Продавец продает в общую долевую собственность

Содержание

Договор купли-продажи квартиры с несколькими покупателями: образец и правила заключения

Продавец продает в общую долевую собственность

В практике нередки случаи, когда недвижимость принадлежит нескольким лицам. В этом случае при ее продаже сторонами договора будут все собственники (то есть, на стороне покупателей будут выступать несколько участников). Заключение такого договора будет иметь некоторые особенности, изложенные ниже. Также в этой статье мы приведем примерный образец подобного договора.

Если 2 покупателя — супруги

В случае, если покупателями квартиры являются супруги, право собственности на нее будет по умолчанию совместным. При этом не имеет значения, кто заключил договор и зарегистрировал на себя права на недвижимость – оба супруга или один из них (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Если договор заключают оба супруга, в нем может быть указано, что квартира переходит в их совместную собственность. Но это не является обязательным.

По общему правилу, на покупку квартиры супругом требуется нотариально удостоверенное согласие мужа или жены.

Когда оба супруга подписывают один договор, сложно представить себе, что один из них был бы не согласен с его заключением.

Тем не менее, в ряде органов Росреестра требуют предоставления подобного согласия для регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому имеет смысл оформить его в любом случае, чтобы не столкнуться с отказом в регистрации.

Если не являются супругами

В случае, когда квартиру приобретают лица, не являющиеся мужем и женой, приобретаемое имущество переходит в их долевую собственность. В этом случае в договоре должна быть определена доля, который каждый из них приобретает. Доли могут быть равными или нет – это зависит от сторон.

Количество экземпляров

При составлении договора купли-продажи, в котором участвуют 2 и более покупателей, нужно предусмотреть подписание дополнительных экземпляров. Количество подписанных договоров должно быть равно количеству лиц, подписавших договор, плюс один экземпляр для Управления Росреестра, который будет проводить регистрацию права собственности.

Оплата цены

По общему правилу, каждый из покупателей обязан оплатить свою долю в приобретаемом имуществе. Запрета на указание в договоре, что один из них оплатит покупку за всех, не существует.

Однако в этом случае у других покупателей могут возникнуть сложности при получении налогового вычета с сумм, потраченных на приобретение жилья. Исключением являются супруги – в их случае платеж считается общим вне зависимости от того, кто из них фактически перечислил продавцу деньги.

Образец договора купли-продажи с участием двух покупателей, приобретающих квартиру в долевую собственность, приведен ниже. Обращаем Ваше внимание, что этот образец составлен на основе общих норм законодательства. Для его подписания может потребоваться внесение существенных изменений в соответствии с той или иной ситуацией.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

(1) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 1»), и

(2) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 2»),

Покупатель 1 и Покупатель 2 совместно именуются «Покупатели», Покупатели и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателей, а Покупатели – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 Покупатели приобретают Квартиру в общую долевую собственность в следующих долях:

  • ½ (одну вторую) доли приобретает Покупатель 1; и
  • ½ (одну вторую) доли приобретает Покупатель 2.

2  Цена Договора

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2   Покупатель 1 уплачивает ½ цены Квартиры в сумме ______. Покупатель 2 уплачивает ½ цены Квартиры в сумме _____.

3  Порядок расчетов

3.1         Покупатели уплачивают цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям.

3.2         Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателям в долях, указанных в п. 1.3 настоящего Договора.

3.3         Расходы на оплату указанной банковской ячейки несут Покупатели.

3.4     Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4  Регистрация перехода права собственности

4.1         Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2         Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателей на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3         Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателям Стороны несут в равных долях.

5  Акт приема-передачи

5.1         Продавец передаст Покупателям Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2         Покупателям передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3         При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4         С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателями к ним переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.5         Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателями.

5.6         На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц. Продавец обязуется обеспечить, чтобы никакие лица не были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в Квартире до даты регистрации права общей долевой собственности на Квартиру за Покупателями.

6  Заверения об обстоятельствах

6.1         Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

6.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3         Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6.4         Согласие супруги Покупателя 1 на заключение настоящего Договора получено.

6.5 Покупатель 2 заверяет и гарантирует Продавцу, что она в браке не состоит, в связи с чем не требуется получение согласия супруга Покупателя 2 на заключение настоящего Договора.

