Продажа квартиры купленную с использованием материнского капитала

Содержание

Пошаговая инструкция продажи квартиры, приобретенной с материнским капиталом – ответы юристов на популярные вопросы

Продажа квартиры купленную с использованием материнского капитала

Продать жилой объект недвижимости, в которую при покупке были вложены деньги из семейного сертификата, можно. Главное – соблюдать все требования законодательства и заверять сделки в нотариальной палате.

Расскажем о всевозможных способах продаж такого особенного имущества, определим, что делать для продажи и покупки, и ответим на актуальные вопросы.

статьи:

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры или её доли, приобретенные с использованием материнского капитала

При продаже квартиры или ее части, купленной ранее со средствами семейного сертификата, необходимо учитывать то, что собственниками этой квартиры (или доли) являются все члены семьи, даже несовершеннолетние граждане.

Поэтому органы опеки и попечительства выставили требование о получении разрешительного документа на продажу имущества, чтобы защитить права детей и проконтролировать – где будут находиться они, куда их пропишут в дальнейшем, и будут ли они иметь там свою положенную долю.

Порядок покупки квартиры с материнским капиталом – как правильно оформить договор и совершить сделку?

Разрешение на продажу подобной собственности родители смогут получить при таких условиях:

  1. Если размер продаваемой части будет равен части в новоприобретенном жилье.
  2. Если доля, отведенная ребенку, будет по площади больше в будущей собственности.

  3. Если условия проживания в новой квартире будут лучше, чем в старой, то есть той, которую продают родители.

Важно: разрешение выдают представители органов опеки только после осмотра продаваемой квартиры и приобретаемого жилья.

1. Собрать документационный пакет

Документы в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры в 2018 году:

  1. Копии паспортов родителей.
  2. Копии свидетельства о рождении или паспорта детей.
  3. Предварительный договор на покупку новой недвижимости. Можно также его копию.
  4. Копии свидетельства о заключении брака.
  5. Копии свидетельств о расторжении брака.
  6. Документы о приобретаемой жилплощади или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию.
  7. Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье. Обычно подается копия выписки из ЕГРП или копия свидетельства о праве собственности, а также копия техпаспорта, копия кадастрового плана.
  8. Справка о составе семьи – оригинал.
  9. Справка о регистрации ребенка на новом месте, если встречная сделка происходит позже продажи.

2. Написать письменное заявление с просьбой выдать разрешение на продажу

В нем следует прописать, что вы желаете продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, а также стоит указать, что новые жилищные условия намного лучше тех, которые есть сейчас в квартире.

Например, это может отражаться в большей площади помещения.

4. Далее родителям и детям предстоит прийти на беседу в службу

Представитель органов пригласит родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, на беседу.

Обычно работник службы расскажет о правах и интересах ребенка, чтобы они не были нарушены при заключении сделки купли-продажи.

5. Затем следует дождаться решения службы и получить документ

Решение должен принять попечительский совет. Возможно, специалисты службы поедут на место, чтобы оценить, в какой обстановке и в каких условиях ребенок будет проживать.

Срок рассмотрения заявления – 2-4 недели.

Заметьте, если такую сделку произвести без полученного разрешения, то органы опеки могут через судебную инстанцию ее оспорить. Поэтому лучше заранее обговорить с работниками службы все условия продажи квартиры, в которую были вложены деньги с маткапитала, и условия приобретения будущего жилья, в том числе и для детей.

Разрешительный документ будет действовать в течение 1 месяца. За это время родители должны продать квартиру и приобрести новое жилье.

Повторно обратиться в службу, конечно, можно.

Органы опеки могут пойти навстречу, если купить новое жилье быстро не получилось. В этом случае, на ребенка в банке открывается счет, на него перечисляются денежные средства, которые полагаются за часть проданной собственности.

Порядок оформления продажи квартиры, приобретенной ранее с использованием материнского капитала

Для того чтобы продать квартиру, приобретенную со средствами из семейного сертификата, и которая принадлежит не только совершеннолетним, но и несовершеннолетним членам семьи, нужно:

  1. Получить на руки выписку с Кадастра, подтверждающую права на отчуждаемый объект. Раньше это было свидетельство, теперь его заменяет выписка.
  2. Оформить у нотариуса предварительный договор.
  3. Обратиться в органы опеки и попросить оформить разрешительную бумагу на продажу.
  4. Получить разрешение на продажу в службе опеки.
  5. Получить справку о составе семьи, где будет видно количество прописанных членов в квартире.
  6. Подтвердить отсутствие долгов за услуги ЖКХ. Можно получить в каждой инстанции выписку.
  7. Заключить окончательный, основной договор и заверить его у нотариуса. Сделка обязательно должна быть заверена, иначе она будет недействительна.

