Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала

Содержание

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В целях поднятия уровня рождаемости, российское государство приняло решение о выплате родителям материнского капитала. Он выплачивается только тем семьям, где были рождены или усыновлены вторые и последующие дети. В данный момент законом установлена фиксированная сумма материнского капитала, которая составляет 453 026 рублей.

Важным условием для получения материнского капитала является цель, на которую его можно потратить. Среди законом установленных целей — приобретение ипотеки. В настоящей статье будет рассмотрен вопрос о возможности продажи квартиры, взятой в ипотеку за счет средств, предоставляемых государством по случаю рождения малыша.

Допускается ли продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке?

По установленным нормам закона, приобретенную квартиру за счет средств материнского капитала необходимо оформить в собственность каждого члена семьи — мамы, папы и детей.

Это обязательное правило предполагает возникновение определенных прав на долю имущества у каждого члена семейства.

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом не осуществима без наличия согласия всех собственников.

Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.

Но есть исключение, когда квартиру, приобретенную за счет средств семейной поддержки от государства, возможно продать, даже когда дети являются несовершеннолетними. Чтобы в таком случае провести сделку купли-продажи жилого недвижимого имущества, требуется обратиться за одобрением в специализированное государственное учреждение.

Порядок получения разрешения на сделку

Получить одобрение на продажу квартиры, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала возможно, обратившись в социальную организацию по опеке и попечительству.

Разрешение представителей данного учреждения обязательно, так как именно этот государственный орган следит за соблюдением интересов несовершеннолетних детей.

Получить согласие органов опеки и попечительства возможно, если только при продаже жилья не будут ущемлены интересы детей.

Перед принятием решения о выдаче одобрения на продажу квартиры, купленную в ипотеку за счет материнского капитала, сотрудники опекунского учреждения проверяют:

  • будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье;
  • соответствует ли новое жилье установленным санитарным нормам. По закону, условия проживания в ней должны быть не хуже, нежели в предыдущем доме. Обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства и соответствие количеству квадратных метров на человека.

Компетентные лица попечительской организации вправе отказать в выдаче положительного решения, если условия проживания в новом жилье не будут соответствовать специальным требованиям. Также последует отказ в продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала в ипотеку, если в результате сделки пострадают интересы детей или иных лиц.

Для получения одобрения от органов опеки и попечительства на проведение сделки, нужно предъявить пакет бумаг:

  • удостоверение личности родителей;
  • акты о появлении на свет детей. Если им от 14 до 18 лет, то предъявляются их личные удостоверения;
  • документ об оценочной стоимости жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие акты на объект жилья (квартира, дом);
  • справки, подтверждающие, что нет задолженности по коммунальным платежам.

Важно! Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев. Если родители не проведут сделку по продаже и приобретению квартиры в установленный период, то потребуется заново подавать прошение в органы попечительства за выдачей нового одобрения.

Разрешение от банковского учреждения

Данный вид одобрения требуется получить отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Необходимо предпринять действия для его получения, так как имя плательщика буде изменено, соответственно банку понадобится изменить кредитный контракт.

Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.

Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов. Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству.

Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.

Продать квартиру в ипотеке за счет средств материнского капитала возможно следующими способами:

  • человек, купивший жилье, полностью сразу выплачивает оставшийся долг по ипотеке. И после оплаты заключается сделка купли-продажи. В таком случае, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи жилья после погашения ипотеки;
  • все обязательства по выплате предстоящих взносов по ипотеке переписываются целиком на покупателя.

Можно ли продать жилье и купить другое?

Купить новое жилье представляется возможным, когда сделка по продаже квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала заключена и обе стороны выполнили свои обязательства.

Нюансы приобретения новой жилой недвижимости:

  • по закону, квартира должна быть комфортной для проживания в ней родителей и детей;
  • количество квадратов жилплощади не должно быть меньше минимального размера, установленного законодательством. Также общая площадь жилья не должна быть меньше, чем в предыдущем доме, купленном в ипотеку с использованием материнского капитала;
  • должны соблюдаться условия ипотеки за средства материнского капитала, то есть жилье должно принадлежать на правах собственности всем членам семьи.

Что будет, если нарушить условия?

