Продажа квартиры купленной за материнский капитал

Содержание

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую в 2020 году

Продажа квартиры купленной за материнский капитал

Решение жилищных проблем многодетных семей в РФ – это одна из целей финансирования в рамках выделения средств материнского капитала.

Родители находят квартиры или комнаты, которые приобретают с частичной оплатой за счет бюджетных денег. Вследствие некоторых финансовых или личных проблем может возникнуть необходимость продать  дом.

Поэтому нужно знать пошаговую инструкцию продажи квартиры с материнским капиталом.

Основные причины

Нормы действующего законодательства не устанавливают полный запрет продать дом, купленный за материнский капитал. Причины возникновения такого желания у собственников жилья могут быть разные, но чаще всего случается:

  • возникновение возможности приобрести более просторную квартиру;
  • отсутствие полноценной инфраструктуры в районе расположения жилого дома, в котором у семьи есть недвижимость;
  • некачественно проведенный капитальный ремонт в строении, вследствие чего появляется угроза жизни или здоровью детей;
  • соседи, которые постоянно мешают полноценному отдыху детей своим асоциальным поведением;
  • необходимость переезда в другой населенный пункт на работу. Допустим, один или оба родителя нашли вариант трудоустройства с более высокой заработной платой, чем та, что есть на данный момент. Для защиты интересов детей можно получить разрешение на продажу жилья.

Итак, право на реализацию квартиры, купленной за средства материнского капитала до достижения детьми совершеннолетия, может возникнуть в случае детального и логичного обоснования.

Условия продажи жилья, купленного на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, может быть осуществлена при соблюдении следующих требований действующего законодательства:

  • Параллельное заключение предварительных договоров с партнерами. Речь идет о том, что продавцы недвижимости одновременно подписывают контракт с покупателями своего жилища и с особами, которые реализовывают дом (квартиру), куда семья переедет впоследствии. Данное условие вполне логично вписывается в концепцию защиты прав детей в плане реализации их жилищных прав в РФ и обязанность родителей вкладывать средства в развитие и воспитание малышей.
  • Оформление документов на квартиру в случае подписания договора ипотеки возможно исключительно на совершеннолетних лиц, которыми являются родители. Банки не дают деньги взаймы для оплаты по сделкам с участием особ в возрасте до 18 лет, поэтому мать с отцом должны взять на себя обязанность включить собственных детей в список владельцев недвижимости после погашения кредита, даже если это событие произойдет и через 20 лет.
  • Дети должны получить в новой квартире такие ж самые доли, но могут быть исключения. Они касаются моментов, когда стоимость недвижимости в разных районах населенного пункта отличается (в одном дешевле, а в другом — дороже) либо ситуации деления исходя из номинального количества квадратных метров, которые входили в часть собственности несовершеннолетнего в старой квартире. Допустим, ребенок владел 25% жилья с общей площадью в 40 кв. метров. Родители приобрели дом, который больше на 20 кв. метров. По логике, сын должен быть оформлен владельцем такой же само доли, но ведь здесь уже это будет 15 метров квадратных. Безусловно, не является нарушением выделение ему 10 кв.м. в распоряжение.
  • Проведение четкого и углубленного аудита всех договоров купли-продажи юристами органов опеки и попечительства. Логично, что выявление проблем и неточностей до полноценного подписания контрактов поможет не допустить серьезных нарушений прав детей в будущем.

Вышеперечисленные условия являются обязательными для выполнения. Нарушение норм закона влечет привлечение виновных лиц к административной или уголовной ответственности за несоблюдение прав детей.

Продажа квартиры с целью траты вырученных средств, чтобы построить дом, не будет одобрена органами опеки.

Нормативно-правовая база

Продать дом, купленный за материнский капитал, можно только на основе норм действующего российского законодательства. Стоит выделить такие основные нормы:

  • Гражданский кодекс. В частности, п.2 ст.37 ГК РФ утверждает, что реализация любого жилья, в котором зарегистрирован либо проживает неполнолетний, возможна только лишь при получении согласования органов опеки и попечительства.
  • Семейный КРФ.
  • Жилищный кодекс. В данном документе регламентируются основные санитарные нормы и правила приобретения жилья.
  • Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». НПА выступает в роли инструкции, регламентирующей условия получения и суть понятия «материнский капитал», а также то, как его можно использовать во благо детей.

