Продажа части приватизированной квартиры

Содержание

Схемы продажи доли в квартире

Продажа части приватизированной квартиры

Каждый, кому приходилось сталкиваться с продажей недвижимости, знает, что в этом деле есть много тонкостей, соблюдение которых очень важно при свершении сделки. Основным нормативным актом, который регулирует отношения в сфере продажи недвижимости, является Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Начнем с того, что недвижимость, выставленная на продажу, должна быть приватизирована. Не углубляясь в приватизацию как процесс, оговорим основные моменты. Все нюансы и тонкости приватизации жилья описаны в Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”.

Закон трактует приватизацию как бесплатную передачу государственного и муниципального имущества в частную собственность граждан. Только после приватизации человек становится полноправным собственником приватизированного имущества. Приватизацию следует рассматривать как вид приобретения права на квартиру.

Приватизация дает право отчуждать собственное имущество любыми законными способами.Отвечая на вопрос о том, как продать долю в приватизированной квартире, необходимо понимать используемую терминологию.

Законодательно установлено, что имущество, которое находится во владении двух или большего количества лиц, принадлежит этим лицам на правах совместной собственности.

Собственность в данном случае может быть долевая (выделена доля каждого) или совместная (части не выделены). Эти два вида собственности следует четко разделять, поскольку юридические последствия сделок с совместной собственностью и долевой абсолютно различные.

Каждый из совладельцев квартиры имеет право по своему желанию дарить, продавать, завещать, отдавать в залог принадлежащую ему часть (долю) или распорядиться ею другим законным способом. Объектом исследования данной статьи является приватизированная квартира, а конкретно – доля в квартире.

Распоряжаться квартирой, которая находится в долевой собственности, ее участники могут лишь при согласии всех остальных участников, в случае возникновения разногласий порядок отчуждения устанавливается в судебном порядке. Исключением может быть продажа квартиры с публичных торгов.

Итак, если возник вопрос о продаже доли квартиры, нужно знать механизм его правильного, законного решения, что и будет изложено в статье.

Общие положения

Когда приватизированную в долях квартиру продают полностью в одни руки, владельцы долей достигли в этом вопросе согласия и всех устраивает сумма сделки, то нет никаких проблем: нужно просто собрать необходимые документы и в рабочем порядке совершить продажу. Деньги разделить согласно договоренности.

Если продавать свою долю решил только один совладелец приватизированной квартиры, то здесь алгоритм действий уже другой. Сначала продавец определяется с ценой своей доли в приватизированной квартире, потом предлагает выкупить свою долю остальным совладельцам, так как они, согласно ст.

250 ГК РФ, имеют право приоритетной покупки продаваемой доли перед сторонним лицом. Это говорит о том, что продавец вправе искать покупателя на стороне только в том случае, если остальные «долевики» отказались от покупки.

Закон обязывает продавца уведомить совладельцев о предполагаемой продаже письменно с оглашением желаемой цены и других условий продажи.

И только если участники долевой собственности напишут отказные либо сами выкупят продаваемую долю в течение месяца со дня их письменного уведомления, продавец имеет право на продажу своей доли тому, кто желает ее купить.

Подводные камни этого этапа таковы, что совладельцы приватизированной квартиры расценивают свое приоритетное право выкупа как «позволение продажи».

Исходя из этого, они всячески пытаются уклониться от письма-извещения о предполагаемой продаже части квартиры, а поскольку разрешением на продажу в данном случае есть их согласие с письменным уведомлением, то государственная регистрация сделки без этого может и не состояться.Следует знать, что если продажа была зарегистрирована без факта предупреждения совладельца письменно, то в течение трех месяцев собственник, который уклоняется от подписания документа о согласии на продажу, имеет право оспорить сделку, если она совершена, в судебном порядке в свою пользу. Последствия таковы, что покупатель доли за это время подыщет себе вариант попроще и побыстрее, дабы предупредить возможные конфликтные ситуации в будущем.

Утвержденного законодательного механизма заставить принудительно подписать согласие на продажу нет, но приемлемый законный вариант решения проблемы для продавца все же есть.

Следует пойти к нотариусу, который составит заказное письмо от имени продавца, отправит его другим совладельцам приватизированной квартиры и будет ждать их реакцию.

В данном случае они обязаны отреагировать, а дальше уже по обычной схеме.

Первый путь – схема дарения

Одним из наиболее легких способов продажи доли приватизированной квартиры является «обходной путь». Продавец имеет право подарить свою долю кому-либо без согласия на то остальных владельцев. Схема действий для продавца:

  1. Заключается договор дарения. В договоре в обязательном порядке имеют место быть сведения обо всех лицах, проживающих в квартире и имеющих право там проживать, указан предмет договора, то есть конкретно – сколько квадратных метров дарится. Если покупатель не близкий родственник, то одаряемому нужно будет оплатить налог на доход физического лица (13% от стоимости подарка).
  2. Передача денег осуществляется через банковскую ячейку.

Дело сделано, все оформлено законным путем. Оспаривание таких случаев возможно, но из-за отсутствия факта продажи как таковой положительным решение будет для продавца.
Возможна вариация данного метода.

Продавец дарит покупателю не полностью всю часть квартиры, а лишь часть доли.

Далее следует продажа доли целиком тому, кому подарена часть, а поскольку у него есть законное право приоритетной покупки, то он ее и покупает.

