Продажа квартиры наследниками

Содержание

Квартира по наследству: продать без права собственности

Продажа квартиры наследниками

Продать квартиру можно только через полгода после смерти владельца. Однако наследникам иногда требуется продать имущество раньше положенного срока, еще до того, как у них появится на него право собственности. И операции с такими квартирами периодически совершаются. Хотя в будущем подобная сделка может быть оспорена в суде.

Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства – день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом – проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее.

Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Схема оформления унаследованной квартиры в собственность выглядит так:

  1. Открытие и принятие наследства;
  2. Передача нотариусу всех необходимых документов;
  3. Выдача свидетельства о праве на наследство;
  4. Регистрация прав собственности на квартиру.

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя. Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах.

Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве. Если только нотариус не выдаст документ досрочно.

Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»: «При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. На практике это вызывает существенные проблемы. В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус». Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.
Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»: «Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное – вопросы оформления. Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку».

После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой.

Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр). Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки.

Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру. В таком случае в договоре можно закрепить только намерение. Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово. Как показывает практика, от договоренностей, которые не скреплены финансово, очень легко уйти. При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств».

Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»: «Теоретически можно заключить предварительный договор. Однако до получения свидетельства о праве на наследство и оформления права собственности наследник пока еще не имеет права распоряжаться имуществом. Поэтому заключение подобного предварительного договора, на мой взгляд, может быть оспорено».

Купить чужое наследство

Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев.

В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд.

Обычно «неучтенными» остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.

    Так, обязательную долю в наследстве имеют:

  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные);
  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)
  • его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп);
  • нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)

Участники рынка рекомендуют покупателю проследить, чтобы в предварительном договоре купли-продажи было четко сказано о том, что продавец обязуется оформить права на квартиру и после этого продать объект, а при возможном появлении других наследников – вернуть денег и выплатить неустойку

Отметим, что даже после того, как наследник вступил в права собственности, сделка с унаследованной квартирой профессионалами классифицируется как рискованная, поскольку нет официально установленного срока, по истечении которого унаследованную квартиру покупать безопасно. Через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право претендовать на наследство. Правда, уже только по решению суда.

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»: «Ситуации бывали разные, иногда при молчаливом согласии всех родственников, один наследник оформлял на себя квартиру и продавал ее, а остальные не претендовали. А через некоторое время обделенные наследники в судебном порядке восстанавливали свои наследственные права и истребовали имущество в своей части от наследников, оформивших свои наследственные права. В большинстве случаев, которые были в моей практике, удавалось решить спор между наследниками миром за счет денежных компенсаций стоимости наследственной доли».

Существует несколько способов минимизации рисков оспаривание сделки. Наиболее эффективный – страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности.

Титульное страхование защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта. В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Стоимость страховки варьируется в пределах 0,3%-1% от суммы договора купли-продажи в зависимости от «истории» квартиры. Страховая компания даже может отказать покупателю в страховке, если риски кажутся чрезмерными.

Есть еще один метод. Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно. Однако эта форма «подстилания соломки» у некоторых экспертов вызывает скепсис.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки. Как показывает практика, все эти бумаги пишутся только для морального успокоения покупателя. Никакой практической пользы это не приносит. Продавец может от своего имени дать такое обязательство, а если возникнут претензии со стороны третьих лиц, то продавец не может гарантировать, что эти наследники не будут оспаривать сделку продажи. Такого рода дела решаются в судебном порядке. Какое решение примет в суд, прогнозировать сложно».

Для покупателя недавно унаследованной квартиры может быть еще одно неприятное обстоятельство. Если квартира продается в первые три года после оформления в собственность, продавец обязан выплатить 13% налог с продажи.

Обычно в таких случаях продавец настаивает на занижении стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, чтобы уклониться от выплаты налога. Для покупателя это – двойной риск.

Если потом появятся «неучтенные» наследники, и сделка будет оспорена, не исключено, что суд обяжет продавца вернуть только сумму, указанную в договоре. К тому же, заниженная цена в договоре может в будущем помешать покупателю получить полное возмещение от страховой.

При титульном страховании сумма компенсации рассчитывается исходя из суммы договора купли-продажи. И покупатель рискует получить обратно вдвое или трое меньшую сумму, чем он на самом деле отдал за квартиру.