Ограничения на продажу

Для получения разрешения на реализацию недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние дети, необходимо соблюдать последовательность действий:

  • Получить согласие от органов опеки и попечительства. Контроль обеспеченности несовершеннолетних жильем считается одной из важнейших функций данных структур.
  • Доказать сотрудникам социальных служб, что в приобретаемой квартире будут соблюдены все санитарные нормы. Речь идет о наличии отдельных комнат для детей, ванной, туалета, кухни.
  • Площадь жилых помещений нового дома должна равняться или быть больше установленных законами нормативов.
  • Получить согласие всех лиц, которые юридически участвовали в приобретении жилья на средства материнского капитала.
  • Четко выполнять все требования. В случае ухудшения условий проживания детей либо других нарушений законодательства в процессе совершения купли-продажи, сделка может быть признана недействительной.

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

Начинать оформление документов необходимо с визита в органы опеки. Можно выделить такие основные моменты:

  • Необходимость получения разрешения на сделку. Сотрудники опекунских органов должны убедиться, что родители не предпринимают усилий к ухудшению условий для проживания малолетних граждан РФ.
  • Представитель органов попечительства должен присутствовать во время подписания договоров, чтобы изучить тексты документов с юридической стороны, проконтролировать одновременность согласования бумаг по продаже одной недвижимости и приобретению другой. Также роль юриста состоит в том, что он может проконсультировать каждую из сторон соглашений по тем правовым вопросам, которые могут возникнуть в процессе подписания документов.
  • Необходимость предварительного контроля выделения долей собственности несовершеннолетним детям в той недвижимости, которая продается.

Нотариус не может организовать проведение сделок по квартирам (домам), купленным за средства материнского капитала, без получения соответственного разрешения от социальных служб.

Документы для отдела опеки и попечительства

При обращении в опекунсовет необходимо предоставление такого пакета бумаг:

  • паспорта родителей и ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • заявление;
  • свидетельство о браке и о разводе (при необходимости);
  • документы о рождении малолетних детей вместе с ксерокопиями;
  • справка из банка о наличии у ребенка открытого счета. Дело в том, что возможно выплачивать компенсацию за часть доли сына (дочери) в приобретаемой недвижимости в материальном эквиваленте;
  • оригиналы и копии свидетельств о праве собственности на 2 объекта недвижимости (продаваемый и приобретаемый). Сотрудники опеки будут проводить сравнение технических параметров квартир (домов);
  • копии регистрационного удостоверения и технического паспорта на жилища;
  • приватизационный сертификат;
  • справка об оценочной стоимости недвижимости на момент заключения сделки;
  • поэтажный план (может быть у застройщика либо в управляющей компании);
  • документы из ЕИРЦ о наличии либо отсутствии задолженности;
  • выписка из домовой книги (единое жилищное соглашение) с указанием информации о зарегистрированных лицах;

Возможно, органы опеки потребуют дополнительные документы для анализа ситуации, которая касается той или иной квартиры, но это уже будет индивидуальным случаем.

Особенности осуществления сделки

Сложность проведения сделки с жильем на материнском капитале основана на нескольких важных нюансах:

  • обязательность реального улучшения жилищных условий;
  • органы попечительства не допустят переезд из города в село даже с целью организации стройки;
  • одновременное оформление сделок по продаже и покупке недвижимости. Обменять жилье такого плана можно исключительно на равноценное;
  • выплата детям денежной компенсации за не проведение выделения долей (при наличии разрешения попечительских органов). Это довольно выгодно, потому что дети потом могут отдать эти деньги в семейный бюджет. Возможность замены обязательного предоставления квадратуры на материальные блага для детей прописана в законе недавно;
  • готовность оформить определенную ссуду на родственников, так как банковские учреждения не всегда кредитуют при использовании средств материнского капитала;
  • необходимость уплаты налога в государственный бюджет.

Отчуждение жилья с обременением

Законодательство о маткапитале предусматривает возможность финансирования приобретения квартиры (дома) с привлечением заемных средств. Продать залоговую недвижимость можно, но намного сложнее, так как необходимо получение согласия банковского учреждения.

Очередность действий имеет свою логику и тонкости. Первый шаг – обязательность выделения долей собственности для несовершеннолетних. Дело в том, что это нужно  делать сразу после покупки квартиры, а продать без этого действия вообще никак не получится.

Второй момент заключается в необходимости обретения письменного согласия банка на реализацию комнаты в общежитии. Хорошо, что документ удается затребовать  практически всегда, так как для финансового учреждения главное – вернуть вложенные деньги.

