Продажа квартиры доставшаяся по завещанию

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры, полученной ранее по наследству

Продажа квартиры доставшаяся по завещанию

Покупка квартиры—очень важное событие практически для каждого человека. Нередко случается, что жилье мы приобретаем один раз и на всю жизнь, поэтому подходить к этому вопросу нужно максимально серьезно и ответственно.

Независимо оттого, ищете вы вариант самостоятельно или с помощью риелтора, один из первых вопросов, который нужно задать продавцу—это на каком основании у него возникло право собственности на продаваемую жилплощадь. Основания могут быть разными.

Квартира, полученная в наследство

Специалисты в сфере недвижимости считают, что вариант покупки квартиры у лица, получившего ее в наследство — один из самых рискованных. Их опасения закономерны.

Если рассматривать последствия с точки зрения буквы закона, то можно сказать, что риск признания такой сделки судом недействительной полностью исчезает только после 10,5 лет после покупки!

Именно такой срок давности устанавливает законодательство для обращения в суд лица, чьи права при распределении наследства были нарушены.

Однако унаследованные квартиры составляют значительную долю рынка, поэтому часто покупатели все-таки идут на такой риск.

К тому же если следовать определенным правилам, этот риск можно минимизировать.

Вступление в наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Рассмотрим основные моменты при покупке квартиры в обоих случаях.

Кто вступает в наследство?

Это могут быть как родственники (иногда весьма дальние), так и совершенно посторонние люди, если на них оформлено завещание.

Наследники по закону

На наследство по закону имеют право все родственники наследодателя, однако очередность их притязаний определена законодательно.

Всего выделяется 7 очередей наследства. В первую очередь входят супруги, дети и родители, а далее по уменьшению родственных связей: братья и сестры, бабушки и дедушки, тети и дяди, вплоть до отчима, мачехи, пасынка и падчерицы.

Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.

А если у наследодателя все дети живы, то внуки могут наследовать только во вторую очередь—в случае, когда наследники первой очереди отказались вступать в наследство.

Если наследники второй очереди не хотят наследовать, это право переходит наследникам третьей очереди и так далее.

Наследники по завещанию

Что касается наследства по завещанию, то оно никак не связано со степенью родства. Собственник квартиры вправе завещать свое имущество любому человеку или организации независимо от наличия или отсутствия наследников по закону.

Завещание составляется лично собственником и заверяется у нотариуса. Факт его наличия может быть не известен никому, в том числе и упомянутым в нем лицам.

Завещание может в любой момент без каких-либо ограничений быть отменено или изменено наследодателем, причем он вправе это делать неограниченное количество раз. Любое последующее завещание безоговорочно отменяет предыдущее.

Риски при покупке квартиры у наследника по закону

Эти риски тем меньше, чем выше очередь вступления в наследство. Лучший вариант—это покупка квартиры у наследников первой очереди, которые либо вступили в наследство в равных долях, либо написали нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу кого-то одного из них.

Но и в этом случае риск все же не равен нулю.

  1. У наследодателя может объявиться ребенок, о котором не знала его официальная семья. В таком случае он может претендовать на свою долю в наследуемой квартире даже после ее продажи.
  2. Если у наследодателя были на иждивении нетрудоспособные лица, то им положена обязательная доля в наследстве. В случае если недобросовестные наследники первой очереди умолчат об этом и продадут квартиру, это лицо может позже в судебном порядке требовать свою долю.
  3. Законодательством установлен срок в 6 месяцев, в течение которого наследники по закону должны предъявить свои права на квартиру. Поэтому право собственности оформляется не ранее истечения этого срока. Но нельзя забывать, что при наличии уважительных причин наследник, пропустивший этот срок, может заявить свои права и позже, в судебном порядке. Если ему удастся доказать, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя, то суд обяжет выделить ему законную долю в наследстве, а сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию

На первый взгляд завещание—это однозначно выраженная воля наследодателя, и разночтений здесь возникать не должно. Однако на практике могут возникнуть следующие проблемы:

  1. Завещание может не учитывать интересы лиц, имеющих обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети, иждивенцы.
  2. Очень сложно убедиться, что завещание, по которому оформлялось право собственности —окончательное. Нотариусы не обязаны следить за судьбой завещателей, а тем более разыскивать наследников. Поэтому всегда остается риск, что «всплывет» более позднее завещание, отменяющее предыдущее.
  3. Завещание может быть оспорено законными наследниками в суде. Если им удастся доказать, что наследодатель на момент составления завещания не мог отвечать за свои действия, находился под воздействием алкоголя или каких-то химических препаратов, подвергался физическому или психологическому насилию—документ будет признан недействительным. Если на момент такого судебного решения квартира, являющаяся предметом спора, будет уже продана, то сделка может быть признанной недействительной, и покупатель понесет ущерб.
  4. В завещании может быть использовано так называемое «отказное право». Наследодатель может завещать свою квартиру, оговорив, к примеру, право пользования ею пожизненно какого-нибудь третьего лица. Такое право может не исчезать и при смене собственника квартиры. Таким образом, покупатель вместе с квартирой может неожиданно приобрести и соседа—совершенно постороннего ему человека.

Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?

Таким образом, если выбранный вами вариант достался продавцу по наследству, необходимо тщательно проверить все обстоятельства вступления в него.

Выясните состав семьи наследодателя. К сожалению, каких-то официальных путей это сделать по нашему законодательству не предусмотрено.

Поэтому вы можете только расспросить продавца квартиры, родственников предыдущего собственника, возможно, соседей. Так же нелишним будет просить предоставить расширенную справку из домоуправления, которая покажет, кто и на каких основаниях был когда-либо прописан в этой квартире.

Узнайте, по закону или по завещанию произошло вступление в наследство. Если по закону—то уточните, какая очередь наследников принимала наследство.

Первая—значит, проследите, чтобы все ее участники вступили в право собственности. В таком случае квартира будет оформлена на несколько человек, они должны принимать участие в сделке и ставить подписи под договором купли-продажи. Возможен вариант, что сделку проводит один из собственников на основании полученной у остальных доверенности.
В этом случае необходимо ознакомиться с этой доверенностью и проследить, чтобы она была оформлена по всем правилам.

Когда в наследство вступили не все наследники первой очереди, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие, что никто не будет претендовать на свою долю впоследствии. Это может быть свидетельство о смерти наследника, нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу нынешнего собственника.

Если таких документов нет, нужно удостовериться, что все наследники первой очереди оповещены о смерти наследодателя, но не предъявили своих прав на наследство в установленный законом срок. Доказательством может служить, например, телеграмма о смерти с отметкой о вручении адресату.

Когда продавец—наследник не первой очереди, аналогичным образом нужно удостовериться, что не были обойдены наследники предыдущих очередей, если они существуют. Если право собственности возникло у продавца на основании завещания, то в первую очередь следует ознакомиться с этим документом, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений.

Далее следует выяснить, не существует ли лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. И третий шаг: постараться удостовериться, что это завещание—последнее и окончательное. Для этого можно подать запрос в нотариальную палату.

Еще один способ снизить риски покупателя — это страхование покупки квартиры, так называемое титульное страхование. Оно обеспечит сохранность ваших денежных средств, потраченных на покупку квартиры, даже в том случае, если впоследствии сделка будет признана недействительной.

Когда продавец может предоставить все требуемые доказательства, риски, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет оспорена, сводятся к минимуму.

Составляем договор купли-продажи

такого договора регулируется ст. 550 гражданского Кодекса Российской Федерации. Он составляется в письменной форме и должен содержать следующие сведения:

  1. название документа;
  2. место его составления;
  3. дата составления
  4. паспортные данные сторон;
  5. описание предмета договора (местонахождение квартиры, этаж, площадь, количество комнат и т.д.);
  6. основание владения (реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности);
  7. цена квартиры;
  8. порядок и срок оплаты;
  9. данные лиц, имеющих право пользования квартирой, если таковые имеются;
  10. подписи сторон с расшифровкой.

Как видно, форма договора едина и не зависит от того, на каком основании возникло право собственности на квартиру. Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с нотариальным заверением. В любом случае договор подлежит государственной регистрации.

Образец договора можно скачать по ссылке.

Итак, покупка квартиры, право собственности на которую возникло в результате принятия наследства, всегда несет в себе известную долю риска.

Однако поскольку такие квартиры составляют значительную часть вторичного рынка недвижимости, вряд ли целесообразно с ходу отметать подобные варианты. Но стоит максимально обезопасить себя, запросив у продавца максимум сведений о наследодателе. Также есть смысл при проведении подобной сделки обратиться к помощи опытного юриста по недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-nasledstvu.html

Как продать квартиру, полученную по завещанию?

Продажа квартиры доставшаяся по завещанию

Необходимо учесть один момент. Само оглашение завещание и принятие наследственного имущества является только отправной точкой, поскольку продажа квартиры по завещанию станет возможна по истечении шести месяцев и лишь после получения свидетельства о наследстве. Также будет необходимо зарегистрировать право собственности на полученное жилье.