Далее покупатель передает документацию в Росреестр и оформляет права собственности.

А продавец должен отыскать жилье для детей и оповестить органы опеки о том, что дети прописаны в новоприобретенном жилье.

Порядок расчета за жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала

Расчет при покупке жилья со средствами семейного сертификата будет происходить не за один день. Однако, сама сделка проводится в один день, так как несовершеннолетних членов семьи родители должны прописать сразу же в новоприобретенное жилье.

Расчет за покупку объекта будет производиться таким способом:

  1. Родители оплатят часть наличными средствами, или поместят их в банковскую ячейку. После завершения сделки продавец жилья сможет получить деньги.
  2. Другую часть средств ПФР должен перевести на счет продавца.

После этого сделка будет считаться завершенной.

Также нотариус может предложить оформить провести оплату через депозит, но на это необходимы дополнительные средства.

Порядок продажи недвижимости, приобретенной за материнский капитал и ипотеку

Порядок продажи ипотечного объекта недвижимости, в который были вложены деньги с семейного сертификата, таков:

  1. Гражданин обращается в банковскую организацию и просит одобрение на продажу ипотечного жилья, если кредит не был выплачен полностью. Если же ипотека была выплачена полностью, то разрешительного документа на продажу от банка не потребуется.
  2. Продавец подбирает жилой объект, согласно установленным требованиям, в котором будут прописаны и дети.
  3. Он получает разрешительный документ от представителей опекунской службы.
  4. Затем продавец и покупатель оформляют документ купли-продажи.
  5. Далее стороны заверяют сделку у нотариуса.
  6. Обязательства по перечислению денежных средств за покупку совершает покупатель.
  7. Продавец, имеющий детей, приобретает новое жилье и сообщает об этом органам опеки. Сделка также заверяется у нотариуса.
  8. Все права собственники будущего имущества регистрируют в Росреестре.

Продавая ипотечную недвижимость, в которую были вложены деньги с сертификата, вы должны помнить, что собственниками такой недвижимости является и дети. Поэтому не стоит забывать про разрешительные документы!

В случае, когда ипотека не была погашена полностью, продавцу обязательно нужно просить одобрение в банке.

Может быть несколько вариантов решения проблемы:

  1. Долг будет гасить продавец из собственного бюджета – то есть, тот человек, на которого был оформлен ипотечный кредит. А затем попросту имущество будет продано.
  2. Долг будет погашен из средств покупателя, но продавцом.

    Для этого стороны должны заключить предварительный договор. После погашения кредита собственность будет передана покупателю, а он, в свою очередь, должен будет перечислить на счет продавца оставшуюся сумму.

Каков из вариантов выбрать – решать вам.

Все сделки будут иметь юридическую силу, если их заверит нотариус.

Популярные вопросы о купле\продаже недвижимости с материнским капиталом – отвечают юристы

Ответим на актуальные вопросы, возникающие у россиян при покупке или продаже объектов недвижимого имущества, в которые были вложены деньги с семейного сертификата.

1. Есть ли риски при приобретении квартиры с маткапиталом, и как избежать их?

Риск от таких сделок один – что договорные обязательства могут оспорить, и оформленный договор купли-продажи потеряет силу.

Чтобы этого не случилось, родители должны получить всю разрешительную документацию на продажу.

2. Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры, оформленную с семейным сертификатом?

Сделку оформить реально, если продавец такой собственности получит в опекунской службе согласие на отчуждение имущества.

Источник: https://pravo812.ru/useful/1063-poshagovaya-instrukciya-prodazhi-kvartiry-priobretennoj-s-materinskim-kapitalom.html

Как продать квартиру с материнским капиталом: как выделить доли

Продажа квартиры купленную с использованием материнского капитала

Федеральный Закон № 256 ФЗ от 29 декабря 2006 года, наделяет семьи, родившие или усыновившие второго, или последующего ребенка, правом на получение материнского капитала. Его размер в 2020 году составит 466 617 руб.

