Продать квартиру с несовершеннолетним

Содержание

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли? – Property911 – интернет-журнал о недвижимости

Продать квартиру с несовершеннолетним

Продажа недвижимого объекта – это процесс, имеющий множество нюансов. В частности, если в его пределах числится несовершеннолетие лицо. Эта одна из самых сложных, проблематичных и длительных процедур в практике юристов и риелторов. Стоит подробнее рассмотреть вопрос о том, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Законодательная база

Все нюансы продажи квартиры, с зарегистрированным на её территории несовершеннолетним лицом, регулируются рядом законов:

  • Федеральный закон об обязательной приватизации № 1541-1, вступивший в силу 4 июля 1991 года;
  • Конституция РФ;
  • Семейное право;
  • Гражданское право;
  • Закон «Об опеке и попечительстве» № 48, вступивший в силу 24 апреля 2008 года.;
  • Жилищное право;
  • Дополнительные акты муниципалитета.

Важно. Незаконное осуществление сделки, ущемляющей права несовершеннолетнего сына или дочери, может быть обжаловано в суде. При этом сделка признается недействительной, а на всех её участников возлагается административная или уголовная ответственность.

Можно ли продать квартиру?

Если семья решила переехать в другую область, в наиболее подходящий район или расширить жилищную площадь, продажа квартиры с маленькими долевыми собственниками реальна, но, при условии, что будут соблюдаться два правила:

  • Нужно, чтобы несовершеннолетний собственник был выписан из одного и вписан в другой объект с аналогичным предоставлением долей. Допускается его прикрепление по месту жительства родственников: бабушек и дедушек.
  • Количество квадратных метров на одного человека должны быть равным или больше квадратным метрам предыдущего места жительства. Не допускается перемещение ребенка из лучших условий в худшие.

Существует три случая-исключения, при наступлении которых сотрудники отдела опеки без возражений дадут согласие на изменение регистрации ребенка из большой жилищной площади в маленькую.

Продажа недвижимости с целью получения средств на лечение

Если ребенку требуется срочное обследование, лечение или операция на платных условиях, то продажа собственности, с целью получения финансирования для этого, возможна.

Но, сделка осуществляется при соблюдении двух условий:

  1. Несовершеннолетнему собственнику должна быть дана доля в другом объекте недвижимости. Например, возможна передача другому лицу доли владельца, не достигшего возраста 18 лет, в двухкомнатной квартире с последующим приобретением доли в однокомнатной квартире.
  2. Родители не могут взять деньги с выгоды от сделки наличными, они должны быть переведены на депозит или расчетный счет медицинского учреждения.

Для совершения продажи недвижимого объекта родителю потребуется доказать необходимость в проведении лечения, предоставив сотрудникам отдела опеки и попечительства соответствующий медицинский документ.

Неблагоприятный район для проживания

Если ребенок живет в неблагоприятных для него условиях, то у него могут развиваться хронические заболевания, например, астма.

В таких случаях врачи рекомендуют переехать маленькому пациенту в зону с наиболее подходящим для него климатом.

В различных населенных пунктах цены на недвижимость заметно отличаются. Например, квартира в маленьком провинциальном городе стоит дешевле, чем квартира, располагающаяся в теплом климате в непосредственной близости к морю.

Опека допускает продажу большой квартиры в неблагоприятном районе и приобретение маленькой квартиры в зоне с благоприятным климатом, если существует риск угрозы жизни и здоровью малыша.

В этом случае также обязательным условием является наличие медицинской справки.

Поступление ребенка в другое учебное заведение

Если несовершеннолетние лицо поступило в учебное заведения другого города, то родитель может продать недвижимость для того, чтобы приобрести на новом месте для него «собственный уголок»

Стоит заметить, что если очевидно нарушаются права несовершеннолетних гражданин, то сотрудники органов опеки их не одобряют. Основным документом, подтверждающим необходимость в переезде, является справка с нового учебного заведения.

Документы

Совершение любых операций с квартирой, в которой числятся маленькие дети, невозможно без одобрения сотрудников отдела опеки.

