Продажа доли квартиры с несовершеннолетними детьми

Содержание

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка: пошаговая инструкция 2020

Продажа доли квартиры с несовершеннолетними детьми

Сделка по продаже квартиры, осуществляемая в рамках действующих правовых норм, не представляет особых сложностей, если все совершеннолетние собственники не возражают по поводу продажи, а в интересах несовершеннолетних владельцев получены необходимые разрешительные документы – из органов опеки и от родителей, если мать и отец состоят в разводе и совместно не проживают.

Общее представление о вопросе

Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:

  • Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
  • Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.

Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.

По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.

Нормы права

Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:

Основной закон страныКонституция РФ
  • Ст. 35 говорит о праве на частную собственность и гарантирует возможность распоряжаться ею по усмотрению собственника
  • Ст. 38 выступает в защиту детей и их интересов
  • Ст. 40 гарантирует право на жилище
Кодифицированные законыГражданский кодексСт. 26—28 регламентируют участие несовершеннолетних в совершении сделок
Жилищный кодекс
  • отображение прав собственников (в том числе не достигших возраста совершеннолетия) жилых помещений
  • гарантии на предоставление жилья детям-сиротам
Семейный кодекс
  • Ст. 60 разграничивает права детей и родителей на общее имущество
  • Ст. 65 определяет место жительства ребенка вместе с родителями
Отдельные федеральные законы«Об основных гарантиях прав ребенка»Федеральные и региональные органы государственной власти в рамках своей компетенции защищают законные права ребенка
«Об опеке и попечительстве»Ст. 8 формулирует основные задачи деятельности органов по опеке и попечительству, одна из которых – выдача разрешений на осуществление сделок с недвижимостью несовершеннолетних

Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.

Причины отчуждения квартиры

Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:

  • Планирование переезда в другой город или район;
  • Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
  • Качественное улучшение жилищных условий;
  • Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
  • Денежная необходимость для расчетов по долгам.

Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.

Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних

Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.

Перечень документов

До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
  2. Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
  4. Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
  5. Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.

Совет! Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.

После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.

договора купли-продажи

Договор по осуществлению продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников оформляется только в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке. Такой принцип ведения дел организован для контроля над соблюдением прав всех участников сделки.

Обычно у нотариуса уже имеется проверенная форма договора купли-продажи, включающая в себя следующие основные пункты:

  • Название заключаемого договора, обозначение времени и места его совершения;
  • Указание действующих лиц с их паспортными данными;
  • Детальное описание объекта сделки;
  • Установление стоимости продаваемой квартиры;
  • Распределение прав и обязанностей сторон;
  • Внесение дополнительной информации, имеющей отношение к сделке;
  • Подписи сторон;
  • Приложения.

Продавец и покупатель могут использовать любой бланк, подходящий по структуре сформировавшимся обстоятельствам сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Представителями их интересов в этом случае выступают родители.

Скачать образец договора купли-продажи с долей несовершеннолетнего

Инструкция по организации сделки

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:

  1. Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
  2. Подбор подходящего варианта для покупки.
  3. Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
  4. Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
  5. Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
  6. Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
  7. Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
  8. Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
  9. Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.

Совет! Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.

Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.

Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.

Налоги и расходы

Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.

Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.

Услуги нотариуса потребуется оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не превысит 20000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность выплаты вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в ст. 333.

24 Налогового кодекса РФ. Траты на нотариуса могут быть разделены пополам между продавцом и покупателем.

Также вполне допустимо возлагать их только на продавца, так как именно он нуждается в осуществлении нотариальных удостоверений на сделку с несовершеннолетними собственниками.

При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.

Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13% для граждан РФ, 30% – в остальных случаях.

К сведению! Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.

Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками

Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.

Согласие родителей на проведение сделки

Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.

Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.

В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.

Разрешение органов по опеке и попечительству

Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:

  • Возрастание доходности семейного бюджета;
  • Улучшение условий проживания детей;
  • Вероятность переселения в новый дом;
  • Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.

Важно! Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.

Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.

Скачать образец заявления в органы опеки на куплю-продажу квартиры

Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.

