Продажа дома с долей несовершеннолетнего

Содержание

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа дома с долей несовершеннолетнего

Сделка на продажу квартиры, где на жилплощадь имеются права несовершеннолетних (их прописка или даже право обладания) является оной из наиболее сложных и рискованных сделок. Чтобы избежать возможных последствий в виде судебных разбирательств, такую сделку легально можно совершить только при участии опекуна (попечителя).

При судебных разбирательствах по продаже квартиры с участием детей, суд как правило находится на их стороне.

Кроме предусмотренных законом представителей (родителей или опекунов), права детей могут представлять те, кто их усыновил или специальные социальные органы местных властей – попечительства и опеки (ОПО).

Эти органы имеют достаточно широкие полномочия по защите прав ребенка, особенно в части недопустимости уменьшения доли владения имуществом ребенка при продаже квартиры, а также ухудшения условий его жизни.

Определение несовершеннолетних

Совершеннолетие и полная дееспособность в РФ наступает в 18 лет, то есть лица меньшего возраста это несовершеннолетние, не полностью дееспособные. Они не могут в полной мере понимать, значение своих действий и осознавать последствия их, потому не могут самостоятельно принимать решения и нести ответственность за свои действия, в том числе при совершении сделок купли-продажи.

Причем степень дееспособности несовершеннолетних меняется по мере своего возраста:

  • к малышам до 6 лет понятие дееспособности не относится абсолютно;
  • малолетние дети (6-14 лет), к ним относится понятие дееспособности малолетних, не отвечающие за свои действия; отвечают и действуют за них родители или установленные законодательно их представители;
  • подростки (14 – 18 лет) уже обладают частичной дееспособностью, они могут сами подписывать договора сделки о продаже квартиры, однако, необходимо согласие письменное их представителей по закону (родителей или опекунов).

При продаже недвижимости, за соблюдением прав детей, должны бдеть представители по законодательству (родители или другие), а кроме того, местные ОПО.

Операция продажи с обременением детьми

Продавец решивший продать квартиру, обремененную правами владения ребенком, обязательно должен получить разрешение на это от ОПО.

Следует отметить, что условно существуют два вида несовершеннолетних – малолетние (до 14 лет). Согласно законодательству, они не считаются дееспособными и у них отсутствует право подписывать договора. За них это делают их представители по закону (родители или опекуны).

К второму условному типу относятся несовершеннолетние подростки (14 – 18 лет), они могут подписывать договоры по сделкам, но при условии, что это происходит совместно с опекунами или родителями.

При наличии у них паспорта и заверенного у нотариуса согласия их законных представителей, они могут сами за себя подписывать договор.

Это согласие оформляется только в результате положительного решения ОПО.

Возникновение доли жилья у детей

Права на владение жилым имуществом или его долей может появиться у детей в следующих ситуациях:

  • При процедуре приватизации жилища. Дети, которые прописаны в жилище, то есть, имеют право пользования приватизируемым жильем, проживают совместно с ответственными за них лицами (родителями или другими их представителями по закону), или не проживают временно на момент приватизации, обязательно участвуют в приватизировании квартиры, и получают долю согласно договору, наравне с остальными членами семьи. Дети после 14 лет решают самостоятельно об участии или неучастии в приватизации.
  • Материнский капитал может использоваться на постройку, реконструкцию жилого имущества, в виде первого взноса, оплаты основного долга или процентов. В этом случае, жилье подлежит оформлению как общая собственность семьи – родителей и всех детей, как с определением доли каждого, так и без – по желанию родителей (закон при этом не регламентирует размер детских долей).
  • При наследовании. Существует наследование по закону и по имеющемуся завещанию, однако дети, не достигшие совершеннолетия, не могут быть лишены наследства и претендуют на часть жилища согласно законодательству, независимо, указаны в завещании, как наследники или не указаны.
  • При дарении. В этом случае дети могут стать владельцами жилья или какой-то его части – доли.

Участие детей в продаже

Дети, не достигшие совершеннолетия могут иметь статус владельцев квартиры (или иметь ее долю), например, в результате наследования, или не обладать правами владения, просто будучи в квартире приписанным, то есть формально не являясь собственниками. В последней ситуации он является «третьим лицом», права которого могут быть ущемлены в результате продажи.

Если дети формально не владеют имуществом, но при ситуации, когда ребенок – сирота или под опекой при живых маме и папе, то участие ОПО, то есть получение от них разрешительных бумаг, обязательно.

В ситуации, когда дети обладают правами владения, то они считаются участвующими в процедуре продажи квартиры и, в таком варианте требуется получение разрешения ОПО. Получение такого разрешения возможно только законными представителями несовершеннолетних (родителей и других).