Если наследников несколько, вначале придется прийти к соглашению по поводу продажи. Сумма, полученная впоследствии, будет поделена согласно той доли, которая была упомянута в завещании.

Если же доли были оформлены в натуральной форме, то разрешения спрашивать не надо. Правда, каждый из наследников, не желающих продавать свою долю, будет иметь преимущественное право выкупа.

Нужно учитывать и тот момент, что вместе с наследством придется принять на себя долги, в том числе те, которые непосредственно касаются квартиры (оплата коммунальных платежей, кредитные обязательства).

Их надо либо оплатить, либо отказаться от наследства. Сегодня налог на наследство квартиры отменен, но госпошлина за услуги нотариуса и оформление наследственного имущества осталась.

Данный платеж в пользу государства предусмотрен в следующих размерах:

  • Близкие родственники, в том числе родители, дети, родные братья и сестры платят 0.3 процента от стоимости наследуемого имущества, но не более ста тысяч рублей.
  • Для других наследников госпошлина обойдется в 0.6 процентов, но не более одного миллиона рублей.
  • Несовершеннолетние, а также те наследники, что проживали и продолжают жить в квартире, госпошлину не платят.

Если документы на руках, и препятствий нет, то можно смело приступать к поиску покупателя самостоятельно или при помощи риэлтора

Вступление в наследство

Нотариус, для того чтобы открыть наследственное дело, должен увидеть следующие документы:

  • Предоставляется свидетельство о смерти.
  • Потребуется справка о месте последней регистрации наследодателя.
  • Нужны документы, подтверждающие права на квартиру или другое имущество.
  • Завещание или документы, доказывающие родственную связь.

Если весь пакет собран и других претендентов нет, то придется дождаться шести месяцев, чтобы вступить в законные права наследника. В течение полугода (пока нет свидетельства, подтверждающего право на наследственное имущество) продажа квартиры по завещанию невозможна.

Есть категория лиц, которые так или иначе все равно имеют право на свою долю в наследстве. Это касается несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных иждивенцев. Они получают половину доли вне зависимости от упоминания данных лиц в завещании.

Нотариусу придется только убедиться, что все имеется в наличии, а также в том, что других наследников нет. После чего он должен выдать свидетельство о праве на наследство. С ним необходимо отправиться в городское бюро регистрации прав на недвижимость.

Там проверят подготовленный пакет документов и возьмут необходимую сумму за услуги и оформление. После этого квартира полностью перейдет к новому владельцу и ее уже можно продавать.

Процедура продажи квартиры наследниками

Продавцам недвижимости, которая досталась им по завещанию, необходимо учесть ряд моментов:

  • Нужно, чтобы в договоре купли-продажи был пункт, в котором была оговорена не только сумма, но и доля каждого наследника.
  • Если новым собственником квартиры стал несовершеннолетний, то придется получить разрешение не только родителей или опекунов. Органы опеки и попечительства должны выдать как положительную резолюцию, так и письменное разрешение на продажу. Здесь следят за тем, чтобы ребенок не мог пострадать и остался без жилья. Деньги же, полученные от продажи, нужно просто перевести на специально открытый банковский счет.

Взимаемый налог

Если завещанная квартира находится в собственности наследника свыше трех лет, то налог при продаже жилья не взимается.

Другая ситуация возникает, когда человек не прожил в полученной по наследству квартире трех лет, и решил ее продать. Здесь придется заплатить 13 процентов от стоимости всей квартиры, но при этом можно получить имущественно-налоговый вычет (в размере миллиона рублей).

Если вы столкнулись с трудностями при продаже квартиры, которая была вам завещана, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу, который решит задачу любой сложности и подскажет, как следует поступить, чтобы сделку было невозможно оспорить.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

10198 юристов ждут Вас Быстрый ответ!

Задать вопрос

Источник: https://www.Yurist-online.net/article/2457/kak-prodat-kvartiru-poluchennuyu-po-zaveschaniyu

Когда можно продать квартиру полученную в наследство – в 2020 году, по завещанию, у нотариуса

Продажа квартиры доставшаяся по завещанию

Наследство можно ожидать, а можно получить его внезапно! А как потом им распорядится – решает сам наследник. Можно ли продать имущество, в том числе и квартиру, полученную по наследству? Как правильно это сделать, чтобы не нарушить законодательство?