К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.

Помощь юристов в сложных ситуациях

Ведение сделки по продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, может быть сопряжено со сложностями правового характера такими как:

  • Отказ органов опеки и попечительства выдать согласие на продажу жилплощади;
  • Затруднения со сбором документов для предоставления по месту требования;
  • Несогласие второго родителя с продажей имущества детей.

Это неполный перечень ситуаций, которые требуют немедленного реагирования. В сфере имущественных правоотношений стоит обращаться к юридической консультации. Ряд на первый взгляд нерешимых задач можно оспорить в судебной инстанции при грамотном разборе ситуации.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Продажа доли квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  • основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  • способ продажи (наличный, безналичный);
  • наличие обременения жилья;
  • возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  • полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  • ограниченная (с 14 до 18 лет);
  • частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  • размер новой квартиры, ее площадь;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  • возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  • подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  • выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки.

В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  • Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  • Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  • Отказ одного из родителей от продажи.
  • Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  • Отсутствие прописки в новом жилье.
  • Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  • В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  • Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание.Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  • получение разрешения на продажу;
  • составление договора, подписание его сторонами;
  • передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  • переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  • Переезд родителей с детьми в другую страну.
  • Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  • При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  • Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  • Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  • Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  • медицинские справки;
  • виза, билеты в другую страну/город;
  • получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  • договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/mojno-li-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnimi-detmi-5ab26147a86731a9b0423488

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Продажа доли квартиры с несовершеннолетними детьми

В ежемесячной рубрике Блиц-КриК наши читатели уже несколько раз поднимали тему несправедливых решений органов опеки, препятствующих покупке или продаже жилья, где собственниками являются несовершеннолетние.

RealEstate.ru решил узнать у бывалых риэлторов, как подготовиться к этим сделкам так, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса либо от запрета на проведение операций со стороны органов опеки.

В ежемесячной рубрике Блиц-КриК наши читатели уже несколько раз поднимали тему несправедливых решений органов опеки (здесь и здесь), препятствующих покупке или продаже жилья, где собственниками являются несовершеннолетние. RealEstate.

ru  решил узнать у бывалых риэлторов, как подготовиться к этим сделкам так, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса либо от запрета на проведение операций со стороны органов опеки.
Матерые агенты знают: если в квартире есть доля, которой владеет ребенок, то сделка сразу относится к категории сверхсложных.

  Закон требует, чтобы любая такая сделка была согласована с органами опеки и попечительства (далее – просторечное «опека» – прим. ред.).

Опрос компаний,  работающих на рынке недвижимости Москвы, выявил, что у таких сделок три проблемы:

– затягивание процесса согласования на неопределенный срок; – большой риск того, что сделку не разрешат органы опеки;

– возможность принятия произвольного и зачастую излишне перестраховочного решения чиновниками из-за «дыр» в законодательстве.

Время и документы

«Как правило, в сделке с участием органов опеки перечень документов шире, чем в простой сделке. Такие сделки требуют проведения обязательной оценки обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого). Все это приводит к тому, что сроки проведения сделки увеличиваются.

Нельзя исключать и вероятность отказа органов опеки в случае, если не будут соблюдены их требования», – рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне».

Участники рынка недвижимости сетуют на то, что нет временного регламента для органов опеки, в какой срок они должны дать ответ – разрешена ли сделка. 

Заявители должны предоставить в опеку все привычные для сделки купли-продажи документы по продаваемой квартире и все документы по приобретаемой квартире. Нужны также документы об  отсутствии задолженности продавцов по налогам.

  Кроме того, сейчас органы опеки также проверяют кадастровую стоимость объектов и рыночную стоимость квартир. В ряде случаев используют данные объявлений, размещенных в базах недвижимости.

Сотрудники органов опеки могут также попросить заявителей предоставить сведения об аналогичных квартирах из базы данных в графическом виде.

Делаются ли скидки на квартиры с детскими долями?

Ряд сложностей, сопровождающих сделки с квартирами, где есть доля несовершеннолетних детей,  вовсе не означает, что эти квартиры продаются дешевле.