Обычно покупатели задумываются о покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, не из-за денег, а, скорее, из-за симпатии к самому объекту. Повышенные риски покупки унаследованной квартиры обычно никак не отражаются на цене.

По словам риэлторов, заниженная стоимость квартиры как раз свидетельствует о наличии каких-либо проблем. Но если подходить к таким сделкам с точки зрения степени рисков, то она может быть разной.

Стоит ли объект усилий и страхов, покупателю предстоит решить самостоятельно.

Евгения Курмачева

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/6825

Как продать квартиру в наследстве

Продажа квартиры наследниками

Вам по наследству досталась квартира, которую вы хотите поскорее продать. Рассказываем, как это сделать и учесть все нюансы и тонкости.

Есть два варианта наследования квартиры

  • Через завещание. В нем должны быть прописаны имена наследников и имущество, которое им достается;
  • По закону в порядке очереди наследования. В случае если завещания нет, наследники определяются по близости родства к усопшему. На первом месте супруг и родные дети.

В течение полугода со дня смерти наследодателя (так называется автор завещания по закону) вам нужно обратиться к нотариусу и составить заявление о принятии наследства.

Нотариусу нужно будет принести внушительный список документов

  • Свидетельство о смерти наследодателя,
  • Ваш паспорт,
  • Документы, подтверждающие ваше родство (свидетельство о браке, о рождении),
  • Договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий, что усопший владел квартирой,
  • Кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН и другие документы на квартиру,
  • Справку с последнего места жительства умершего.

Нотариус проверит все документы, учтет всех наследников и так называемую наследственную массу – кому и сколько чего достанется. После этого выдаст вам свидетельство о праве наследования квартиры. Правда, случится это через полгода со дня смерти наследодателя. Если же вы единственный наследник квартиры, документ могут предоставить и раньше.

В свидетельстве будет указано:

  • дата выдачи и ФИО нотариуса,
  • информация о наследодателе и наследниках,
  • родство между ними,
  • адрес квартиры в наследстве, ее технические характеристики и оценка,
  • размер доли для каждого наследника,
  • необходимость государственной регистрации прав собственности,
  • размер госпошлины. Для близких родственников 0,3% от стоимости квартиры, для всех остальных 0,6%.

В сложных случаях нотариус может отказать в выдаче свидетельства. Тогда добиваться наследства придется через суд.

Регистрация права собственности на квартиру

Чтобы записать на себя полученную в наследство квартиру, наследнику нужно обратиться в Росреестр. С собой взять следующие документы:

  • квитанция либо чек об уплате государственной пошлины,
  • заявление наследника,
  • свидетельство о праве на наследство квартиры,
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность,
  • свидетельство о праве собственности наследодателя на квартиру.

Регистрация занимает до 10 дней. По истечении этого срока наследник получит свидетельство о праве собственности и может продать квартиру или оставить себе.

Продажа квартиры в наследстве

Основная проблема с продажей наследной квартиры – подоходный налог. Его придется заплатить, если с момента вступления в право собственности прошло меньше 3 лет.

НДФЛ составляет 13%, но считается не от всей стоимости жилья. От цены квартиры нужно отнять миллион и уже от этой суммы высчитать 13%.

Так, если квартира стоила 3 млн, налог нужно будет заплатить с 2 млн. 13% от 2 млн это 260 тысяч.

Если жилье стоит меньше 1 млн, налог вообще не взимают. Также налог не платит собственник, который владеет квартирой больше 3 лет.

Предположим, вам в наследство досталась доля в квартире, и вы хотите ее продать. Для начала нужно письменно уведомить об этом собственников остальных долей в квартире.

Дело в том, что у них есть приоритет покупки вашей доли. Соседи должны написать отказы от притязаний на долю, это важно.

Если в течение месяца после уведомления никто из них не выразит желание купить вашу комнату, отказ принимается автоматически.

Чтобы продать квартиру, которая досталась вам в наследство, нужно собрать пакет документов:

  • свидетельство о праве на наследство,
  • договор купли-продажи квартиры,
  • паспорта людей, участвующих в сделке,
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность,
  • выписка из ЕГРП об отсутствии арестов или обременений на квартиру,
  • кадастровый паспорт, план квартиры из БТИ,
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам,
  • выписка из домовой книги.

Кстати, квартира, которая досталась в наследство одному из супругов, не считается совместно нажитым имуществом. Поэтому согласие мужа или жены для продажи квартиры не требуется.

