Продажа дома с несовершеннолетними детьми собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком в 2020 году – пошаговая инструкция

Продажа дома с несовершеннолетними детьми собственниками

Классическая сделка купли-продажи усложняется, если собственником квартиры или доли в ней является ребенок. В таком случае возникает много правовых нюансов, которые надо обязательно учитывать, чтобы не нарушать закон. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком еще и сложная процедура, поскольку бывает нелегко найти покупателя, который станет связываться с «проблемным» объектом.

Правовой аспект

Согласно Конституции РФ ребенок является  полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:

  1. Гражданским кодексом.
  2. Семейным кодексом.
  3. Законом об опеке и попечительстве.
  4. Жилищным кодексом РФ.
  5. Законом о приватизации жилья.

Кроме этого есть дополнительные правовые  акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.

В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации.

Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, поскольку не было получено разрешение на продажу собственности.

При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:

  1. Ребенок не должен лишиться прав на жилье.
  2. Родители обязаны получить разрешение от органов опеки.
  3. Запрещено ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.

Для того, чтобы точно не возникло к сделке  вопросов специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:

  1. Выписать несовершеннолетнего.
  2. Прописать ребенка в жилье, которое отличается лучшими условиями по сравнению с продаваемым объектом недвижимости.
  3. Заключить договор купли-продажи.

Проблема в том,  что зачастую нет возможности выполнить именно такой алгоритм, поскольку не у всех есть, куда прописать ребенка, а купить новое жилье раньше продажи старого очень сложно.

Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.

Недееспособность  и несовершеннолетие

По закону дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть, они не могут от своего имени совершать законные сделки. До 14 лет ребёнок полностью недееспособен и за него все юридические вопросы решают законные представители, в первую очередь родители.

После 14 лет гражданин считается частично дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения,  но с письменного согласия родителей.

Есть только два случая, когда ребенок признается дееспособным в полной мере еще до наступления 18 лет:

  1. Вступление в брак в 16 лет.
  2. Занятие предпринимательской деятельностью или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний по одному из пунктов признан полностью дееспособным, то разрешение органов опеки ему не требуется и жилье можно продать на общих основаниях.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Сделка по продаже квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником проходит по следующему алгоритму:

  • Найти покупателя и договориться с ним о совершении сделки.
  • Подыскать новое жилье со схожими условиями для ребенка.
  • Написать заявление в органы опеки, которое содержит информацию по продаваемой недвижимости, а также по приобретаемой.
  • Ожидать разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления уходит около 14 дней.
  • Получить разрешение на продажу от органов местной администрации.
  • Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
  • Зарегистрировать права собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
  • Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и представить документы о завершении сделки.

Самое сложное в данной пошаговой инструкции — получение разрешения от органов опеки.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки

Разрешение органов опеки и попечительства

Для начала нужно подойти в паспортный стол, имея на руках свой паспорт и свидетельство о рождении ребенка, если у несовершеннолетнего есть паспорт, то и его нужно взять.

Также в паспортный стол представляется свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость.

Следующий шаг — подача заявления в органы опеки. Заявление можно написать самому или сделать это уже на месте на специальном бланке, который вам предоставят. В заявлении должна содержаться следующая информация:

  1. Кому написано заявление (обычно это руководитель органов конкретного района).
  2. От кого (ФИО, паспортные данные, где проживает, номер телефона).
  3. Название документа (Заявление).
  4. Основная часть, в которой описано, кто является собственником кроме несовершеннолетнего, а также данные о приобретаемом жилье.
  5. Номер свидетельства о праве собственности.
  6. Просьба разрешить совершить сделку купли-продажи.
  7. Факт отсутствия ущемленных интересов малолетнего собственника, а также согласия всех лиц на сделку.
  8. Обязательство после покупки квартиры и ее регистрации предоставить все имеющиеся документы по новой недвижимости.

В конце заявления ставится дата и подпись.

В государственные органы за разрешением должны приехать двое родителей, даже, если они в разводе.

Кроме заявления необходимо предоставить справку из паспортного стола о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах, а также паспорт родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего. В пакет документов нужно вложить свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.