Второй путь – залоговая схема

  1. Потенциальный покупатель доли квартиры занимает продавцу определенную сумму денег, заключается договор займа, в нем указывается размер занимаемой суммы и предмет залога в случае несвоевременной отдачи денег. Естественно, предметом залога будет доля в приватизированной квартире.
  2. Деньги вовремя не возвращаются – залоговое имущество переходит во владение залогодержателя.

Третий путь – чистая продажа доли в приватизированной квартире

  1. Оцениваем стоимость своей доли (оценка производится субъективно – собственником). На вещи нужно смотреть реально и понимать, что даже самая лучшая доля, проданная отдельно, будет ниже стоимости доли в проданной целиком квартире.
  2. Письменно уведомляем остальных владельцев о намерении продать свою долю с указанием условий продажи и запрашиваемой цены.

    В течение месяца (срок, установленный законом), они обязаны принять решение: либо купить долю, воспользовавшись правом преимущественной покупки, либо отказаться от этого права.

  3. Регистрируем отказы совладельцев квартиры нотариально, тем самым подстраховывая себя в будущем, если кому-то из них вздумается оспорить сделку.
  4. Оформляется покупка.

    Договор составляем сами: скачиваем в интернете типовой бланк и заполняем согласно своим документам или обращаемся к юристу, который составит вам его за определенную плату. В договоре обязательно прописывается стоимость доли, описание самой доли и порядок расчета за приобретаемую собственность.

  5. Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации.

Список документов, необходимых для продажи доли

Документы, которые требуются при приватизации доли в собственность:

  1. Договор передачи определенной доли во владение и свидетельство о праве собственности на долю с обязательным указанием размеров доли и размеров всей квартиры.
  2. Соглашение об определении долей.
  3. Справка из БТИ (в ней указывается балансовая стоимость приватизированного жилья и доли жилья).
  4. Документ из ЖЭУ (в нем записан факт отсутствия долгов по коммунальным платежам).
  5. Выписка из домовой книги.
  6. Копия финансового счета.
  7. Согласие органов опеки и попечительства – когда в квартире проживают или прописаны несовершеннолетние.
  8. Удостоверяющие личности документы покупателя и продавца.

Обратите внимание

Фактический переход доли квартиры в собственность нового владельца обязательно регистрируется. Документ, который удостоверяет этот факт, – акт приема-передачи доли квартиры – подшивается к договору и служит его неотъемлемой частью.

Следует отдельно оговорить ситуацию, когда квартира находится в неравной долевой собственности у двух владельцев, и совместное пользование долями в квартире не представляется возможным (чаще это касается однокомнатных квартир): закон наделяет собственника малой доли правом требовать у совладельца принудительной покупки меньшей доли в судебном порядке, либо они подписывают соглашение мирно.

В заключение следует сказать, что продажа квартиры, доли в квартире или другой недвижимости – вопрос, требующий знаний и терпения. Эта статья поможет вам решить вашу проблему быстро и результативно.

Top

Источник: https://1nasledstvo.ru/privatizaciya/prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Можно ли продать свою долю в приватизированной квартире: Что нужно для того, чтобы продать свою долю +Фото и

Продажа части приватизированной квартиры

Рассмотрим ситуацию, как можно продать долю в уже приватизированной квартире с оформлением договора купли-продажи, договора дарения, и с помощью инструмента залога. Также могут возникать ситуации, когда продажа доли в квартире может быть признана незаконной.

После приватизации квартиры, предусмотренной законом России №1541-1, жилая недвижимость, это может быть и квартира, дом, комната, участок земли, становится собственностью тех людей, которые выполнили все требуемые действия.

Квартира может быть приватизирована только одним человеком или целой семьей. Участвовать в приватизации может любой человек, который прописан в квартире на момент подачи документов в Росреестр, то есть официально в квартире зарегистрирован на постоянное место проживания. Поэтому часто приватизация оформляется на членов семей, это супруги, дети, их родственники.

Как продать долю в приватизированной квартире

Бывают ситуации, когда супруги разводятся, дети получают в наследство доли родителей, и в дальнейшем, если человек не хочет проживать и пользоваться квартирой с другими жильцами, может продать свою долю в собственности. Здесь главное это соблюдать и свои интересы, не нарушать интересы других собственников.

Перед тем, как рассматривать вопрос о продажи доли в квартире

Нужно разобраться в разнице понятий «совместная собственность» и «долевая собственность».

Важно! Продать в приватизированной квартире можно только долю, и обязательно в документе о праве собственности должен быть указан размер доли, то есть она должна быть выделена.

Если квартира в собственности нескольких человек, то они владеют ей на правах совместной собственности, в этом случае продать можно только квартиру целиком. Для продажи только части квартиры нужно провести сначала раздел долей, и после этого каждый владелец доли уже может сам распоряжаться его частью, то есть по своему усмотрению.

Наиболее простая ситуация, когда все согласны на продажу квартиры. Здесь будет достаточно подписать соглашение между всеми собственниками о том, за какую сумму продается квартира, и как она будет делиться после того, как покупатель передаст деньги. Далее можно заключать договор купли-продажи.

А вот если кто-то желает продать свою долю в квартире, а другие собственники против этого, то действовать уже нужно по-другому. В настоящее время есть три основных схемы по продаже долей в квартире, которые не противоречат существующему законодательству и уже применялись на практике. Поэтому нужно рассмотреть все три схемы и решить, какая будет наиболее оптимальной для вас.