Если есть другие претенденты на квартиру, до сделки покупатель вправе потребовать официальный отказ от прав на наследство. Это гарантия, что сделку никто не попытается оспорить.

В остальном сделка с такой квартирой проходит по стандартной схеме. Стороны составляют договор купли-продажи, в котором прописывают полную информацию о себе, о квартире по кадастровому паспорту, стоимость, сроки и способ передачи денег. Затем договор купли-продажи регистрируют в Росреестре. Эта процедура занимает 10 дней.

Запомнить

  • Сначала нужно вступить в наследство через нотариуса.
  • Затем необходимо зарегистрировать квартиру на себя в Росреестре.
  • Если квартира в собственности меньше 3 лет, придется заплатить НДФЛ.
  • Перед продажей квартиры нужно получить отказы от остальных наследников (если они есть).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c54505826710800ad36393f/kak-prodat-kvartiru-v-nasledstve-5d493d0335ca3100ac149913

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Продажа квартиры наследниками

Приобретённая по наследству квартира может быть реализована наследником в любой момент после оформления права собственности на полученную недвижимость. Однако в некоторых случаях при продаже квартиры придётся заплатить налог с дохода физических лиц.

Законодательная база в срезе продажи унаследованной квартиры

Сделка по купле-продаже квартиры, полученной по наследству от любого физического лица, лежит в сфере действия Гражданского Кодекса.

Данный нормативный акт осуществляет регулирование вопросов в различных нормативных плоскостях – и относительно процедуры наследования разных видов имущества, а также недвижимого, и относительно процедуры реализации полученных предметов и недвижимости в том числе, если они были получены через вступление в права наследования по закону и завещанию.

Все вопросы, связанные с процедурой налогообложения любого дохода, полученного гражданами от реализации имеющихся у них объектов недвижимости, рассматриваются подробно в статье 217.

1 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Ключевым аспектом, который освещается в данной статье нормативного акта, являются минимальные сроки владения недвижимым имуществом, при достижении которых платить налог с такого дохода не придется.

Сроки продажи унаследованной квартиры

В соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации на реализацию имущества, полученного по наследству, распространяются общие правила, независимо от того, о каком именно имуществе идет речь – движимом или недвижимом.

Согласно таким правилам реализовать квартиру, полученную по наследству, можно только после официального вступления в права наследования.

Такое вступление, если нет лиц, которые по суду добились продления срока вступления в наследство, возможно не ранее, чем через полгода после открытия наследства (днем открытия наследства считается день, следующий за днем смерти наследодателя).

Если есть наследники, которые продлевали срок вступления в наследство, то такой датой будет являться день, определенный в соответствии с указаниями, содержащимися в судебном решении.

Независимо от того, в какие сроки было осуществлено вступление в права наследования, заниматься реализацией полученной квартиры можно будет только после завершения процедуры переоформления права собственности с наследодателя на наследника, то есть не менее, чем через 190 дней после смерти наследодателя.

Однако такой ранний срок чреват для потенциального продавца необходимостью заплатить налог с продажи квартиры, так как жилплощадь находилась в его собственности меньше минимального срока.

Порядок налогообложения

Статья 217.1 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ) указывает конкретные сроки владения недвижимостью, по достижении которых человек, продающий свою квартиру или дом, может не платить налог с такого дохода.

Минимальный срок владения в соответствии с положениями данной статьи составляет три года с момента открытия наследства (то есть со дня, следующего за днем смерти наследодателя).

Данный срок не изменился в связи с внесенными изменениями в НК РФ (в то время, как для квартиры, полученной по договору купли-продажи, данный срок увеличился до пяти лет, если право собственности возникло после 1 января 2016 года).

Если полученная в наследство и продаваемая квартира находится в собственности более трех лет, то от налога с дохода от ее продажи продавец освобождается полностью. Аналогичное положение действует и относительно квартир, которые в собственности у продавца пребывают меньше трех лет, но имеют реальную стоимость менее одного миллиона рублей (государство в случае возникновения сомнений в юридической чистоте сделки может проверить реальную стоимость квартиры и, в случае подтверждения своих сомнений о стоимости, инициировать возбуждение уголовного дела по факту мошенничества и уклонения от уплаты налогов).