При совершении первого визита сотрудникам социальной организации требуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта двух ответственных за детей людей (родители, опекуны, попечители);
  • Свидетельства или паспорта всех несовершеннолетних граждан, зарегистрированных на территории недвижимого объекта, подлежащего продаже;
  • Свидетельство, подтверждающее заключение или расторжение брака;
  • Предварительный договор о купли-продажи;
  • Доверенность о выделении детям долей, заверенная нотариусом;
  • Технический паспорт и ЕГРП прежней квартиры;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Далее, заявка отправляется на рассмотрение, которое длится в течение 3-10 рабочих дней.

Перечень основных документов периодически изменяется. Рекомендуется предварительно запросить актуальную информацию в отделе опекунства по месту регистрации.

Что делать при отсутствии одного родителя?

Если супруг не согласен на продажу квартиры или его месторасположения неизвестно, то совершение сделки возможно только с вмешательством правоохранительных органов. По решению суда 2 родитель может быть лишен родительский прав или признан без вести отсутствующим. Так, его присутствие при продаже квартиры не обязательно.

Важно. При предоставлении недостоверных документов работники отдела опеки выносят отрицательное решение по рассмотрению дела.

В каких случаях органы опеки запрещают продавать квартиру?

Существует ряд случаев, при наступлении которых переезд на малыша на новое место жительства будет невозможен:

  • Мать или отец не планирует выделять для него долю и прописывать его. В таком случае, речь идет об очевидных нарушениях прав маленького гражданина, опека никогда не одобрит проведение подобной махинации.
  • Квартира была передана по наследству малышу. Её продажа будет невозможной до тех пор, пока он не вступит в наследство.
  • Родитель планируют приобрести квартиру в новом проекте, которые не достроен более, чем наполовину.

Сотрудники социальной организации, занимающейся защитой прав несовершеннолетних граждан, выносят решения сугубо в индивидуальном порядке. Если им покажется, что приобретаемый объект непригодный на проживания, то будет вынесен отрицательный вердикт.

Условием для отказа может являться переезд из благоприятного района в неблагоприятный. Например, переезд из города в сельскую местность.

Переписать малыша из квартиры в частный дом можно, только если в нем проведены необходимые коммуникации (газ, свет, вода); в нем можно прописаться; в доступности от него располагаются детские сады и школы.

Особенности сделки с квартирой

В стандартной процедуре оформления существуют некоторые особенности исходя из того, является малыш собственником или нет.

Когда ребенок является собственником?

Процесс официального перемещения несовершеннолетнего собственника из одной жилой площади в другую состоит из четырех этапов:

  1. Получение разрешение в отделе опекунства по месту прописки малыша или малышей, не достигших 18 лет;
  2. Составление договора о купли-продажи недвижимого объекта и подписание его в двухстороннем порядке: продавец-покупатель.
  3. Предоставление продавцом право на пользование квартирой, передаче покупателем денежных средств.
  4. Электронная регистрация в Росреестре.

Важный момент. Ребенок, уже получивший удостоверение личности, приобретает право собственной подписи. Обязательным условием является его согласие на продажу собственных долей.

Когда ребенок не является собственником?

Если малыш зарегистрирован в пределах недвижимого объекта, объекта, но не является его собственником, то процесс его продажи заметно облегчается. В этом случае, не необходимости запрашивать разрешение в отделе опекунства и попечительства.

Процедура оформление состоит из пяти основных этапов:

  1. Следует снять ребенка с регистрационного учета.
  2. В один день прописать его в другой недвижимый объект. Если квартира не куплена, то можно зарегистрировать его у родственника на определенное время.
  3. Составление договора о купли-продажи недвижимого объекта и подписание его в двухстороннем порядке: продавец-покупатель.
  4. Предоставление продавцом право на пользование квартирой, передаче покупателем денежных средств.
  5. Электронная регистрация в Росреестре.