В обязательном порядке нужно принести документы на квартиру, которую планируется покупать или в которой будет зарегистрирован несовершеннолетний после продажи недвижимости.

Если от органов опеки поступил отказ, то у собственников жилья есть право оспорить его в суде, но более разумным вариантом будет узнать причину отказа и исправить ее, поскольку суд чаще всего становится на сторону органов опеки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник

Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.

В таком случае обращаться за разрешением  не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.

Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.

Когда не обязательно прописывать ребенка или покупать новое жилье

Законом предусмотрено несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или прописывать малолетнего куда-либо, чтобы получить разрешение от органов опеки:

  1. Семья переезжает за пределы региона, или в другое государство на ПМЖ.
  2. Квартира покупается в строящемся доме (ребенка необходимо где-то зарегистрировать, а также дом должен быть на последних стадиях строительства).

Если решено переезжать, то после продажи недвижимости на ребенка в обязательном порядке открывается специальный счет, куда будут перечислена его часть денег.

Также есть случаи, когда разрешается приобрести жилье с худшими условиями, чем продаваемый объект:

  1. Необходимо дорогое лечение для несовершеннолетнего собственника.
  2. Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в данной местности.
  3. Получение образования в другом городе.

В любом случае при принятии решения органы опеки ориентируются на интересы ребенка, чтобы все действия были ему на пользу.

Если на малолетнего заводится целевой счет, то использовать деньги родители могут только при получении разрешения от соответствующих инстанций. Деньги оттуда могут быть сняты в следующих случаях:

  • Гражданин стал совершеннолетним и может сам распоряжаться своими средствами со счета.
  • Родители приобретают новое жилье. В таком случае необходимо разрешение органов опеки на использование целевых средств и несовершеннолетний обязан быть одним из собственников приобретаемой недвижимости.
  • Родители купили новый объект недвижимости, малолетнего сделали собственником, а деньги со счета могут использовать по своему усмотрению.

В случае если сделка проведена незаконно, и права несовершеннолетнего нарушены, родителей и ответственных лиц из государственных органов могут привлечь к административной и уголовной ответственности.

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой законодательно определена необходимость защитить права несовершеннолетних.

Поэтому, чтобы не возникало в будущем проблем ни у продавца, ни у покупателя, лучше все сделать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти стороной органы опеки.

Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.

В каждом конкретном случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости правового характера. Поэтому для того, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно объяснит все нюансы.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Продажа дома с несовершеннолетними детьми собственниками

   Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка.

Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки.

А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком. Что говорит закон

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость.

То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Важно:
все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными, то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета. Но существует такое понятие, как эмансипация. Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация:

  • по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
  • по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

  • он трудоустроен по договору;
  • занимается предпринимательством;
  • состоит в браке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:

  • получение разрешения опекунского совета на продажу;
     
  • заверение договора купли-продажи у нотариуса;
     
  • регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Не спешите переоформлять на ребёнка другую недвижимость перед походом в опеку, ведь получится, что у него уже будет два жилья – в продаваемой квартире и в новой. Поэтому и предоставлять нужно будет тоже два жилья.

Вот как нужно поступить:

  • оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля;
     
  • в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду:

  • площадь жилья не должна уменьшиться;
     
  • характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.);
     
  • стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно:

  • личное присутствие вас и покупателя;
  • паспорта – ваш и покупателя квартиры;
  • документ ребёнка;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство на собственность;
  • разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

  • госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.);
     
  • плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Внимание!
Будьте готовы к тому, что нотариус попробует вас убедить, что договоры составляются исключительно нотариусами самостоятельно. За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

  • паспорта;
  • свидетельство на собственность;
  • заверенный договор купли-продажи;
  • согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником

В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так:

  • покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья;
     
  • суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка;
     
  • с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

  • оформление договора купли-продажи;
  • регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
  • прописка на новом месте.

Как выписать несовершеннолетнего

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

  • у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
  • в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
  • в МФЦ.

Документы для регистрации:

  • домовая книга;
  • паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
  • документы на собственность.

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

  • закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
     
  • если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
     
  • посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
     
  • в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/kak-prodavat-s-dolej-nesovershennoletnego.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.