Порядок дальнейших действий такой:

  • продавец обязуется погасить часть кредита;
  • в процессе оформления договора купли-продажи заключается дополнительное ипотечное соглашение, в котором будет происходить переуступка – обязанности заемщика переходят к покупателю;
  • новый владелец проводит перечисление средств за долг сразу либо по удобному для него графику.

Продажа жилья до выделения долей детям

В законодательстве прописан четкий прямой запрет на реализацию недвижимости, приобретенной на средства помощи, без выделения долей для малолетних членов семьи. Данную процедуру необходимо провести сразу после покупки квартиры.

Если существуют технические барьеры, не позволяющие это сделать, то родители обязаны обратиться к нотариусу, оформлявшему договор купли-продажи. Юрист составляет расписку по образцу, в которой устанавливается максимальный срок для определения частей владений детей.

Обычно данный период не может превышать 6 месяцев.

В случае пропуска срока либо выявления попыток продать квартиру до истечения указанной даты сделка может быть признана недействительной, а родители привлекаются к ответственности за нерациональное и преступное по отношению к детям использование государственных средств.

Ответственность за неправомерные действия

Важно все правильно оформить и действительно преследовать одну-единственную цель – улучшение условий проживания и воспитания детей.

Если родители захотят провести какие-то  махинации во время купли-продажи, то правоохранительные органы смогут привлечь их к ответственности за незаконное распоряжение средствами материнского капитала. Согласно нормам ст.159.

2 УК РФ, такие действия приравниваются к хищению государственных средств и наказываются:

  • 2 годами лишения свободы;
  • штрафом до 120 тысяч рублей, который необходимо будет оплатить в кратчайшие сроки. Кроме того, подлежат возврату в государственный бюджет все средства материнского капитала, неправомерно использованные семьей.

Риски для покупателей недвижимости, купленной на семейный капитал

Государство стоит на позиции, заключающейся в том, что права детей должны быть соблюдены. Если человек приобретает квартиру, которая покупалась из материнского капитала, то он  тщательно проверяет законность всех действий по объекту.

Если же процедура использования средств либо составление, подписание купчей проходила с нарушениями, а также не были выделены доли в собственности, то дети, когда достигнут совершеннолетия, смогут через суд вернуть себе доли в недвижимости.

Это основной и, в принципе, единственный риск. Совет опытного юриста – стараться избегать покупки квартир с материнским капиталом.

Продать недвижимость, купленную с использованием средств материнского капитала, можно в случае получения разрешения от органов опеки. Сделка становится реальной при выполнении ряда условий, прописанных в законе.

Источник: https://FamAdviser.ru/semejstvo/matkapital/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-na-materinskij-kapital.html

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Продажа квартиры купленной за материнский капитал

Время чтения 10 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры, купленной на материнский капиталне самая простая операция. Проблема связана с тем, чтобы соблюсти имущественные и жилищные интересы детей. Новое жилье при этом должно быть такое же или лучше предыдущего. Помимо этого, органы опеки должны одобрить проведение сделки. Как провести процедуру правильно?

Особенности

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность? Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.  

В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.

Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.

Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

Законодательная база

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

  1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
  2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.  
  3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
  4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
  5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала.

Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256.

Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

  • ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
  • ст. 28 и 37 ГК РФ.

Последовательность действий

Права детей будут соблюдены, если в новом жилье им предоставить соразмерные доли. Но на практике это не так легко осуществимо. Необходимо не только найти согласного на сделку покупателя, но и подобрать подходящий вариант для приобретения новой недвижимости. Затем заключают предварительный договор купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.

Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

Разрешение

Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.

Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:

  • паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
  • свидетельства о рождении малолетних детей;
  • заявление от детей, достигших 14 лет;
  • заявление от остальных взрослых собственников;
  • свидетельство о браке;
  • в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
  • справка из школы, детского сада или поликлиники.

Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

  1. кадастровый паспорт;
  2. техническая документация;
  3. выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
  4. предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
  5. справка о цене жилья;
  6. выписка из ЕГРН;
  7. заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

По закону у органов опеки есть месяц на рассмотрение заявления. Но решение могут выдать и раньше в зависимости от особенностей недвижимости и состава вашей семьи. Его подписывает руководитель муниципального образования, проставляется печать организации.

Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, поэтому не стоит затягивать с подписанием договора и передачей документов на регистрацию. После завершения сделки у родителей есть 1 месяц, чтобы предоставить в опеку документы о переходе права собственности.

Процедура продажи

Чтобы не возникло вопросов в правильности проведения сделки у органов опеки, следует выполнить определенную последовательность действий. Важно подобрать жилье на замену. Оно должно быть равным или лучшим, если сравнивать с предыдущей недвижимостью. Если есть квартиры у родственников родителей и они не против, можно выделить доли у них.  

В некоторых случаях допускается покупка квартиры, имеющей меньшую площадь. Это становится возможным, если предыдущее жилье находится в плохом состоянии, а приобретаемое жилье меньше, но располагается в новом доме. Тогда детям в новом жилье необходимо выделить большие доли, чем у владельцев старше 18 лет. В данной ситуации органы опеки признают обмен равноценным.

Если родители планируют переезд в другой регион или населенный пункт, необходимы веские основания. Это может быть справка из медицинского учреждения о том, что ребенок нуждается в более мягком климате по состоянию здоровья. Также это может быть справка с работы одного из родителей о переводе в другой регион или населенный пункт, из-за чего требуется смена места жительства всей семьи.

В опеку предоставляются документы и заявление от владельцев квартиры. Составляется акт обследования приобретаемой недвижимости от выездного инспектора из опеки. Если все в порядке, органы опеки выдадут разрешение на продажу.

После этого можно подписать договор на продажу имеющегося и приобретение нового жилья. На новое жилье оформляется собственность. В ней выделяются доли несовершеннолетним лицам. Если родители хотят передать детям полное право на владение жильем, это не запрещается.

Необходимые документы

При продаже квартиры будущий собственник может запросить документы для проверки юридической чистоты сделки. В пакет документов может входить следующее:

  • выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных;
  • подтверждение отсутствия задолженности за домофон, телефон и интернет;
  • документ об отсутствии задолженности по квартплате;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.  

Для регистрации сделки в Росреестре требуется следующее:

  1. паспорта родителей и детей старше 14 лет;
  2. свидетельства о рождении детей:
  3. свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН;
  4. разрешение опеки;
  5. договор купли-продажи;
  6. акт приема-передачи.

После завершения регистрации собственности в отдел опеки предоставляют выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних и договор купли-продажи.

Ограничения

Согласно ст. 36 ГК РФ, такое жилье нельзя продать, если отсутствует разрешение от опеки. Ни один серьезный агент недвижимости не возьмется за такую работу. К тому же, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до получения полного пакета документов. Важным условием является выделение долей несовершеннолетним.

При этом не учитывается возраст несовершеннолетнего. Если он является несовершеннолетним, ему придется выделить долю. Ее размер определяется по договоренности между членами семьи в зависимости от размера и стоимости квартиры или дома.

Если квартира продается при разводе, в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних членов семьи. Им выделяется положенная доля в новой недвижимости или в другой имеющейся квартире. Устанавливаются следующие ограничения:

  1. дети не лишаются права собственности и своих долей;
  2. новая недвижимость должна быть не хуже имеющейся;
  3. смена региона проживания допускается только при наличии веских оснований.

Если все эти условия соблюдены, проблем с продажей недвижимости возникнуть не должно. Если же условия проигнорировать, сделка признается недействительной.

Наиболее сложные случаи возникают, когда новое жилье планируется приобретать за счет ипотечных средств. Есть серьезная вероятность отказа и подавать заявки в банки следует заблаговременно. Отказ возможен даже в случае максимальной прозрачности и при соблюдении всех прав ребенка на нормальные условия проживания.

В соответствии с действующим законодательством, родители обязуются выделить детям доли в собственности. Проблема может возникнуть с жильем, еще не введенным в эксплуатацию. К тому же, если собственник перестанет платить по кредиту, банк имеет право реализовать недвижимость. Но если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, банк не сможет этого сделать.

Сроки продажи недвижимости

Законодательство не устанавливает ограничений по срокам продажи. Даже если документы о собственности были получены недавно, квартиру уже можно продавать.

При этом не появляется необходимость выделять доли на детей, так как это следует сделать в течение полугода после оформления собственности.

Но при покупке новой недвижимости, в которой будет проживать семья, детям обязательно выделяются доли. Соответствующие документы обязательно предоставляются в органы опеки.