Отрицательный момент подобной сделки заключается в том, что практически все покупатели отказываются приобретать недвижимость, в которой зарегистрирован несовершеннолетний жилец. Связано это с возможным наступлением проблем после её приобретения.

В некоторых семьях родственники также не идут на уступки и не прописывают малыша к себе, боясь за то, что впоследствии выписать его будет проблематично.

Продажа квартиры при условии, что ребенок не является долевым владельцем, обременена правилами:

  • Новая квартира должна содержать в себе равное или большее количество квадратных метров, нежели предшествующая.
  • Не должно быть уменьшено количество квадратных метров на одного члена семьи.
  • По закону запрещено, чтобы ребенок был прописан в квартире один.
  • Малыш не может быть зарегистрирован один, в обязательном порядке он должен быть прикреплен к прописке отца или матери.

Если сделка была осуществлена незаконной и по её результатам были нарушены права несовершеннолетнего гражданина, то на судебном заседании она будет признана недействительной.

Риски

Риски продавца в подобной ситуации заключаются в том, что он может быть привлечен к уголовной и административной ответственности за совершение неправомерной сделки. Наказание устанавливается в индивидуальном порядке. Такой «деятель» может быть лишен прав на законное представление ребенка, получить штраф или даже попасть в колонию строго режима.

Риски для покупателя заметно выше.

После приобретения квартиры, в которой прописан ребенок, для него может наступить ряд неприятностей:

  • У родителя не получится в дальнейшем выписать малыша, и он будет продолжать оставаться собственником в уже проданной квартире.
  • Незаконная сделка будет аннулирована. В таком случае, покупатель потратит напрасно время и деньги.

Чтобы не возникло подобных ситуаций, на ранних стадиях процесса купли-продажи требуется:

  1. Тщательно изучать предмет договора и условия передачи имущества, анализируя каждый пункт.
  2. Убедиться о наличии разрешения выделения доли в новом объекте в отделе опекунства и попечительства.
  3. Дополнить договор пунктом об обязательной выписке всех членов семьи до момента электронной регистрации.
  4. Убедиться в отделе опекунства в том, что родители не лишены родительских прав.

Внимание. В случае неуверенности в правильности совершения сделки не стоит переводить денежные средства покупателю.

Процесс покупки и продажи жилья обременен множеством нюансов и важных моментов. Поэтому, рекомендуется дополнительно воспользоваться услугами юридического лица.

К счастью, в Российской Федерации установлены строгие законы, которые касаются неприкосновенности несовершеннолетнего гражданина страны. Выписать малыша в никуда и ущемить его права невозможно.

Любая сделка с недвижимостью должна происходит во благо детям. В противном случае, всем участникам не избежать заслуженного наказания.

Источник: https://property911.ru/prodazha/prodaga-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html

Как продать квартиру, если она оформлена на ребенка

Продать квартиру с несовершеннолетним

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

О том, как продать квартиру, оформленную на ребенка, мы поговорим ниже.

Защита интересов несовершеннолетнего

Законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например, при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях.

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.

При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий. К примеру, при приобретении в собственность ребенка иного жилья, оно должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.

Обращение в орган опеки и попечительства

Прежде, чем приступить к составлению договора, следует получить согласие органа опеки и попечительства по месту жительства ребенка.

В г. Москве таким органом является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления отдельных внутригородских муниципальных образований.

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством г. Москвы не установлен, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства. В обязательный перечень документов входят:

  1. заявление обоих родителей (усыновителей или опекунов). Оформляется заявление в органе опеки и попечительства по установленному шаблону;
  2. паспорта родителей (законных представителей);
  3. свидетельство о рождении ребенка;
  4. согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;
  5. согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
  6. копия паспортов всех собственников жилого помещения;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
  8. акт передачи квартиры — в случае приватизации;
  9. выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
  10. поэтажный план и экспликация на квартиру;
  11. отчет о рыночной стоимости имущества;
  12. единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
  13. аналогичные документы на приобретаемую квартиру;
  14. банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

По результатам рассмотрения заявления и приложенных документов орган опеки и попечительства должен в течение 15 дней с даты подачи заявления дать либо письменное согласие на сделку, либо письменный мотивированный отказ в даче согласия.

