Продажа доли в квартире нотариально новые правила

Продать долю в квартире

Продажа доли в квартире нотариально новые правила

Распорядитесь своей долей с максимальной выгодой! Быстрая оценка и оформление

  • Предлагают слишком малую цену? Как продать долю по максимальной цене
  • Препятствуют собственники других долей? Как обойти все сложности
  • Как правильно и недорого оформить сделку купли-продажи

Определим цену, дадим юридические советы, выполним за вас все действия “под ключ”.

Тел. 8(921)971-95-82

Изменения в законодательстве

В 2016 году появились новые правила продажи долей в квартире, вернее, оформления перехода прав на такие доли. Эти правила действуют и в 2020 году, но уже с учетом нового закона о регистрации недвижимости.

Не во всех случаях обязательно продавать доли «через нотариуса». В ряде случаев, это можно сделать более дешевым способом – в простой письменной форме

Правила продажи долей

В простой письменной форме (стоимость оформления 5000 руб., цена действует при указании на эту страницу) в следующих случаях:

Новый закон, начавший свое действие несколько лет назад, позволяет использовать «старые» дешевые пути оформления продаж  долей в следующих случаях:

  • Продажа доли сособственнику. То есть, если квартира принадлежит, например, Иванову, Петрову и Сидорову, то они между собой имеют право оформлять продажу друг другу без нотариуса. Так может быть, например, при продаже комнат в коммунальной квартире соседям, при продаже доли комнаты второму собственнику этой комнаты, при некоторых сделках по «обмену», когда граждане под таким обменом понимают продажу доли соседу и покупку на эти деньги другого достойного жилья.
  • Продажа целой квартиры, оформленной в долях (правда, этот вопрос еще обсуждается в нотариальной палате). Например, в процессе приватизации квартира досталась маме, папе и ребенку, который уже вырос, тогда все трое одновременно могут продать квартиру стороннему покупателю без оформления сделки у нотариуса. Опять же, обращаем внимание, что такой вопрос не до конца урегулирован. Необходимо обращаться к юристам за разъяснениями.
  • В иных случаях (читать новые редакции закона или спросить у юристов).

Нотариально (стоимость оформления 0,5-1% от кадастровой стоимости + стоимость технических работ)

Приведем ряд примеров, когда обязательно необходимо оформление перехода прав при продаже долей у нотариусов:

  • Доля в квартире или комнате продается постороннему лицу, то есть не сособственникам в такой квартире. Что это значит? Например, в квартире три долевых хозяина: Иванов, Петров и Сидоров. Если один из них решил продать другому, например, Иванов Петрову или Сидорову, то нет необходимости оформлять такую сделку у нотариуса, достаточно составить договор в простой письменной форме и зарегистрировать его в Росреестре.  Если же Иванов решил продать свою долю, обязательно предложил продать Петрову и Сидорову (такое правило указано в Гражданском кодексе), а они отказались, то продажа иному лицу, не имеющему собственности в этой квартире – должна быть оформлена через нотариуса.
  • Само предложение о покупке доли квартиры или комнаты должно быть только в нотариальной форме. Раньше это можно было сделать обычным письмом и отправить предложение почтой. Сейчас законодательство оберегает остальных собственников в квартире от возможных неправомерных  действий при продажах площади на сторону.
  • При участии в продаже несовершеннолетних (граждан, не достигших 18 лет). Ранее такие сделки контролировали только органы опеки и попечительства. Теперь же нотариус проверяет дополнительно безопасность прав ребенка.
  • При разделе долей супругов (но только при составлении соглашения об изменении их размеров). В иных случаях раздела имущества супругов возможны иные варианты.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

С прежним законодательством было жить проще: написал предложение о покупке, отправил почтой, через месяц можно продавать, прикрепив квитанцию о почтовом отправлении.

Сегодня продолжается усложненная процедура оформления сделки с долями. И обойти ее будет трудно (хотя можно в некоторых законных  случаях). Теперь предложение о покупке должно быть оформлено у нотариуса или таким образом, чтобы было достоверно установлены и доказаны факты предложения. Кстати говоря, предложения в простой письменной форме, отправленные ценным письмом – не панацея.