Продажа доли в квартире по договору дарения

Продать свою долю в приватизированной квартире можно только с согласия остальных собственников долей. Бывают разные ситуации, когда не получается получить такое согласие, то есть сложно договориться с остальными владельцами квартиры. При этом по закону можно без согласия других собственников осуществить дарение совей доли.

Важно! В такой ситуации нужно грамотно и правильно составить дарственную на долю в квартире. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу для составления документа.

Это имеет такое значение потому что, если не учесть одно из требований законодательства, то в дальнейшем документ другие собственники долей в квартире смогут оспорить в суде, и сделку признают недействительной.

К документу дарственной на долю квартиры предъявляют следующие требования:

  • – в документе должны быть перечислены все владельцы долей квартиры, и должно быть указано, у кого какая есть доля;
  • указать в дарственной всех тех людей, которые не являются собственниками, но при этом прописаны в квартире и проживают в ней на постоянной основе;
  • прописать какое количество квадратных метров должно быть передано одаряемому человеку;
  • прописать основания, на которых доля в квартире стала собственностью дарителя;
  • -если даритель состоит в браке, то для оформления дарственной будет нужно согласие на проведение сделки второго супруга, предварительно его нужно заверить у нотариуса.

Также важно помнить о том, что при дарении доли квартиры по закону России, а именно по Налоговому кодексу, одаряемый должен будет заплатить налог в размере 13% от стоимости доли в квартире. От уплаты налога освобождаются только близкие родственники дарителя, это супруги, дети, родители. В остальных случаях предусмотрен налог, а для нерезидентов налог составляет 30%.

Несмотря на тот факт, что дарение это сделка безвозмездная, в договоре нужно указать стоимость доли. Лучше не занижать ее сумму, иначе из-за этого может быть наложен штраф.

После оформления дарственной покупатель передает продавцу денежные средства с помощью банковской ячейки. В договоре передачи участвует банк, для выдачи денежных средств нужно предъявить документ, который подтверждает, что произошел переход права собственности от дарителя к одаряемому человеку.

В сделке по продаже доли есть и еще путь. Даритель дарит только часть своей доли, и после того, как произошла регистрация сделки, одаряемый человек стал совладельцем квартиры, оставшуюся часть доли можно продать на законных основаниях, так как у него уже будет право приоритетной покупки.

Такой способ обойдется дороже сторонам, но и в тоже время он более надежный. Также такая схема подойдет и тем, когда у покупателя не хватает денег на всю сделку сразу, и ее проводят в два этапа.

Продажа доли через залог

Такой способ можно использовать в том случае, если банк согласен взять долю в квартире в залог, чтобы выдать человеку ссуду. По другому такая сделка называется ипотека, поэтому человек обязан платить согласно графика платежей, и если платежи прекращаются, то банк имеет право взять долю в квартире себе в собственность, так как он является залогодержателем.

Важно! Это касается и жилья, которое является единственным для собственника доли, это следует из Гражданского Кодекса России. Квартиру не изымут в том случае, если долг составляет меньше, чем 5% от ценности залога, и если просрочка менее 3 месяцев.

Такую схему иногда используют владельцы долей, когда понимают, что они не смогут выгодно продать эту долю. То есть они занимают деньги у банка, и изначально не собираются их возвращать.

Процесс продажи доли в квартире

Этот способ кажется наиболее простым, но на деле его применяют редко. Это связано с тем, что продавец доли должен соблюдать жесткие правила, а именно уведомить всех остальных собственников квартиры о намерении продать долю, и еще нужно выдержать сроки ожидания от них ответа. Если рассмотреть поэтапно, то схема такова:

  • собственник доли должен заказать оценку жилой недвижимости, и полученную цифру уже использовать в дальнейшем во всех операциях. Здесь нужно иметь в виду, что сумма, полученная за отдельную долю, будет меньше, чем, если бы квартиру продали целиком и в дальнейшем поделили сумму на всех собственников;
  • каждому собственнику доли в квартире нужно отравить заказное письмо, где они будут уведомлять о том, что вы хотите продать свою долю, и прописать цену за нее. Далее требуется ждать ответа совладельцев в течение 30 дней с того момента, как было получено уведомление. После истечения этого срока можно выставлять долю на продажу, а в течение предыдущего месяца совладельцы имеют право выкупить эту долю за указанную цену раньше других покупателей. Для своей защиты можно сделать нотариально заверенные отказы совладельцев квартиры выкупить долю, но это не всегда возможно;
  • продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи вашей доли в квартире. Там обязательно должно быть прописано размер доли, сколько она стоит, описание доли, и как стороны будут друг с другом рассчитываться;
  • сделка обязательно регистрируется в ЕГРП, и покупатель получает на руки выписку.

Можно ли и как признать сделку по продаже доли незаконной

В настоящее время достаточно много вопросов и споров в судах о продаже долей квартиры решается через суд. Как правило, пытаются оспорить сделки совладельцы квартиры, покупатели, или те лица, которые считают, что нарушили их права. Если договор купли-продажи был, как положено, зарегистрирован в Росреестре, то оспорить такие сделки можно только в суде, с подачей иска.

Совладельцы квартиры могут подать иск в суд в течение трех месяцев с того момента, как они узнали о сделке купли-продажи.

