Продажа квартиры через суд

Содержание

Как продать квартиру если один из собственников против

Продажа квартиры через суд

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Продажа квартиры при долевой собственности

Если на жилое помещение установлена общая долевая собственность, каждому совладельцу будет принадлежать конкретная доля квартиры. Вне зависимости от размера долей, у каждого собственника будут равные права при отчуждении собственности. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. найти покупателя доли в квартире;
  2. согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
  3. подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
  4. уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
  5. дождаться 30 дней после вручения уведомления;
  6. даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
  7. после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
  8. получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления.

В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права.

Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку – воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

  • выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
  • выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
  • передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-protiv

Как подать в суд на продавца квартиры? | Адвокат Белякова Инна

Продажа квартиры через суд

Хотите подать в суд на продавца квартиры?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Даже если сделка по приобретению квартиры прошла гладко, со временем могут выявиться различные проблемы, связанные с ее прежним владельцем. Это могут быть самые различные неприятности, но решать их в любом случае нужно с бывшим хозяином недвижимости. Очевидно, что это приводит к спору, который нередко доходит до стадии рассмотрения в суде.

В данной статье мы рассмотрим, как подать в суд на продавца квартиры, что для этого потребуется, какие основания для подобных действий и какие последствия ожидают стороны после подачи иска.

Для того чтобы подавать в суд на прежнего владельца недвижимости, должны быть определенные основания, одного желания расторгнуть договор с продавцом квартиры недостаточно. Вот наиболее часто встречающиеся основания для подачи иска:

  • в квартире прописаны сторонние люди – по закону перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны быть выписаны. Однако иногда покупатель соглашается на то, чтобы их выписали уже после того, как договор будет заключен. Продавец может обещать, что вот-вот их всех выпишут, но ситуация может затянуться. В таких случаях лучше всего обратиться в суд, который поможет решить возникшую проблему;
  • за квартирой числятся значительные долги по коммунальным услугам – владелец обязательно должен сообщить покупателю о том, есть ли задолженность по оплате «коммуналки», но можно столкнуться с ситуациями, когда данная информация на момент заключения следки утаивается, а впоследствии это становится неприятным сюрпризом для нового владельца. Естественно, платить по чужим долгам никому не хочетс.
  • состояние жилья не отвечает заявленному – специально для продажи в квартире может быть проведен легкий косметический ремонт, чтобы ввести в заблуждение покупателей, при этом ее реальное состояние останется существенно хуже, чем это заявлено при заключении сделки. Но выявить такой подлог можно, только пожив какое-то время в приобретённой квартире, а прошлый хозяин может отказаться устранять недостатки или возвращать деньги. Чтобы его заставить, можно обратиться с иском в суд;
  • квартира оказалась под арестом или залогом по кредиту – подобные обременения однозначно запрещают проводить с объектом недвижимости какие-либо операции, однако при продаже квартиры продавец может просто не сообщить покупателю о подобных обстоятельствах. Когда же обман вскроется, разбираться с бывшим хозяином может быть слишком поздно, потому лучше сразу обращаться в суд за защитой своих интересов;
  • недвижимость по каким-либо причинам оказалась непригодной для проживания – кроме упомянутых выше обстоятельств, существуют и другие, делающие невозможным проживание в данном объекте без существенных финансовых вложений (неработающие коммуникации, сломанная сантехника и т.д.). Если это не оговаривалось в договоре, или продавец уверял, что все нормально, налицо введение в заблуждение, что дает право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать деньги назад. Если же бывший владелец отказывается, убедить его поможет решение суда.

Конечно, многие из вышеописанных ситуаций можно было бы уладить и без обращения в суд.

Но очень часто именно обман покупателя является целью продавца, потому после обнаружения неприятностей он наотрез отказывается возвращать деньги или устранять недостатки, а нередко и вообще исчезает из поля зрения, не выходя на контакт с новым владельцем жилья. Потому в таких ситуациях именно суд – наиболее действенный метод по защите своих интересов.

