Продажа комнаты в коммунальной квартире согласие соседей

Продажа комнаты в коммунальной квартире. Документы, этапы и согласие соседей – Информационно правовой портал

Продажа комнаты в коммунальной квартире согласие соседей

Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени. Нужно будет выяснить статус квартиры, правильно оформить документы на продажу, найти подходящего покупателя.

При этом надо помнить, что  у соседей есть преимущественное право покупки. Именно из-за этого часто возникают различные трудности, когда не получается найти соседей, или же они отказываются от получения извещения о продаже.

 

Надо отметить, что в российском законодательстве вообще не существует такого понятия, как «коммунальная квартира». Расшифровка термина приводится только в региональных нормативных актах.

Согласно общепринятой трактовке, коммунальной считается та квартира, где проживают несколько семей и каждой из них принадлежит собственная комната, что подтверждается договором или ордером, за которой закреплен отдельный лицевой счет в обслуживающей организации.

Часть квартиры (кухня, туалет) находится в долевой собственности или же используется по договору социального найма.   

Этапы продажи

В одной квартире могут находиться как исключительно приватизированные комнаты, так и вперемешку с теми, что сдаются по договору социального найма. Продать можно только приватизированную комнату. Если объект не приватизирован, его можно только обменять, однако для этого существует особый договор, который составляется при согласии муниципалитетов, владеющих этим имуществом.

Вся процедура продажи займет несколько этапов.

  • Оформить уведомление о продаже, в котором указывается цена объекта. Желательно, чтобы извещение было нотариально заверено.
  • Подготовить пакет необходимых для продажи документов.
  • В том случае, когда у комнаты есть несколько собственников, необходимо получить от них разрешение на продажу. Этот документ в обязательном порядке заверяется нотариусом.
  • Получить в паспортном столе справку, что в комнате никто не проживает; если же в квартире прописаны жильцы, необходимо их выписать.
  • Отправить всем соседям уведомление о продаже.
  • Оформить сделку с кем-то из соседей или с другим покупателем, если соседи отказались от приобретения имущества, что подтверждено нотариусом или же имеет другие доказательства, которые будут считаться таковыми в суде.

Также по теме:   Платная приватизация квартиры

Какие документы понадобятся?

Для этой процедуры придется собраться достаточно обширный список документов. В общих чертах он выглядит следующим образом:

  • справка о выписке жильцов;
  • уведомление о продаже с указанной стоимостью;
  • выписка из БТИ с экспликацией;
  • документы, подтверждающие право на комнату;
  • кадастровый план продаваемого помещения;
  • если есть другие собственники, нужно иметь их официальное разрешение, заверенное нотариусом;
  • согласие органов опеки (если один из собственников – ребенок).

Скачать образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Кого нужно уведомлять и какие ждут трудности на этом этапе?  

Операцию по продаже согласовывают только с теми жильцами, которые приватизировали свою часть квартиры. Людей, проживающих в квартире на правах соцнайма, уведомлять не требуется, однако в таком случае извещение направляется в органы управления муниципальным имуществом.

Всю информацию о владельцах должны предоставить в Росреестре. Стоит обратить внимание, что если за жильем закреплен несовершеннолетний до 14 лет, отказ от покупки должны подписать его родители или опекуны.

А если соседняя комната принадлежит несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, то он уже вправе сам решать, отказываться ли ему от приобретения или нет, но при согласии родителей. В таком случае на документе должны стоять две подписи – ребенка и родителя.

  Возможно, что также понадобится согласие органов опеки и попечительства. 

Извещения лучше всего отправлять почтой с описью вложения и обязательным уведомлением о получении.

Есть несколько вариантов действия соседей:

  • они могут письменно отказаться от приобретения;
  • решиться на покупку на ваших условиях;
  • получить уведомление, но никак не отреагировать.  

Последний из вариантов предполагает, что соседи извещение получили, но в течение месяца не высказали никаких пожеланий. В таком случае, владелец имущества имеет все права, чтобы продать его любому третьему лицу.

Но бывают такие ситуации, когда соседи сознательно отказываются от получения извещения, желая, чтобы продавец снизил цену. Или же возникают трудности в их поиске. Например, сосед может проживать по другому адресу, даже в другом городе или другой стране. Действовать придется по обстоятельствам.

