Продажа части доли в квартире

Содержание

Как купить часть квартиры

Продажа части доли в квартире

 Купить часть квартиры  может каждый, однако очень часто такие сделки бывают между родственниками и в них, как правило, не привлекают юристов и риэлторов.Правильное оформление сделки купли-продажи ни кто не отменял.

К тому же при покупке доли в праве третьим лицом необходимо уведомить других участников долевой собственности

В  этой статье я вам разъясню обязательные процедуры оформления покупки доли в квартире и регистрацию перехода права на нее.

Статья обновлена 28.08.2019 г

Купить часть квартиры

Купить часть квартиры и купить долю в праве это одно и то же?

Исключительно редко, имея долю в праве собственности на квартиру люди выделяют эту долю в натуре, ведь не всегда планировка квартиры позволяет обособить часть ее площади.

Чаще квартиру переводят в статус «коммунальная» и каждую комнату ставят на кадастровый учет как отдельный объект недвижимости.

Еще чаще покупается доля в праве собственности. И участники долевой собственности по договоренности пользуются квартирой.

Частые сделки — это покупка последней доли, таким образом появляется один собственник.

Можно ли купить часть квартиры

Еще раз разъясняю, что покупка доли в праве собственности, не означает покупку части квартиры. Если вы владеете 1\4 доли в праве собственности на квартиру в 100 м.кв. это не означает, что вам принадлежит 25 м.кв.

Купить часть квартиры в ипотеку

Банки разрешают покупку доли в квартире, но только последней. Например: вы владеете 1\2 долей в праве собственности и покупаете сразу две оставшиеся доли по 1\4.
Ведь банк дает деньги под залог объекта недвижимости и ему важно, чтобы не было иных владельцев, кроме участников Кредитного договора или Договора поручительства.

Как оформить куплю части квартиры

Купить часть квартиры -это значит оформить Договор купли-продажи и Акт приема-передачи и зарегистрировать свои права на долю в Росреестре.

Оформление покупки части квартиры может очень сильно отличаться, в зависимости от уже оформленного права собственности на нее.

Существует три вида права:

  • Единоличная собственность
  • Общая совместная собственность
  • Общая долевая собственность

Купить часть квартиры из общей долевой собственности

Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев долей в праве собственности, причем размер долей определен.И у каждого из них есть преимущественное право покупки доли в квартире перед третьими лицами.

Поэтому, если вы выкупаете последнюю долю, или все участники продают свою долю одновременно  третьему лицу — никаких проблем.Если долю выкупает стороннее лицо — продавец доли обязан уведомить о продаже других участников долевой собственности.

Отчуждение(продажа) долей в праве долевой собственности  не всеми ее участниками одновременно — это нотариальная сделка в обязательном порядке (ст.42, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).

Подписываете Договор купли-продажи, этот факт удостоверяет нотариус.Подписываете  Акт приема-передачи и  передаете пакет документов в Росреестр для регистрации перехода права на нового владельца.

С февраля 2019 года нотариус обязан самостоятельно передать пакет документов  и заявления участников сделки в Росреестр посредством электронного документооборота, это бесплатная услуга.

Однако, участники сделки могут сделать это самостоятельно.

Стоит прочесть: Продажа доли родственнику или собственнику

Уведомление о продаже доли

Первой задачей продавца доли является  уведомление всех участников долевой собственности о продаже своей доли с указанием  цены и других условий продажи, например рассрочки платежа. ( при условии продажи доли третьему лицу, не участнику долевой собственности).

Если по истечении  календарного месяца, другие участники долевой собственности, долю не купят, Продавец вправе отчуждать ее третьему лицу.

Стоит прочесть : Уведомление о продаже доли

Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Это дорого, но тогда не нужно ждать календарный месяц.

Купить часть квартиры из общей совместной собственности

Оформить куплю-продажу  доли из совместной собственности можно двумя способами:

  • если квартирой владеют супруги, то после продажи регистрируется долевая собственность, причем супружеская доля остается в совместной собственности.Таким образом не происходит раздел совместно нажитого имущества и такой договор купли-продажи не нужно удостоверять у нотариуса.Запись в ЕГРН о совместной собственности на супружескую долю вносится согласно п.90.1 Порядка Ведения ЕГРН. 90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
  • если квартирой в общей совместной собственности владеют не супруги, а братья/сестры, родители/дети, что часто происходило при приватизации жилья, тогда при купле-продажи доли в праве собственности регистрируется общая долевая собственность.

Купить часть квартиры из единоличной собственности

Каждый собственник вправе распорядиться своим жильём по своему усмотрению и продать долю в праве.

Однако, очень часто в единоличную собственность оформлено совместно нажитое имущество.
Росреестр сейчас регистрирует сделку без нотариального согласия супруга на продажу.

ОДНАКО, в ЕГРН будет внесена запись об осуществлении регистрации без согласия на то, в силу закона, заинтересованного лица.

Это является обременением права. Поэтому рекомендую такое согласие у продавца доли запросить.

