Продажа доли в квартире другому собственнику

Порядок продажи доли в квартире другому собственнику и документальное оформление

Продажа доли в квартире другому собственнику

Владение частью жилой площади любой недвижимости (дома или квартиры) способно принести массу проблем для хозяина доли. Особенно если эта доля является незначительной по отношению к другим долям, а владелец не имеет к ней фактического доступа или вовсе не нуждается в имеющихся у него квадратных метрах.

Столь сомнительная собственность, как правило, вызывает желание получить компенсацию в денежном эквиваленте и полностью отказаться от права владения. Ещё одна распространённая ситуация — это попытка выкупить доли у совладельцев и стать полноправным хозяином квартиры.

Разногласие в формировании цены, а также определении границ доли может возникнуть в обоих случаях. Независимо от того, хочет ли владелец продать свою часть или получить долю совладельца, при возникновении споров приходится обращаться в судебные органы.

Основные причины продажи

Разногласия касательно стоимости — самая распространённая причина споров между родственниками. И это неудивительно, так как право на часть жилья может возникать по причинам, зачастую не зависящим от воли одного из владельцев.

Или квартира, находящаяся в общем пользовании, была разделена на части во время бракоразводного процесса. И, наконец, владельцем можно стать по праву наследования доли потомками одного из владельцев.

Следует отметить, что зачастую имеющуюся квартиру невозможно разделить физически (в натуре) даже по судебному решению. Так как эта жилая площадь не имеет изолированных помещений, отдельных санузлов и нескольких кухонь. Таким способом проще разделить частные дома, в которых можно легко построить отдельный санузел с кухней, а также обзавестись дополнительным входом.

А вот в квартирах чаще владеют долями лишь на бумаге — жильцы имеют право на пользование общей площадью. Но «пощупать» такое право собственности довольно проблематично — по факту у владельца нет отдельной площади для проживания. Именно в таких ситуациях прибегают к продаже права владения частью жилой площади другому совладельцу.

Особенности ценообразования

При этом она несколько выше, чем в случае продажи всей квартиры по рыночной стоимости с дальнейшим делением полученной суммы, согласно имеющимся долям.

Зачастую цена зависит исключительно от совести и добропорядочности сторон. Любые скидки и уступки целиком зависят от человеческого фактора.

Например, супруг после развода может уступить жене в цене ради детей, проживающих в этой же квартире.

Но на практике наблюдается обратная ситуация — цены преднамеренно завышают и они не соответствуют рыночному спросу. К сожалению, скидки никак не регулируются на законодательном уровне.

Поэтому при не решаемых мирным путём спорах хозяева прибегают к продаже собственности третьи лицам. Цена при этом заметно ниже рыночной стоимости (в среднем 30-45%), что представляет ощутимую выгоду для покупателя, но абсолютно не выгодно для продающей стороны. Обычно конечная стоимость формируется путём деления рыночного показателя на процент доли в квартире.

Какие документы потребуются для сделки?

Как только будет достигнута устная договорённость, заинтересованным сторонам необходимо обратиться за помощью в нотариальную контору. Здесь будет подписан договор о купле и продаже.

Для его оформления продавцу и покупателю необходимо сформировать пакет документов, состоящий:

  • из паспорта для удостоверения личности (обеих сторон);
  • из документов, подтверждающих право владения на продаваемую часть жилья;
  • из справки, полученной в БТИ и подтверждающей балансовую стоимость недвижимости и её отдельных частей;
  • из документа, подтверждающего отсутствие любых задолженностей по оплате коммунальных услуг (справка выдаётся ЖЭУ);
  • из письменного разрешения на продажу, выданного органами опеки (документ требуется только в случае наличия прописанного несовершеннолетнего ребёнка);
  • из финансового счёта (предъявляется его копия);
  • из выписки, сделанной из домовой книги;
  • из письменного соглашения, подтверждающего, что обе стороны пришли к единому мнению касательно стоимости и размера доли.

Порядок действий и документальное оформление

Чтобы продажа была успешной продавцу и покупателю необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. На первом этапе необходимо принять решение о стоимости выставленной на продажу части квартиры. Для этого между покупателем и продавцом заключается отдельное письменное соглашение, в котором фиксируется конечная стоимость доли. Также можно прибегнуть к помощи специалистов из контор, предоставляющих помощь в независимой оценке жилья. Эти специалисты будут ориентироваться исключительно на рыночную ситуацию, избегая как понижения реальной стоимости, так и её необоснованного завышения.
  2. Юристы рекомендуют на первом этапе всячески избегать конфликтных ситуаций. Хорошо, если стороны пойдут на взаимные уступки или будет установлена рассрочка. Факт наличия рассрочки также должен быть зафиксирован в соглашении — указываются точные сроки и объёмы выплат.
  3. На следующем этапе необходимо обратиться в нотариальную контору, где будет оформлена сделка через подписание договора. Отметим, что с июня 2016 года все сделки, касающиеся долей в недвижимости, проводятся именно через нотариуса (согласно ФЗ под номером 172).
  4. На завершающем третьем этапе проводится регистрация прав на часть квартиры новым собственником (покупателем). Для этого необходимо обратиться в местную администрацию либо орган, занимающийся вопросами государственной регистрации. Предварительно уточняется список необходимых документов. И только после этого подаётся заявление на регистрацию.

Некоторые нюансы

Следует не забывать, что продажа совладельцу — это соблюдение его преимущественного права.

Если совладелец проигнорирует уведомление, у продавца появляется законное право для продажи недвижимости третьему лицу. Такое же право возникает при выделении доли в натуре, осуществлённом через судебные органы.

Существуют и более простые варианты продажи или передачи прав собственности на отдельную долю:

  1. Например, покупатель может предложить продавцу некоторую денежную сумму под залог доли. Обычно залог соответствует 100% стоимости этой доли. После чего подписывается соответствующий договор. По истечении сроков, оговорённых для возврата денег в договоре, покупатель становится полноправным владельцем указанной в документе части квартиры.
  2. Или через оформление договора дарения. Этот вариант особенно удобен для ближайших родственников, так как им не придётся платить налог за получение части квартиры в размере 13% от её стоимости. В договоре указывается количество даримых жилых метров, и перечисляются лица, имеющие право на проживание. Деньги передаются уже после подписания договора через банковский счёт. Это так называемое фиктивное дарение, к которому можно прибегать лишь в случае достижения устной договорённости между сторонами, полностью доверяющими друг другу. Но при это стоит помнить, что за фиктивное дарение предусмотрено наказание в виде административной или даже уголовной ответственности в случае обращения третьего лица в суд и предоставления весомых доказательств.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/prodazha-drugomu-sovladelcu.html

Как можно продать долю в квартире другому собственнику

Продажа доли в квартире другому собственнику

Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2020 году продать долю квартиры?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2020 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

Что нужно знать

По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.

Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.

Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

Основные аспекты

Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.

По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.

Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.

Стороны соглашения

Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.

Законодательная база

В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками.

Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.

Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права.

Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК.

Источник: https://soyz-rieltorov.ru/kvartira/kak-mozhno-prodat-dolyu-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.