  • Если ваши соседи отказываются поставить роспись, что они получили извещение, просто отправьте документ письмом с уведомлением. Оно к вам вернется, но на конверте уже будет стоять печать, свидетельствующая, что адресат оказался от получения. Это уже является подтверждением, что сосед отказался от права покупки.
  • Если же сложность заключается в том, чтобы найти проживающего рядом человека, который должен поставить подпись, придется немного потрудиться и решить вопрос через суд. Там должны признать соседа отсутствующим без каких-либо сведений о его местопребывании. Чтобы получить такое решение суда, нужно доказать, что о человеке в течение года нет никаких сведений. Суд займется рассмотрением дела только в том случае, если заявитель укажет, что это необходимо для соблюдения преимущественного права покупки объекта.   Подтверждениями, что человек является безвестно отсутствующим, могут служить свидетельские показания родственников, других жильцов, различные справки. При удачном решении, суд вынесет постановление о назначении ответственного за имущество жильца, в таком случае для продажи комнаты нужна будет подпись об отказе права на покупку этого человека.
  • В некоторых случаях могут понадобиться крайние меры. Речь идет о таких ситуациях, когда умирает собственник соседней комнаты, но наследники на нее либо не объявляются, либо затягивают с вступлением в наследство. При таких обстоятельствах нужно обратиться в суд, чтобы комнату умершего человека признали выморочным имуществом, которое должно перейти на баланс муниципальных властей, которые получат преимущественное право покупки.   
  • Существуют некоторые обходные пути, которые позволяют избежать хлопот, связанных с первым правом покупки.  Хотя создают дополнительные хлопоты. Просто в таком случае покупателю, по договору дарения, передают в собственность  крохотную долю в комнате. То есть, делают его таким же соседом по коммунальной квартире, обладающим преимущественным правом на покупку. Но в этом варианте есть риски. Если покупатель окажется недобросовестным человеком, он может отказаться от приобретения и остаться таким же собственником помещения, как и первоначальный хозяин. Иногда действуют еще проще: договариваются о цене, покупатель передает деньги, а взамен получает дарственную на комнату. Однако не исключено, что соседи догадаются о том, что сделка была «липовой», и подадут в суд на продавца, совершившего продажу в обход законов.

Также по теме:   Сколько стоит платная приватизация квартиры?

Что нужно знать?

Когда сосед соглашается на покупку, то сделку уже нельзя совершить с третьими лицами.

Бывает, что интерес к помещению проявляются сразу несколько соседних жильцов, в таком случае продавец имеет полное право остановить свой выбор на любом из желающих, главное, чтобы сделка не совершалась с посторонними.

При этом у них нет никаких оснований или прав требовать снижение стоимости комнаты: они должны согласиться на сделку на условиях, что заявил покупатель.

Но продавцу нужно иметь в виду, что в изначальном извещении должна стоять реальная цена помещения. По Закону, человек не вправе продавать комнату посторонним по более низкой цене, чем это было указано в уведомлении жильцам «коммуналки». Хотя поднять цену – продавец может.

Эту информацию полезно знать и покупателям. При приобретении такого помещения им лучше ознакомиться со всеми документами, которые есть у продавца, и особенно нужно выяснить, учтено ли преимущественное право приобретения и каковы были первоначальные условия продажи.

В случае несоответствия условий сделки, соседи могут подать в суд и доказать, что сделка была осуществлена с нарушениями.

Поэтому юристы советуют покупателям в договоре указывать реальную стоимость комнаты, а не заниженную, которую ставят, например, с целью избежать высокой оплаты налогов. 

Вам также может понравиться

Источник: https://advokat-vip.ru/prodazha-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire-dokumenty-etapy-i-soglasie-sosedey.html

Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»

Продажа комнаты в коммунальной квартире согласие соседей

Документы, необходимые для сделки 

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».

Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.

Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты.

Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника.

По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.
«нам очень повезло»

«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире.

Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу.

Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату». 

Валерия, Москва.

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий.

Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности.

И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

2-3 млн рублей за комнату 

Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.

Для покупателя: плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.

) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв.

м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.

Фото – Игоря Порхомовского

Источник: https://www.cian.ru/stati-menshe-luchshe-kak-prodat-komnatu-v-kommunalke-278089/

Каковы правила продажи комнаты в коммунальной квартире?

Продажа комнаты в коммунальной квартире согласие соседей

Жильё коммунального типа классифицируется как общая собственность нескольких лиц. Каждый имеет свою долю не только в квартире, но и в общем хозяйстве (кухня, коридор, санузлы).

Важной особенностью процесса регистрации сделки купли-продажи такой недвижимости выступает право соседей на комнаты, что регламентировано Гражданским кодексом РФ.

Потому, чтобы продать комнату в коммунальной квартире, придётся действовать через определённый круг лиц.

С юридической точки зрения такая сделка — одна из самых трудноосуществимых в сфере недвижимости. Для того чтобы процесс продажи доли из коммунальной собственности прошёл успешно, нужно будет изучить определённые правовые нюансы. Лучше всего обратиться за квалифицированной помощью к опытному специалисту. Различают два основных условия, которые делают продажу такой недвижимости возможной:

  1. Владелец комнаты выступает её законным собственником. Если жилая недвижимость является неприватизированной, то она относится к муниципальной собственности. Гражданский кодекс РФ не допускает проведение коммерческих сделок с неприватизированной недвижимостью жилого фонда. Потому необходимо прежде закрепить своё право собственности на юридическом уровне.
  2. Получено разрешение от всех соседей. Согласно первой части статьи № 250 ГК РФ владельцы частей в коммунальной квартире получают преимущественное право покупки. Такое право распространяется только на процесс совершения коммерческой сделки. Её положения, такие как стоимость и условия, остаются одинаковыми и для собственников долей, и для третьих лиц.

