Продать квартиру с прописанным человеком

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком в 2020 году

Продать квартиру с прописанным человеком

Оглавление

Продать квартиру с прописанным человеком законом не запрещено. Теоретически такая сделка вполне допустима, но на практике возникает много трудностей с имуществом, обремененным правами третьих лиц. Покупатель желает получить “чистую” квартиру без возможных квартирантов, и в перспективе не тратить время на судебные тяжбы с законными пользователями.

Добровольное выселение

Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать.

Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются.

Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.

Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.

Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.

Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.

Если согласие отсутствует

Регистрация по месту жительства или пребывания — это административное фиксирование адреса граждан.

Прописка дает право пользоваться жильем, однако имущественных преференций для зарегистрированных закон не предусматривает.

Лицо, которое официально прикреплено к дому или квартире, вправе находится по определенному адресу, использовать жилище по прямому назначению. Полномочий распорядителя такой жилец не получает.

Владелец может продать жилой объект с зарегистрированными гражданами, однако такая сделка возлагает на продавца определенные обязанности и имеет ряд последствий.

При этом следует помнить, что договор заключается между собственником-продавцом и приобретателем. Ответственность возлагается только на стороны соглашения.

В документе нельзя прописать пункты, которые предусматривают дополнительные обязательства третьих лиц.

Важно! В договоре купли-продажи в обязательном порядке указывается, что в квартире зарегистрирован квартирант, сохраняющий право на проживание в помещении. Игнорирование этого правила влечет признание сделки ничтожной. Однако продавец не обязан предоставлять перечень просто прописанных без исключительного права пользования недвижимостью.

Если квартирант отказывается выселиться, остается только один юридически правильный способ — подача иска в суд. Истец в заявлении должен обосновать свои требования. Для положительного результата нужно постараться доказать следующие позиции относительно выселяемого:

  • никогда не оплачивал коммунальные услуги;
  • фактически не проживал в помещении и не делал попыток вселиться;
  • в квартире отсутствует его имущество и любые личные вещи;
  • он владеет собственным жильем и не требует дополнительной жилплощади;
  • он находился по адресу объекта, являющегося предметом договора, однако давно его покинул, и сделал это на добровольной основе.

Кого выселить нельзя

Законодатель определил перечень субъектов, выселение которых невозможно даже в судебном порядке. Защищенная категория жильцов сохраняет за собой право пользоваться квартирой, несмотря на смену владельца. В перечень лиц, принудительное снятие учета которых запрещено, входят:

  • дети-сироты, лишенные родительской опеки;
  • лица, отказавшиеся от участия в приватизационном процессе;
  • пользователи жильем на основе воли умершего, который указал это в завещании (завещательный отказ);
  • получатели содержания в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением;
  • члены жилищного кооператива, которые оплатили хотя бы часть долевого взноса.

Нюансы по приватизации сводятся к следующему.

Верховным Судом РФ закреплена четкая позиция — запрещено принудительно выселить того, кто в прошлом владел всеми преимуществами полноправного пользователя наряду с лицом-собственником по ордеру.

При этом не имеет значения наличие у такого человека другой недвижимости, или многократная передача права собственности на помещение, в котором гражданин зафиксирован.

Жилищная собственность, отягощенная зарегистрированным инвалидом либо еще ребенком, имеет шансы принести будущему владельцу немало проблем. Дело в том, что такие группы населения находятся под усиленной государственной защитой. В случае неблагоприятного стечения обстоятельств выселить таких субъектов покупателю имущества будет очень сложно.

Кто может попасть под выселение

Под обременением объекта недвижимости во время заключения договоренности подразумевают граждан, которые прописаны в квартире или доме. Собственник вправе прописать в себя любого человека. Чаще всего субъектный состав формируют:

  • те, кто был прикреплен к помещению еще до приватизации;
  • супругов, место жительства которых зафиксировано уже после заключения брака;
  • дети, рожденные после перехода права собственности на имущество;
  • любое лицо, проживающее на основании документального разрешения хозяина имущества.

