Продажа доли в квартире самостоятельно

Содержание

Как и кому продать свою долю в квартире?

Продажа доли в квартире самостоятельно

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости.

Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры.

В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации.

Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров.

«Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса.

Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу.

«Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед.

Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже.

Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд.

«Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов.

— Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею.

Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого.

По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-i-komu-prodat-svoju-dolju-v-kvartire-218071/

Продать долю в квартире легко! Пошаговая инструкция поможет продать долю в квартире быстро и без проблем

Продажа доли в квартире самостоятельно

Как продать долю в квартире, когда собственников несколько, и как обойти преимущественный выкуп? Эти вопросы нередко становятся камнем преткновения при отчуждении имущества. Существует разные варианты, как выйти из такой ситуации. В этой статье мы расскажем, как можно продать квартиру при различных обстоятельствах.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Отчуждение долей происходит согласно ФЗ РФ «О гос. регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015г

Как продать долю в квартире – инструкция

Если думаете над тем, как продать долю в квартире, пошаговая инструкция поможет вам разобраться во всех тонкостях оформления сделки.

Прежде, чем приступить к процедуре отчуждения, потребуется самостоятельно изучить рынок недвижимости или обратиться к риэлтору для определения цены собственности.

Преимущества продажи квартир через агентство заключаются в том, что для вас будут грамотно составлены все условия сделки. Вы можете не переживать о законности каждого из представленных ниже этапов.

Продажа доли в квартире

Шаг 1. Определение условий купли-продажи

Перед тем как продать долю в квартире (2017 год), потребуется обсудить и зафиксировать права и обязанности для участвующих сторон. Если правообладателей долевого имущества более двух, их присутствие на этом обсуждении не обязательно. В ходе данного процесса можно определить:

  • Предмет продажи. Рассматривается отчуждаемая часть, ее габариты и прочие характеристики.
  • Цена покупки и порядок оплаты. Размер компенсации указывается в полном объеме, также обсуждается способ выплаты денежных средств.
  • Прочие условия. Дополнительные пункты договора будут использованы в общении с остальными совладельцами.

Каждое отклонение от зафиксированных положений может стать базой для судебной тяжбы. В случае выигрыша истец-дольщик может аннулировать факт продажи

Шаг 2. Предпродажное оповещение совладельцев

Интересует, как продать долю в квартире другому собственнику, не вступая в спор с прочими правообладателями? Прежде всего, необходимо известить всех обладателей долей о планирующейся сделке. Для этого нужно:

  • Разослать уведомления. Бумаги с условиями и ценами направляются всем совладельцам. Это необходимо даже если покупатель один из двух дольщиков.
  • Дождаться заявлений о правах. В течение 30 дней, собственники обладающие приоритетом покупки, могут претендовать на выкуп доли. Если после получения письма с их стороны не следует никаких действий, это можно расценивать как согласие на продажу.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Немаловажный вопрос, можно ли обязать продать долю в квартире? Ним часто задаются собственники при отказе дольщиков от подписания соответствующих документов. Юридически это можно сделать, только получив подтверждение об игнорировании запроса в течение месяца.

Дольщики могут ускорить процесс отчуждения, подписав документ об отказе от претензий на жилплощадь. При этом сделка может проводиться только по условиям, указанным в уведомлениях

Шаг 3. Оформление сделки у нотариуса

Обо всех нюансах того, как продать долю в коммунальной квартире или приватизированной с участием нотариуса, описано в законе от 2016 года. Это обеспечило безопасность всех участников сделки. В соответствующую структуру представляются такие документы:

  • Письменные отказы совладельцев от покупки. Также могут быть предъявлены чеки с почты и датированные корешки писем, для подтверждения отсутствия реакции адресатов в установленный срок.
  • Документы на имущество. Необходимо принести оригиналы и копии свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРП, технического паспорта БТИ и прочее.
  • Соглашение о покупке. Предварительный договор с указанием стоимости и условий для последующего приобретения.
  • Личные документы. Необходимы бумаги, подтверждающие личность продавца и покупателя.
  • Санкция органов опеки. Если сделка касается интересов детей (несовершеннолетних), готовятся документы из соответствующих органов.

Нотариус изучает представленные документы и на их основании заверяет сделку или отказывает в ее оформлении.