Понятие

Наследством является все имущественные или неимущественные права и обязанности, которые ранее принадлежали родственнику или другом человеку, но переходящие в собственность наследников.

Как правило, наследник и наследодатель – это родственники, иногда даже и ближайшие. Такая передача собственности называется наследование по закону. То есть, сын наследует имущество за отцом.

Но, закон предусматривает и наследование по завещанию. Это такой документ, который выражает последнюю волю покойного относительно его имущества и обязательств. Завещание может быть составлено на любого, даже постороннего человека или организацию.

Есть ли отличия от стандартной процедуры

Продать имущество, в том числе и квартиру, полученную по наследству можно, но с определёнными нюансами.

  1. Во-первых, принятие наследства происходит только через полгода после смерти наследодателя. А право собственности на это эту квартиру может быть получено ещё очень не скоро. Это связано с тем, что, если наследодатель был пожилым человеком, то документы на квартиру могут быть не приведены в соответствие с действующим законодательством.
    Например, у покойного хранился договор на передачу помещения в собственность граждан. Такие документы выдавали при приватизации до 2000 года. Сейчас уже действует другой документ! Чтобы его получить, необходимо собрать пакет документов на квартиру – начиная от кадастрового плана, заканчивая техническим. На это может потребоваться много времени!
  2. Во-вторых, на квартиру может претендовать несколько наследников, и раздел наследственной массы не всех устраивает. Начинается судебная тяжба!
    Если квартира разделена без проблем, и каждый преемник оформил своё право собственности, то могут возникнуть проблемы с продажей доли в квартире. Другие наследники могут не захотеть её ни выкупать, ни продавать. Чем сильно затормозят процесс!

Когда можно продать квартиру полученную в наследство по завещанию

Существует срок вступления в наследство. Как говорится в ст. 1154 ГК РФ, это срок составляет полгода с момента смерти наследодателя. То есть, в течение этих 6 месяцев, все граждане, которые претендуют на наследство по закону или по завещанию, должны обратиться к государственному нотариусу.

Нотариус проверит законное право каждого объявившегося на наследственную массу или её часть. Если возражений со стороны закона и нотариата, не возникнет, то открывается наследственное дело.

По истечении полугода, если все документы в порядке и к наследникам нет претензий, каждый из них получает свою долю того или иного имущества, в том числе и квартиры, и оформляет право собственности на него.

После оформления законного вещного права, квартиру или её часть можно продавать.

То есть, если не возникло никаких недоразумений, то примерно месяцев через 8 квартира будет в собственности.

Но, если наследник не желает платить налог с продажи, то он должен, согласно ст. 220 НК РФ, быть собственником квартиры 5 лет и более.

В противном случае, у него возникает обязанность по уплате налога на доходы граждан с суммы продажи, превышающей 1 млн. рублей.

Действия для продажи

Чтобы продать наследуемое имущество, и, в том числе, квартиру, необходимо совершить ряд действий:

  • обратиться к государственному нотариусу для открытия наследственного дела, и оформления законных прав на имущество. В идеале, нужно посетить нотариуса по месту жительства покойного. Но, если такой возможности нет, то можно посетить нотариуса и по месту своего жительства, указав ему адрес места жительства наследодателя;
  • собрать все необходимые документы;
  • вступить в наследство;
  • оформить право собственности.

Обращение к нотариусу

Начинать нужно с посещения нотариуса. Посещать нужно только государственную нотариальную контору, частная не занимается наследственными делами.

Желательно посетить нотариуса, который «прикреплён» к месту жительства покойного.

Но, если такой возможности нет, то можно посетить любую государственную нотариальную контору, сообщив адрес усопшего. Нотариус сам сделает необходимые запросы.

  1. В обязанности нотариата не входит поиск родственников покойного, если наследование происходит по закону.
  2. Если же по завещанию, то нотариус может разыскать того, на чьё имя составлен документ.

И нотариусу, и наследнику, даёт полгода для принятия наследства. И та, и другая сторона наследственного дела собирает и готовит необходимые документы для фактического принятия наследства.

По истечении полугода, все объявившиеся и заинтересованные родственники, получат наследственное свидетельство.

Документация

Чтобы продать квартиру, полученную по наследству, необходимо подготовить пакет документов.