Что необходимо для получения разрешения от органов опеки

Предварительно, желательно, проконсультироваться с инспектором ОПО или юристом перед обращением за разрешением.

Следует иметь в виду, что в результате продажи права ребенка не должны быть ущемлены – в частности, если для него будет приобретена другая квартира, то площадь, которой он будет владеть в купленной квартире, не станет меньше.

При условии, наличия жилплощади у детей, помимо квартиры, которая продается, то ОПО разрешить сделку может, но часть полученной суммы от проданной квартиры должна быть перечислена на открытый им счет в банке.

Считается ущемлением прав, не достигших совершеннолетия детей: уменьшение стоимости принадлежащего ему имущества, ухудшение условий для проживания, а также меньшая площадь, которая будет ему принадлежать во вновь приобретенном жилье.

Основными документами, которые необходимо подготовить при обращении в ОПО для получения разрешения продажи являются:

  • заявление на получение разрешения;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт или удостоверение личности), свидетельства и акты о смерти или утрате родительских прав;
  • бумаги о правах на жилье;
  • технический паспорт на жилье и, возможно, подтверждение его стоимости;
  • данные о прописанных лицах из домовой книги;
  • банковские данные об открытом на имя ребенка счете, при замещении деньгами его доли;
  • заявление от детей, которым более 14 лет.

При совершении любой сделки с недвижимостью все этапы должны быть совершены в соответствие с законом. Если несовершеннолетний ребенок располагает долей в недвижимости, тогда всем сторонам, участвующим в сделке необходимо особо тщательно придерживаться законных требований, иначе сделка может быть аннулирована по решению суда, где интересы ребенка будут защищаться в первую очередь.

Источник: https://SunSochi.com/blog/prodazha_kvartiry_s_doley_nesovershennoletnego/

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Продажа дома с долей несовершеннолетнего

Для того чтобы провести сделку купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки. В Вашем случае разрешение нужно получить на ребенка, который является собственником доли в квартире, то есть участвовал в приватизации.

Разрешение на другого несовершеннолетнего не требуется. Если бы Вы сразу после продажи покупали новую квартиру, то в таком случае проблема решалась бы по отработанной схеме: выписываете с одной жилплощади и прописываете на другой. Однако для таких сложных случаев, как Ваш, тоже существует выход.

После продажи квартиры вырученные деньги необходимо перевести на счет ребенка, а сделку покупки нового дома нужно провести в ближайшие три месяца, иначе договор о продаже старой жилплощади будет аннулирован.

Также в некоторых случаях можно предложить органам опеки вариант с временной регистрацией ребенка у родственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о продаже квартиры, где в числе собственников будет указан несовершеннолетний, с последующим размещением денежных средств от продажи квартиры на счет ребенка-собственника согласно его доле.

Воспользоваться деньгами Вы сможете по заявлению в орган опеки, обозначив, для чего необходимы денежные средства (на покупку квартиры), и предоставив соответствующие документы на приобретаемую квартиру.

Также отметим, что обеспечить прописку детям нужно обязательно. Возможно, у дальних родственников до того момента, пока не приобретете жилье. В противном случае будет отказ.

Обратите внимание, что подавать заявление в орган опеки нужно по месту регистрации детей.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Опека действует в рамках действующего законодательства закона об опеке и попечительстве. С позиции опеки выдача разрешения о продаже квартиры при том, что ничего не будет куплено взамен, будет являться нарушением, за которое придется отвечать перед прокуратурой.

Данная ситуация сама по себе довольно рисковая: просто продать квартиру и уехать в другой регион, ничего не приобретая для ребенка и не компенсируя его доли в сумме стоимости (доли квартиры), является нарушением действующего законодательства.

Родителям следует вступить в переговоры с органами опеки о возможных вариантах выхода из ситуации может быть, предоставить договор бронирования в новостройке или авансовое соглашение по вторичному объекту.

Для покупателей данной квартиры это также будет являться сомнительной покупкой, потому что с позиции продажи вряд ли объект будет интересен и ликвиден по рынку. При отказе органов опеки сделка будет считаться ничтожной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Опека не вставляет Вам палки в колеса, а защищает интересы Вас и Ваших детей. Выход из Вашей ситуации следующий. Вам действительно надо изучить рынок недвижимости в городе, куда Вы переезжаете, выбрать несколько квартир и прицениться, на какую хватит денег.