Существует определённый порядок обращения в суд, который включает такие этапы:

1. Подготовка оснований для обращения.

Если есть факты нарушения продавцом ваших прав (обман, сокрытие важной информации, невыполнение условия договора и т. д.), нужно иметь их документальные подтверждения. Если речь идет о прописанных жильцах, доказательством может быть выписка из домовой книги, при наличии обременений – справка из ЕГРН, при неудовлетворительном состоянии квартиры – результаты технической экспертизы и т.д.

2. Составление иска в суд.

Документ составляется в свободной форме, но обязательно должен содержать ряд важных моментов: наименование суда, сведения о сторонах процесса, обстоятельства спора (когда и по какой причине возник, предпринимались ли какие-то меры по его разрешение до обращения в суд), аргументы в пользу позиции истца, требования (обычно они включают в себя компенсацию, устранение недостатков, реже – расторжение договора и возврат средств). В конце иска дается перечень всех документов, которые подаются вместе с ним.

3. Подача иска на рассмотрение.

Важно правильно определить подсудность дела. В судах по недвижимости обычно действует правило территориальности, потому исковое заявление должно подаваться в суд того района, где расположена спорная квартира.

Что касается способа подачи, то можно воспользоваться любым из доступных: отправить документы заказным письмом, передать в канцелярию лично или по интернету с помощью портала «Госуслуги».

Также необходимо уплатить пошлину за услуги суда, без квитанции об оплате дело не будет рассмотрено.

При составлении иска обязательно воспользуйтесь помощью адвоката по недвижимости. Он поможет подготовить все необходимые документы и само заявление, проконсультирует, как лучше всего действовать, чтобы добиться желаемого результата, а также при необходимости может представлять ваши интересы во время слушаний по делу.

Суд, рассмотрев аргументы сторон, выносит решение – стоит ли удовлетворять требования истца или оставить их без удовлетворения. Если позиция обоснована и подкреплена доказательствами, в большинстве случаев судья примет решение в пользу покупателя квартиры.

Среди возможных же причин отказа ­– неправильно оформленные документы, отсутствие оснований для удовлетворения требований и т.д.

Если вердикт суда будет в пользу покупателя, это решает и исходный конфликт в его интересах: жильцы, не имеющие права проживания, будут выселены, при необходимости устранить недостатки суд обяжет это сделать продавца или взыщет с него компенсацию, а если нужно расторгнуть договор – сделает и это. Если же судебное решение не удовлетворит требования, можно попытаться защитить свои интересы в апелляционном порядке, подав соответствующую жалобу.

Заключение

В случае, если продавец утаил важную информацию о квартире, ввел покупателя в заблуждение или нарушил важные условия договора, его действия можно оспорить в судебном порядке.

Для этого нужно подготовить исковое заявление и подтверждение фактов нарушения, после чего передать на рассмотрение в районный суд.

Помочь добиться желаемого результата может опытный адвокат по недвижимости.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/kak-podat-v-sud-na-prodavtsa-kvartiry/

Покупка доли в квартире: риски, подводные камни, порядок оформления доли в квартире у родственника

Продажа квартиры через суд

Перед тем, как купить долю в квартире, нужно изучить особенности сделки. Она проводится по особым правилам, предусмотренным ГК РФ.

Если продавец их нарушит, сделку могут оспорить, тогда пострадает и покупатель.

Рассмотрим, каковы правила продажи долей и что они из себя представляют, какие есть риски и подводные камни для покупателя, как правильно оформить договор и какие понадобятся документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.

Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила.

Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу.

Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

Некоторые правила нужно знать и покупателю. Если продавец не будет их соблюдать, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, т.к. сделку смогут оспорить третьи лица.

О каких тонкостях идет речь:

  1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
  2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
  3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
  4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:

  1. Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
  2. Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
  3. Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
  5. Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
  6. Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
  7. Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
  8. Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
  9. Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.

Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как правильно оформить покупку доли в квартире?