Риски покупателя

При продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, несут риски все стороны сделки. Так, продавцы несут административную и уголовную ответственность. А покупатель может столкнуться с отменой сделки в случае нарушения прав детей. Если это случилось, сделку признают недействительной по решению районного суда.  

В этом случае квартира возвращается предыдущему владельцу, а он обязуется вернуть полученные деньги. При этом квартира возвращается независимо от того, как быстро вернут уплаченные средства. Даже если органы опеки не среагируют на нарушение прав детей, ребенок может оспорить сделку. Такая возможность появляется у него по достижении 18 лет.  

Наиболее безопасный вариант, когда осуществляется одновременная продажа старого жилья и приобретение новой квартиры. Желательно запросить у продавца копии соответствующих документов. Если он отказывается их предоставить, лучше рассмотреть другой вариант.

Таким образом, законодательство не запрещает продажу квартир, приобретенных за счет материнского капитала. Но важно соблюсти законные интересы детей. Им необходимо выделить соответствующие доли. Также есть особенности при обращении в банк за ипотечным кредитом.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

Продажа квартиры купленной за материнский капитал

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал.

Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий.

Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья.

Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для покупки большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город.

Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя.

Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире.

Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

  • дети не лишатся своей доли в праве собственности;
  • жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы

По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее.

Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит.

Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
  2. свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
  3. ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
  4. документ об оценочной стоимости недвижимости;
  5. документы на квартиру;
  6. справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли.

В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться.

В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу.

В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует.

Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после погашения ипотеки или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки.

В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья.

Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли.

Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам.

Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько.

Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя.

В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки.

Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше. Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/

Как продать квартиру, в которую вложен материнский капитал

Продажа квартиры купленной за материнский капитал

Итак, я обещала отписаться о продаже квартиры часть ипотеки, за которую была погашена материнским капиталом.

Выполняю…

Все действия происходят в Самаре.

В 2012 году мы внесли первоначальный взнос за квартиру в строящемся доме. Ипотеку взяли в ВТБ, хотя заявку подавали и в Сбер, но к моменту покупки, Сбер успел только прислать смс с просьбой прийти сфотографироваться… Весной 2014 года мы получили ключи от квартиры, в мае оформили в росреестре свидетельство о собственности, на меня и мужа, вид собственности – совместная.

Летом 2014 родился второй ребенок, с огромным нетерпением мы побежали оформлять мат.капитал в ПФР. В январе 2015 часть ипотеки нам списали по сертификату, для этого мы оформили у нотариуса обязательство о выделении долей всем детям в этой квартире (адрес там обязательно указывается).

Когда дети подросли, и мы решили расширятся, долг банку составлял 190 000 руб. Для продажи мы заняли 190 000 руб у друзей, внесли на счет ипотеки, заявку о закрытии кредита, я оформила на сайте, и уже на след. день долг нам списали. В этот же день я позвонила на горячую линию ВТБ, заказала закладную (30 дней).

Получила на пару дней пораньше, на свой страх и риск поехала в отделение где выдают закладные (Самара, Молодогвардейская, 204) и она там лежала в неразобранной стопке. Потом с мужем поехали в мфц, написали заявление на снятие обременения (5 рабочих дней). Первые покупатели не спрашивали про материнский капитал, но им отказал банк, пришлось опять выставить объявление и искать дальше.

Следующие покупатели попались с риелторами, которые уточнили вопрос вкладывали ли мат. капитал в квартиру, врать не стали, сказали, что использовали.

Они объяснили, что нужно тогда пройти всю процедуру, чтобы у них не было потом проблем, и началось)) Для выделения долей детям нужно составить соглашение у нотариуса, нотариус потребовала все правоустанавливающие документы на квартиру, документы-основания, обязательство, сертификат на материнский капитал, справку из ПФР о том что материнский капитал использован (3 рабочих дня, удалось получить на 2 день), кредитный договор, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеки (делали 2 дня), ну и паспорт + свидетельства на детей и о браке. Копии всех документов относим нотариусу и ждем, когда они позвонят, и скажут, когда приходить. В назначенный день приходим со всеми оригиналами и деньгами к нотариусу, стоило это нам 6000 руб. На выходе получаем 4 одинаковых соглашения, в которых указано что вид собственности меняется на общую совместную, и прописываются доли каждого собственника (4/10 у меня и у мужа, 1/10 у каждого из детей), так же там прописывают что соглашение составлено на основании обязательства, материнского сертификата. С соглашениями топаем в мфц, отдаем соглашения, паспорта + свидетельства детей, платим 2000 руб за объект и ждем … 5 рабочих дней. На сайте мфц можно отследить статус заявления, как только статус обновляется до «Готово к выдаче», бежим в мфц за выписками и отдаем их риелторам, так как они готовят пакет документов на одобрение объекта в банке. Подписываем предварительный договор купли-продажи с покупателями.