Но здесь возникает ряд препятствий:

  • Доля в квартире не принята по наследству;
  • Собственник доли (сосед) неизвестно где;
  • Сосед не хочет давать отказ от покупки;
  • Сосед говорит, что купит долю по указанной цене, но ничего для этого не делает;
  • У соседей есть желание купить, но нет денег и пр.

Тогда к действиям нотариуса должен подключиться адвокат, который своими активными действиями будет решать такие проблемы. Здесь два варианта решений – несудебный порядок и судебный.

Во внесудебном порядке возможен розыск соседей, понуждение к оформлению права собственности на долю, помощь в оформлении наследства соседа, переговоры, убеждения и пр. В судебном порядке можно решать то, чего не достигнуто мирным путем.

Такая практика судебных и мирных решений у нас уже большая. С решениями судов можно ознакомиться в главном офисе организации.

Пошаговая инструкция при продаже доли

  1. Определить, каким способом можно  оформлять продажу: обязательно ли у нотариуса или можно в простой письменной форме. В этом Вам могут помочь юристы нашего центра (по телефону или при очной бесплатной консультации, надо заранее записаться).
  2. Подготовить необходимые документы.

    При нотариальной сделке часть документов заказывает сам нотариус по электронным сетям, и эти документы собирать не придется (например, выписка ЕГРН). Иные же необходимые документы надо собирать самим, и позаботится об их наличии должны собственники, или поручить эти действия юристам.

    Для простой письменной формы ряд документов (иногда даже свидетельство о собственности) не обязательны. Но для ускорения процесса регистрации в Росреестре и  оформления договора, советуем, например, кадастровый паспорт, иметь. При нотариальном оформлении более строгие правила.

  3. Формирование дополнительных (не нужных для сделки) документов  при оформлении продажи. Из опыта наших адвокатов, можем сказать, что существует ряд документов, очень пригождающихся в будущем, если продавец и покупатель, а также их родственники и  возможные правообладатели начинают спорить.

    Например, приватизация квартиры была проведена без гражданина, который сидел в тюрьме (по форме 9 его не было видно), соответственно, ему доля в приватизированной квартире не досталась.

    После его возвращения может возникнуть вопрос о выделении ему его доли или компенсации денежных средств, а в худшем случае – законном проживании в такой квартире вместе с покупателями. Соответственно в данном конкретном примере, необходимо оформить гарантии от продавцов в случае возникновения схожих ситуаций.

    Такие гарантии для всех возможных случаев могут составлять наши юристы и адвокаты. Не менее важно, когда доля квартиры была принята по наследству, и еще более опасно – по завещанию. А вдруг найдется наследник по закону и будет восстанавливать сроки для принятия наследства, устанавливать факты и пр.

    На такие случаи тоже должны быть подготовленные во время сделки дополнительные документы, оберегающие покупателя. Есть и ряд документов, оберегающих продавца. Не всегда момент получения денег – это единственное, чего необходимо добиваться.

  4. Выполнение предварительных действий перед заключением договора (составление предложений о преимущественном праве покупки, подписание предварительного договора купли-продажи, запись к нотариусу, подготовка документов для составления договора, приглашение сторон, уточнение времени, проверка дееспособности сторон  и пр.

    )

  5. Решение вопроса с деньгами, вернее, с процедурой их получения. Это может быть  кредит банка с различными условиями получения, закладка денег в банковскую ячейку (сейфинг), безналичное перечисление, аккредитив, получение сумм в будущем (после регистрации сделки) при оплате материнским капиталом, иные случаи.
  6. Составление и подписание договора плюс проверка правильности (смысл и орфография).
  7. Формирование пакета документов для подачи в Росреестр.
  8. Получение обещанного по сделке (продавец получает деньги или предмет встречной покупки, покупатель – предмет покупки, деньги).
  9. Уведомление жилищных органов о смене собственника.

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Еще хотим обратить внимание на сами варианты продажи: как продать долю дороже, чем за нее предлагают соседи или сособственники своей же бывшей семьи. В ряде случаев можно продать невыделенную долю. Причем, стоимость такой продажи может быть не меньше рыночной цены. Эти и другие вопросы Вы можете узнать у юристов по недвижимости,  подойти на прием.