Фактически выселить можно любого субъекта из этого перечня, главное, чтобы он был не собственником. Особые преимущества действуют для близких родственников, в круг которых входят родители, дети, муж и жена. Владелец и члены его семьи, проживающие с ним совместно, имеют равные права в пользовании жильем.

Если семейные отношения прекращены, бывший член семейства обязан освободить дом супруга-владельца по первому требованию. Однако в исключительных случаях суд вправе продлить срок для пребывания в прежней квартире. Основаниями для этого выступают отсутствие альтернативного жилища и тяжелое материальное положение бывшего мужа или жени, который не является собственником. 

Важно! Выселять бывших официальных жену или мужа до окончания судебной отсрочки запрещается, даже если хозяин имущества решил после развода немедленно продать жилье.

Особенности обращения в суд

Продавать недвижимость с зарегистрированными в ней лицами значит потерять часть прибыли, поскольку стоимость такого имущества значительно ниже аналогичных «чистых» объектов.

Поэтому продавцу, который хочет получить максимальную прибыль, придется обращаться в суд о принудительном снятии с регистрационного учета.

Если покупатель согласился приобрести товар с обременением, он сам вправе выступать в качестве истца.

Стороны могут договориться и согласовать совместный порядок действий, прописав это в договоре. Например, продавец обязуется всячески способствовать приобретателю путем участия в судебных заседаниях или предоставлении доказательств для удовлетворения исковых требований.

Вопрос:

Можно ли до оформления покупки самостоятельно узнать информацию обо всех лицах, прикрепленных к конкретному адресу?

Ответ:

Перед подписанием договора покупателю стоит попросить владельца предоставить для ознакомления расширенную выписку из поквартирной карточки по форме 10 и форме 17. С помощью документа можно получить исчерпывающую информацию о настоящих и прошлых прописанных субъектах, в том числе выехавших или убывших с указанием причин перемещения.

Новому хозяину, который обращается в суд по устранению препятствий в пользовании жильем, стоит обратить внимание на ст.292 ГК РФ.

Согласно этой норме, если права собственника на отчужденное имущество прекратились, то одновременно аннулировалась возможность членов семейства бывшего хозяина проживать и пользоваться проданной жилплощадью. Однако прекращение не происходит автоматически.

Приобретателю все равно придется обращаться в судебный орган, обязательно добавив в перечень предоставляемой документации копии бумаг, подтверждающие переход собственности к нему.

Заключение

Законодатель не запрещает россиянам реализовывать жилые объекты с зарегистрированными жителями.

При заключении договора продавцу следует уведомить покупателя о жильцах, владеющих исключительным правом на пользование имуществом независимо от факта отчуждения.

Это требование относится к существенным условиям сделки. Несоблюдение обязанности по уведомлению приобретателя обуславливает ничтожность сделки.

Источник: https://semyahelp.ru/zhilishchnoe-pravo/propiska/pokupka-prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-v-2019-godu

Можно ли продать квартиру, в которой прописан человек, насколько безопасны такие сделки

Продать квартиру с прописанным человеком

Чего только не продают на рынке недвижимости: комнаты, квартиры, невыделенные и выделенные доли, таунхаусы и апартаменты. Квартира может продаваться с мебелью, техникой и даже человеком. Прописанным или имеющим право пожизненного проживания без права собственности.

Такой бонус мало кому нужен, тем более что выписать даже через суд будет очень сложно. В то же время, можно понять и продавца – ему нужно срочно продать жилье, а прописанным там человек не имеет права собственности, давно не проживает по адресу, остался чистой формальностью.

Что делать в таком случае? Можно ли продать квартиру с прописанным человеком и стоит ли покупать такое жилье будем разбираться далее.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Законом это не запрещено. Другое дело, что на такой вариант жилья покупателей будет намного меньше, ведь неизвестно как потом, после подписания ДПК, повернется дело с прописанной личностью.