Покупатель квартиры, приобретенной в ипотеку за средства материнского капитала, рискует своими денежными средствами в случае ненадлежащей проверки всех документов.

Перед подписанием сделки ему следует убедиться, что все бумаги составлены в соответствии с законодательными нормами.

Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования. Их несоблюдение может привести к аннулированию договоренности о продаже.

Например, если в новой квартире отец и мать не предоставят долю жилья в собственность несовершеннолетним детям. Согласно правилам закона, дети могут обжаловать договоренность, когда им исполнится 18 лет. Подобным правом они могут воспользоваться в течение 36 месяцев после достижения совершеннолетия. 

При рассмотрении жалобы, судебная инстанция вправе будет вынести решение о недействительности ранее заключенной договоренности по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом.

Вынесенное решение будет означать аннулирование совершенных действий покупателем и продавцом. Покупателя обяжут освободить жилье, а продавца вернуть деньги.

Чтобы не допустить подобного стечения обстоятельств, всем покупателям жилья в ипотеке с использованием материнского капитала нужно подробно изучать документацию.

Важно! Законом запрещено брать ипотеку с использованием материнского капитала с целью дальнейшей продажи жилья. Подобные сделки с квартирами уголовно наказуемы.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/semejnoe-pravo/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: как можно сделать, без выделения долей, при разводе

Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала

Квартира, приобретенная в ипотеку, может быть продана до момента погашения долга по кредиту. Однако, если часть задолженности погашена за счет средств материнского капитала, процедура продажи может осложниться.

Продажа ипотечной квартиры и доли детей в ней

Процедура реализации недвижимости, часть стоимости которой оплачена средствами маткапитала, регулируется Гражданским кодексом (в части статей 28, 36, 37, 454, 455, 456), а также федеральными законами.

Процесс продажи квартиры зависит от выделения долей в праве на недвижимость:

  • если доли выделялись, необходимо будет получить согласие в Департаменте социальной защиты на сделку;
  • если доли не выделялись, необходимо получить согласие банка на оформление собственности на детей, внести изменение в выписку из ЕГРН, а затем осуществлять продажу. При продаже квартиры без выделения долей, согласно действующей судебной практике, средства материнского капитала нужно будет вернуть в полном объеме в ПФР.

Этапы продажи квартиры с выделенными долями на детей

Квартира с незакрытым долгом по ипотеке менее ликвидна на рынке и продается дольше, чем квартира без обременения. Если же в квартире есть несовершеннолетние собственники, ситуация с продажей ухудшается. Это связано с нежеланием покупателей ждать оформления всех необходимых документов и проведения всех процедур:

  • получения согласия органа опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние;
  • получения нотариального согласия всех совершеннолетних собственников (в том числе детей);
  • получения согласия органов опеки и попечительства;
  • получения согласия от Пенсионного фонда России;
  • подбора жилья, которое устроит органы опеки, внесение аванса и регистрация права в Росреестре (продать жилье, собственником которого является ребенок, и не купить иное жилье невозможно).

Для органов опеки необходимо будет подготовить пакет документов по квартире и на детей:

  • копии удостоверения личности всех сторон сделки, в том числе копию свидетельств о рождении детей;
  • свидетельство о госрегистрации долей в праве или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Если покупатель найден и все бюрократические процедуры пройдены, можно начинать продажу. Сделка регистрируется с непосредственным участием детей:

  • дети младше 14 лет не участвуют в совершении сделки, от их имени действуют родители;
  • дети от 14 до 18 лет подписывают документы от своего имени, дополнительно подпись заверяется автографом опекуна;
  • совершеннолетние дети участвуют в сделке наравне с иными собственниками и сторонами договора.

Продажа через закрытие ипотеки

Один из самых простых способов реализации жилья – продажа покупателю, который готов оплатить всю стоимость полностью собственными средствами. Пошаговая инструкция при такой схеме будет примерно следующей:

  • оформление предварительного договора купли-продажи недвижимости;
  • передача средств задатка или аванса продавцу;
  • погашение средствами аванса остатка задолженности по кредиту;
  • получение от банка справки о закрытии договора, подача документов в ЕГРН, выделение долей на детей (если они не выделялись);
  • получение разрешения от органов соцзащиты на реализацию, поиск нового жилья;
  • заключение окончательного договора купли-продажи у нотариуса;
  • остаток стоимости недвижимости закладывается в ячейку в банке, на депозитный счет у нотариуса или на покрытый аккредитив в банке (если сделка совершается с использованием этого инструмента);
  • проходит регистрация договора купли-продажи;
  • после успешной регистрации средства с депозита нотариуса или из ячейки выдаются продавцу; если использовался аккредитив, то деньги переводятся на счет продавца.