Для бесплатной консультации необходимо предварительно записаться по телефону, эл.почте. Отзывы о работе специалистов нашей организации можно посмотреть на странице “Отзывы об “Адвекон”

Обращайтесь к нам! Найдем самый выгодный вариант продажи и оформления. Поможем при сопровождении сделки.

Источник: https://www.AdveconSPb.ru/natural/bargaininhabited/videlenaya-dolya/prodat-dolyu-v-kvartire/

Продажа доли в квартире: участие нотариуса по правилам 2018 года

Продажа доли в квартире нотариально новые правила

Продажа доли в квартире – не всегда простая процедура, так как по закону должны соблюдаться права всех собственников недвижимости: если они не согласны со сделкой, то смогут оспорить её в суде.

А со 2 июня 2016 года желающим продать свою долю в квартире придётся учитывать ещё одно требование закона:  любые сделки, касающиеся долей в доме или квартире должны в обязательном порядке оформляться нотариально и только потом проходить процедуру госрегистрации.

Неважно, намерен ли владелец продать или подарить свою долю другому сособственнику или третьему лицу, не имеющему отношения к дольщикам – прежде всего, необходимо, чтобы сделку оформил нотариус. Затем нужно будет зарегистрировать её в Росреестре, предоставив полный пакет документов. Таким образом, продажа доли без нотариуса становится невозможной.

Желающим оформить сделку с долевой недвижимостью также необходимо помнить следующие нюансы:

  • По закону отличий в процедуре передачи жилья новому владельцу – будь то родственник или посторонний человек, нет, кроме ситуации дарения – в случае дарения доли сособственнику не действует преимущественное право покупки у других совладельцев;
  • Но правило нотариального заверения распространяется и на те сделки, в процессе которых долевая недвижимость переходит в руки одного хозяина (по договору дарения либо купли-продажи).

Согласно заверениям экспертов, эти меры призваны уменьшить количество мошенников и случаев захвата жилья на рынке недвижимости.

Нотариальное согласие на продажу доли необходимо для защиты интересов дольщиков. Кроме того, оформляя сделку, нотариус тем самым проводит проверку её легитимности и исключает возможные попытки обмана и мошенничества со стороны участников договора.

Порядок продажи, преимущественное право дольщиков и его реализация

Гражданский кодекс РФ гласит, что недвижимость, принадлежащая двум или более гражданам одновременно, находится либо в долевой, либо в совместной собственности (ст. 244). Главное отличие между этими двумя видами заключается  в том, что при долевом владении каждый сособственник имеет определенную долю в общем доме или квартире.

Оформление сделок с участием долевой недвижимости имеет свои нюансы Основная трудность заключается в том, что продажа, обмен или дарение доли требуют обязательного согласия всех сособственников жилья.

Это отличает права владельца доли в доме или квартире от, к примеру, прав хозяина одного из помещений в общем здании, когда его имущество выделено «в натуре», т.е.

определено в границах внутри здания и зарегистрировано в установленном порядке.

Загвоздка в том, что на практике одну долю фактически нельзя «отгородить» от остальных и запретить другим дольщикам использовать чужую жилплощадь.

Ведь доля в квартире отмечается во всех официальных документах лишь в виде числового  отношения (дроби) – будь то треть, половина, четвертая часть площади жилья и т.п.

Выделение доли «в натуре» внутри квартиры натыкается на ограничения жилищного законодательства, предусматривающего помимо санитарных норм метража еще и требования к доступу к таким помещениям как кухня, санузел и т.д.

Чтобы реализовать свою часть недвижимости (не выделенную «в натуре»), по закону необходимо соблюсти преимущественное право остальных сособственников на покупку квартиры.

Это значит, что желающий продать свою долю жилья обязуется в первую очередь предложить приобрести её другим дольщикам, к примеру, бывшей супруге.

Таким образом, хозяин не вправе искать посторонних покупателей до получения отказа на приобретение доли квартиры от других дольщиков.