Для покупки выделенной доли в квартире нужно:

  1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, письменный отказ другого собственника, паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственную, свидетельство о наследстве, договор мены, и пр.
  2. Договориться с продавцом об условиях сделки. Цена, порядок и способ расчета оговариваются до составления ДКП.
  3. Оформить ДКП. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Оформление через нотариуса обойдется дороже.
  4. Подписать ДКП в трех экземплярах в присутствии нотариуса. После он поставит свою подпись и печать на всех экземплярах.

Далее нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это займет три рабочих дня, после чего можно прийти и забрать свои экземпляры договора, а также новую выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, оплачивается только госпошлина.

Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ. Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

и образец договора

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

  1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
  3. Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
  4. Стоимость доли.
  5. Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
  6. Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  7. Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
  8. Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
  9. Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
  10. Права, обязанности и ответственность участников сделки.
  11. Дата составления, подписи сторон.

Документы

Продавец должен представить покупателю письменные отказы остальных владельцев, либо уведомления, подтверждающие отправку извещений, если они были проигнорированы и ответы не поступили в течение месяца. Также от него понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Покупателю нужен только паспорт.

Важно! Эти же документы предоставляются и нотариусу.

Расходы

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

  1. Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
  2. Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Ответы юриста на частные вопросы

Может ли собственник продать долю третьему лицу, если другой владелец согласился ее выкупить? Нет. Это нарушит преимущественное право выкупа второго собственника, и он сможет оспорить сделку. Собираюсь купить долю в квартире, собственник несовершеннолетний.

Квартира куплена на маткапитал, отцу ребенка долю не выделили. Стоит ли подписывать ДКП? Кто должен платить налог при покупке доли в квартире, и как он рассчитывается? Налог платит продавец, т.к. он получает прибыль. НДФЛ в размере 13% рассчитывается от стоимости доли, а не всего жилья.

Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Если же доля была в собственности более трех лет и получена по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, НДФЛ не платится. В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Покупатель же вправе оформить налоговый вычет, если является плательщиком НДФЛ. Можно ли купить долю в квартире у родственников за материнский капитал? Да, но ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Нередко в перечислении средств отказывают, но отказ можно оспорить через суд.

Вот пример подобного дела: дело № 2-1230/2018. Покупаю долю в праве собственности. Деньги отложила до брака. Будет ли она делиться между мной и мужем в случае развода? Если подтвердится, что деньги на покупку доли были отложены вами до заключения брака, ее не включат в общую массу для раздела имущества.

Для подтверждения можно использовать выписку по банковскому счету о движении средств. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи доли в квартире включают обязательное предоставление преимущественного права выкупа другим собственникам. Без этого сделку они смогут оспорить.
  2. Продавец должен подтвердить, что уведомлял остальных владельцев о намерениях продать свою долю. Только после этого можно оформлять ДКП.
  3. Если доля продается третьему лицу, ДКП по закону удостоверяется нотариусом. При продаже доли одному из собственников обращаться в нотариальную контору необязательно.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-doli-v-kvartire

Продажа доли должника в недвижимом имуществе | Двитекс

Продажа квартиры через суд

Статья 68 ФЗ “Об исполнительном производстве” устанавливает в качестве одной из мер принудительного исполнения решения суда – обращение взыскания на имущество должника. Таким образом, при исполнении решения суда судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на недвижимое имущество должника.

В целом порядок обращения взыскания на недвижимое имущество вполне простой и понятный: опись имущества, наложение ареста для обеспечения исполнения решения суда, проведение оценки имущества, далее реализация имущества с торгов.

Но как быть, если должник имеет только долю в праве собственности на недвижимое имущество? Как исполнить решение суда, при этом не нарушив прав других собственников недвижимости?

Ответы на данные вопросы даны в Гражданском кодексе РФ, а также в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50 и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2011 г. № 569-0-0.