Оформление сделки купли-продажи доли в квартире

Если в ходе рассмотрения пакета документов обнаружены нарушения, нотариус аргументирует свой отказ. В случае положительного решения, данные вносятся в нотариальный реестр

Шаг 4. Госрегистрация

После того как вы продали долю в двухкомнатной квартире и обратились к нотариусу, полученные документы необходимо зарегистрировать. Для этого нужно прийти в районный МФЦ или ближайшее отделение Россреестра. Там вам потребуется:

  • Оплатить госпошлину. Сумма составляет 2 000 руб. Квитанцию об оплате прикладывают к заявлению.
  • Зарегистрировать документы. На нотариальном соглашении купли-продажи ставится печать о регистрации. Переход прав собственности вносится в ЕГРН.

Покупатель официально вступает в законные права после регистрации. Ему на руки выдают заверенный договор и выписку.

Участники сделки могут регистрировать документы лично или через представителей. Для подтверждения полномочий потребуется нотариально заверенная доверенность

Продажа доли квартиры: особенности

Вопрос, как заставить продать долю в квартире и сделать это в соответствии с действующим законодательством, беспокоит многих. Не всегда внешние факторы  позволяют оформить сделку быстро и без проволочек. Иногда срочно продать недвижимость невозможно из-за определенных обстоятельств. Среди самых распространенных трудностей можно выделить:

1. Определение долей

Перед тем как продать квартиру в равных долях, необходимо выделить свою часть в натуре. Для этого уточняется, какие именно комнаты отойдут в собственность сторон.

Проще всего, если собственники сами приходят к единому решению. Если же консенсуса достичь не удалось, придется обратиться в суд.

Приступать к сделке можно только после того как у продавца на руках будет решение суда с четко прописанными долями.

Определение долей в квартире между совладельцами

2. Доля в приватизированной квартире

Как продать долю в приватизированной квартире, если сособственники не хотят идти на встречу? В таком случае уведомление о намерениях нужно отправить заказным письмом. Только так в суде можно доказать, ваше желание решить все мирно. Выделение долей будет выполнено в рамках законодательного поля.

Когда совладелец не проживает в квартире, и вы не знаете его местонахождение, письменное уведомление отправляется по последнему известному адресу

3. Подаренная доля в квартире

Правила о том, как продать подаренную долю в квартире, прописаны в статье 574 Гражданского Кодекса. Факт дарения должен быть зарегистрирован в Россреестре. После того как на руках будет соответствующее свидетельство, дальнейшая часть сделки осуществляется на общих основаниях.

Если с момента дарения не прошло трех лет, но вы хотите продать долю, возможно взыскание налога. Он составит 13%, если цена отчуждаемого имущества превысит 1000000 руб.

4. Продажа части доли в квартире

Многие задаются вопросом, можно ли продать часть доли в квартире на законных основаниях? Для этого определите свою часть и предложите ее покупку другим дольщикам. Если вы получите отказ, можно поступить следующим образом:

  • Оформить дарение микро доли. Маленькая часть имущества переписывается на потенциального покупателя. После этого можно продать ему остальное, как совладельцу, который имеет право на выкуп.
  • Оставить долю в залог. Полную сумму за имущество вы можете получить в виде займа. С юридической стороны вопроса здесь все легально.

Если вы подарите часть полностью, при этом оплата за нее не будет проходить в правовом поле, ложная сделка легко оспаривается остальными собственниками в суде

5. Долеобладатель не достиг совершеннолетия

Непростой вопрос как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире решить можно только при согласии органов опеки и попечительства. Для этого потребуется обеспечить равноценный замен части жилья. После того как вы представите все необходимые документы и доказательства выполнения обязанностей, сделка проходит по общим нормам.

Продажа доли в квартире несовершеннолетнего

6. Продажа доли родственнику (жене/мужу)

Можно ли продать жене долю в квартире, если супруга также является сообладателем? Вам потребуется уведомить все стороны о намерениях. Если на выкуп будет претендовать сразу несколько собственников, продавец имеет право сам определять, с кем оформить продажу.

Продажа доли в квартире родственникам

Все действия по долевой продаже имущества должны проводиться в рамках правового поля. Только в этом случае полученные документы будут законными. Независимо от второстепенных обстоятельств, есть возможность оформить юридически «чистую» сделку.

Нужен агент
по недвижимости?

Подробнее о том, можно ли продать долю в квартире государству и прочие тонкости реализации недвижимости вы можете узнать у специалистов АН «Колизей», звоните!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instrukciya

Как продать проблемную долю в квартире — все способы

Продажа доли в квартире самостоятельно

Многим в это трудно поверить, но своя квартира иногда может стать настоящей головной болью для ее владельца, особенно в тех случаях, когда находится в долевой собственности.