Как утверждают все опрошенные риэлторы, на сегодняшний день дисконта на рынке вторичного жилья из-за согласования с органами опеки не возникает. Скорее, по их мнению, следует говорить не о дисконте,  а об увеличенных сроках экспозиции.

Но если покупателям приглянулась именно эта квартира, то они готовы ждать лишних три – четыре недели.

Соглашаться ли покупать квартиру у детей?

Виктор Куприянов, частный риэлтор, советует идти  на такую покупку только в случае, когда продавцы квартиры с детской долей уже имеют адрес альтернативной квартиры, на которую собран пакет документов, готовый к подаче в опеку. Скорее всего,  в таком случае риэлтор покупателя скажет продавцу: «Интерес есть, но аванс внесем, когда у вас будет адрес альтернативы». И продолжит поиск иного варианта для своего клиента.

Отказные сделки

Опека может отказать, если посчитает, что ребенок будет жить в худших условиях, чем раньше – чаще всего это уменьшение площади. Часто отказывают в переезде в другой город или тем более в деревню, считая это ухудшением условий жизни.  Есть и спорные случаи.

К примеру, переезд из отдельной квартиры в комнату в коммуналке могут посчитать ухудшением, а могут и не посчитать.
Отказ может последовать, если сделка нарушает какие-то положения Семейного или Гражданского кодекса.

В частности, запрещены любые возмездные сделки, кроме сделок дарения, между родителем и ребенком.

Дружба риэлторов и органов опеки: благо или зло?

В сущности,  проволочки, связанные с согласованием с органами опеки, вполне предсказуемы и риэлторы хорошо научились с ними справляться. Во-первых, они стараются предварительно проконсультироваться в органах опеки, дадут ли те разрешение на такую сделку, прежде чем собирать пакет документов.

Надо отметить, что родители или опекуны, решившись на определенное изменение в квартирном вопросе, могут тоже посетить органы опеки, чтобы заранее разобраться, что им разрешат, а что – нет. Во-вторых, никто не отменял «дружбы» с представителями госорганов.

  Чаще всего подобная связь используется, чтобы ускорить одобрение вполне законной сделки. Однако, конечно, есть и такие сделки, которые потом становятся сюжетами ряда криминальных сериалов и мелькают заголовками про «черных риэлторов» в новостях, и про которые понятно, что согласие органов опеки было дано явно по «дружбе».

И в-третьих, если органы опеки отказывают необоснованно, то можно обратиться в суд. Случаев таких опрошенные респонденты не вспомнили, но юристы утверждают, что оспорить решение можно, главное, чтобы  оно было получено в письменном виде. Путь этот долгий и не гарантирующий успеха.

Суды  стараются не конфликтовать с органами госвласти, так что неудивительно, что никто из участников рынка случаев успешного процесса не припомнил.

Если на уровне консультации стало понятно, что ваши органы опеки занимают бескомпромиссную позицию, то можно решиться на обходный путь – подать заявление в другой орган опеки.

Для этого необходимо ребенка перерегистирровать (прописать) в другом районе.

Подобный случай из жизни был рассказан Виктором Куприяновым, но для полного его понимания требуется небольшой рассказ о таком явлении, как материнский капитал.

Бомба с материнским капиталом

Так называемый материнский капитал на самом деле является семейным (и это его второе название).  Напомним, это денежные средства, которые государство выплачивает семьям, в которых родился или был усыновлен второй ребенок. В 2014 году размер маткапитала составил около 430 тыс. рублей.

По закону, в квартире, приобретенной с участием госсредств, должны быть выделены доли всем членам семьи. Однако на практике все происходит в два этапа. После выделения маткапитала Пенсионным фондом покупка жилья оформляется на получателя капитала, и далее следует второй этап – выделение долей всем членам семьи, включая мужа.

  На первом этапе новая собственница квартиры дает нотариальное обязательство наделить детей долями в новой квартире (причем всех детей, однако размер доли не определен). Проблема в том, что Пенсионный фонд контролирующими функциями не наделен и не может проследить, выполнит ли мать подобную передачу долей.