Итак, чтобы законно продать долю в квартире, её владелец должен выполнить следующие шаги:

  1. Предложить всем без исключения оставшимся дольщикам выкупить его часть квартиры. Цену при этом устанавливает, разумеется, продавец. Предложение должно быть оформлено в виде письменного извещения о намерении реализовать долю, в котором также прописываются её стоимость и прочие условия сделки (обычно делается через нотариуса).
  2. В том случае, если кто-либо из дольщиков согласится на эти условия и решит выкупить жилплощадь, необходимо оформить сделку – процедура аналогично заключению обычного договора купли-продажи.
  3. Если никто из сособственников не выразит желания выкупить долю, то владельцу необходимо заручиться их письменным отказом, с которым уже можно будет искать покупателей в числе посторонних, но по той же цене (не ниже). Если отказ в письменной форме не был предоставлен, то владелец вправе продавать жилплощадь не ранее чем через месяц с момента уведомления других дольщиков. По истечении срока хозяин сможет законно продать недвижимость третьему лицу – но у него должно быть доказательство извещения всех сособственников о своём намерении.

При оформлении сделки купли-продажи  совместно с посторонним человеком владелец доли обязан предъявить в органы Росреестра письменный отказ всех остальных собственников – или же документы, подтверждающие, они получили предложение о выкупе отчуждаемой доли более 30 дней назад, но ни один из них не согласился заключить сделку на условиях продавца.

Полезно знать! Бывают случаи, когда выкупить долю в квартире хотят несколько совладельцев недвижимости одновременно. Тогда продавец имеет право самостоятельно выбрать, кому из них продать свою жилплощадь.

Если владелец реализуемой доли при её продаже не соблюдал преимущественное право других сособственников, то любой из них сможет оспорить сделку купли-продажи в суде. Согласно законодательству, дольщик имеет право сделать это в течение трёх месяцев с того момента, когда он узнал о факте передачи недвижимости в руки постороннего лица.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

К сожалению, мирно договориться об отчуждении доли в квартире не всегда удаётся, даже если дольщики являются друг другу родственниками.

Сособственники могут целенаправленно уклоняться от получения письменного извещения, или же давать согласие на приобретение, хотя на самом деле выкупать долю не собираются – им нужно лишь потянуть время.

  К тому же возможны ситуации, в которых контакт с одним из дольщиков затруднён: ссора, проживание в другой стране и т. п. Что же предпринять в этом случае?

Основное правило – реализовать долю в квартире имеет право любой, если предварительно выделить её из состава всей жилплощади через суд.

В этом случае оформить сделку можно, даже если согласие собственников на продажу доли отсутствует – помешать они никак не смогут, хоть и имеют преимущественное право на приобретение.

Однако лучше всего будет предпринять следующие действия, постаравшись решить проблему миром:

  • Обратиться ко всем дольщикам с предложением выкупить часть недвижимости;
  • Если сособственники отказываться общаться с продавцом лично, извещение о продажи доли следует отправить заказным письмом с уведомлением о его получении – так будет проще доказать свою правоту в ходе возможного судебного разбирательства;
  • Если продавец не знает, где находится дольщик, то письмо нужно отправить по последнему известному адресу;
  • В случае дальнейшего отказа сособственников договариваться можно обращаться в суд для выделения своей доли в недвижимости и её последующей продажи.

Кроме того, существует ещё один способ обойтись без согласия дольщиков – оформить договор дарения на покупателя, предварительно договорившись о способе перечисления средств – здесь стоит действовать осторожно.

Дело в том, что по закону для дарственной не требуется согласие остальных сособственников.

Тем не менее, и в этом случае для заключения договора необходим нотариус: оформить долю в квартире с июня 2016 года можно только через него.

Продажа доли: документы для нотариуса

Для нотариальной заверки сделки и её последующей регистрации  необходимо предоставить пакет нижеперечисленных важных бумаг:

  1. Документ, удостоверяющий личность продавца либо всех дольщиков (паспорт).
  2. Справка из ЕГРП (из Росреестра с информацией о правообладании).
  3. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, бумаги о приватизации и т. п.).
  4. Справка о составе семьи.
  5. Если в составе дольщиков есть несовершеннолетний ребёнок, то потребуется разрешение от органов опеки и согласие родителей. Если последние были официально разведены, то все документы также нужно оформлять нотариально.
  6. Кадастровый паспорт квартиры и технический из БТИ;
  7. Согласия всех совладельцев на оформление договора (в письменном виде), заверенные нотариусом.
  8. Документ из БТИ об отчуждении доли (действителен в течение 1 месяца).