Потом Вам необходимо обратиться к начальнику органов опеки, а не в окно приема документов. Так как у Вас нестандартная ситуация, то и компетентностью принятия таких решений обладает только начальство. Если Вы все грамотно объясните, покажете стоимость своей квартиры, покажете возможные варианты покупки, тогда у Вас возьмут документы на комиссию.

Возможно, Вам предложат все же предоставить полный пакет документов по конкретному покупаемому жилью, но возможно, и нет.

В любом случае, деньги от продажи квартиры на руки Вы не получите, их зачислят на блокированный счет в банке, который откроется только после регистрации прав собственности в другом городе на ребенка и предоставления документов в органы опеки.

Данная процедура отработана агентствами недвижимости, занимающимися межрегиональными переездами. Можете обратиться за помощью к ним.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_gde_rebenok_vladeet_doley_i_drugogo_zhilya_net/6393

Как правильно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – документы и порядок действий

Продажа дома с долей несовершеннолетнего

Как правило, ребенок получает долю в квартире или жилом доме в результате дарения или наследования по закону или завещанию, а также при приватизации родителями жилья, полученного от государства (как вариант, при использовании материнского капитала для покупки жилья). Законодательство Российской Федерации надежно охраняет интересы детей. Лишить ребенка принадлежащего ему имущества или ухудшить условия, в которых он проживает, невозможно ни при каких обстоятельствах.

Что же делать родственникам несовершеннолетнего, перед которыми встал вопрос о продаже квартиры или иного жилья, часть которого принадлежит лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста? В каких ситуациях закон допускает продажу такого имущества?

Порядок продажи жилья с долей несовершеннолетнего ребенка

Если продажа квартиры является необходимостью (например, в случае расширения имеющейся жилплощади или раздела имущества между бывшими супругами), нужно выполнить следующие действия:

Обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о получении разрешения на продажу имущества. Только здесь можно получить документ, на основании которого заключенная сделка купли-продажи будет считаться действительной.

Разрешение выдают только при условии, что заявитель сможет обосновать свою просьбу документами, подтверждающими, что в случае продажи квартиры права ребенка не будут ущемлены, т.е. стоимость имущества, которым он обладает, не будет уменьшена в случае приобретения иного жилья на его имя.

Таким образом, для получения разрешения необходимо, чтобы ребенку была выделена доля в:

  • новом жилье, приобретаемом вследствие реализации предыдущего;
  • уже имеющемся жилье у родителей или других родственников в том случае, если покупка нового жилья не планируется.

Стоит обратить внимание на жилищные условия в новой квартире.

Если она имеет большую площадь по сравнению с предыдущим жильем, но при этом не является отапливаемой, не имеет водоснабжения и иных коммуникаций, расположена вдали от объектов инфраструктуры (при условии что в предыдущем жилье эти показатели отличались в лучшую сторону), органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу.

Для того чтобы не попасть в ситуацию, при которой вариант обмена уже найден, бумаги готовы и дело только за решением опеки, которая, рассмотрев предоставленные документы, не дает своего разрешения, необходимо осуществить предварительный визит в указанное учреждение.

Получив сведения о том, какие требования предъявляются к приобретаемому жилью в конкретной ситуации, можно подобрать квартиру, руководствуясь данной информацией.

Визит в органы опеки должны нанести оба родителя несовершеннолетнего ребенка.

В том случае, если один из супругов отсутствует, необходимо представить его нотариально заверенное согласие на продажу части собственности ребенка.

Если родитель является без вести пропавшим, и установить его местонахождение не представляется возможным, необходимо предъявить решение суда о присвоении ему указанного статуса.

Пакет документов, необходимых для представления в органы опеки и попечительства

Для вынесения решения о предоставлении возможности продажи жилья, другим его собственникам необходимо представить следующие документы в государственный орган:

  • заявление;
  • документацию, подтверждающую право собственности ребенка на долю в жилом помещении;
  • договор купли-продажи на новое жилое помещение;
  • выписки со счетов обеих квартир (как приобретаемой, так и продаваемой), чтобы подтвердить отсутствие обременения жилья неуплаченными налогами, задолженностью по квартплате и иными долговыми обязательствами;
  • свидетельство о рождении ребенка, являющегося собственником доли в жилом помещении.

По итогам рассмотрения указанных документов выдается разрешение на продажу квартиры.

Заключить договор купли-продажи. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и совершить сделку согласно законодательным нормам. Продажа прежнего жилья должна осуществляться одновременно с покупкой нового. После того, как новая квартира переходит в собственность покупателей, ребенка необходимо зарегистрировать по новому адресу.