В него входит:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • правоустанавливающий документ на квартиру. Так как, она была получена в наследство, то таковым является свидетельство о наследовании;
  • свидетельство о собственности. Но, сейчас этот документ выходит из юридического оборота, поэтому при оформлении сделки могут потребовать выписку из ЕГРП;
  • нотариальное согласие супруга или супруги. Оно необходимо только в том случае, если между ними заключён брачный контракт, в котором есть пункт о том, что имущество, полученное в наследство одним из супругов, является совместно нажитым;
  • справка о том, кто зарегистрирован в квартире. Если прописаны несовершеннолетние дети, то нужно представить гарантию их выписки в другое место. При этом, не должны быть ущемлены права этих детей на квадратные метры. Обязательно нужно будет разрешение органом опеки;
  • копия лицевого счёта, свидетельствующая о том, что за данной квартирой «не тянется» долг по коммунальным платежам;
  • сам договор купли-продажи в 3-ёх экземплярах.

Налог и его расчет

Продавая любое своё имущество, граждане получают дополнительный доход. Следовательно, с этого дохода необходимо уплачивать налог в пользу государства – «подоходный» налог. Касается ли это норма наследников, которые продают унаследованные квартиры?

Да! Но есть несколько нюансов, которые необходимо учитывать!

Кто освобожден

Согласно главе 23 НК РФ, налоговых льгот по подоходному налогу в России не предусмотрено.

Но, ст. 220 НК РФ предусмотрены имущественные вычеты, которые имеют право применять некоторые категории продавцов недвижимости.

По общему правилу, получив доход от продажи квартиры (не играет роли, как она оказалась в собственности), продавец получает дополнительный доход, который облагается налогом, согласно ст. 224 НК РФ, по ставке:

  • 13% от суммы полученного дохода для резидентов нашей страны;
  • 30% от суммы полученного дохода для нерезидентов нашей страны.

Но, собственники недвижимости имеют право на применение налоговых вычетов. То есть, закон предусматривает некую сумму, которая не облагается подоходным налогом.

В ст. 220 НК РФ сказано, что собственники, которые:

  • продают квартиру, бывшую в собственности менее 5 лет, имеют право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. С остальной суммы, полученной от продажи квартиры, предстоит заплатить налог. Такое правило действует, если собственность на квартиру была оформлена после 01.01.2016 года. Если право оформлялось до этой даты, то действует ограничение в 3 года;
  • продают квартиру, бывшую в собственности более 5 лет, имеют право на налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры.
  1. Например. Квартира была получена в наследство в 2013 году. Было принято решение не продавать. Рыночная цена квартиры – 4,8 млн. рублей. Нужно ли платить налог?

    Так как право было оформлено до 01. 01. 2020 года, то действует 3-ёх летний лимит. Поэтому, согласно ст. 220 НК РФ, продавец имеет право на имущественный вычет, равный сумме продаже.

    То есть, налог он платить не должен.

  2. Другой пример. Наследство было получено в марте 2020 года. Квартиру было решено продать, её рыночная стоимость 4,8 млн. рублей.
    Применяя ст. 220 НК РФ, сумма налога к уплате будет равна (4 800 000 – 1 000 000)*13%=494 000 рублей.

Дополнительные льготы

В п. 2 ст. 220 НК РФ сказано, что не нужно уплачивать налог от дохода, полученного в виде:

  • дарения недвижимости между близкими родственниками;
  • приватизации квартиры по государственной программе;
  • договора пожизненного содержания с иждивением;
  • наследства от близкого родственника.

Также освобождаются от уплаты подоходного налога следующие категории лиц:

  • инвалиды 1-ой и 2-ой группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Продажа наследованной доли

Нередко бывает так, что квартира достаётся нескольким наследникам. А как быть, если один из наследников решит продать свою долю?

Правила продажи доли зависят от того, как была оформлена собственность.

Если квартира оформлена в долевую собственность, то есть каждый наследник имеет своё свидетельство о собственности, то порядок продажи доли следующий:

  • нужно письменной уведомить каждого собственника о продаже своей доли. Они имеют право преимущественного выкупа, поэтому их нужно оповестить о предстоящей сделке и указать стоимость доли;
  • если кто-то из собственников согласен купить долю, то оформляется сделка;
  • отказ от сделки должен быть оформлен письменно, и заверен у нотариуса. На раздумья других владельцам даётся 1 месяц;
  • по истечении этого срока, если не нашлось желающих на покупку среди других владельцев, доля выставляется на общую продажу.

Такие правила предусмотрены ст. 250 ГК РФ.

О том, как происходит вступление в наследство по завещанию на квартиру, написано тут.

Детальный план документов регистрации права собственности на квартиру по наследству, представлен здесь.