Рассмотрим общий порядок возбуждения исполнительного производства и порядок обращения взыскания на долю в праве собственности на недвижимое имущество:

1. Исполнительный документ (далее – ИЛ) и заявление подаются взыскателем по месту совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения, определяемому в соответствии со статьей 33 настоящего Федерального закона “Об исполнительном производстве” (как правило, по месту нахождения/жительства должника либо по месту нахождения имущества).

2. Судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа во исполнение решения суда возбуждается исполнительное производство о взыскании средств в пользу взыскателя. В течение 3 дней с момента подачи ИЛ передается судебному приставу-исполнителю.

В течение 3 дней с момента поступления судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство.

То есть с момента подачи ИЛ в службу судебных приставов в течение 5 календарных дней должно быть вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства.

3. Судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику срок для добровольного исполнения требований – пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства. Общий срок исполнительного производства – 2 месяца (без учета времени, не включаемого в срок).

4. В случае если в установленный срок требования добровольно исполнены не были, судебный пристав-исполнитель осуществляет действия по розыску денежных средств и другого имущества.

5. В случае если денежных средств не имеется, пристав выносит постановление о наложении ареста на недвижимое имущество должника, составляет акт о наложении ареста (описи имущества). Согласно пункту 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г.

№ 50, обращение взыскания на земельный участок возможно только лишь после принятия решения суда об обращении взыскания на имущество, оценка земельного участка будет осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве.

6. При отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 21 апреля 2011 г.

№ 569-0-0 указал, что положения Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определяют порядок обращения взыскания на принадлежащую должнику долю в общем имуществе.

Правовой режим общей собственности, особенности продажи доли в общем имуществе, а также порядок обращения взыскания на такую долю устанавливается специальными нормами статьи 250 и 255 ГК РФ.

Кредитор (взыскатель) в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники.

При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. В этом случае либо в случаях, когда против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли.

В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК РФ.

В целях обеспечения прав кредитора на основании частей 1 и 4 статьи 80 Закона об исполнительном производстве до определения доли должника или до ее выдела судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест или установить запрет на распоряжение в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц).

В случае отказа сособственников от приобретения доли должника по указанной цене кредитор вправе требовать в суде продажи доли с публичных торгов. В этом случае в суде при подаче подобного иска кредитор должен доказать:

– наличие задолженности и отсутствие у должника иного имущества;

– невозможность раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества в натуре и выдела доли должника или несогласие на такой раздел остальных участников долевой собственности;

– подтвердить получение отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, поскольку лишь при наличии такого отказа у кредитора возникает право требования обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.

Таким образом, учитывая особенности долевой собственности, доля в праве собственности не может быть сразу реализована с публичных торгов. Первым шагом должно быть предложение выделить долю в натуре.

Если выделение невозможно или сособственники возражают, то второй шаг – предложение сособственникам приобрести долю в праве собственности исходя из рыночной оценки. И только в случае отказа собственников приобрести долю доля в праве собственности может быть выставлена на торги в соответствии с общим порядком.

В случае если выдел в натуре состоится, то выделенная часть имущества реализуется в общем порядке вне зависимости от согласия сособственников.

7. После вынесения решения судом об обращении взыскания на долю, постановлением судебного пристава-исполнителя назначается специалист для определения стоимости арестованного имущества.

Оценка должна быть назначена в течение месяца с момента обнаружения недвижимого имущества.

При этом судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

8. Судебный пристав-исполнитель обеспечивает сбор и подготовку необходимого пакета правоустанавливающих документов и подтверждающих право документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации для отдельных видов имущества.

9. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче арестованного имущества на реализацию, которое является основанием для реализации арестованного имущества.

Срок: не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества.

10. Судебный пристав-исполнитель передает Росимуществу (его территориальному органу, специализированной организации) арестованное имущество для реализации по акту приема-передачи с приложением оригиналов (а в случае их отсутствия – дубликатов, заверенных копий) правоустанавливающих и подтверждающих право документов и заверенных копий процессуальных документов.

Судебный пристав-исполнитель обязан передать Росимуществу арестованное имущество (правоустанавливающие и подтверждающие право документы) в течение десяти рабочих дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию.