Уведомить органы опеки и попечительства о совершении сделки. После оформления всех документов, необходимо представить в указанный орган копии заключенных договоров и свидетельство о праве собственности ребенка на долю в жилье, не уступающую по всем характеристикам его предыдущему имуществу.

В каких случаях органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу жилья?

Сотрудники указанного органа со всей тщательностью подходят к изучению жилищных условий ребенка для того, чтобы ни в коей мере не ущемить его права по итогам сделки. Вероятность того, что в выдаче разрешения будет отказано, довольно велика в следующих случаях:

  • если новая квартира приобретается в рассрочку при том, что одновременно реализуются все жилые помещения, имеющиеся у собственника;
  • если помимо договора купли-продажи оформляется договор дарения;
  • если приобретаемая квартира располагается в строящемся доме (т.е. по факту еще не существует);
  • если площадь приобретаемого жилья уступает по площади предыдущей квартире, или жилые условия ухудшаются каким-либо иным образом.

В любом случае, если у органов опеки возникают малейшие сомнения в том, что новые условия будут для ребенка лучшими, нежели прежние, они не дадут своего разрешения на осуществление сделки.

Итак, продать квартиру, часть которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку непросто, но возможно. Главным условием реализации такой жилплощади является согласование всех шагов с органами опеки и попечительства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: Москва и область: +7 (499) 938-57-88

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 467-32-76

Все регионы РФ: 8 (800) 50-34-86

Консультация бесплатна!

Источник: http://www.Law-Education.ru/realty/prodazha-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Купля-продажа дома с прописанными родственниками и детьми. Что важно учесть? на сайте Недвио

Продажа дома с долей несовершеннолетнего

Согласно российским законам, жителями в квартирах и домах считаются не только непосредственно ее собственники, но также и проживающие или прописанные люди. К ним относят только три категории лиц.

Во-первых, это граждане, которые проживают в данном жилом помещении на основании договора о пожизненном содержании. Во-вторых, это лица, которые получили данное жилье в результате завещательного отказа. И к последней категории относятся члены семьи собственника.

Все вышеперечисленные лица обладают определенными правами и обязанностями во время пользования недвижимым имуществом.

При реализации имущества (продажи дома) у многих собственников возникает вопрос о том, какие нужно остаются права членов семьи собственника жилья. По действующему законодательству, в состав семьи владельца жилого помещения прежде всего относят его детей, супруга (у) и родителей. Иногда к этой категории лиц могут добавляться и другие родственники владельца.

В сегодняшней статье мы расскажем вам о наиболее частых подводных камнях, возникающих в сделках купли-продажи домов с долей несовершеннолетнего или прописанными другими жильцами.

Чем чревата продажа дома без учета интересов других членов семьи собственника?

Вопрос о правах, которые имеются у семьи домовладельца, полностью освещает 31 статья Жилищного кодекса РФ.

Именно в ней говорится том, что собственник имущества и его семья имеют равные права, если иное не указывается в каких-либо специально установленных соглашениях, заключенных между ними.

И главным из прав, которыми обладают родственники хозяина дома, является право проживания на его территории на абсолютно равных условиях.

Но важно помнить, что это право по своей сути не является аналогией права распоряжения этим имуществом.

Только при наличии письменного разрешения, получаемого у владельца дома, член его семьи может осуществлять какие-либо сделки с данной недвижимостью.

К ним относится: продажа этой недвижимости, предоставление ее в аренду, ее обмен или использование ее для ведения бизнеса. Сегодня даже для того, чтобы сделать перепланировку понадобится разрешение.

Какие сюрпризы таит в себе продажа дома с долей несовершеннолетнего?

Риэлторы считают такие сделки достаточно сложными. Между тем, вероятность столкнуться с такой сделкой крайне высока: семьи растут, со временем появляется один, два и более детей и наступает тот момент, когда без расширения жилплощади не обойтись. Увеличить количество квадратных метров можно несколькими способами, один из которых продажа старой недвижимости и покупка новой.

Купля-продажа дома, в котором официально прописан несовершеннолетний ребенок, имеет целый ряд нюансов. Условия, на которых совершается подобная сделка, подробно прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Разрешить такую продажу сотрудники органов опеки могут только в том случае, если после продажи доли несовершеннолетнего ребенка в старом жилье он получит такую же долю, но только в новом жилье. То есть произойдет своеобразный равноценный обмен.

Разрешение органы опеки должны выдавать до тех пор, пока малолетний ребенок не получит полную дееспособность. Такой возраст наступает в 18 лет, когда полноправный гражданин уже имеет право совершать любые сделки.