Можно столкнуться со следующими проблемами:

  • по истечении срока вступления в наследство появляются новые наследники, которые могут доказать, что срок был ими пропущен по уважительным причинам;Если они это сделают, то предыдущее наследственное дело будет недействительным, а наследство будет делиться с учётом новых обстоятельств.
  • обратная ситуация – появляется новый наследник, суд подтверждает его право, а квартира уже продана. Право на это квартиру будет оспорено по суду. Это может привести к тому, что сделка будет аннулирована.

Чтобы избежать таких проблем, нужно:

  • удостовериться, что нет других наследников;Это должно быть подтверждено документом. Когда можно продать квартиру, полученную в наследство, у нотариуса необходимо получить бумагу об отсутствии других наследников.
  • если наследников на квартиру несколько, и каждый из них имеет долю, то у продавца должен быть письменный отказ (лучше нотариальный) от покупки доли в квартире;
  • при оформлении наследства необходимо изучить полный круг родственников, претендующих на наследство. Это обязанность нотариуса.

Заключение

Всегда есть шанс, что полученное наследство будет оспорено. Но, сделать это можно только в судебном порядке, имея веские доказательства. Чтобы минимизировать этот риск, необходимо обратиться к профессиональному юристу, который проведёт правовую экспертизу имеющихся документов.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yuristlab.ru/kogda-mozhno-prodat-kvartiru-poluchennuju-v-nasledstvo/

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Продажа квартиры доставшаяся по завещанию

1 916 просмотров

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет. Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам. Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

По завещанию

Особенностью приобретения наследственной квартиры, полученной по завещанию, заключается в возможности изучения документа. Покупатель может прочитать распоряжение и узнать о его особенностях.

Важно! Желание продавца скрыть документ, должен насторожить покупателя. если продавец не замышляет мошеннических действий, то причин для сокрытия данных нет.

Основные сложности при покупке квартиры, полученной по завещанию:

  1. Наличие завещательного отказа или возложения (ст. 1137 ГК РФ). Гражданин мог включить требование о проживании в квартире иждивенца или родственника. Закон защищает права оказополучателя, поэтому в случае перепродажи квартиры, право на проживание сохраняется.
  2. Наличие нескольких наследников. В договоре купли-продажи должны проставить подпись лично каждый из собственников. Однако зачастую граждане оформляют нотариальную доверенность на одного из продавцов. В завещании необходимо выяснить, скольким наследникам завещана жилплощадь. Если в состав собственников не входит один из потенциальных получателей, то приобретение объекта чревато неприятностями.

Возможно наследники оформили его долю законно (по абсолютному или адресному отказу). Однако не исключено, что гражданин просто не знал о наличии документа. В этом случае покупка чревата судебными разбирательствами.

  1. Наличие несовершеннолетних наследников. Если в завещании указан несовершеннолетний наследник, а в состав собственников квартиры он не входит, то необходимо потребовать разрешение районного отдела опеки на отказ от вступления в наследство. Наличие отказа говорит о том, что объем имущества меньше, чем количество долгов покойного. В противном случае отдел опеки такое разрешение не даст. Нужно изучить информацию – возможно квартира находится в ипотеке. Тогда нужно еще и разрешение банка на продажу.
  2. Фактическое вступление в наследство. В случае принятия имущества по факту, продавец не имеет необходимых документов на объект. Возможно наследники не знали о необходимости оформления имущества, которое находится у них в пользовании. Поэтому нужно проверить наличии всех необходимых документов на квартиру, включая свидетельство о правах на наследство.

Без завещания

Риски при покупке квартиры, унаследованной по закону:

  1. Перечень наследников достоверно не известен даже самим получателям. Наследодатель мог скрывать информацию о внебрачных детях, детях от других браков, иждивенцах.

Пример. Гражданин Р. длительное время работал на должности, предусматривающей командировки. Он отсутствовал по 5 месяцев в год. После его смерти, супруга и сын вступили в наследство. Однако через год объявилась женщина. Она пояснила, что гражданин Р.

проживал с ней в период командировок. А также у них есть совместный ребенок, которого наследодатель официально признал. Так как ей не сообщили информацию о его смерти, то она не могла своевременно подать документы нотариусу от имени сына. Суд восстановил срок для вступления в наследство.

Имущество было переделено на 3 наследников.

  1. Выявление наследников по праву представления или наследственной трансмиссии. В такой ситуации правом на получение собственности покойного наделяются наследники 2 или последующей очереди. Однако по праву представления долю в имуществе могут получить внуки. Такой вариант чреват полным изъятием собственности у наследника 2 очереди.

Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына.

У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки.

Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.