Параллельно ходим смотрим квартиры… Выбрали.

Берем выписки на всех собственников продаваемой квартиры (они являются основанием для выделения долей в квартире которая будет находится в залоге у банка), документы о доходах, паспорта, свидетельства и все что попросит банк, и отдаем на рассмотрение ипотеки в ВТБ (в Сбер тоже можно), получаем решение комиссии банка об одобрении ипотеки и разрешении выделения долей несовершеннолетним детям в квартире, которая будет в залоге у банка (ВАЖНО!).

Выбираем квартиру не меньше по площади и не ниже по цене (если что-то не улучшается, то детям надо будет выделить большие доли, чем были в продаваемой квартире), даем задаток, подписываем предварительный договор.

Та-дам! Идем в опеку, есть предварительная запись на сайте супрема63.

Туда несем оригиналы + копии: паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке или ксерокопию страницы паспортов о семейном положении, договора купли-продажи на продаваемую и покупаемую квартиры, правоустанавливающие документы + договора-основания на обе квартиры (тут загвоздка с покупаемой квартирой, подлинники вам на руки никто не даст, так что придется ехать с кем-то кто покажет подлинники опеке), одобрение ипотеки из банка, справка о составе семьи с продаваемой и покупаемой квартир (можно без копий, если вы их отдаете), справку о составе семьи с места проживания детей (мы проживаем по другому адресу месте)… кажется ничего не забыла…

Заполняем заявления, ждем 2 недели (2 дня – подсуетился риелтор продавцов), получаем разрешение из опеки на продажу и покупку, и разрешение для банка на оформление в залог квартиры с долями детей. Первое покупателям, второе в банк.

Параллельно собираем справки на квартиру для банка – одобрение объекта (оценка, справки об отсутствии задолженности, у нас были еще справки дополнительные).

Сделки прошли одна за другой: 19 апреля продажа и на 20 апреля покупка, потому что первоначальный взнос нашего покупателя покрывает наш первоначальный взнос продавцу, иначе придется ждать денег от банка.

Обе сделки идут через нотариусов, продажа полностью за наш счет, так, как только из-за нашего вида собственности приходится к нему обращаться (20 000 руб). Покупка делится пополам, так, как и у них, и у нас общая совместная собственность.

Всего покупка обошлась в (12 620 руб нотариус + 1000 руб аккредитив + 2000 руб пошлина в мфц + 14 000 руб страховка + 3 500 руб оценка = почти 50 000 руб.)

При покупке квартиры в браке, сейчас обязательно заключать брачный договор (5500 руб), но можно включить в договор брачный элемент (1000 руб), тогда договор не заключается. Нам подсказали, иначе отвалили бы кучу денег.

В данный момент ждем, когда росреестр зарегистрирует все права, мы должны документы на покупаемую квартиру принести в наш банк, чтобы продавцам перечислили деньги (раскрыли аккредитив). И наш покупатель должен забрать выписки и отнести в свой банк, пока он этого не сделает, нам деньги не переведут.

Вроде все основные моменты описала, если есть вопросы, по возможности постараюсь ответить.

Моя история взаимоотношений с банком ВТБ.

2012-й год. Была у меня квартира-студия. И вот решил я улучшить жилищные условия и купить двухкомнатную в ипотеку. Идея была следующая – студию продаю, а деньги с неё идут в качестве первого взноса. Нашёл покупателя на мою студию. Нашёл понравившуюся двухкомнатную квартиру.

Стал ходить по банкам с документами. В банках хмурятся, видя, что зарплата не очень большая. В одном банке отказали, в другом отказали. Обратился в ВТБ. И там, ура, согласились. И в подтверждение этого дали документ с подписью и печатью, где написано, что они готовы выдать мне ипотечный кредит.

Радостный, я внёс залог за двушку.

День сделки по продаже студии. Подписание договора купли-продажи, сдал, принял, отпечатки пальцев. И вот картина маслом – мы прощаемся с покупателем, за ним закрывается дверь и раздаётся звонок из ВТБ:

— Вы знаете, к сожалению мы вам не можем выдать ипотечный кредит, у вас зарплата не подходит.