Составление договора

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению с уплатой государственной пошлины, размер которой зависит от стоимости имущества. В договор должны быть включены следующие сведения:

  • личные данные участников договора с указанием паспортных данных;
  • характеристики отчуждаемой недвижимости (адрес, площадь, стоимость, этаж, вспомогательные помещения и т.д.);
  • указание на документ, подтверждающий право собственности продавца на жилое помещение;
  • поименный список всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Дополнительно о правилах составления договора на отчуждение недвижимости вы можете прочитать в соответствующем материале нашего сайта.

Документы

Действительность договора купли-продажи напрямую зависит от его документального обеспечения. Так, для того, чтобы нотариус удостоверил сделку, а Росреестр зарегистрировал переход права собственности, к договору должны прилагаться следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
  • письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
  • выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

Регистрация перехода права собственности

После того, как нотариус удостоверит сделку, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Помимо документов, указанных выше, непосредственно для Росреестра потребуется приложить к договору:

  • заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);
  • документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);
  • договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и передаточный акт на квартиру. Должно быть представлено не менее двух экземпляров, один из которых — подлинник.

Заявление и необходимые документы можно представить в территориальное отделение Росреестра одним из следующих способов:

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку.

Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает.

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-oformlennuyu-na-rebenka

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком в 2020 году – пошаговая инструкция

Продать квартиру с несовершеннолетним

Классическая сделка купли-продажи усложняется, если собственником квартиры или доли в ней является ребенок. В таком случае возникает много правовых нюансов, которые надо обязательно учитывать, чтобы не нарушать закон. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком еще и сложная процедура, поскольку бывает нелегко найти покупателя, который станет связываться с «проблемным» объектом.

Правовой аспект

Согласно Конституции РФ ребенок является  полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:

  1. Гражданским кодексом.
  2. Семейным кодексом.
  3. Законом об опеке и попечительстве.
  4. Жилищным кодексом РФ.
  5. Законом о приватизации жилья.

Кроме этого есть дополнительные правовые  акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.

В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации.

Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, поскольку не было получено разрешение на продажу собственности.

При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:

  1. Ребенок не должен лишиться прав на жилье.
  2. Родители обязаны получить разрешение от органов опеки.
  3. Запрещено ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.

Для того, чтобы точно не возникло к сделке  вопросов специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:

  1. Выписать несовершеннолетнего.
  2. Прописать ребенка в жилье, которое отличается лучшими условиями по сравнению с продаваемым объектом недвижимости.
  3. Заключить договор купли-продажи.

Проблема в том,  что зачастую нет возможности выполнить именно такой алгоритм, поскольку не у всех есть, куда прописать ребенка, а купить новое жилье раньше продажи старого очень сложно.

Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.

Недееспособность  и несовершеннолетие

По закону дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть, они не могут от своего имени совершать законные сделки. До 14 лет ребёнок полностью недееспособен и за него все юридические вопросы решают законные представители, в первую очередь родители.

После 14 лет гражданин считается частично дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения,  но с письменного согласия родителей.

Есть только два случая, когда ребенок признается дееспособным в полной мере еще до наступления 18 лет:

  1. Вступление в брак в 16 лет.
  2. Занятие предпринимательской деятельностью или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний по одному из пунктов признан полностью дееспособным, то разрешение органов опеки ему не требуется и жилье можно продать на общих основаниях.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Сделка по продаже квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником проходит по следующему алгоритму:

  • Найти покупателя и договориться с ним о совершении сделки.
  • Подыскать новое жилье со схожими условиями для ребенка.
  • Написать заявление в органы опеки, которое содержит информацию по продаваемой недвижимости, а также по приобретаемой.
  • Ожидать разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления уходит около 14 дней.
  • Получить разрешение на продажу от органов местной администрации.
  • Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
  • Зарегистрировать права собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
  • Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и представить документы о завершении сделки.