Предусмотреть все риски в такой ситуации практически невозможно. Приобретение такого жилого помещения целесообразно только после окончания 10 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет

Особенностью сделки с квартирой, унаследованной до 3 лет назад, является необходимость выплаты подоходного налога продавцом.

После продажи объекта, гражданин должен:

  • оформить налоговую декларацию в установленный срок;
  • оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта.

Поэтому зачастую продавец настаивает на искусственном снижении стоимости в договоре купли-продажи. Остальную часть денежных средств он просит передать ему на руки наличными.

 Причины для отказа от уменьшения цены квартиры в договоре со стороны покупателя:

  1. В случае выявления значительных недостатков жилого помещения, о которых продавец знал, но скрыл, возможно расторгнуть сделку в судебном порядке. Однако возврату подлежит только сумма по договору. В случае занижения цены, покупатель остается в проигрыше.
  2. Сокрытие информации от ИФНС является мошенничеством. Соглашаясь на уменьшение цены, покупатель становится участником действий, наказуемых законом.

Полученной в наследство более 3 лет назад

Считается, что приобретение квартиры, полученной в наследство, менее 3 лет назад, является более рискованной сделкой. Так как общий срок исковой давности не вышел. Однако по сделкам с наследственным имуществом такой срок составляет до 10 лет.

Поэтому в случае с наследственным имуществом не стоит отталкиваться от 3 летнего срока давности.

Судебная практика показывает, что суды занимают сторону добросовестных покупателей. Имущественные претензии родственников должны быть выставлены к наследнику (ст. 42 Постановления Пленума ВС № 9).

Единственное условие – покупателю не должно быть известно об ущемлении прав третьих лиц. Иначе договор купли-продажи может быть признан недействительным. Но даже если покупатель не пострадает, то избежать судебной волокиты ему не удастся (ст.ст.

37–38 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Покупка квартиры, полученной в наследство, через представителя

Если наследников несколько, то они могут оформить нотариальную доверенность на одного из них для удобства оформления следки.

На что нужно обратить внимание при заключении договора:

  1. Доверенность должна быть оформлена нотариально. Проверить подлинность доверенности можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты.
  2. Перечень полномочий доверенного лица должен включать право подписи договора, право получения денежных средств (задатка, оплаты по контракту).
  3. При наличии доверенности от несовершеннолетнего собственника (в возрасте от 14 до 18 лет), необходимо указание на согласие законного представителя.
  4. Если наследником доли является малолетний гражданин, то законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно документа, подтверждающего его полномочия.

Важно! Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток.

После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию.

Мошенники оказались безнаказанными.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

Покупка квартиры, доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Алгоритм совершения сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Оформление договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

  • паспорта участников соглашения;
  • свидетельство о правах на наследство на отчуждаемый объект;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • отчет об оценке объекта;
  • справка о составе семьи продавца.

Важно! Если квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на продажу не требуется. Объект является личной собственностью наследника.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

Договор составляется по числу сторон:

  • по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
  • если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Образец договора купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи

Расходы на проведение сделки

Основные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu/

Как продать квартиру, полученную по завещанию – риски покупателя

Продажа квартиры доставшаяся по завещанию

Что означает получение наследства в виде недвижимости? По сути, это приобретение прав собственности на наследуемый объект.

То есть, наследник становится полноправным владельцем и распоряжается имуществом по своему усмотрению – выставляет на продажу, оформляет дарственную, завещает.

Есть ли какая-либо специфика при оформлении сделок с наследственным жильем? О каких рисках необходимо знать покупателю подобной недвижимости? Какие предпродажные нюансы следует соблюсти наследнику-продавцу во избежание негативных сюрпризов?

статьи:

Можно ли продать квартиру по завещанию сразу после оглашения воли завещателя?

Безусловно, завещанную недвижимость продают, но не так быстро. Это возможно лишь при наличии соответствующей документации. Завещание с указанием получателя наследства еще не является документальным аргументом для совершения сделки. Ошибочно считать продажу недвижимого наследства обычной процедурой.

У такой сделки имеются свои тонкости:

  • Прежде всего наследство оформляется. Иными словами, его нужно принять.
  • Кроме того, отдельным пунктом стоит вступление наследника в свои права. Фактически он становится обладателем документов, подтверждающих сей факт.
  • Далее следует оформление прав собственника – регистрация квартиры на имя получателя наследника в Росреестре и выдача соответствующего свидетельства на право владения собственностью.