К специалистам по недвижимости часто обращаются за консультацией собственники, желающие избавиться от ненужной жилплощади, выручив за нее достойные деньги. Также ищут профессиональной поддержки те, кто желает продать долю в квартире с проблемным или недружелюбным совладельцем.

В этом материале эксперты нашего агентства дают подробные разъяснения о продаже проблемных долей.

Долевая собственность — что это такое

Доля в квартире — это право владения частью жилого помещения на равных с другими лицами. Долевая часть в жилье не имеет фактических границ и не может считаться конкретной комнатой. Сдавать в аренду ее не получится, а вот подарить, завещать, заложить или продать собственник имеет право. Согласие остальных совладельцев для таких операций со своей долей ему не требуется.

Продать проблемную долю в квартире — способы

Ситуации, когда объект недвижимости находится в совместном владении, далеко не редкость. Бывает, что на одной территории проживают супруги в разводе, наследники, обитатели коммуналок.

Увы, не всегда гражданам удается договариваться и мирно сосуществовать друг с другом. Как только добрососедские отношения нарушаются, у кого-то из владельцев квадратных метров возникает желание продать свою часть. Способов сбыть свои метры достаточно.

Прежде чем анализировать каждый из них, стоит упомянуть о преимущественном праве.

Решив однажды расстаться со своей частью жилья, собственник должен сначала предложить выкупить ее остальным совладельцам.  Предложение направляется каждому лицу в письменной форме.

В содержании письма указывается, что по истечению месяца совладелец имеет право принять решение и выкупить предлагаемую часть жилья. Это и есть преимущественное право. Все подробности этой процедуры расписаны в ст.250 Гражданского кодекса РФ.

Лишь по истечении месяца владелец части жилой площади может выставлять ее на продажу. Уступку преимущественного права закон не поощряет.

Самостоятельная продажа

Самостоятельно продать долю в квартире в Москве попробовать можно, только нет гарантии, что сделка состоится.

Дело в том, что доля проблемной жилой территории — товар неликвидный и желающих обзавестись таким имуществом придется поискать не один день.

Для человека, который находится в поисках жилья, такой вариант практически не представляет никакого интереса. Другой вопрос — приобретение комнаты, а не пространства в квартире.

Частный риэлтор

Можно воспользоваться услугами частного агента.

Вопрос: насколько он будет честным с владельцем проблемной доли в квартире, продать которую своими силами никак не удается? Известны случаи, когда риэлтор, пользуясь неосведомленностью продавца, предлагает тому заключить сомнительную сделку.

Нередко результатом такого сотрудничества является ситуация, когда собственник попросту лишается доли, не получая взамен ничего, кроме продолжительных и бесперспективных судебных разбирательств.

Чтобы не «влипнуть» в неприятную историю, перед любой сделкой стоит посетить юриста, которому можно доверять.

Агентство

Увы, в последнее время вопрос как продать проблемную долю в доме или квартире становится все более актуальным. Попытка найти покупателей самостоятельно терпит фиаско. Обращение к риэлторам может привести к значительной потере в цене или, что еще хуже, к утрате законных прав на имущество. Самым верным решением будет обращение к проверенному агентству с солидной репутацией.

Истории из жизни
Я чуть было не попался на обман, когда решил продать долю в двушке. С братом стало жить невыносимо, выкупить у меня мою часть он отказался наотрез, да и откуда средства  у хронического алкоголика. Сначала сам искал покупателей.

Деньги хотелось получить быстрее, чтобы добавить из своих скромных сбережений и приобрести скромную однушку. Агентам крупных риэлторских контор платить не хотелось (думал тогда, что дорого берут). Потом ко мне напрямую обратился риэлтор-одиночка, предложил хорошую и быструю плату за мою долю.

От меня только требовалось оформить договор дарения. Слишком он меня торопил, поэтому я начал сомневаться в его честности… Решился обратиться к юристам. Нашел в интернете контакты агентства, специалисты которого проводят бесплатные консультации. Позвонил.

Прямо по телефону мне расписали все риски и предложили хорошие условия выкупа. Сделка прошла успешно. Спасибо «МИЭЛЬ»!