Если покупатель также хочет приобрести жилье с использованием ипотеки, то важно, чтобы аванс из собственных средств покрывал остаток долга по ипотеке.

В остальном процедура такая же, только после подписания окончательного договора купли-продажи у нотариуса все стороны договора должны посетить банк-кредитор продавца.

После подписания договора ипотеки деньги займа вместе с остатком собственных средств покупателя (если у него есть остаток после уплаты аванса) закладываются в ячейку или на аккредитив.

Закрыть ипотеку можно и собственными средствами продавца. В этом случае схема проще: после погашения, снятия обременения и выделения долей проходит подписание договора купли-продажи, аванс зачисляется на аккредитив или кладется в ячейку. Далее регистрация проходит так же, как и продажа квартиры без маткапитала.

Денежная компенсация

Органы опеки могут дать согласие на предоставление детям денежной компенсации вместо аналогичного жилья. При этом у родителей остается обязательство по прописке ребенка в другую квартиру до момента продажи недвижимости (если он был прописан в ней). При альтернативной сделке ребенок может быть прописан в новую приобретаемую квартиру.

Сумма денежной компенсации устанавливается органами опеки. Средства должны быть зачислены на счет в банке, открытый на имя ребенка. Любое распоряжение ими возможно либо самим ребенком по достижении 18 (а в некоторых банках – 16) лет, либо родителями с разрешения органов опеки.

Критерии приемлемости новой жилплощади для проживания детей

Органы опеки обращают пристальное внимание на жилье, которое будет приобретено взамен проданной квартиры. Параметры недвижимости, которые не должны ухудшаться после купли-продажи:

  • площадь: размер доли может быть больше или таким же;
  • состояние жилья: опека не одобрит приобретение ветхого и аварийного жилья;
  • местонахождение: изменение района проживания должно быть рациональным;
  • инфраструктура: приобретение дома в вечной мерзлоте вместо квартиры в благоустроенном районе города органы попечительства не одобрят.

Из указанных выше пунктов есть исключения:

  • разрешается выделить долю в квартире ближайшего родственника, если приобрести новую жилплощадь после продажи квартиры невозможно;
  • возможно уменьшение площади, если совокупный размер квартиры больше, чем продаваемая, или значительно улучшаются условия проживания.

Таким образом, существенное улучшение одного условия может компенсировать ухудшение другой характеристики жилья.

Минимальная доля несовершеннолетнего в квартире рассчитывается как его часть материнского капитала. То есть использованную сумму пособия нужно разделить на количество членов семьи. Доля в квартире не должна быть меньше, чем сумма капитала на одного члена семьи, деленная на стоимость всей квартиры.

При регистрации развода родителей возможно закрытие ипотеки долями двух родителей, разделение долга на двух заемщиков, а также рефинансирование ипотеки другими кредитами. При этом процедура регистрации доли в квартире остается неизменной.

Источник: https://Ipotechnik.pro/materinskij-kapital/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал | Ипотека онлайн

Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала

Рассмотрим риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал, так как любые сделки при недостаточном внимании к оформлению документов могут стать причиной головных болей у бывшего собственника. Чтобы купля-продажа прошла удачно, необходимо не только собрать полный пакет документов, найти покупателя, но и по пунктам описать процесс взаиморасчетов в соглашении.