11. Росимущество (его территориальный орган, специализированная организация) в десятидневный срок со дня получения арестованного имущества по Акту приема-передачи размещает информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

При этом извещение о проведении торгов должно быть опубликовано Росимуществом (его территориальным органом, специализированной организацией) в печатных средствах массовой информации, распространяемых, в том числе, по месту нахождения реализуемого имущества, и размещено на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети “Интернет” не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

В течение семи рабочих дней после опубликования извещения Росимущество (его территориальный орган, специализированная организация) письменно представляет территориальному органу ФССП России ссылку (наименование и реквизиты) на соответствующий сайт сетей общего пользования и печатные издания средств массовой информации, в которых опубликовано извещение.

12. Если имущество должника не было реализовано Росимуществом (специализированными организациями) в течение одного месяца со дня передачи на реализацию на комиссионных началах или в случае признания первых торгов несостоявшимися, Росимущество (специализированные организации) не позднее одного дня с даты наступления указанного события уведомляет об этом судебного пристава-исполнителя.

13. В случаях, предусмотренных законом, судебный пристав-исполнитель в день уведомления выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов, копию которого незамедлительно передает в Росимущество (специализированные организации).

Постановление о снижении цены на пятнадцать процентов является основанием для дальнейшей реализации арестованного имущества Росимуществом (специализированными организациями).

14. Росимущество (специализированные организации) в течение десяти рабочих дней после даты перечисления денежных средств, вырученных от реализации арестованного имущества, на соответствующие счета структурных подразделений (отделов) территориального органа ФССП России направляет территориальному органу ФССП России отчет о результатах реализации арестованного имущества (далее – Отчет).

Отчет подписывается уполномоченными должностными лицами ФССП России, Росимущества, их территориальных органов. В Отчет не включаются сведения о расходах, связанных с реализацией арестованного имущества. Подписанный Отчет территориальный орган ФССП России в течение двух рабочих дней после даты его подписания направляет в Росимущество.

15. Датой окончания реализации арестованного имущества является дата перечисления денежных средств на соответствующий счет структурного подразделения (отдела) территориального органа ФССП России, либо дата акта приема-передачи (возврата) имущества, либо, в случае если имущество отозвано и на реализацию не передавалось, дата постановления об отзыве арестованного имущества с реализации.

Возможные проблемы, возникающие при обращении взыскания на долю в недвижимом имуществе:

  1. Бездействие судебных приставов-исполнителей. В данном случае взыскателям следует обжаловать их действия в вышестоящие подразделения ФССП в порядке подчиненности.

  2. Обжалование постановления о передаче имущества на реализацию должником, знающим о том, что фактически их права не были нарушены.

Основанием для отмены такого постановления может явиться, к примеру:

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/biznes/vzyskanie-debitorskoy-zadolzhennosti/regulirovanie-deyatelnosti-kollektorov/

Может ли суд обязать продать квартиру?

Продажа квартиры через суд

Может ли суд обязать продать квартиру, вопрос беспокоящий многих, кто сталкивался с бракоразводным процессом. За время того, пока супруги находятся в официальном браке, они приобретают недвижимость, которая оформляется в собственность на обоих.

Но бывают случаи, когда отношения рушатся, приходится идти на крайние меры и подавать документы на развод. Обычно за этим следует раздел совместно нажитого имущества. В этом материале будет подробно рассмотрен вопрос, сможет ли суд обязать одного из бывших супругов продать квартиру и какие последствия могут быть.

Правовая информация

Все вопросы, которые касаются имущественных отношений для лиц, состоящих в официальном браке, регулируются с помощью Семейного кодекса Российской Федерации и в статье 33.

Брачный договор подразумевает под собой юридическое соглашение, которое было заключено между мужем и женой, где оговорены подробности их совместного проживания, а также нюансы бракоразводного процесса. Например, кому достанется после развода квартира или автомобиль. При заключении договора судебных тяжб не будет.