7  Ответственность Сторон

7.1         В случае уклонения кого-либо из Покупателей от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2         В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Продавец уплачивает Покупателям неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3         В случае уклонения кого-либо из Покупателей от помещения средств в банковскую ячейку Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8  Прочие положения

8.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3         Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Покупателей, один экземпляр для Продавца и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Перечень передаваемого имущества.
  3. Форма акта приема-передачи

Заключение договора купли-продажи квартиры с 2 или несколькими покупателями имеет ряд особенностей, которые невозможно отразить в рамках одной статьи. Мы рекомендуем проконсультироваться с юристом. Это позволит получить точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-neskolkimi-pokupatelyami-obrazets-i-pravila-zaklyucheniya

Как продать долевую квартиру в 2020 году: пошаговая инструкция

Продавец продает в общую долевую собственность

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.

Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Долевая собственность: особенности продажи

Продавец продает в общую долевую собственность

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Договор купли-продажи квартиры.Долевая собственность покупателей

Продавец продает в общую долевую собственность

07.12.2011

На сайте 74 Недвижимость представлены разнообразные формы договоров, в том числе и договор купли-продажи квартиры, которая приобретается в долевую собственность несколькими лицами.

Договор купли-продажи

_____________ область,  город ____________,

Двадцать пятое января  две тысячи двенадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся: гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

и гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, вместе именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛИ», заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. «ПРОДАВЕЦ» передает в общую долевую собственность «ПОКУПАТЕЛЯМ» в равных долях по ½ (Одной второй) доли каждому, квартиру, находящуюся по адресу: ______, д.32 (Тридцать два), кв.30 (Тридцать), состоящую из 1 (Одной) комнаты, общей площадью 29,9 (Двадцать девять целых девять десятых) кв.м., именуемая в дальнейшем «Квартира».
  2. Указанная квартира принадлежит «ПРОДАВЦУ» по праву собственности на основании __________________.
  3. Квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей. Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (либо: Оплата производится после подписания настоящего договора и подачи его на государственную регистрацию).
  4. В отчуждаемой квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрирован Ф.И.О., _____ года рождения, паспорт: серия, номер, когда и кем выдан, который обязуется сняться с регистрационного учета до ____20__года. Иных лиц, сохраняющих в соответствии с законом права пользования отчуждаемой квартирой после ее приобретения ПОКУПАТЕЛЯМИ, не имеется.
  5. На момент совершения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от любых третьих лиц. «ПРОДАВЕЦ» несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной комнаты в залоге, под запрещением, либо арестом. Продавец обязуется освободить квартиру от имущества и передать ключи от квартиры Покупателям до ____20__года.
  6. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует отсутствие ограничений в дееспособности в судебном порядке в отношении распоряжения имуществом по настоящему договору.
  7. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует отсутствие недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, права и охраняемые законом интересы которых затрагиваются при отчуждении жилого помещения.
  8. «ПРОДАВЕЦ» предоставляет указанную квартиру «ПОКУПАТЕЛЯМ» в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора: пригодно для эксплуатации, с имеющимся на момент подписания договора оборудованием.
  9. «ПОКУПАТЕЛИ» осмотрели указанную квартиру, претензий к санитарным и техническим требованиям и потребительским свойствам не имеет. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и оплате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют в этой связи взаимных претензий.
  10. Риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры переходит на «ПОКУПАТЕЛЕЙ» с момента подписания настоящего договора.
  11. Передача указанной квартиры «ПРОДАВЦОМ» и принятие её «ПОКУПАТЕЛЯМИ» осуществляется путем подписания настоящего договора без передаточного акта.
  12. Расходы по заключению и регистрации настоящего договора стороны несут в соответствии с действующим законодательством.
  13. Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  14. статей 131, 167, 209, 288, 549, 550, 551, 558 ГК РФ сторонам понятно, смысл и значение договора сторонам ясны и соответствуют нашим намерениям.
  15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.
  16. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых остается в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по одному экземпляру выдается сторонам.

Продавец: _____________________________________________________________________

Покупатели: _____________________________________________________________________

                       _____________________________________________________________________

Кстати, много просьб показать договор купли продажи автомобиля. У кого есть потребность, можете использовать этот действующий образец.

Скачать бесплатно сборник готовых договоров для сделок с жильем:

Источник: http://74nedvizhimost.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-priobretaetsya-v-dolevuyu-sobstvennost-pokupatelej

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.