Предполагаемые риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал

Спросите риэлторов – идеальных сделок при реализации жилплощади очень мало. К возможным рискам лучше подготовиться заранее, чтобы избежать негативных последствий. Повысить безопасность сделки помогут следующие сведения:

  1. У клиента, решившего купить вашу квартиру, должен быть собран полный пакет документов для оформления сделки. Попросите предъявить оригинал семейного сертификата с голограммой, а также справку из ПФР об остатке средств на счете, выданную сроком менее 1 месяца. Обманщики стремятся предъявить поддельные бумаги, по которым нельзя будет получить перевод. Таким образом, риски продажи квартиры через материнский капитал связаны с вероятностью попасть под влияние третьих лиц с мошенническими намерениями.
  2. Продавец недвижимости не сможет выставить покупателю свои требования – подстраиваться под действие госпрограммы придется в любом случае. Поэтому чтобы не беспокоиться о подложных документах, продавать жилье лучше клиентам с ипотекой. Тогда документы ПФР проверит служба безопасности, средства маткапитала перечислит банк, и продавец получит всю сумму за квартиру без задержек в день расчетов по кредитному договору.
  3. При оформлении ипотеки на квартиру возможные сложности по выплате субсидии покупателя не волнуют – за исполнением финансовых обязательств следит банк. Деньги из Пенсионного фонда поступают уже в счет погашения кредита, а не для уплаты части стоимости квартиры при ее покупке.

Рекомендуемая статья:  Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Представители ПФР станут оценивать законность сделки уже после ее оформления и откажут в перечислении, если выявят нарушение закона (жилье не пригодно для проживания, например) или прав несовершеннолетних.

Если в договоре купли-продажи доли детям не выделяются сразу, то родителей или законных представителей детей, на которых выдан маткапитал, обяжут предоставить нотариальное обязательство выделить доли в будущем (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)).

Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом подробно описано в другой статье.

Важно! Оформлять ипотеку с капиталом разрешено семьям, у которых младший ребенок не достиг 3-летнего возраста (256-ФЗ, ст. 7, п. 6.1 (скачать)). Купить жилье за наличные с выплатой субсидии до установленного срока не получится.

Как продавец квартиры может получить свои деньги

При заключении такой сделки невозможно забрать деньги наличными, так как средства по сертификату не выдают на предъявителя. Продавцу придется открывать банковский счет и ждать поступлений от учреждения (Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 16 (скачать)), если покупатель берет жилье в ипотеку, или от ПФР, когда остальную сумму выплачивают безналичным путем.

Владельцу следует учесть риски продажи квартиры за материнский капитал при получении денежной суммы:

  • Без банковского кредитования. В этом случае продавец соглашается на свой страх и риск оформить такую сделку по тем документам, что предъявил покупатель. Проверить подлинность бумаг самостоятельно без помощи сотрудников ПФР или правоохранительных органов сложно. (Шаблон Договора купли-продажи с материнским капиталом без ипотеки — есть в другой статье).
  • За счет средств ипотечного кредита. Практически безрисковая сделка , так как банк сразу перечисляет всю сумму по договору продавцу, а уже потом банк ждет перевода из Пенсионного фонда. Если ПФР по каким-либо причинам откажет в выплате, ответственность за гашение остатка все равно несет заемщик.

Рекомендуемая статья:  Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Чтобы фонд принял положительное решение, необходимо следить за оформлением документации. Поводом для отказа в переводе считаются ложные сведения, предоставленные получателем субсидии (256-ФЗ, ст. 8 (скачать)).

Рекомендуемые статьи: Документы для погашения ипотеки материнским капиталом

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку с материнским капиталом

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу

Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Каков срок перечисления маткапитала при положительном решении

Чтобы снизить риски продавца при продаже квартиры через материнский капитал и упростить процедуру переоформления, Правительство внесло в закон необходимые поправки (Постановление от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 17 (скачать)).

Например, раньше ПФР мог думать целый месяц и еще столько же переводить деньги. По новым правилам срок перевода сократился до 10 суток. Сегодня продавцы ждут в 2 раза меньше – не более 41 дня с даты, когда представитель фонда принял заявление от покупателя.

Как себя обезопасить при продаже квартиры с маткапиталом

На самом деле риски при заключении такой сделки невелики. Чтобы снизить шансы быть обманутым, продавцу следует лишь проявлять бдительность и соблюдать следующие рекомендации:

  1. Запрашивать полный пакет документов у покупателя до подписания документов. Проверьте, есть ли у будущего владельца выписка из ПФР об остатке средств на лицевом счете и когда она выдана.
  2. Указывать все расчеты по купле-продаже в договоре. Все тонкости, которые могут возникнуть при переводе и поступлении средств госсубсидии должны быть подробно описаны в соглашении. В документе прописываются реквизиты счета физлица, сроки осуществления перевода, его сумма, обязанности и ответственность покупателя в случае получения отказа из ПФ.