Свидетельство собственника жилья относится к правоустанавливающим документам. Именно эту бумагу необходимо предъявить покупателю или его представителю при продаже жилого объекта.

Когда можно продать квартиру, полученную по завещанию?

Оглашенное завещание и принятое наследство – только начало длинной дороги, ведущей к продаже завещанного жилья. Какие-либо сделки с имуществом, включая его реализацию, на законной основе разрешены по прошествии полугода.

Только через 6 месяцев нотариус вручает наследнику официальную бумагу о факте вступления в наследство. Как быстро пройдет процедура дальнейшей регистрации имущества, зависит от действий будущего полноправного собственника.

Как отмечалось выше, он обращается в Росреестр и заявляет о своих правах на квартиру, подтверждая их документами:

  • Свидетельством о наследственном праве.
  • Паспортом или другим документом, удостоверяющим личность получателя наследства.
  • Кадастровым паспортом на жилье.

Когда переход прав будет зарегистрирован официально, можно приступать к поиску покупателей.

Легко ли продать квартиру, полученную по завещанию?

Если наследство оформлено у нотариуса и перерегистрировано на наследника, то дальнейшая продажа мало отличается от обычной сделки с недвижимостью.

Однако важно понимать, что имущество, перешедшее по наследству, имеет ряд отличительных черт, требующих внимания в предпродажный период:

  • Если квартиру наследует несколько приемников, у них должно быть единое мнение по вопросу продажи объекта.
  • Наследуется не только квартира. Долги по ней (коммунальные, ипотечные и так далее) также могут перейти по завещанию к наследникам.

Таким образом, недвижимое наследство без труда продается при полученном согласии всех наследников и отсутствии какой-либо задолженности по продаваемому объекту.

Квартира по завещанию, когда можно продать, как оформить договор – покупателям на заметку

Через сколько можно продать квартиру по завещанию уже упоминалось: по истечении шестимесячного срока. Сделка осуществляется при наличии:

  • Паспортов. Покупателю и продавцу (продавцам) необходимо подтвердить свои личности.
  • Правоустанавливающего документа на квартиру.
  • Свидетельства о том, что наследник зарегистрировал право собственности в соответствующей госструктуре.
  • Выписки из единого госреестра, позволяющей удостовериться в отсутствии обременения на квартиру.
  • Документа, подтверждающего отсутствие регистрации кого-либо в продаваемом жилье.
  • Справки о проведенных коммунальных выплатах. Точнее, о нулевых долгах по коммунальным платежам.

Пункты договора о продаже практически не отличаются от аналогичных типовых документов. Иногда нетерпеливый наследник-продавец настаивает на указании заниженной стоимости жилья, то есть, фактическая цена оговаривается устно.

Это вполне понятно, ведь наследство, продаваемое в 3-хлетний период, подлежит налогообложению. Лишь по истечении этого срока налог от продажи уже не платится. Кстати, в нынешнем году ставка не изменилась – это все те же 13%.

Покупателям рекомендуется не идти на подобные уговоры. Договор должен отражать реально выплаченную сумму. Никто не сможет спрогнозировать, как закончится сделка.

Возможно возникновение разного рода спорных ситуаций, которые зачастую переходят в разряд судебных разбирательств. Если суд признает незаконность сделки и обяжет продающую сторону вернуть деньги, то будет подразумеваться сумма, зафиксированная в договоре.

Доказать иное невозможно, а значит, возвратить то, о чем был устный договор не получится.

Внимание. Несмотря на имеющееся завещание, шансы на появление обделенного наследника достаточно велики. От неожиданных претендентов на недвижимый объект трудно застраховаться. При таком варианте неминуемо разбирательство в суде. Признание прав заявителя на квартиру чревато аннулированием сделки.

Продажа наследственной квартиры – как защититься от рисков?

При сделках с недвижимым наследством рискуют обе стороны. Однако существуют советы, позволяющие свести к минимуму возникновение негативных факторов.

Это обеспечивается наличием специфических документов:

  • Об отсутствии иных преемников завещателя.
  • Об отказе от прав следования, если наследников в избытке.
  • Отражение в договоре о продаже доли каждого преемника.

Многое зависит от нотариуса, оформляющего наследство. В его компетенции внимательное изучение документов и установление полного круга преемников. Естественно, предвидеть все рискованные ситуации сложно. Вот почему привлечение юриста по наследственным делам является самым разумным шагом при продаже завещанной квартиры.

сюжет расскажет, как продать квартиру полученную по наследству

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-poluchennuyu-po-zaveshhaniyu-riski-pokupatelya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.