Самое сложное в данной пошаговой инструкции — получение разрешения от органов опеки.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки

Разрешение органов опеки и попечительства

Для начала нужно подойти в паспортный стол, имея на руках свой паспорт и свидетельство о рождении ребенка, если у несовершеннолетнего есть паспорт, то и его нужно взять.

Также в паспортный стол представляется свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость.

Следующий шаг — подача заявления в органы опеки. Заявление можно написать самому или сделать это уже на месте на специальном бланке, который вам предоставят. В заявлении должна содержаться следующая информация:

  1. Кому написано заявление (обычно это руководитель органов конкретного района).
  2. От кого (ФИО, паспортные данные, где проживает, номер телефона).
  3. Название документа (Заявление).
  4. Основная часть, в которой описано, кто является собственником кроме несовершеннолетнего, а также данные о приобретаемом жилье.
  5. Номер свидетельства о праве собственности.
  6. Просьба разрешить совершить сделку купли-продажи.
  7. Факт отсутствия ущемленных интересов малолетнего собственника, а также согласия всех лиц на сделку.
  8. Обязательство после покупки квартиры и ее регистрации предоставить все имеющиеся документы по новой недвижимости.

В конце заявления ставится дата и подпись.

В государственные органы за разрешением должны приехать двое родителей, даже, если они в разводе.

Кроме заявления необходимо предоставить справку из паспортного стола о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах, а также паспорт родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего. В пакет документов нужно вложить свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.

В обязательном порядке нужно принести документы на квартиру, которую планируется покупать или в которой будет зарегистрирован несовершеннолетний после продажи недвижимости.

Если от органов опеки поступил отказ, то у собственников жилья есть право оспорить его в суде, но более разумным вариантом будет узнать причину отказа и исправить ее, поскольку суд чаще всего становится на сторону органов опеки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник

Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.

В таком случае обращаться за разрешением  не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.

Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.

Когда не обязательно прописывать ребенка или покупать новое жилье

Законом предусмотрено несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или прописывать малолетнего куда-либо, чтобы получить разрешение от органов опеки:

  1. Семья переезжает за пределы региона, или в другое государство на ПМЖ.
  2. Квартира покупается в строящемся доме (ребенка необходимо где-то зарегистрировать, а также дом должен быть на последних стадиях строительства).

Если решено переезжать, то после продажи недвижимости на ребенка в обязательном порядке открывается специальный счет, куда будут перечислена его часть денег.

Также есть случаи, когда разрешается приобрести жилье с худшими условиями, чем продаваемый объект:

  1. Необходимо дорогое лечение для несовершеннолетнего собственника.
  2. Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в данной местности.
  3. Получение образования в другом городе.

В любом случае при принятии решения органы опеки ориентируются на интересы ребенка, чтобы все действия были ему на пользу.

Если на малолетнего заводится целевой счет, то использовать деньги родители могут только при получении разрешения от соответствующих инстанций. Деньги оттуда могут быть сняты в следующих случаях:

  • Гражданин стал совершеннолетним и может сам распоряжаться своими средствами со счета.
  • Родители приобретают новое жилье. В таком случае необходимо разрешение органов опеки на использование целевых средств и несовершеннолетний обязан быть одним из собственников приобретаемой недвижимости.
  • Родители купили новый объект недвижимости, малолетнего сделали собственником, а деньги со счета могут использовать по своему усмотрению.

В случае если сделка проведена незаконно, и права несовершеннолетнего нарушены, родителей и ответственных лиц из государственных органов могут привлечь к административной и уголовной ответственности.

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой законодательно определена необходимость защитить права несовершеннолетних.

Поэтому, чтобы не возникало в будущем проблем ни у продавца, ни у покупателя, лучше все сделать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти стороной органы опеки.

Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.

В каждом конкретном случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости правового характера. Поэтому для того, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно объяснит все нюансы.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Продать квартиру с несовершеннолетним

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f48ef309a794780215f1588

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.