    Условие договора купли-продажи о перечислении материнского капитала на расчетный счет продавцу

  3. Договор между сторонами желательно, но не всегда обязательно, оформлять в нотариальной конторе, услугами которой вы пользовались ранее и специалистам которой доверяете. Не стоит спешить с интернет-оформлением, когда на документе ставятся цифровые подписи из-за высоких рисков мошенничества и сложностей с приемом цифровых документов в государственных регистрационных учреждениях.

Зная информацию, озвученную выше, вы можете самостоятельно решить, опасно ли продавать квартиру за материнский капитал семьям с детьми. Если не бояться потратить время на оформление документов и выбрать ипотеку, шансы столкнуться с обманом при сделке минимальны.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-i-materinskij-kapital/riski-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-za-materinskij-kapital.html

Квартира в ипотеке с материнским капиталом: как продать, поделить при разводе, использовать с военной ипотекой

Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала

Покупая новое жилье, мы делаем долгосрочное вложение. Чаще всего предполагается, что семья будет жить в этом доме или квартире долго – во всяком случае, весь срок ипотеки.

Однако иногда жизнь складывается так, что приходится переехать и продать уже имеющуюся недвижимость.

Однако, что делать, если жилье находится в ипотечном залоге с использованием материнского капитала? Ведь в этом вскрывается много нюансов. О них мы сегодня и расскажем.

Использование маткапитала при покупке квартиры

Программа по поддержке семей, в которых родился второй и каждый последующий ребенок, существует с 2007 года.

Это мера поощрения, необходимая для того, чтобы улучшить демографию страны, а также помочь молодым семьям финансово, например, при покупке квартиры или в обучении ребенка.

Таким образом, полученные деньги можно направить как на недвижимость, так и на оплату обучения будущего специалиста в университете.

Однако чаще всего полученные сертификаты используют именно для покупки жилья. Действительно, недвижимость – крайне дорогое вложение, и полученные от государства дотации позволяют облегчить эту финансовую нагрузку. Применить маткапитал можно в качестве:

  • первоначального взноса;
  • досрочного погашения, полного либо частичного.

Законодательство не ограничивает граждан в выборе недвижимости – это может быть как квартира в новостройке, так и на вторичном рынке, участок под ИЖС или готовый дом, а также доли или комнаты в квартирах или коммуналках.

Главное, чтобы недвижимость была пригодна для жизни с ребенком и имела отдельный доступ. Кроме того, вы обязательно должны выделить доли для своих детей – часть на каждого.

Впрочем, законодательством не поощряются сделки с кровными родственниками, так как это может являться незаконной попыткой обналичить сертификат.

Продажа квартиры с материнским капиталом до погашения долга

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Так как МК – это средства, которые выделяются в поддержку семьям, в которых появился ребенок, то и направлять эти деньги нужно только на благо малышей. За этим строгим правилом следят органы опеки, и если дотации используются для приобретения недвижимости, то маленький гражданин обязательно должен получить свою долю в этих квадратных метрах.

Поэтому, если вы собираетесь реализовать ипотечное жилье, на которое потратили средства из сертификата, то обязательно нужно приобрести новое – и в нем выделить детям новые доли.Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе проведенная вами сделка будет считаться незаконной. При этом важно, чтобы размер долей также сохранился.

Законодательство не предусматривает определенное время, когда можно продавать приобретенную на дотации недвижимость, поэтому этот вопрос могут решить сами владельцы.

Кроме того, продажа возможна и до выделения долей (например, в случае, если банк настоял на отсрочке процедуры в силу повышенного риска невозврата долга).

Однако при этом нужно составить обязательство о разделе квартиры в будущем или дарственную на основе этого документа. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Как получить согласие опеки

Так как жилье, приобретенное с использованием маткапитала, оформляется в общую стоимость, в том числе и на всех детей в семье, перед оформлением сделки вам нужно будет получить согласие опеки.По закону у продавца квартиры с МК должно быть письменное разрешение органов опеки или же она должна проходить в присутствии представителей органа.