Продажа доли в праве из единоличной собственности не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи доли 

Без предварительного договора в вашей сделке просто не обойтись.
Ведь никто не знает, как быстро удастся вручить  Уведомление о продаже заинтересованным лицам — другим участникам общей долевой собственности, у которых есть первоочередное право покупки.

Для вас подготовлен шаблон этого договора, он максимально адаптирован под вашу сделку. Вам важно взять сроки с хорошим запасом времени.

Шаблоны > > >

Трудности сделки

И вот здесь начинается самое сложное!
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, продажа доли из общей долевой собственности бывает очень сложной.

Потому что другие участники долевой собственности могут уклонятся от получения   уведомления и оформления отказа у нотариуса. По разным причинам.

Как оформить покупку комнаты в коммунальной квартире Читайте > > >

Государственная пошлина за регистрацию права на часть квартиры

Конечно юридически правильно не «часть квартиры», а на долю в праве собственности на квартиру.

Если регистрация доли в праве собственности на квартиру, осуществляется отдельно( в другой день) от регистрации права на весь объект недвижимости, тогда государственная пошлина составляет 2000 руб на приобретателя права.
Подробнее здесь.

Всегда рада разъяснить. Автор

Как купить часть квартиры

Источник: https://exspertrieltor.ru/2019/02/06/kak-oformit-pokupku-doli/

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Продажа части доли в квартире

Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость выполнить ряд формальностей. Чтобы сделку нельзя было оспорить, нужно направить уведомление другим собственникам квартиры. Они могут выкупить предложенную к продаже долю, используя свое преимущественное право покупки.

Общая долевая собственность и преимущественное право

Общая долевая собственность возникает, когда у нескольких лиц есть право на имущество в определенных долях, вместе составляющих 100 процентов от данного имущества.

Принадлежность имущества нескольким лицам накладывает на них дополнительные обязательства. Если один из них желает продать свою долю постороннему лицу, другие сособственники пользуются преимущественным правом покупки доли на тех же условиях.

Преимущественное право на приобретение доли закреплено в ст. 250 ГК РФ. Чтобы сособственники могли реализовать его, продавец обязан направить им извещение о планируемой сделке в соответствии с требованиями ГК РФ.

Преимущественное право и обязанность предложить долю к покупке возникает только в случае продажи постороннему лицу. Если она продаётся другому долевому собственнику, направлять извещение не нужно.

Закон предусматривает и другие случаи, когда преимущественное право приобретения доли не возникает. В их числе:

  • Безвозмездная передача доли;
  • Продажа на публичных торгах (например, проводимых при банкротстве);
  • Некоторые другие случаи, предусмотренные законом.

Можно ли запретить продажу

Преимущественное право не означает, что другие долевые собственники могут запретить продажу. Собственник доли может продать ее другому лицу вне зависимости от желания других сособственников. Единственное условие — предложить им реализовать свое преимущественное право.

Пошаговая инструкция

С учетом необходимости уведомления других участников долевой собственности и их преимущественного права, пошаговый алгоритм продажи доли в квартире будет выглядеть следующим образом:

  • Определение условий, на которых доля будет продана;
  • Направление уведомлений о продаже остальным собственникам;
  • Ожидание в течение 1 месяца. За этот период остальные сособственники могут выразить желание приобрести долю, отказаться от покупки либо отмолчаться. Если все отказы получены быстрее, ждать до конца месяца не нужно, договор можно заключать (подробнее об этом ниже).
  • Заключение договора купли-продажи с третьим лицом или с одним из долевых собственников, если он решил реализовать своё преимущественное право. Такой договор должен быть удостоверен нотариально.
  • Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Ниже мы рассмотрим подробнее каждый из этих этапов.

Как составить уведомление

В извещении о продаже доли необходимо указать:

  • Описание продаваемой доли (в какой квартире, по какому адресу, сколько составляет ее размер);
  • Цена, за которую планируется продать ее.

Перечисленные выше условия являются обязательными. На практике в извещениях о продаже указывают также некоторые дополнительные условия:

  • Порядок и срок расчетов;
  • Предоставляется ли рассрочка и возникает ли залог в пользу продавца на это время;
  • Срок передачи имущества;
  • Имеются ли лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.

Требования к составлению извещения о продаже доли приведены в Методических рекомендациях Федеральной нотариальной палаты по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности (утверждены письмом ФНП России от 31 марта 2016 года № 1033/03-16-3).

Образец извещения

Кому: ФИО, адрес.

От кого: ФИО, адрес.

Извещение

О продаже доли в квартире

Я, ФИО, являющийся собственником доли ___ в квартире по адресу ______, кадастровый номер _____, настоящим уведомляю о намерении продать принадлежащую мне долю по цене _____ с оплатой в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности на долю за покупателем.

Настоящим уведомляю, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право приобретения указанной доли на указанных выше условиях.

О Вашем решении приобрести указанную долю прошу сообщить в течение 1 месяца после получения настоящего уведомления.

Дата, подпись.