Органы опеки тоже не могут вмешиваться, поскольку защищают права детей, когда те уже стали собственниками. В то же время продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, но в которой дети не наделены собственностью, возможно,  поскольку Росреестр при регистрации сделки купли-продажи не проверяет этот аспект собственности.

В итоге случилось, что никто на рынке недвижимости не следит за тем, чтобы родители наделили детей долей в покупаемой с помощью маткапитала квартире, констатируют профессионалы.

Поэтому опасность для покупателей квартиры у семьи, которая в свое время приобрела ее, используя маткапитал, такова, что выросшие дети могут подать в суд, заявив, что их права были нарушены, и сделка должна быть признана ничтожной. «Дыра» в законе была замечена более двух лет назад, однако пока решения для ее «закрытия» ничего не сделано.

Случай из практики: Дарить нельзя наделить

Запятые в этом предложении ставятся по решению конкретного инспектора органов опеки и тому пример из практики риэлтора.

В 2012 году одна семья купила квартиру с использованием маткапитала. В 2013 году родители решили поменять ее на более просторную и обратились за этим к риэлторам.

Выяснилось, что дети не были наделены долей в собственности, и первоначально клиенты хотели продать жилье «как есть».  Теоретически это было возможно.

«Первоначальный замысел сделки состоял в том, что квартира, купленная с использованием маткапитала, будет продана матерью, которая была единственной ее владелицей и не успела переоформить доли на детей, – рассказывает Виктор Куприянов. –  Детям планировалось выделить доли в другой квартире, собственником которой был отец. Надо отметить, что они там и были прописаны.

Но адрес второй квартиры, разумеется, отличался от адреса в обязательстве ПФР». Оказалось, что при такой схеме родители могут быть уличены в нецелевом расходовании государственных средств (серьезное нарушение!), а у будущим собственникам светили проблемы с нарушенными правами несовершеннолетних.  «В итоге, было решено наделить детей долями в материнской квартире.

Это было сделано, и уже после успешной регистрации прав детей в квартире и их прописки в ней же я обратился в органы опеки в том районе, где у  детей была собственность. Я хотел получить разрешение наделить детей долями в отцовской квартире, чтобы теперь уже официально освободить квартиру с маткапиталом от этих долей и продать», – поясняет риэлтор.

    Но агенту отказали, пояснив, что «сделки между опекуном и опекаемым незаконны на основании п. 3 ст. 37 ГК РФ». «Сотрудники опеки почему-то  «разделили» весь процесс на части: раз доли детей продаются, им должны быть куплены  соответствующие другие доли. Доли  в квартире отца купить нельзя – это будет нарушение закона, отец не может ничего продавать своим детям.

А дарение доли отцом детям сотрудники рассматривают как добровольный акт, который не может быть связан с продажей другой собственности», – делится Виктор ходом мысли инспектора опеки. По мнению сотрудника тех органов опеки, сделка будет законной только в одном-единственном случае: детям взамен проданных долей покупаются доли в другой квартире, не принадлежащей родителям.

«Меня и клиентов этот вариант ни в какой степени не мог устроить – другие объекты не нужны, да и проблема оставалась та же, менялся только адрес», – констатирует риэлтор.  Он также констатирует серьезную проблему, возникающую из формулировок закона. В законе о материнском  капитале написано слово «наделить», а не «одарить».

«Такого понятия  вообще не предусмотрено в Гражданском кодексе. Это в итоге ведет к тому, что трактовки территориальных органов опеки остаются на их усмотрение», − поясняет он. Однако хеппи-энд в это сделке оказался возможен. Коллеги Виктора посоветовали ему обратиться в  орган опеки в том районе, где была расположена квартира отца.

«На нашу удачу, сотрудники органов опеки в том районе, где находилась квартира отца несовершеннолетних собственников, дали положительный ответ по предлагаемым условиям продажи долей детей», – поясняет  Виктор.