Этапы продажи недвижимого имущества из коммунальной собственности

Чтобы успешно осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире, владельцу следует:

  • В письменном виде изложить условия сделки и определённую им или уполномоченными службами стоимость.
  • Составить официальное извещение, где обязательно будет указана точная цена и итоговые условия. Такой документ нужно передать всем владельцам частей в коммунальной квартире.
  • Подготовить пакет документов, которые требуются для проведения сделки. В случае если комната разделена между несколькими владельцами, нужно получить письменное согласие от них и заверить его нотариально.
  • Обратиться в паспортный стол, чтобы выписать всех членов семьи из комнаты и получить соответствующий документ о снятии с регистрации.

После того как будут выполнены вышеперечисленные пункты, собственник может оформлять сделку купли-продажи на законных основаниях.

Продажа комнаты: нужно ли получать согласие от соседей?

Как правило, именно соседи становятся основной преградой на пути к оформлению договора, намеренно затягивая процесс продажи. Потому основной сложностью в данном деле выступает обеспечение им права преимущества.

Тем не менее, в упомянутой статье № 250 ГК РФ говорится, что необязательно все соседи должны дать согласие. В случае возникновения конфликта на этой почве собственник должен иметь документальное подтверждение того, что закон не был нарушен, и соседи были поставлены в известность в первую очередь.

Для этого и нужно рассылать письменные уведомления, заверенные у нотариуса:

  1. Всем долевым собственникам коммунальной квартиры.
  2. Районной администрации (или в уполномоченный ЖЭК). Если один из владельцев проживает по договору социального найма, то с юридической стороны собственником выступает муниципальный орган.
  3. Районному органу в делах опеки и попечительства. Такой административный орган следует уведомлять, если один из владельцев является несовершеннолетним или имеет ограниченную дееспособность.

Извещение соседей в письменной форме о своём намерении продать комнату может быть оформлено двумя способами:

  • Продавец составляет его самостоятельно и отправляет по почте. Следует использовать заказную форму отправки с уведомлением.
  • Продавец составляет извещение у нотариуса, заверяет его и так же отправляет по заказной форме.

Такое извещение, помимо условий и стоимости, должно содержать просьбу продавца к соседям-владельцам об отказе от покупки объекта сделки в письменной форме.

Если/когда такой отказ был предоставлен, то его также следует заверить нотариально.

Наличие отказов от всех собственников, позволяет продавцу не соблюдать 30-тидневный срок, который даётся остальным владельцам для изъявления намерения приобрести продаваемую площадь.

Если на протяжении установленного периода от собственников не было получено никакого ответа, то это может рассматриваться с юридической стороны, как отказ. В таком случае, продавец может осуществлять сделку без согласия соседей.

Когда один из соседей выражает намерение приобрести предлагаемую площадь, то продавец обязан заключить сделку купли-продажи именно с ним. Продажа жилья третьему лицу будет являться незаконной.

Осуществить продажу доли третьему лицу можно только по указанной в извещении или более высокой стоимости. Если же жильё будет продано за меньшую сумму, соседи имеют право обжаловать такую сделку и признать её недействительной. По этой же причине не следует указывать в договоре заниженную цену, желая уменьшить процент налогообложения.

Какие документы нужны для оформления сделки

Чтобы зарегистрировать сделку о продаже долевой собственности из коммунальной недвижимости, продавцу потребуется предоставить такие документы:

  • Паспорта всех лиц-участников в сделке.
  • Правоустанавливающую документацию на данную недвижимость.
  • Справку о выписке, подтверждающую, что все жильцы комнаты сняты с регистрации.
  • Извещение, разосланное соседям-собственникам или в соответствующие службы о том, что владелец намерен продать комнату.
  • Заверенное нотариусом разрешение от других собственников на продажу.
  • Выписку из БТИ с полной правовой и технической характеристикой объекта.
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Договор купли-продажи.
  • Акт о приёме-передаче помещения.
  • Разрешение, полученное от органов опеки, если туда направлялось извещение.

Алгоритм действий, если соседи препятствуют сделке

Когда другие собственники препятствуют сделке намеренно, то процесс продажи значительно усложняется для продавца.

Нередко возникает и такая ситуация, когда направить извещение затруднительно, к примеру, если собственник коммунальной квартиры проживает в другом месте, и найти его не представляется возможным.

Соседи могут намеренно избегать получения извещения от продавца. Если отметка о получении данного письма отсутствует, то право собственника на продажу комнаты не может быть реализовано.

Если урегулировать данный вопрос посредством нотариуса или курьерской службы не получилось, и извещение так и не было вручено одному или нескольким соседям, то продавец может оформить договор дарения на потенциального покупателя. В рамках данной ситуации можно действовать таким образом:

  • Оформить дарственную на имя покупателя на определённую часть своей комнаты. После этого продавец может предложить полноправному совладельцу выкупить оставшуюся долю и стать собственником всего помещения.
  • Оформить договор дарения вместо договора купли-продажи на всю площадь доли.

В редких случаях подобная сделка может быть обжалована соседями-собственниками с намерением признать её ничтожной, но доказать реализацию схемы будет очень сложно.

Наилучшим вариантом будет всё-таки законный механизм регистрации купли-продажи.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/prodazha/prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.