Этапы работы агентства недвижимости МИЭЛЬ с клиентами

Специалисты компании «Чистые Пруды» всегда честно информируют клиентов о преимуществах и недостатках продажи доли. В ходе первой консультации собственник получает полный перечень вариантов, связанных с его намерением продать проблемную долю в квартире.

Этапы сотрудничества:

  • бесплатная консультация;
  • составление плана по продаже части в жилом помещении;
  • заключение договора;
  • работа маклера по поиску покупателя или срочный выкуп агентством за 1-3 дня;
  • регистрация сделки, передача денег.

Специалисты офиса агентства «Миэль» на Чистопрудном бульваре давно зарекомендовали себя в качестве надежных партнеров в операциях с недвижимостью. У нас огромный опыт работы с реальными людьми.

Мы бесплатно консультируем и всегда помогаем принять оптимальное решение по вашей долевой собственности.

Если вы владеете проблемной долей в квартире и хотите продать, потому что устали бороться, обращайтесь к нам.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11 4,55 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-problemnuyu-dolyu-v-kvartire/

Как правильно продать долю в квартире?

Продажа доли в квартире самостоятельно

Обычно долевое имущественное хозяйство встречается в крупных городах. После проведения приватизационного процесса коммунального жилья его хозяевами могут стать от двух до семи человек.

Причем это могут быть родственники, чужие граждане или те, кто утратил родственную связь. Со временем к одному из владельцев придет мысль о том, чтобы переехать и продать свои законные метры.

И тут перед хозяевами встает вопрос: как правильно продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разбираться.

Как происходит выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо пройти процедуру, состоящую из нескольких этапов. Но стоит понимать, что без разрешения других дольщиков прописать нового жильца или изменить интерьер комнат, не получится. То же самое касается продажи долевой части имущественного хозяйства.

Но самостоятельно продать долю в приватизированном жилье все-таки можно. Правда, перед началом процедуры, потребуется выделить доли. То есть каждый собственник будет иметь свою законную часть.

Ее могут выразить дробно. К примеру, рассмотрим двухкомнатную жилплощадь, где есть два хозяина. Это значит, что квадратные метры каждого из них будeт составлять ½. Получается, что каждому владельцу отводится по одной комнате, а кухней, коридором и кладовкой они будут распоряжаться на общих основаниях.

Важная информация! Совместное имущественное хозяйство тоже поддается разделу. Это сложный процесс, после которого общее имущество будет аннулировано, а владельцем станет один человек.

Продажа доли имущественного хозяйства

После выделения квадратных метров в квартире собственник вправе заключить на нее договор купли-продажи. Но перед этим потребуется предложить осуществить выкуп своей доли другому собственнику.

Прежде чем владелец захочет продать свои законные метры, оставшиеся собственники должны получить письменное уведомление с предложением совершить покупку (по желанию).

В этом документе отмечают стоимость и технические характеристики имущественного хозяйства. Любой совладелец может принять решение о покупке продаваемой части в течение месяца. Такое уведомление обычно приходит заказным письмом.

Это необходимо в том случае, если другие собственники подадут в суд, что они не получали никакого письма, а у вас будут доказательства.

Пошаговое руководство продажи доли в квартире

Для начала процедуры продажи жилья владелец должен установить стоимость и условия сделки.

Важно! Установление условий циркуляра о перепродаже своих метров происходит между собственником и приобретателем, остальные постояльцы не имеют права влиять на переговоры.

Первый шаг проведения сделки

Для совершения процедуры собственнику и приобретателю необходимо договориться по следующим вопросам:

  • необходимо выдвинуть характеристики квадратных метров в объекте недвижимости, уточнить размер и зафиксировать информацию о жилплощади;
  • также оговариваются стоимость циркуляра и условия оплаты (фиксируется полная стоимость за долю, а также способ получения денег);
  • иные условия сделки (в каждом случае свои).

Все вышеперечисленные условия будут использованы при соблюдении процесса перепродажи с остальными совладельцами.

Второй шаг проведения сделки

После уточнения всех нюансов по оплате и стоимости жилья, необходимо остальным постояльцам отправить заказное письмо, откуда они и узнают о продаже квадратных метров их общего имущественного хозяйства. Если этого не сделать, то сделку могут признать фиктивной.

Что стоит учитывать при отправлении уведомления:

  1. Каждому дольщику должно направляться распоряжение с указанием подробностей процедуры продажи, в том числе стоимости циркуляра.
  2. Заказное письмо необходимо направить, даже если покупателем выступает один из собственников части.
  3. В течение месяца дольщики имеют право согласиться на покупку продаваемой части или отказаться.