Законом установлен строгий перечень путей его использования, и улучшение жилищных условий входит в их число. При этом требуется обязательное выделение долей в купленной недвижимости детям.

В данной статье мы рассмотрим процесс продажи квартиры с материнским капиталом в 2020 году при нарушении этого условия.

Обратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (499) 703-43-76 Москва; +7 (812) 309-78-32 Санкт-Петербург. Бесплатный звонок для всей России.

Варианты использования маткапитала

Закон перечисляет следующие варианты использования материнского капитала для улучшения жилищных условий:

  • оплата части квартиры;
  • в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  • погашение тела кредита и/или процентов по нему;
  • реконструкция дома;
  • финансирование строительства.

После использования средств, их бывший владелец должен дать обязательство определить доли всех членов семьи, включая детей. Подобный документ удостоверяется нотариусом. Однако в РФ отсутствует соответствующая база. Поэтому о цели (как и о самом факте) использования маткапитала почти никто не знает.

Информация об использовании маткапитала

Наличие или отсутствие подобной информации зависит от условий приобретения недвижимости.

  1. При прямой покупке соответствующие сведения присутствуют в тексте договора.
  2. При использовании в качестве первоначального взноса – вносятся в текст договора об ипотеке.
  3. При погашении долга – четкие указания на участие маткапитала отсутствуют.
  4. Строительство или реконструкция – аналогично.

Так как закон не требует обязательного указания подобной информации, то очевидно, что в ряде случаев она для покупателя недоступна.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В сети можно встретить совет, как продать квартиру без выделения долей детям. Якобы, можно прийти в отдел опеки и получить там разрешение на продажу, пообещав обязательно выделить доли во второй квартире. Эксперты считают такой вариант неправомерным.

Во-первых, при первоначальном оформлении обязательства, в нем был указан точный адрес конкретного объекта. Во-вторых, имущество, в котором доли детям не выделены, органы опеки не интересует. В-третьих, полномочиями по контролю за использованием маткапитала органы опеки не наделены и потому не вправе что-то разрешать.

Так как в РФ не существует также и базы исполнения подобных обязательств, то при отсутствии в документах четких формулировок об этом, ничто не мешает квартиру продать.

Тут надо понимать, что при этом наибольшие риски несет покупатель.

Если подросшие совершеннолетние дети, которым доли не были своевременно выделены, решат через суд оспорить сделку купли-продажи в связи с нарушением своих прав, то суд встанет на их сторону и признает состоявшуюся сделку ничтожной. Поэтому покупателю рекомендуется потребовать от продавца справку об остатке материнского капитала и направлениях его использования.

Порядок действий

Чтобы продать купленную по ипотеке с использованием материнского капитала квартиру, необходимо:

  • собрать пакет документов;
  • составить договор купли-продажи;
  • зарегистрировать сделку в Росреестре.

Нотариуса необходимо посещать только когда квартира находится в долевой собственности. Если владелец один — этот этап можно пропустить и оформить сделку в простой письменной форме.

Сбор документов

Для продажи квартиры без выделения долей детям, необходимо иметь следующий пакет документов:

  • паспорта всех собственников (супругов);
  • согласие второго супруга на сделку;
  • старый договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • выписка из домовой книги.

Составление договора купли-продажи

Если собственников двое, то, учитывая необходимость нотариального заверения, лучше доверить нотариусу и составление договора купли-продажи. Единственный собственник может сам составить договор, обязательно отразив в нем следующие моменты:

  • название документа;
  • дата его оформления и место составления;
  • паспортные и прочие данные продавца и покупателя;
  • наименование объекта договора;
  • информация о нем (адрес, общая площадь);
  • стоимость объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • наделение документа функцией акта приема-передачи;
  • подписи сторон.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации перехода прав, обе стороны договора должны обратиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Процесс состоит из 4-х этапов:

  1. Предоставление документов и самого договора.
  2. Подача соответствующего заявления.
  3. Оплата госпошлины.
  4. Получение новых документов.