Как направить

Закон устанавливает возможность направить извещение о продаже доли несколькими способами:

  • Через нотариуса (в том числе посредством электронного отправления, если все участники долевой собственности согласились на такой способ уведомления);
  • По почте, при этом необходимо осуществить отправку телеграммой, в копии которой останется вся информация, содержащаяся в уведомлении.

Если направить извещение письмом (даже с описью вложений), это создаёт риск возникновения споров с долевыми собственниками в дальнейшем. письма не фиксируется в описи вложений. Поэтому получатель может отрицать, что в письме было именно уведомление (п. 2.6 Методических рекомендаций ФНП от 31 марта 2016 года).

Если не направить извещение

Если продавец отказывается извещать остальных участников долевой собственности о продаже, сделку все равно могут провести.

Нотариус не будет отказываться удостоверять такой договор. Однако он обязан разъяснить продавцу и покупателю последствия заключения договора купли-продажи без соблюдения условия о преимущественном праве других собственников квартиры (п. 1 Методических рекомендаций ФНП России от 31 марта 2016 года).

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при нарушении преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Соответствующий иск может быть заявлен в суд в течение 3 месяцев после того, как ему стало известно о нарушении его прав.

Сколько ждать

В соответствии с ГК РФ, продажа доли другому лицу, не являющемуся сособственником на дату сделки, может быть совершена через 1 месяц после извещения всех собственников об их преимущественном праве.

Этот срок может быть сокращён, если все они оформили письменные отказы от преимущественного права покупки. В этом случае ждать больше нечего, и договор купли-продажи доли может быть заключён.

Если согласились несколько собственников

В случае, когда преимущественное право на покупку хотят реализовать несколько долевых собственников, продавец может выбрать любого из них по своему усмотрению.

Продать долю третьему лицу при этом нельзя — это нарушает преимущественное право.

Составление договора

Договоры купли-продажи долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Это правило установлено в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2915 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон предусматривает несколько исключений:

  • Все участники долевой собственности продают свои доли по одному договору;
  • Объект продаётся в рамках программы реновации в Москве.

Проект договора может составить нотариус либо сами стороны. Его нотариальное удостоверение является платной услугой. Размер нотариального тарифа (госпошлины) за удостоверение договора купли-продажи доли зависит от ее цены по договору. Минимальный размер, установленный законом, составляет 300 рублей, максимальный — 20 тысяч рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.

24 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении договора нотариус вправе взять плату за оказание услуг правового и технического характера. Размер платы устанавливается и ежегодно корректируется Федеральной нотариальной палатой отдельно для каждого из российских регионов.

В среднем, стоимость сопутствующих услуг нотариуса составляет несколько тысяч рублей.

Договор должны подписать стороны в присутствии нотариуса (лично или по доверенности). Обязательно при этом иметь с собой паспорт. На его основе нотариус удостоверяет личности присутствующих.

Кроме того, за несколько дней до заключения договора нотариус проводит проверку участников сделки в различных реестрах и базах данных (в частности, проверяется отсутствие сведений о признании их недееспособными). Поэтому за подготовкой документов к нотариусу необходимо обратиться заранее, за несколько дней до сделки.

Регистрация в Росреестре

Переход права собственности на долю в недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре. С февраля 2019 года документы на регистрацию подают сами нотариусы, если стороны не возражают против такого способа подачи.

Подача через нотариуса — самый удобный способ зарегистрировать сделку быстро. Для поданных нотариусами документов установлен сокращённый срок регистрации. Кроме того, стороны сделки избавлены от необходимости собирать документы, подавать заявления и т.п.

Однако сохранена возможность и личной подачи через МФЦ или непосредственно в отделение Росреестра (доступно не во всех регионах).

При любом способе подачи за государственную регистрацию перехода права на долю в квартире в Росреестре необходимо уплатить госпошлину — 2000 рублей с физических лиц.

Дарение

Правила о необходимости извещать других сособственников и их преимущественном праве применяются только в случае возмездного отчуждения (ст. 250 ГК РФ). Однако собственник может передать ее безвозмездно, в дар.

В этом случае нет необходимости уведомлять других собственников. Договор дарения можно заключать сразу. Преимущественного права у сособственников при этом не возникает.

Зачастую велик соблазн оформить продажу доли через дарение, когда по бумагам договор является безвозмездным, а деньги передаются наличными. Однако такой договор влечёт существенные риски для обоих участников.

Притворный договор дарения будет являться ничтожной сделкой (ст. 170 ГК РФ). Он может быть оспорен другими собственниками при наличии доказательств.

Кроме того, такой договор опасен для покупателя. При возникновении каких-либо проблем с подаренным имуществом будет крайне сложно предъявить претензии, вернуть деньги и т.п.

Обмен

В случае, если доля в квартире передаётся в обмен на другую недвижимость, требование о преимущественном праве также применяется. Это установлено п. 5 ст. 250 ГК РФ.

Поэтому в случае заключения договора мены доли необходимо направить другим долевым собственникам уведомление о намерении заключить сделку.

Продажа доли в праве на квартиру имеет ряд особенностей, которые нужно учесть. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/poshagovaya-instruktsiya-po-prodazhe-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.