Надо иметь в виду, что оспорить саму сделку нельзя, а только просить в суде, чтобы па вас перевели права и обязанности покупателя по данному договору.

Если суд выдаст положительное решение, то истец должен будет выплатить бывшему владельцу доли сумму по договору, и доля станет его собственностью.

Важно! Такие споры это дорогостоящий процесс, к тому же занимает много времени. Если есть возможность, то нужно договориться мирно, или доверить ведение переговоров юристу. Таким способом можно решить спор без суда, путем составления мирового соглашения.

Недействительной могут признать сделку, если в суде представят доказательства того, что при заключении договора были нарушены какие-либо законы. Например, продавец не имел права распоряжаться долей в квартире и совершать с ней какие-либо сделки.

По таким делам в судах есть свои сроки давности. В течение одного года можно оспорить сделку, если возможно установить тот момент, когда истец узнал о том, что есть обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки. Если сделка будет признана ничтожной, то оспорить ее можно в течение трех лет, например, это если продавец не получил денег от покупателя.

Лица, которые не участвовали в сделке купли-продажи, могут подать иск в суд в том случае, если докажут, что были ущемлены их права в течение 10 лет.

Как видим, есть большое количество рисков по таким сделкам, поэтому покупатели не часто идут на такие сделки, и продавцы не могут дорого продать свою долю, а только по более низкой цене.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Как продать долю в приватизированной квартире

Продажа части приватизированной квартиры

Продажа доли в приватизированной квартире регулируется нормами гражданского законодательства. Приватизированное жилье возникает в ситуациях, когда помещения, находящиеся в распоряжении государства передаются гражданам на основе специального договора. После визирования последнего гражданин становится полноправным собственником имущественного объекта. 

Понятие долей

Если квартира становится предметом владения двух или более лиц, то речь идет о совместной собственности, в которой по желанию граждан, может применяться режим долей.

Доля в квартире разрешает реализовывать различные правовые действия: передачу по наследству, дарение, продажу и т.

д  Однако, распоряжение целостным объектом требует приобретения согласия иных собственников на совершаемую сделку. 

Если все участники согласны, то реализовать квартиру не составляет проблем. Для этого формируется договор на продажу имущества, а вырученные средства делятся в зависимости от доли на основании предварительных договоренностей.

Как продать долю, если инициатива реализации принадлежит одному гражданину? Продавец должен рассчитать стоимость доли и предложить ее для покупки иным лицам, обладающим имущественными правами в отношении объекта недвижимости. Таким образом, удается соблюсти принцип преимущественной покупки, изложенный в гражданском законодательстве.

Если все отказались от поступившего предложения посредством написания отказных, то открывается перспектива самостоятельной реализации доли в приватизированной квартире. 

Реализация доли

Существуют  иные методики «избавления» от доли:

  • Дарение. Правовые нормы не запрещают дарить свою долю любому симпатичному гражданину. Для этого необходимо составить договора дарения, в котором будут указаны данные о предмете дарения и гражданах, участвующих в данных правоотношениях. Если доля будет подарена сторонним лицам, то подобная сделка подпадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13 процентов.
  • Использование доли в качестве предмета залога. для реализации данной методики необходимо получение денежного займа, обеспечением по которому будет выступать доля в приватизированной квартире. Если получатель займа нарушает условия возврата денег, доля в автоматическом режиме переходит к гражданину, предоставившему заем.
  • Традиционная продажа. Процедура реализуется в несколько стадий:
  1. оценка стоимости реализуемой доли;
  2. письменное информирование заинтересованных лиц;
  3. регистрация письменных отказов;
  4. составление договора на реализацию доли;
  5. изменение имущественных прав.

Сложности продажи долей

Самым каверзным считается вариант под названием «продажа доли несовершеннолетнего». Для его практического воплощения потребуется акцепт органов опеки, а также согласие матери ребенка на внесение корректив в имущественные права ребенка.

Сложности возникают и при режиме совместной собственности, в котором первоначально не было произведено выделение долей. Для решения головоломки нужно произвести выделение доли в жилом помещении через нотариат или судебный орган.

После этого можно заявлять о реализации своей доли, которая воплощается в нескольких вариантах:

  • доля приравнивается к  одной или нескольким комнатам;
  • доля превышает площадь комнат;
  • доля не дотягивает до площади комнаты.

Данные параметры во многом определяют стоимостные характеристики доли, а также быстроту и целесообразность ее реализации. Для определения итоговой стоимости потребуется провести небольшое аналитическое исследование. В интернете можно посмотреть цену на похожие объекты и установить свой ценник.

В последнее время многие продавцы для определения стоимости обращаются к профессиональным риэлторам, способным на основе комплексного подхода оценить стоимость доли. Самый простой вариант определение стоимости комнаты в коммуналке, т.к там доли соответствуют отдельному помещению(ст. 42 ЖК РФ).

В ситуациях, когда квартира выступает в качестве залогового имущества или спорного объекта между двумя сторонами, может потребоваться реализация части доли. Такой вариант также допускается нормативными документами и влечет за собой корректировку первоначального размера доли. 