— Как же так, вы же были согласны, даже бумагу дали. Я же уже и квартиру продал, и залог у меня скоро сгорит.

— Ничем не можем помочь, в главном офисе не одобрили.

Вот и всё.

Конечно потом и зарплата изменилась, и в банках стали улыбаться, но с тех пор я с ВТБ дела не имел и не планирую.

Выбирая банк, увидели интересное предложение на сайте ВТБ – если первоначальный взнос по ипотеке будет более 50% от стоимости квартиры, то будет предложена сниженная процентная ставка – 7.4%.

У нас как раз набиралось чуть более 50% от стоимости покупаемой квартиры, поэтому приняли решение брать ипотеку в ВТБ. Пропущу моменты связанные с оформлением.

И вот, день сделки, нам выдают кредитный договор на подпись, а в графике платежей ежемесячный платеж на 5000 рублей больше того, который указан в одобренной заявке в личном кабинете.

На вопрос почему так, сказали что банк решил отказать в льготной процентной ставке из за того что он оценил квартиру в сумму меньшую, чем сумма за которую мы ее покупаем. Но как то уведомить нас об этих изменениях не посчитал нужным.

Узнали мы об этом только в день сделки, прочитав договор принесенный на подпись. Кстати, прочитать договор можно только на сделке, для предварительного ознакомления ВТБ договор не присылает, такие правила у банка. Так что оформляя ипотеку в ВТБ будьте готовы, что данные отображаемые в личном кабинете, могут не соответствовать тем, которые вам дадут на подпись. И об этом несоответствии сотрудники банка будут скромно молчать.

Продолжение к посту ВТБ и волшебный калькулятор

Ответ Банка на банки.ру  https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/104094…

Жалобу в ЦБ отклонили т.к.

“Отмечаем, что Банк России осуществляет постоянный надзор засоблюдением кредитными организациями законодательства Российской

Федерации. При этом Банк России не вправе подменять своими действиями

судебные органы и выступать арбитром в отношениях кредитной

организации и ее клиентов, а также не вправе давать кредитной организации

обязательные для исполнения распоряжения по договору, заключенному без

участия Банка России.”

Вышел из отделения.Ситуация следующая,опишу в хронологическом порядке.

В августе 2018 года я взял ипотеку на сумму 2.632.000.

В октябре этого же года я осуществил переплату на сумму 200.000 рублей в счет сокращения срока ипотеки.

Тут начинается самое интересное.

Произошел сбой системы и срок сократился на год больше,чем предполагалось. 

Последний платеж мой по ипотеки на тот момент составлял 329.000 руб.

Мобильное приложение “является информационным ресурсом” и при подозрениях некорректности данных необходимо придти в отделение и распечатать новый график.

В приложении данная сумма не указывалась.

В 2019 году я осуществлял переплаты в счет погашения срока и система срабатывала нормально.

Переплата, описанная в 1 посте, была в счет уменьшения платежа,что и послужило полным пересчетом ипотеки(т.к. новый платеж а не срок).

Вот тут то все и всплыло т.к. те 329тысяч никуда не делись.

Как мне объяснили они не могут изменить мне срок в большую сторону и вернуть платеж по договору. Т.к. случился такой сбой.

Я не стал противиться т.к. сумму я платить готов,но сам факт такого решения именно в увеличении платежа,а не в возвращении корректных сроков пугает т.к. не факт,что я потянул бы новую сумму.

Теперь почему сбой не был виден в приложении.

В октябре 2019 года из-за несвоевременной оплаты страховки мне подняли процент.

После ее оплаты и предоставления в банк система начинает считать все заново и предыдущие платежи и переплаты становятся невидны(следовательно оценить корректность срока я полностью не мог т.к. не помнил все свои переплаты)

Скрин приложу вновь,что в системе это все не отображалось.

Если коротко: Система еще в 2018 году дала сбой и просто ждала своего момента для пересчета платежа. Данный пересчет был вызван моей небольшой переплатой( по факту неважно какая бы она была,пересчет произошел бы в любом случае).

Система автоматом решила,что буду платить больше по платежу,но меньше по сроку ,чем меньше по платежу,но дольше по времени.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_prodat_kvartiru_v_kotoruyu_vlozhen_materinskiy_kapital_5866144

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.