Вся процедура занимает от 7 до 14 дней, после чего покупатель должен получить новую выписку из ЕГРН.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Если в результате купли-продажи условия проживания несовершеннолетних детей ухудшаются, то органы опеки не дадут разрешения на сделку. Поэтому еще при ее подготовке необходимо оценить этот фактор. Размер долей также не должен изменяться в худшую для детей сторону.

Поэтому сделки продажи старой и покупки новой недвижимости заключаются одновременно, оформляются договора на оба объекта. При этом детей желательно указывать в качестве новых собственников прямо в договоре.

При привлечении заемного банковского капитала оформление производится только на родителей, но при этом у нотариуса составляется документ, наделяющий несовершеннолетних детей правами собственников сразу по погашении кредита. После этого составляется заявление о разрешении в проведении сделки и весь комплект документов направляется в органы опеки.

Что произойдет в случае развода

Если продаваемая квартира покупалась в ипотеку и долг на момент продажи погашен не полностью, то покупатель обязан погасить его в день совершения сделки.

Если же недвижимость приобреталась с привлечением материнского капитала, то при разводе такой порядок абсолютно неприменим. Сперва необходимо снять обременение, потом выделить доли детям и только после этого жилплощадь можно продавать.

В противном случае существует риск признания сделки ничтожной. Не исключено также, что средства материнского капитала придется вернуть государству.

Чтобы выполнить обязательство по наделению долями детей после развода, необходимо иметь в виду, что:

  • первоначально у нотариуса определялись доли родителей. После регистрации и при повторном обращении уже выделяются доли детям;
  • если первоначально доли выделены только родителям, то при разделе за каждым ребенком нотариально закрепляется часть доли каждого из родителей;
  • если доли детям были выделены ранее, то отсутствует необходимость посещать нотариуса;
  • доли должны быть выделены несовершеннолетним детям в течение полугода с момента снятия обременения;
  • при выделении долей необходимо ориентироваться на региональные нормативы минимально допустимой площади на одного человека.

Если один из родителей отказывается выделять часть своей доли в пользу детей, то второй родитель может обращаться в суд. В этом случае если при разводе имущество не делилось, то иск может состоять из нескольких пунктов сразу. Например, по определению долей как детей, так и супругов.

Также придется обращаться в суд, когда один из родителей хочет, но не может выполнить свои обязательства по отношению к детям (например, его имущество находится под арестом).

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

По состоянию на 2019 год, законодательство не содержит норм об ответственности родителей, нарушивших обязательство по выделению долей своим несовершеннолетним детям. Но это не значит, что последствий быть не может даже сейчас, не говоря уже о том, что в дальнейшем нормы закона могут измениться.

Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет

Средства маткапитала имеют целевой характер и четкий список условий их использования, и необходимость учета интересов несовершеннолетних детей среди них. Поэтому при нарушении родителями взятых на себя обязательств, прокуратура имеет право инициировать процесс по возврату средств в бюджет. Отдельные прецеденты хотя и редки, но уже имели место и были успешными.

Одним из поводов для проведения подобной проверки может как раз быть заявление потенциальных покупателей квартиры.

Обращение ребенка в суд

Отказ родителей в выделении доли нарушает имущественные права детей. Поэтому ребенок, достигший совершеннолетия, имеет право обращения в суд для их защиты.

Суд может принять одно из двух решений: обязать родителей исполнить свою обязанность или вообще признать сделку купли-продажи недействительной. В результате родителям придется вернуть покупателю все уплаченные им денежные средства.

Поэтому лучше всего перед продажей выполнить все положенные условия и обязательства. Затем необходимо обратиться в органы опеки за разрешением продажи доли, принадлежащей несовершеннолетним и только после этого выходить на сделку. Данный порядок убережет от неприятных последствий как продавцов, так и покупателей.

Итог

В 2019 году проверки по использованию средств маткапитала органы прокуратуры и Пенсионный фонд проводят крайне редко. Но никто не знает, как все обернется в дальнейшем. А если возникла ситуация, когда вы уже нарушили обязательство по выделению долей своим детям, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они помогут избежать возможного ущерба и вам, и вашим детям.

ПредыдущаяСледующаяОбратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (499) 703-43-76 Москва; +7 (812) 309-78-32 Санкт-Петербург. Бесплатный звонок для всей России.

Источник: https://yurist-rossiya.ru/socialnoe-pravo/prodat-kvartiru-s-matkapitalom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.