ВНИМАНИЕ !!! В том случае, если брачный договор не был заключен, то раздел имущества будет происходить исключительно через суд, если бывшие супруги не придут к мирному разрешению вопроса.

Как правило, суд разделяет квартиру на равные доли, которые остаются за ними.

Наиболее предпочтительным вариантом в данной ситуации является продажа квартиры после развода и раздел денежной суммы на равные составляющие.

Продажа квартиры с долевой собственностью

Продажа квартиры в долевой собственности возможна по решению высшей судебной инстанции. При этом для осуществления данного решения необходимо опираться на законодательство и соответствовать определенным критериям, которые перечислены в нем.

Критерии:

  • главным фактором при вынесении соответствующего решения будет размер доли, которая подлежит продаже;
  • если квартира однокомнатная, то выделить долю в натуре невозможно, выносится постановление о принудительной продаже.

Если суд примет решение о продаже доли в квартире, в этом случае второму супругу будет выплачена компенсация.

ВАЖНО !!! Еще одним вопросом, возникающим во время бракоразводного процесса, является возможность продать квартиру, где один из дольщиков малолетний. В данном вопросе решающую роль будет играть не только суд, но и органы попечительства. Согласно законодательству, если у несовершеннолетнего есть доля в квартире, это считается его единственным жильем, а продажа ухудшает содержание ребенка.

Органы опеки и попечительства опираясь на данные факторы и защищая ребенка не дадут соответствующего разрешения. Для законной продажи потребуется предоставление документов, что ребенок будет иметь долю в другом жилом помещении, равную прежней. Только в этом случае органы опеки могут выдать разрешение.

Наличие детей

Необходимо отметить, что наличие детей – немаловажный фактор при разделе имущества. Но несмотря на это увеличить долю в квартире не представляется возможным. Наличие малолетнего ребенка не всегда является гарантом, что суд встанет именно на сторону одного из супругов.

На решение суда влияет несколько наиболее важных факторов:

  • если у супругов есть в собственности дополнительная недвижимость;
  • уровень получаемых доходов каждого из супругов;
  • процент из полученных доходов, которые затрачиваются на содержание ребенка;
  • имеются ли у супругов какие-либо заболевания, препятствующие должному воспитанию детей;
  • содержание квартиры в удовлетворительном состоянии. Вкладывают ли супруги какие-либо средства на ремонт помещения.

Продажа квартиры по суду при неуплате алиментов

Процесс взыскания задолженности по алиментным платежам регулируется с помощью Семейного кодекса Российской Федерации, а именно статьей 113. Стоит знать, что срок взыскания подобной задолженности не превышает 3 лет. Если она не была взыскана, то исполнительный лист утрачивает силу в связи со сроком давности.

Продать квартиру по суду за неуплату алиментов можно только в следующих случаях:

  • судебный пристав направляет письмо по месту жительства должника с просьбой оплатить имеющуюся задолженность;
  • если меры не подействовали, пристав исполнитель выезжает по месту жительства должника для проведения беседы и разъяснения последствий, если долги не будут уплачены;
  • далее, если очередные попытки вынудить должника уплатить алименты не привели к желаемому результату, у пристава есть веское доказательство умышленного уклонения от обязательств;
  • далее подается соответствующее заявление в судебную инстанцию. Суд, как правило, будет на стороне пристава.

ВАЖНО !!! Принудительная продажа квартиры по суду при неуплате алиментов невозможна, если у должника это является единственным жильем.

Есть некоторые нормы, когда имущество не подлежит продаже:

  • если недвижимость приобреталась одним из супругов до его официального вступления в брак;
  • если супруг получил имущество на основании договора дарения (дарственная) или он получил его в наследство.

В заключении необходимо отметить, что лучше всего попробовать договориться о разделе имущества мирным путем.

Судебные тяжбы при разводе могут длиться достаточно долго и не всегда оборачиваются положительной стороной для бывших супругов.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/mozhet-li-sud-obyazat-prodat-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.