Однако в законодательстве прописаны и такие ситуации, когда момент дееспособности наступает раньше, то есть не в 18, а в 16 лет.

Это происходит, когда 16-летний гражданин вступает в брак, когда в этом возрасте он устроился на работу по трудовому договору или же стал заниматься индивидуальным предпринимательством.

В таких случаях продажа дома с долей несовершеннолетнего может производиться без разрешения органов опеки.

Вышеописанные требования уместны тогда, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем имущества по долевой или совместной собственности.

Что будет если сделку купли-продажи дома провести без учета доли несовершеннолетнего?

Если дом был продан без согласия органов опеки, то такую сделку признают недействительной в судебном порядке, а продавца накажут согласно закона.

Основным условием продажи жилья с долей несовершеннолетнего ребенка является равноценность доли в покупаемом жилье.

То есть, если ребенок является одним из владельцев дома, то одновременно с продажей старой недвижимости должна происходить и покупка нового жилья.

Право контролировать эту часть сделки по купле-продаже недвижимого имущества городские власти предоставили органам опеки и попечительства. Каждый муниципальный район имеет свой территориальный филиал органов опеки.

Получить согласие органов опеки на осуществление продажи дома можно при условии предоставления следующего пакета документов:

  • паспорт родителей;
  • паспорт несовершеннолетнего;
  • свидетельство о рождении;
  • документы на покупку жилья;
  • документы на продаваемое жилье (выписка из домовой книги, справку из БТИ, поэтажный план).

Бывают и особые случаи, когда продажа дома с долей несовершеннолетнего осуществляется, чуть ли не одновременно с приобретением квартиры в новостройке, которая находится на первичном этапе строительства. В таком случае права собственности еще нет, поскольку объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию.

В этом случае орган опеки решает вопрос о разрешении продажи имущества в индивидуальном порядке.

На сегодняшний день уже есть много разных решений попечительского совета, в которых было решено степень участия в сделке несовершеннолетнего, при заключении договора долевого участия.

Орган опеки скорее выдаст разрешение на продажу, если будет доказана возможность улучшения жилищных условий ребенка в новом жилье.

Вердикт органа опеки выдается в течение 15 дней со дня подачи заявления. Любое их решение можно обжаловать в суде.

Также граждане все чаще задаются вопросом, какие права членов семьи собственника жилья, а точнее у супруга (и), остаются после того, как прекращаются семейные отношения.

Обычно, после развода, у людей всегда возникает настойчивое желание скорее разъехаться. В случае, когда дом был приобретен одним из членов семьи до заключения брака, это жилье нельзя отнести к совместно нажитому имуществу. В связи с этим у собственника есть право, позволяющее выселить супруга из дома.

Совершенно иначе обстоит дело при наличии в семье несовершеннолетних детей. Только после предоставления другой жилой площади ребенку, его можно выписывать. В обратном же случае, органы опеки не дадут добро на осуществление подобной процедуры.

Также проблемной считается ситуация, возникающая при желании одного из супругов продать дом после оформления развода. Если у второго супруга нет жилья, а несовершеннолетние дети собираются проживать вместе с ним, то со стороны продавца-собственника возникает необходимость по предоставлению им в обязательном порядке другого жилого помещения.

Проблема заключается в том, что даже после обращения в суд, подобные споры разрешаются отнюдь не в пользу владельца имущества. Бывают случаи, когда суд выносит решение, позволяющее родственникам собственника пользоваться его недвижимостью. Это право возникает на определенный срок до момента, пока им не будет предоставлено другое жилье.

Также законодательством предусмотрены случаи, когда гражданина невозможно лишить его права на единственное жилье. В данной ситуации снять с регистрации этого человека можно только после того, как он пропишется в другом доме / квартире. Если таковых нет, то выписать даже не очень близкого родственника, будет очень проблематично.

Заключение

Чтобы избежать возникновения каких-либо конфликтов в сделках купли-продажи домов, важно опираться на определенные правила. Прежде всего, значение имеет факт заключения брака между супругами. Стоит помнить и о договоре пожизненного содержания во время оформления жилья на детей. Ну и завещание с определением долей имеет юридическую силу.

В свою очередь, детям и родственникам собственника дома необходимо учитывать, что полагаться только на силу закона — недостаточно, поскольку решения судов порой непредсказумы.

И если есть какие-либо неоформленные бумаги, подтверждающие права на объект недвижимости, лучше не тянуть с их оформлением.

Только официально оформленные имущественные отношения позволяют в полной мере защитить права членов семьи собственника жилья.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kuplya-prodazha-doma-s-propisannymi-rodstvennikami-i-detmi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.