В содержательной части этого циркуляра должны входить следующие пункты:

  • реквизиты отправителя заказного письма;
  • информация о предстоящей продаже;
  • описание условий проведения процедуры.

В уведомительном распоряжении не нужно указывать реквизиты приобретателя, так как это не имеет значимости.

Такое заказное письмо принесут домой и вручат только после получения подписи или направят почтовым отправлением с распоряжением о получении. После этого дольщикам дается месяц для принятия решения:

  1. Если в указанный период ни один из постояльцев не выразит своего мнения, то продажа состоится на условиях, указанных в договоре.
  2. Если дольщики откажутся приобретать продаваемые квадратные метры, то сделка состоится сразу после получения письменного отказа.
  3. Один из постояльцев пожелает приобрести продаваемую часть. В этом случае первоначальная продажа не состоится.

Важная информация! Если через месяц от дольщиков не придет никакого ответа (ни отказа, ни согласия), то собственник вправе осуществить продажу только на тех условиях, что были указаны в заказном письме.

Если в ходе рассмотрения письма продавец снизит стоимость, потребуется заново проводить всю процедуру. Если это требование не учтется, то сделку могут аннулировать.

Третий шаг проведения сделки

По закону любое отчуждение частей должно сопровождаться циркуляром, заверенным нотариально. Без печати нотариуса будет невозможно оформить сделку в органах Росреестра.

Для этого продавец и приобретатель обращаются в нотариальную контору, где специалист проверяет условия продажи и требования об уведомлении остальных собственников своих частей.

По итогам проверки нотариальный заверитель ставит свою подпись и печать на циркуляре купли-продажи. После чего специалист вносит все изменения в реестр.

Заключительный шаг проведения сделки

Переход права владения на часть имущественного хозяйства может состояться с момента внесения сведений в Росреестр. Для этого собственник продаваемой территории и покупатель должны обратиться в Росреестр или МФЦ.

Перед обращением обоим участникам процесса необходимо оплатить государственную пошлину около 2 тыс. рублей. Чек об оплате прикладывается к заявлению о регистрации. Помимо этого, прилагаются следующие документы:

  • договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
  • паспорт из кадастровой палаты на имущественное хозяйство;
  • разрешение второй половинки, если долю приобрели в браке;
  • заказное письмо для дольщиков о свершении сделки;
  • паспорта участников сделки.

Если по каким-то причинам один из участников не может присутствовать при регистрации, свое дело можно доверить третьему лицу, оформив на него доверенность. После проведения процедуры данные вносятся в ЕГРН, а на договоре ставится отметка о получении регистрации.

Участники процесса получают на руки следующую документацию:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения метрами нового хозяина;
  • кадастровый паспорт на жилплощадь;
  • договор купли-продажи с печатью о регистрации.

Продажа состоялась, новый владелец приобрел продаваемую долю по закону.

Что делать, если совладельцы против проведения сделки

Если на имущество установлена совместная собственность, любые манипуляции с ним требуют согласия обеих сторон. Но часто случается так, что супруги развелись, а один из них желает продать свои метры, чтобы получить деньги. Но можно ли составить договор купли-продажи, если второй собственник против? Конечно, нет.

Продажа имущества без письменного согласия второго хозяина не состоится ни при каких обстоятельствах. Потребуется перевести жилье в совместную собственность или разделить через суд.

Суд может вынести несколько решений:

  • выделит супругам равные доли;
  • распределит имущество в неравномерных долях, с учетом того, как один из супругов относился к семейному бюджету (добросовестно или нет);
  • передача недвижимости во владение одного из супругов с условием выплаты компенсации мужу/жене за его часть.

Если суд постановил выплатить компенсацию одному из супругов, то ее стоимость будет рассчитана по рыночной системе. Если вышло постановление о разделе жилплощади, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать свои части имущественного хозяйства.

Даже при совместной форме собственности, отсутствие разрешения второго собственника влияет только на общий срок проведения процедуры, но не право продать свою часть. Чтобы сделка прошла безопасно и по закону, обратитесь за помощью к специалистам.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-pravilno-prodat-dolju-v-kvartire

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Продажа доли в квартире самостоятельно

Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур.

Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде.

Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом.

Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ.

Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев.

В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение.

Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат.

Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры.

Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога.

При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли.

После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.