При любом раскладе должны соблюдаться правило преимущественной покупки и принцип защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей. В иных случаях, продажа доли может рассматриваться как незаконная процедура, результат которой аннулируется в судебном порядке.
Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно  научится отличать истинные документы … Иногда у получателей ипотечных кредитов не хватает денежных средств для своевременного погашения всех обязательств. В такой ситуации единственным способом избавления от финансовой зависимости является реализация ипотечно … Под термином «проблемная» квартира подразумевается недвижимость, которую трудно реализовать по причинам правового характера либо из-за ее плачевного физического состояния. По экспертным оценкам доля «пр … Актуальные нормы жилищного законодательства создают немало трудностей граждан, стремящимся реализовать квартиру, в которой проживает несовершеннолетний ребенок.  Продажа доли несовершеннолетнего в квартире сопряжена … Продажа комнаты в коммуналке является распространенной операцией на рынке российского жилья. Для реализации данной задумки потребуется анализ особенностей имущественного объекта, состоящий из следующих последовательных д …

gilkod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

19.08.2019 – Валентин Протопопов

Здравствуйте,возможна ли продажа доли посторонним лицам с проходной и смежными комнатами в 3-комнатной квартире

Источник: https://www.gilkod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Правила продажи доли в неприватизированной квартире и порядок оформления | Жилищный консультант

Продажа части приватизированной квартиры
378

До приватизации жилого помещения определяются участники процедуры и определяются те доли, в каких будет поделена жилплощадь. Собственниками могут стать как взрослые граждане, так и несовершеннолетние дети.

При оформлении свидетельства о праве собственности на имущественную долю, в документе прописывается ее размер и та площадь помещения, которой может распоряжаться собственник. Владение долей в приватизированной квартире дает собственнику определенные права, и накладывает ряд обязательств.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Под правами следует понимать:

  • Долевой собственник вправе пользоваться общими помещениями: кухней, прихожей, санузлом, коридором.
  • Владелец может прописывать на своей жилплощади любого гражданина по своему усмотрению.
  • Собственник имеет право совершать со своей долей любые действия, не противоречащие нормам законы: куплю-продажу, дарение, мену.

Допускается использование доли в качестве залога по кредиту.

Помимо прав, собственник должен исполнять те условия и обязанности, которые возникают после оформления доли в собственность:

  • Прежде всего, собственник должен оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество физических лиц.
  • Для совершения сделки с имуществом, собственник обязан получить согласия владельцев других частей помещения.
  • При продаже, владелец, по закону сначала должен предложить выкупить свою долю другим совладельцам по одинаковой стоимости.
  • Долевой собственник обязан содержать жилище в надлежащем состоянии.

При нарушении прав собственника или при неисполнении им обязанностей, Жилищным кодексом предусмотрены определенные меры, направленные на регулирование данных правоотношений.

Условия продажи доли в приватизированной квартире

Поскольку доля в приватизированной квартире является личным имуществом владельца, принадлежащего ему по праву собственности, он может распоряжаться им по своему усмотрению и соответственно совершать сделку купли-продажи. Правила продажи доли в приватизированной квартире предполагают соблюдение некоторых требований и выполнения ряда условий.

Для того чтобы продать свою часть жилого помещения, владелец должен получить согласие или отказ собственников остальных частей.

Перед тем как продавать долю в приватизированной квартире владелец должен предложить ее выкупить остальным владельцам. В случае отказа необходимо оформить официальный документ, который будет обязателен при заключении сделки с другим покупателем.

При продаже доли несовершеннолетнего ребенка потребуется получить согласие службы опеки и попечительства. В случае выделения доли, необходима будет экспертная оценка имущества.

Порядок продажи доли в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире выполняется в соответствии с установленным порядком оформления:

  1. Владелец доли определяет стоимость своего имущества и находит покупателя.
  2. Перед тем как заключить договор купли-продажи, он должен уведомить остальных собственников о будущей продаже в письменном виде.
  3. В течение месяца остальные собственники принимают решение о выкупе имущества.
  4. В случае согласия на выкуп, продавец должен передать им свою долю по той цене, которую предлагал первоначальному покупателю.
  5. Если остальные владельцы решили отказаться от приобретения доли, то необходимо их отказ оформить в письменном виде
  6. Дальше сделка проводится в общем порядке, регистрируется в Росреестре.

Список документов

Для продажи доли в приватизированной квартире потребуется следующая документация:

  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы на долю владельца с выделением ее размера и указанием общей площади жилого помещения.
  • Справка из БТИ о стоимости жилья.
  • Выписка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных лицах. Выписку из домовой книги можно скачать: [Образец выписки из домовой книги].
  • Расшифровка ЕГРП о наличии обременений. Пример выписки: [Образец выписки из ЕГРП].
  • При присутствии в помещении несовершеннолетнего ребенка, согласие органов опеки и попечительства.
  • Документально оформленный отказ всех собственников остальных долей, если они не хотят выкупать имущество.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы в виде оценочного акта и технических бумаг на жилое помещение.

«Подводные камни» при продаже доли в приватизированной квартире

При продаже доли в приватизированном жилище стоит учесть ряд нюансов, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Прежде всего, достаточно проблемной может стать продажа той доли, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Для осуществления сделки с таким имуществом необходимо получить согласие службы опеки и попечительства, а также выделить доли всех прописанных граждан через нотариат или посредством обращения в суд. Только после этого можно реализовывать имущество.

Еще один момент, на который следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Для этого можно прибегнуть к услугам профессиональных риелторов или самостоятельно изучить рынок недвижимости.