Чаще всего квартира продается с прописанным там человеком, если:

  • Нужно срочно продать квартиру и прежнему собственнику пока что некуда выписаться. В таком случае он договаривается с покупателем, что выпишется после сделки, стороны оговаривают сроки и подписывают ДПК. Покупатель в качестве гарантии того, что продавец выпишется, может взять залог, или не отдавать остаток суммы по сделке, пока не будет аннулирована регистрация.
  • Прописанный человек давно не живет в этой квартире, права собственности или пожизненного проживания нет у него, а покупатель не хочет возиться с выпиской через суд. В этом случае покупатель может купить себе жилье со значительной скидкой, которая идет в качестве компенсации за последующие выписки уже новым владельцем жилья.
  • Личные дрязги в семье. Например, кто-то из членов семьи так не хочет совершения сделки, что назло не выписывается из квартиры.

Во всех этих случаях новый собственник может без проблем снять постороннее лицо с регистрации, даже не обращаясь в суд. Единственное исключение – если лицо несовершеннолетнее или имеет право пожизненного проживания.

Но, в любом случае, квартира с прописанным лицом – это минус при покупке и при продаже.

Минусы для продавца жилья

Для продавца жилья минуса всего два, но зато каких – теряет в цене жилья, сложнее найти покупателя. Квартиры с таким бонусом продаются по цене на 20-30% ниже, чем их реальная рыночная стоимость.

А если продавец решит схитрить и продать квартиру не сказав покупателям, что там кто-то остается прописан, то он рискует потерять не 30% от стоимости жилья, а немного больше: компенсацию за сорванную сделку, судебные издержки, и полученную сумму тоже придется вернуть.

Минусы для покупателя жилья

Сэкономить, тем более несколько сотен тысяч рублей, на покупке квартиры – ну кто от такого откажется? Тем более, если покупатель откладывал на это деньги из своей зарплаты, взял кредит в банке и вот наконец-то его собственное жилье.

Такая экономия может выйти боком, если покупатель не будет точно знать кто и на каких основаниях прописан в квартире. Если это просто совершеннолетнее лицо, которое не имеет права собственности или пожизненного проживания, то выписать его можно будет через суд. Основанием будет утрата родственных связей с владельцем жилья.

А вот если прописанный человек:

  • недееспособен по возрасту или по состоянию здоровья;
  • отказался от приватизации, но взамен получил право пожизненного проживания;
  • заключил с бывшим владельцем договор пожизненного проживания;

выписать и тем более выселить его не получится даже в судебном порядке.

Поскольку жилье с прописанным человеком продается дешевле минимум на четверть, этим пользуются многие мошенники. Они под видом агентов по недвижимости предлагают купить жилье, а после сделки выписать всех, кто там прописан. Понимаете, что после сделки никто никого не выпишет и сделать это будет невозможно даже через суд?

Возможно, не придется затевать судебные разбирательства, если прописка временная. Ее минимальный срок 6 месяцев, а максимальный 5 лет. Иногда проще дождаться окончания регистрации, чем тратить время и деньги на аннулирование прописки в суде.

Процедура купли-продажи

Сделка совершается точно так же, как и без прописанных лиц. Отличие будет только в договоре купли-продаже, где будет указано, что на момент подписания ДПК в квартире остается прописанным такой-то человек и у него такие-то права проживать там, или нет таких прав.

Также на этапе подписания предварительного договора купли-продажи сторонам нужно договориться о том, как будет решаться этот вопрос. Продавец может взять на себя расходы по выписке или сделать скидку на квартиру с учетом предстоящих расходов на решение вопроса по аннулированию регистрации места жительства.

В любом случае подобные сделки лучше совершать под контролем грамотного юриста по вопросам недвижимости. Получить бесплатную консультацию по этому вопросу можно на нашем сайте.

Источник: https://familegal.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-kotoroj-propisan-chelovek-rasskazyvaem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.