Чтобы получить согласие, нужно написать заявление и собрать следующие документы:

  • заявление о распоряжении;
  • оригиналы и копии удостоверяющих личности документов – паспортов родителей, свидетельств о рождении детей;
  • заявление законных представителей детей на их участие в сделке;
  • результаты оценки стоимости жилья;
  • документы на недвижимость;
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.

Как уже было заявлено выше, важно сохранить одинаковый уровень жилищных условий. Однако возможно уменьшение общей площади квартиры или дома, но только в случаях, когда одному из детей нужно дорогое лечение, и вырученная разница с продажи и покупки меньшего жилья пойдет на эту цель. При этом в новой жилплощади уменьшатся доли именно родителей, а не детей.

Есть и другие нюансы. Так, если жилье находится в собственности продавца менее 5 лет, то придется уплатить налог на квартиру. Однако избежать этого можно, если провести сделки купли-продажи в одном налоговом периоде.

В тех случаях, когда недвижимость, купленная в кредит с использованием МК, до сих пор находится в залоге банка, потребуется разрешение организации на сделку.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Существует несколько способов, которые позволят продать квартиру, обремененную ипотекой.

Способ первый. Продавец заключает с покупателем предварительный договор, по которому вносится предоплата, равная сумме оставшегося долга. Она передается банку, после чего проводится снятие обременения. Покупатель передает оставшуюся сумму. Затем регистрируется сделка купли-продажи в стандартном порядке.

Способ второй. Согласуйте процедуру с банком. Организация сама проведет ее и предоставит ячейку для расчетов клиентов. За это взимается комиссия, однако такой вариант крайне выгоден для клиентов, так как тогда на отчуждение жилья точно будет выдано разрешение.

Способ третий. Недвижимость снова реализуется в ипотеку, однако для этого банк должен одобрить нового заемщика, который становится новым должником по этому кредиту. Это самый приемлемый вариант для банка, так как он продолжает получать прибыль, и квартира остается в залоге.

Общий порядок

В целом порядок действий при реализации квартиры с участием МК выглядит так:

  1. Продавец формирует пакет документов, необходимых для получения разрешения на реализацию недвижимости в ООиП и кредитной организации. Это нужно для того, чтобы не тратить время на поиск в будущем.

  2. Затем необходимо составить заявление в органы опеки и попечительства и передать его вместе с собранными бумагами. Срок рассмотрения – до 30 дней.
  3. Получив положительный ответ, запросите согласие банка на продажу ипотечного жилья.
  4. Сделка проводится по одному из перечисленных выше вариантов.

    Вы либо сами занимаетесь поиском покупателя и проведением сделки, либо передаете эту ответственность банку.

  5. После того, как покупатель переведет средства, обязанности продавца переоформляются на покупателя.
  6. Бумаги для регистрации права собственности подаются в Росреестр.

  7. С квартиры либо снимается обременение, либо ипотечные обязательства переводятся на нового владельца.

Важно! Согласие ООиП на продажу действует в течение 3 месяцев. За это время семья должна успеть реализовать квартиру, переоформить ипотеку и приобрести новое жилье.

Как продать квартиру с МК после выплаты ипотеки

После того, как вы выплатили ипотечный долг банку, вы можете свободно распоряжаться недвижимостью – в законодательстве нет никаких запретов на этот счет. Поэтому полная выплата долга позволяет заемщику распоряжаться жилым имуществом без согласия банка.

Важным моментом остаются дети. Поэтому вам все равно придется запросить разрешение на сделку в органах опеки и приобрести новое жилье, в котором будут выделены такие же доли для маленьких граждан. Если купля-продажа или обмен произойдет без этого этапа, ООиП могут заподозрить намеренное ухудшение жилищных условий, а значит, начать проверку в отношении родителей.

Квартира с маткапиталом при разводе

Развод при ипотеке с материнским капиталом становится несколько более сложной процедурой, ведь родителям обязательно нужно соблюсти выделенные детям квадратные метры, и при этом самим не остаться без выгоды. Оптимальный вариант в таком случае – досрочное погашение долга и раздел квадратных метров, однако часто у супругов просто нет таких сумм, которыми можно разом погасить всю оставшуюся задолженность.

Выходов из такой ситуации несколько:

  • Раздел общего долга на две части и, соответственно, составление отдельных графиков платежей.
  • Обратиться в тот же банк с заявлением на два кредита каждому из супругов.