Необходимо помнить, что договор не будет иметь юридической силы до регистрации соглашения в государственных органах. Документы должен заверить нотариус – купля-продажа доли (сделка) будет считаться действительной только в этом случае.

Полезно знать! С 15 июля 2016 года свидетельства о госрегистрации прав на жильё Росреестром более не выдаются. Теперь переход дома или квартиры в новые руки удостоверяется исключительно выпиской из ЕГРП.

Уплата налогов с продажи доли в квартире

Согласно Налоговому Кодексу РФ, сделка купли-продажи недвижимости считается источником дохода, а потому облагается НДФЛ в размере 13 процентов.

Тем не менее, налоговый вычет позволят существенно сократить обязательной взнос в пользу государства – так, сделки с недвижимостью до миллиона рублей (пп.1 п.2 ст.

220 НК РФ) налогом не облагаются вообще, а если стоимость проданной квартиры была больше, то налог взимается только с суммы, превышающей миллион. Например, доля жилплощади стоила 1,5 млн. руб., значит после её реализации в казну придётся уплатить (1500 –1000) * 13 % = 60 тыс. рублей.

Помимо этого, если доля квартиры находилась в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с её продажи не взимается.

Согласно требований ст. 217.1 НК РФ сокращенный срок в три года установлен для случаев:

  1. право собственности получено по причине наследства или в рамках договора дарения между близкими родственниками;
  2. право получено налогоплательщиком как результат приватизации;
  3. право получено плательщиком ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением.

Налог и кадастровая оценка

Ранее при продаже недвижимости покупатель и владелец нередко занижали «на бумаге» стоимость квартиры, чтобы уменьшить размер налога.

Однако с 2016 года в этом больше нет никакого смысла – теперь сумма налога не может быть исчислена ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости (п.5 ст. 217.1 НК РФ).

У сотрудника налоговой службы есть доступ к базе данных, благодаря чему он всегда может узнать сумму оценки и сверить её с документацией по сделке.

Владелец доли имеет полное право продать квартиру по стоимости ниже кадастровой. При купле-продаже жилья и продавец, и покупатель ориентируются на рыночную стоимость, которая может быть ниже суммы кадастровой оценки в силу различных причин, к примеру:

  • отсутствие ремонта, неудобная планировка и т. п.
  • спад на рынке квартир, вызванный кризисом и отсутствием спроса из-за снижения покупательской способности граждан.

Продавать долю в квартире за сумму меньше кадастровой можно, но занижать сумму сделки в документах ради уменьшения налога абсолютно бессмысленно: согласно новым законам, НДФЛ за продажу взыщут по формуле: (кадастровая оценка*0,7 – 1 млн.)*13 %.

Для наглядности приведём пример: пусть кадастровая стоимость жилплощади равняется 4 миллионам рублей, владелец договорился о её продаже за 2 миллиона. Налог рассчитывается следующим образом: 4 млн.*0,7 – это 3.3 миллиона. Первый миллион не учитывается при налогообложении, остаётся 2,3 млн. Умножив эту сумму на ставку НДФЛ, получаем 299 тысяч.

Вот почему реализовывать жилье дешевле, чем со скидкой в 30 процентов от кадастровой оценки не несет налоговой экономии продавцу. Никакой разницы в сумме налога от снижения цены ниже данного порога  — нет.

Если владелец понимает, что продать недвижимость за сумму, эквивалентную кадастровой стоимости нельзя, ему следует обратиться в суд и добиваться снижения оценки. Имеет смысл узнать, какие региональные правила могут влиять на значение коэффициента, ведь отдельные субъекты Российской Федерации вправе его варьировать.

Продажа квартиры в долях через нотариуса – не только необходимое условие законного оформления сделки, но защита обеих сторон от мошенничества и обманных схем захвата жилья. Нотариус проводит анализ условий продажи, реакции на сделку других собственников. В итоге он может либо заверить договор подписью и печатью, либо отказать по причине возможных нарушений.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/08/31/prodazha-doli-v-kvartire-uchastie-notariusa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.