Кроме этого, важно учесть, является ли имущество предметом споров и судебных разбирательства. Если да, то в отношении такой недвижимости сделку заключать не рекомендуется.

Крайне важно оформить соглашение купли-продажи должным образом и соблюсти все юридические требования, иначе сделка будет признана ничтожной.

Частные случаи продажи доли в приватизированной квартире

При продаже доли приватизированной жилплощади выделяются частные случаи:

  1. Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире.
  2. Принудительный выдел доли при продаже

Если в число собственников жилого помещения входит несовершеннолетний ребенок (младше 18 лет), потребуется согласие территориального органа опеки и попечительства.

Без данного согласия, сделка будет признана недействительной. Исключением являются лишь те случаи, когда доля ребенка будет увеличена. В случае купли-продажи помещения согласие службы опеки является обязательным требованием.

Согласие предоставляется только в двух случаях:

  • если ребенок получит долю больше предыдущей либо равную ей;
  • если вырученные деньги, помещаются на депозит и ребенок сможет ими распорядиться после того, как достигнет совершеннолетнего возраста.

Иногда, при нахождении имущества в общей собственности у граждан, один из собственников может потребовать выплаты денежных средств, за свою часть. Если это невозможно, то он может потребовать выделить свою долю в натуральном виде.

Сложность заключается в том, что в приватизированном помещении практически невозможно выделить долю в виде изолированного помещения и поэтому владелец этой части имеет законное право потребовать у остальных участников выкуп своей доли. Стоимость имущества определяется судом, однако, в этом случае возникают некоторые трудности:

  1. Потребуется оценка эксперта относительно стоимости квартиры.
  2. Деньги за долю могут быть взысканы частями на протяжении длительного периода времени.

Пример по продаже доли в приватизированной квартире

Татьяна Алексеевна получила по наследству долю в приватизированной квартире. Наследуемая недвижимость была поделена на три части и остальными собственниками стали сестра и мама Татьяны Александровны.

Через некоторое время женщине потребовались денежные средства на учебу сына, и она решила продать свою долю квартиры. Был найден покупатель, произошло оформление сделки купли-продажи, и Татьяна Алексеевна получила денежные средства.

Во время регистрации сделки в Росреестре покупатель получил отказ. Причиной этому стало отсутствие документа, подтверждающего нежелание совладельцев выкупить эту долю.

В результате этого, Татьяна Александровна направила своим родственникам письменное уведомление о продаже доли, и те пожелали ее выкупить. Первый договор купли-продажи был расторгнут, и покупатель получил назад свои деньги. Брат и сестра женщины выкупили ее долю и поделили ее между собой.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

  • Собственники доли имеют некоторые права: совершение с имуществом различных сделок, пользование площадью, осуществление регистрации на жилплощади.
  • Помимо прав, владелец должен исполнять ряд обязанностей: уплачивать услуги ЖКХ, платить налоги, извещать совладельцев о будущей продаже (мены, дарения).
  • Законом определен ряд условий и требований, которых следует придерживаться при купле-продаже долевой собственности.
  • Порядок реализации доли также определен законом и отличается от общего только тем, что совладельцы имеют преимущественное право на выкуп предлагаемой части и об этом их должен уведомить продавец.
  • Различаются частные случаи реализации долевой собственности: продажа доли несовершеннолетнего ребенка или принудительное выделение части имущества в пользу продавца.

Образцы бланков и заявлений

Для продажи доли в неприватизированной квартире необходимо заполнить следующие бланки:

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/privatizaciya/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

Можно ли продать долю в приватизированной квартире

Продажа части приватизированной квартиры

Одним из способов владения недвижимостью является общая долевая собственность. В качестве собственников могут выступать сразу несколько человек. Приватизируется жилье на несколько частей, каждая из которых переходит в собственность жильцов – собственников.

Право распоряжения переходит только на свою долю, претендовать на права остальных запрещается. Собственник может принять решение о продаже своей доли в приватизированной квартире.

Чтобы не нарушать права других совладельцев, должны соблюдаться все нормы и требования закона.

Как продать долю в приватизированной квартире?

Особенностью такой продажи является обязанность продавца соблюсти права и интересы других долевых собственников жилья. К одному из таких прав относится возможность преимущественного права покупки доли, которую собственник выставил на продажу. Совладелец части, желающий ее продать, должен предварительно поставить об этом в известность заинтересованных лиц.

Продавец обязан сообщить иным собственникам цену и общие условия реализации. Грамотное отчуждение подразумевает соответствие цен, то есть окончательной и той, о которой изначально были извещены другие собственники.

Из этого условия вытекает последовательность действий потенциального продавца:

  • проведение долевой оценки с учетом определения ее стоимости;
  • грамотное уведомление заинтересованных собственников о цене и сроках продажи, а также иных существенных условиях предстоящей сделки;
  • соблюдение месячного срока ожидания ответов от собственников.

Если условия соблюдены, то возможны будут следующие события:

  • один из владельцев доли в квартире принял решение о ее покупке:
  • никто из совладельцев не вышел на сделку.

В любом из двух вариантов главной процедурой будет проведение соответствующий сделки. Для этого подготавливаются документы, важнейший из которых – договор купли-продажи части. Переход права собственности считается завершенным после регистрации документов в отделе юстиции.