    Сумма этих кредитов должна быть равна первому долгу по ипотеке. Таким образом, кредит будет погашен досрочно, а заем они будут выплачивать отдельно.

  • Не разделять ипотеку вовсе, но выплачивать долг по договоренности – в идеале письменной.

    После погашения недвижимость будет разделена с учетом долей для детей.

Доли при разводе делятся так. Сначала выделяется ½ для каждого из родителей, затем же нотариусом закрепляется часть доли каждого родителя за ребенком. Если же недвижимость была разделена еще до развода, при покупке, то заново проходить этот процесс не нужно.

Размер доли, которая выделяется ребенку, равен установленному в регионе минимуму квадратных метров для одного человека. В Москве он, например, составляет 18 кв. м.

Совмещение военной ипотеки и маткапитала

Напомним: накопительная ипотечная система (НИС), то есть военная ипотека – это программа, которая позволяет военнослужащим получать ежегодные дотации, которые впоследствии пойдут на приобретение недвижимости. Использовать деньги можно только после трех лет участия в НИС, а накапливаются ресурсы на протяжении всего срока службы.

Семьи военных могут объединить средства НИС и МК для приобретения более комфортного и просторного жилья.

Однако для объединения двух этих субсидий имеется несколько условий:

  • супруги должны состоять в официальном браке, то есть гражданский брак не рассматривается, даже если отцовство зарегистрировано в ЗАГС;
  • жилье обязательно должно находиться на территории РФ;
  • до момента полного погашения долга жилье будет в залоге банка.

Материнский капитал при этом не потеряет своих свойств, а значит, использовать его можно как в качестве первоначального взноса, так и для досрочного погашения. Для покупки доступны как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке, а также дома и участки под ИЖС.

Совмещение дотаций позволяет в ускоренном порядке погасить задолженность и быстрее снять обременение с жилья.

Согласование

Можно ли военную ипотеку погасить материнским капиталом? На самом деле это оптимальный вариант для объединения двух дотаций. Недвижимость приобретается на средства НИС с доплатой из маткапитала. В этом случае семья может полностью оплатить жилье за счет государственной поддержки, не привлекая собственных средств.

После того, как вы оформите квартиру в военную ипотеку, родитель – владелец сертификата обращается в ПФР с заявлением о направлении средств МК в счет оплаты ипотеки.

К заявлению потребуется приложить:

  • паспорт родителя, получившего сертификат;
  • сам сертификат;
  • копию предварительного кредитного договора или действующий договор, а также справку об отсутствии задолженностей по действующему займу;
  • обязательство в течение 6 месяцев выделить доли для детей;
  • свидетельства о рождении всех детей в семье;
  • подтверждение, что мать и ребенок – граждане РФ;
  • свидетельство о браке.

Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего ПФР перечисляет средства МК банку, выдавшему ипотеку.

Продажа квартиры

Участие в НИС практически не влияет на продажу ипотечной недвижимости. Реализовать заложенное жилье можно следующими способами:

  • досрочно погасив долг и сняв обременение,
  • переуступив права на имущество и кредитные обязательства.

При этом сохраняется нюанс в виде использованного материнского капитала и долей в недвижимости. После реализации жилья необходимо подобрать новое, в котором будут выделены такие же доли для детей и родителей, как и в предыдущем.

Что делать при разводе

Если для приобретения квартиры использовались средства только НИС, то разделу недвижимость не подлежит, а значит, останется в полной собственности военнослужащего. Раздел возможен только при дополнительных вложениях обоих супругов.

Однако, если при выплате кредита использовался маткапитал, за матерью и детьми будут закреплены соответствующие им доли.

В этом случае заемщики должны поступить одним из способов, описанных выше в пункте о разводе, и либо разделить долг и выплачивать его отдельно друг от друга, либо договориться и продолжать выполнять обязательства раздельно. При этом квадратные метры по итогу будут разделены с учетом детских долей.

Заключение

Продажа и разделение ипотеки с использованием материнского капитала имеют множество нюансов, главный из которых – сохранение выделенных в жилье долей для детей в новой недвижимости. Малейшее отступление от принятых в регионе стандартов метража для одного человека приведет к началу проверки в отношении родителей. То же касается и раздела имущества при разводе. Правда и мифы о деньгах в 

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/kvartira-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.