Сотрудники органов опеки этого района не рассматривали родителей как «опекунов», а несовершеннолетних собственников как «опекаемых», потому  что не было процедуры «установления опеки». В  заявлении, однако, пришлось искать такие формулировки для всех переходов права, чтобы не подпасть под  понятие «сделка». «Мы успешно провели все операции. Дети были прописаны в квартире отца, получили доли, квартира матери была продана. Я благодарен коллегам, без которых не удалось разрешить запутанную ситуацию. Мои клиенты тоже довольны, что я решил их задачу, причем без каких-либо взяток и выхода за рамки  закона. И я рад, что есть госслужащие, действительно защищающие интересы граждан», – говорит Виктор.

Новостройки предлагать

Традиционно органы опеки внимательно изучают квартиру, которую предполагается купить взамен продаваемой. И ранее приходить к ним с проектом сделки, где продается старая квартира, а покупается квартира в новостройке без прав собственности, было бессмысленно, – отказ следовал сразу же.

В начале 2014 года стало известно, что органы опеки в Москве в экспериментальном порядке согласовали несколько сделок обмена «вторичной» квартиры на новостройку (дом готов, получен акт-приемки, но пока не получено свидетельство собственности).

«Да, действительно, такие сделки проходят.

Предоставляется перечень документов от застройщика, заявление и прочие бумаги.

Органы опеки выдают распоряжение о разрешении на продажу квартиры с последующим наделением ребенка собственностью», – пояснила Светлана Бирина, руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость».

Инна Игнаткина говорит, что для такой сделки необходимо соблюсти некоторые условия: дом-новостройка должен быть построен, а ребенок должен быть зарегистрирован по третьему адресу (не в проданной квартире и не в новостройке) вплоть до переезда в новую квартиру. «Решение на проведение подобной сделки принимают органы опеки и попечительства на основании собственных критериев, поэтому прежде чем планировать такую сделку, стоит заранее ознакомиться с позицией по этому вопросу конкретного инспектора», – добавляет она. В качестве примера она приводит сделку, которая «закрыта» их агентством в марте этого года. Была продана трехкомнатная квартира в Москве и куплена четырехкомнатная квартира в Коммунарке. Одобрение на сделку было получено,  когда новостройка была готова. Ребенок станет собственником доли в новой квартире, как только будут оформлены права собственности на нее. Риэлторы отмечают, что пока такие сделки носят единичный характер. Но они вселяют надежду, что такая возможность оживит рынок недвижимости.  Многие семьи с детьми хотели бы переехать в новостройку, да могут ее купить только тогда, когда она уже становится «вторичкой» и права собственности оформлены. В таком случае она уже на 10-20% дороже, чем жилье в уже завершенном строительством доме, но без оформленных прав собственности.

Валентина Серова

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/kak-prodatj-i-kak-kupitj-kvartiru-s-detskoj-dolej-138/

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2020

Продажа доли квартиры с несовершеннолетними детьми

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.  По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

  • заключения брака;
  • эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

  • запрос разрешения у опеки;
  • визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  • заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  • готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  • 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
  • продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

  • супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
  • мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
  • супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

  1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
  2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
  3. Свидетельства на рождение детей.
  4. Подтверждение регистрации брака или развода.
  5. Бумаги на продаваемое жилье.
  6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

  • подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • доказательства технического состояния – планы, паспорта;
  • основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
  • справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
  • подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

  • жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
  • новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
  • сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
  • новая жилплощадь покупается через рассрочку;
  • новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
  • районе лишен инфраструктуры;
  • продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно.  При определении доли учитываются следующие правила:

  1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
  3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

  1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
  2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
  3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
  4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
  5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

  • текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
  • перечень документов для подготовки текста;
  • какие документы нужно взять на прием;
  • сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
  2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
  3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка о прописанных.
  8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

  • предоплата по предварительному договору;
  • оплата в день заключения договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

  • заявление для опеки;
  • договор купли-продажи.

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2020. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2021 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.