Продажа доли в приватизированной квартире без получения согласия других совладелец может повлечь за собой риски в части оспаривания совершенной сделки. Преимущественное право совладельца на покупку закреплено в Гражданском кодексе (статья 250).

Если не выполнить это условие, несогласные собственники обратятся в суд с требованием признания сделки недействительной.

Это может обернуться для продавца тем, что все полученное по сделке должно будет вернуться в прежнее состояние, что повлечет непредвиденные расходы.

Особенности распоряжения своей долей

Каждый из собственников обладает равными правами на свои части. Приоритетным будет считаться право пользования имуществом на совместных началах. В части распоряжения каждый владелец имеет все законные основания для реализации доли.

Распорядиться дальнейшей судьбой доли владелец вправе различными способами, среди которых выделяют:

  • возмездные сделки – обмен или продажа;
  • безвозмездная передача – завещание, дарение;
  • залог.

При разных способах закон предусматривает определенные требования и правила. Если в варианте с продажей требуется получение согласия иных собственников, то при дарении никакого преимущественного права у владельцев не возникает. Исключение – супруг дарителя, его согласие требуется, если собственность общая.

По закону часть недвижимости может быть предметом залога по договору займа. В таком случае потребуется:

  • заключить договор займа, согласовав его предмет;
  • передать долю залогодержателю.

Но в случае неуплаты займа собственник может лишиться доли в судебном порядке.

Продажа

Реализация проводится по стандартной схеме – путем заключения договора купли-продажи. Для совершения сделки должны быть согласованы:

  • стоимость продаваемого объекта права;
  • характерный размер доли в общей квартире.

Договор обязательно должен пройти процедуру регистрации в государственном органе.

На законодательном уровне нет отдельных указаний о том, каким способом должны оповещаться совладельцы жилья о продаже. На практике рекомендуется составить письменные уведомления о намерении отчуждения доли. Отказы от покупки должны быть получены в письменной форме.

Для сделки необходимо соблюсти общие правила продажи доли:

  • установить ценовой ценз;
  • совершить процедуру уведомления собственников;
  • получить в письменном виде отказы или согласия других совладельцев;
  • согласовать условия проводимой сделки, содержание договора;
  • подписать документы, включая акт приема-передачи;
  • пройти государственную регистрацию.

Чтобы не возникало проблем, продавцу следует убедить совладельцев в преимущественной покупке доли или согласовать общую продажу жилья с последующим распределением вырученных средств.

Как продать приватизированную квартиру с долями?

Утвержденной схемы при продаже доли не существует.

Законная схема включает в себя:

  • определение продавцом стоимости жилья, за которую он готов его продать;
  • уведомление иных собственников с учетом установленной цены;
  • ожидание 30 дней с моменты уведомления ответов от совладельцев;
  • если кто-либо заинтересовался в преимущественном праве покупки, оформляется сделка купли-продажи с учетом ранее оговоренной цены и условий договора;
  • если совладельцы не захотели, готовится нотариально заверенный отказ, после чего продавец получает право продажи доли любому третьему лицу по предложенной изначально цене.

Важно помнить: если продавец продает недвижимость третьему лицу по заниженной цене, такая сделка может быть признана судом недействительной.

Процедура купли-продажи доли в квартире не отличается от аналогичных сделок с недвижимостью, но имеет нюансы:

  • уведомление совладельцев жилья;
  • продажа без согласия иных собственников недопустима по закону;
  • совладельцы имеют право в течение трех месяцев подать в суд и аннулировать сделку, если продавец нарушит их права.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

Если одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок, то от его имени распоряжаться недвижимостью могут его родители или законные опекуны. Продать долю несовершеннолетнего в приватизированной квартире можно на общих условиях, но с некоторыми нюансами.

Продажа допускается только после получения согласия органов опеки, иначе сделка может быть признана недействительной и аннулированной по суду.

В случаях продажи доли несовершеннолетнего разрешение органов требуется, если:

  • несовершеннолетнее лицо приобретает долю в новом жилье, равную ранее реализованному имуществу или большую;
  • средства от реализации жилья направляются на депозит, открытый на имя ребенка, с условием полного доступа при достижении им совершеннолетнего возраста.

Орган опеки может не дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире, если:

  • покупаемая жилая площадь имеет худшие характеристики, например, уменьшается жилая площадь, требуется ее ремонт и пр.;
  • жилая недвижимость расположена на территории, не имеющей достаточной инфраструктуры или школы, сады и иные значимые для ребенка объекты находятся на удаленном расстоянии;
  • недвижимость существует только на бумаге, например, приобретается жилье в строящемся здании.

Схемы при продаже доли несовершеннолетнего должны быть полностью законны, так как права детей строго защищаются, и за их нарушение предусмотрена ответственность, вплоть до уголовного наказания.

Не забывайте про процедуру преимущественного права выкупа. Если получены официальные отказы от совладельцев, то сделка купли-продажи допускается с третьими лицами.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему лицу, его законным представителям требуется получить согласие органов опеки и попечительства.

И еще один важный момент – продажа доли допускается, если жилье, в котором она выделена, приватизировано и владельцы имеют подтвержденное право собственности на него.

Любые незаконные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Соблюдение прав всех сторон сделки гарантирует ее законность и обоснованность.

Источник: https://privatizacia.info/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

Как продать часть приватизированной квартиры

Продажа части приватизированной квартиры

Каждый из объектов недвижимости может иметь не одного, а нескольких владельцев.

