  • наличие прав третьих лиц на квартиру и т.д.

В результате, продажа квартиры с непогашенной задолженностью по услугам ЖКХ возможна. Для ее оформления потребуется составления соглашения между сторонами. Это позволит правильно определить позицию участников сделки относительно оплаты долга.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.