Как продать часть приватизированной квартиры, если у вас возникла такая необходимость? Во-первых, сначала нужно разобраться, на праве какой собственности она вам принадлежит – общей долевой или совместной.

В последнем случае, нужно прежде перевести квартиру в общую долевую собственность, а уж затем продавать свою долю.

Основные правила продажи части приватизированной квартиры

Если квартира приватизирована, следовательно, она находится в собственности своих владельцев. Но эта собственность может быть разной. Общая долевая собственность, которая возникает чаще всего после приватизации квартиры, предполагает, что каждый из собственников имеет свою определенную долю. Например – 1/3, или 15/50, неважно.

Самое главное, что эти доли определены, хотя и не выделены непосредственно в натуре. Совсем другое дело, совместная собственность без определения конкретных долей. Чаще всего такая собственность возникает, например, если квартира приобретается в браке. В этом случае она поступает в общую собственность супругов, хотя возможны и другие варианты.

Но в этом случае, вне зависимости от того, сколько собственников у квартиры, их доли не определены, а, следовательно, квартирой они могут пользоваться только совместно и на общих правах. Продать часть такой приватизированной квартиры – долю в ней невозможно. Ее можно продать только целиком и с согласия всех остальных собственников.

Вот поэтому, прежде чем продать какую-то часть такой квартиры, ее необходимо переоформить в общую долевую собственность.

Если квартира находится в общей долевой собственности, распоряжаться своей долей каждый собственник может только с согласия всех остальных владельцев квартиры. При этом, если мирным путем достичь соглашения не удается, собственник доли может обратиться в суд, который и определяет возможность и порядок отчуждения доли.

Почему сложно продать часть приватизированной квартиры

Если квартира, находящаяся в общей долевой собственности продается целиком, одному конкретному покупателю и цена устраивает всех собственников, то обычно никаких сложностей не возникает. Деньги впоследствии делятся между продавцами, в соответствии с их долями на них приобретается новое жилье или же они используются каким-то иным образом, но по взаимному согласию.

Совсем другое дело, если один из собственников вдруг, по каким-то причинам, решает продать свою часть приватизированной квартиры, принадлежащую ему долю.

Во-первых, прежде всего, ему нужно определиться с ценой этой доли, а, во-вторых, в соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, он должен вначале предложить выкупить свою долю по этой цене собственникам остальных долей в квартире.

И только после их отказа он может предложить купить часть приватизированной квартиры стороннему лицу.

К сожалению, собственники остальных долей часто ошибочно полагают, что они должны дать согласие на продажу, а не просто согласится или отказаться от выкупа доли. И поэтому, не желают подписывать никаких бумаг, а если предложение выкупа отправляется заказным письмом с уведомлением, то они просто отказываются его получать.

Основная проблема заключается в том, что по закону владельцам остальных долей дается ровно месяц на то, чтобы они приняли решение, но этот месяц отсчитывается с того момента, как они подпишут уведомление о получении письма. Если же он его не подписывают, то продать часть приватизированной квартиры бывает довольно сложно.

Но даже в том случае, если такая сделка все же состоится, она может быть оспорена по суду.

Однако из этого положения есть выход. Оповещение о продаже доли следует оформить через нотариуса, который и отправит его заказными письмами остальным собственникам. В этом случае, если через месяц от них не поступает ответа, нотариус вправе проводить сделку купли-продажи доли.

Как продать часть приватизированной квартиры – возможны варианты

Понятно, что наиболее естественным и законным путем является обычная продажа доли. Для этого, как уже было сказано, нужно обозначить цену, за которую вы собираетесь ее продавать. Беда в том, что неспециалисту сделать это довольно сложно.

Нельзя просто разделить рыночную стоимость квартиры на количество имеющихся в ней долей и таким образом рассчитать свою часть. Стоимость отдельной доли в квартире обычно значительно ниже, чем стоила бы эта же доля, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к профессионалам рынка недвижимости.

Следующий шаг – это получение отказа от собственников всех остальных долей. Как это можно сделать, если он не хотят подписывать отказ, но и выкупать долю тоже не собираются, мы уже говорили чуть выше.

Ну и, наконец, дальше действует обычная схема продажи недвижимости. Подыскивается покупатель, составляется договор купли-продажи и затем регистрируется переход права собственности.

Впрочем, довольно часто, собственники желающие продать свою часть приватизированной квартиры, для того чтобы облегчить свою задачу, подыскивают некие обходные пути. Их, как минимум, два. Это дарение и залоговая схема.

Ни в том, ни в другом случае согласия собственников остальных долей получать не понадобится. В случае дарения просто составляется соответствующий договор.

Однако нужно понимать, что если владельцы других долей в приватизированной квартире захотят оспорить эту сделку и смогут в суде доказать факт передачи денег, она будет признана недействительной.

Залоговая схема – название говорит само за себя. Продавец берет у покупателя деньги в долг. Составляется договор займа, под залог имеющейся у продавца доли в квартире. Продавец не возвращает деньги в положенный срок, а право собственности на долю переходит к покупателю. Оспорить такую сделку практически невозможно.

В общем, если вы хотите продать часть приватизированной квартиры, вы можете выбирать любой путь. Самое главное, что вам понадобится, это наличие покупателя и значительная доля терпения.

Источник: http://www.jurist-center.ru/prodat_chast_privat_kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.