В том случае, если продаваемая квартира в собственности находится меньше трех лет, а ее цена больше одного миллиона рублей, то с дохода, полученного от ее продажи, придется заплатить тринадцать процентов (рассчитывается от стоимости квартиры, зафиксированной в договоре купли-продажи).

Процедура продажи

Оформление сделки по купле-продаже квартиры, полученной в наследство, происходит следующим образом:

  • Потенциальный собственник, как только ему становится известно об открытии наследства, обращается к нотариусу по месту жизни наследодателя и сообщает о своем желании принять наследство. Сделать это заявление возможно в любой момент времени, как только получена информация о смерти наследодателя, но не позднее, чем через 180 дней после такового события. Если данный срок пропущен по уважительной причине, срок принятия наследства увеличивается в соответствии с решением суда на то время, которое определит суд для завершения всех необходимых действий пропустившим срок наследником.
  • В том случае, если другие наследники отказались от принятия наследства (с составлением нотариально заверенного отказа), тот, кто наследство принял, обращается к нотариусу за выдачей свидетельства о вступлении в права наследования.
  • Следующим шагом станет обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности и свидетельством о вступлении в права наследования за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которой будет отражен осуществленный переход, а также предоставлена информация о том, на основании какого документа такой переход был осуществлен.
  • На следующем этапе происходит подготовка квартиры к продаже путем сбора всех необходимых документов, сопровождающих сделку, а также путем физической подготовки квартиры (уборка, освобождение от мебели и т.д.).
  • Демонстрация жилого помещения и заключение предварительного договора купли-продажи также является одним из этапов по проведению сделки с унаследованной квартирой, в ходе которого происходят все необходимые консультации с потенциальным покупателем.
  • Составление и подписание основного договора купли-продажи, а также регистрация перехода права собственности на продаваемую жилплощадь является завершающим этапом сделки, после которого права на квартиру у наследника полностью отчуждены.

Нюансы сделки

Если квартира была унаследована вместе с имеющимися в ней долгами по коммунальным платежам, перед заключением сделки по купле-продаже наследник должен в полном объеме имеющиеся долги погасить, так как в противном случае в регистрации перехода права собственности Росреестр может отказать (если не будет предоставлена справка об отсутствии каких-либо задолженностей и обременений).

Продать унаследованную квартиру можно, если грамотно оформить переход права собственности от умершего владельца к его наследнику.

Кроме того, для совершения сделки потребуется предоставить документы, подтверждающие законность ее совершения (отказ от принятия наследства другими наследниками, а также свидетельство о вступлении в права наследования). В этом случае в регистрации права собственности на покупателя проблем не возникнет.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/nasledstvo.html

Если квартира была получена в наследство

Продажа квартиры наследниками

Последнее обновление: 15.01.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Наследство, вероятно, самый непредсказуемый, а потому опасный вариант для Покупателя.

Теоретически всегда может найтись «забытый» родственник из другого города или даже страны, который может внезапно объявиться, и заявить свои права на проданное нам наследство в виде квартиры. Например, в случае, когда этот родственник не знал, и не мог знать об открытии наследства.

Кроме того, среди наследниковмогут быть определенные лица, которые получают свою долю при любом раскладе (т.н. «обязательная доля»), даже если квартира была завещана другому человеку. Это несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители и супруг/-га наследодателя, а также те, кто находился у него на иждивении (иждивенцы).

Гарантированно выяснить наличие или отсутствие таких лиц не всегда возможно (риэлторы здесь тоже бывают бессильны, но прямо об этом не говорят). Правда, при желании, можно попытаться собрать такую информацию из неформальных источников (например, соседей, участкового, других родственников наследодателя и т.п.), а также у нотариуса, оформлявшего наследство (его можно найти здесь).

Что лучше – подарить квартиру или завещать? Что выгоднее для родственников и почему? Смотри в заметке по ссылке.

Прежде всего, нам нужно внимательно ознакомиться со Свидетельством о праве на наследство.

Именно эта бумага, в данном случае, является правоустанавливающим документом на квартиру.

 В первую очередь мы выясняем, какого типа этонаследство – наследство по закону, или наследство по завещанию (в чем отличия – см. по ссылкам в Глоссарии).

Если квартира перешла в наследство – по завещанию

При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»).

Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться.

 О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно.

Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, но закон позволяет ему удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Технически можно считать, что этого риска нет, если дата составления завещания и дата смерти наследодателя совпадают (т.е. он завещал квартиру прямо в день своей смерти). Но такое совпадение – чудо.

В остальном риски снижают другими способами – о них ниже.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если квартира перешла в наследство – по закону

В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства (сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство).

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен).

Такой вариант нас тоже не устраивает – отказываемся от квартиры.

Проблема в том, что узнать о существовании всех родственников в чужой семье – задача не выполнимая ни для риэлтора, ни для юриста. Не существует таких баз данных. А значит, вероятность появления нежданного гостя, имеющего права на унаследованную и проданную квартиру, всегда существует.

Да к тому же, среди наследников по закону могут быть не только родственники, но и нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которых он содержал, как минимум, в последний год своей жизни. Эти персонажи тоже не добавляют нам радости, так как могут объявиться в самый неподходящий момент…

Вообще, если мы обнаружили, что документом-основанием служит Свидетельство о праве на наследство, то нам точно пригодится дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Непредвиденные расходы Покупателя при покупке квартиры – что нужно учесть?

Для Покупателя с железными нервами мы раскроем некоторые подробности в отдельной заметке о рисках покупки квартиры, полученной по наследству (см. по ссылке).

Случай с наследством в виде квартиры, по определению, несет в себе повышенные риски, но это не значит, что от такой квартиры сразу нужно отказываться. Надо разбираться в нюансах конкретной ситуации и выбирать способы защиты (т.е. снижения рисков).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Как снизить риск Покупателя

Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно (читать по ссылке!).

На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить. А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным, если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас).

Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален.

Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать.

Кстати, отказ страховой компании страховать риск данной сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее отказаться.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-poluchena-v-nasledstvo/

Как продать квартиру полученную по наследству

Продажа квартиры наследниками

Продать квартиру, полученную по наследству, можно только после официального принятия наследства и оформления прав нового собственника на жилую площадь. После прохождения этих процедур новый владелец может искать покупателей и собирать необходимую документацию.

Когда можно оформить сделку купли-продажи?

Согласно законодательству, правопреемник становится владельцем имущества с момента смерти наследодателя. Не важно, что он не успел еще оформить свои права и не зарегистрировал квартиру на свое имя в Росреестре. Он все равно считается владельцем имущества.

На него налагаются обязательства по своевременной оплате коммунальных услуг, налоговых сборов и внесению прочих платежей.

Однако полноправно распоряжаться объектом недвижимости преемник еще не может. Даже если сделка купли-продажи будет совершена, в органах регистрации не примут документы для ее законного оформления. Наследник будет объявлен неуполномоченным продавцом.

Если квартира находится под обременением, необходимо будет получить письменное разрешение от банка на осуществление сделки. Иначе, деятельность продавца будет признана незаконной.

Для того чтобы наследник смог реализовать квартиру, ему необходимо:

  • получить документ о принятии наследства;
  • поставить жилплощадь на кадастровый учет, если ранее она не была учтена в Росреестре, или внести в реестр актуальные данные о собственнике;
  • зарегистрировать права нового владельца в Росреестре;
  • если недвижимый объект под залогом, то требуется разрешение от кредитной организации или погашение ипотечного кредита.

При обращении в службу Росреестра необходимо иметь с собой следующие документы:

  • заявление о регистрации прав нового владельца, готовый бланк заполняется на месте;
  • удостоверение личности гражданина;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • документ об оплате государственного пошлинного сбора для регистрации жилья.

При получении по наследству объекта недвижимости и его регистрации в органах Росреестра процедура оформления не будет отличаться от стандартной сделки по продаже жилого помещения.

Если в указанной квартире зарегистрирован ребенок младше 18 лет, то потребуется соответствующее разрешение от органов опеки.

Налогообложение при продаже недвижимости

По статистике чаще всего унаследованная жилплощадь не становится постоянным местом жительства наследников. Они обычно планируют продать такую квартиру.

Наиболее частая причина – разногласия между наследниками, если квартира является наследной массой для нескольких преемников, а так же потребность в денежных средствах или наличие иного постоянного жилья.

В общих чертах сделка по продаже жилплощади, перешедшей в собственность по наследству, идентична сделкам с жильем, приобретенным иными путями – приватизация, договора дарения.

Подоходный налог при реализации наследной недвижимости выплачивается на общих для физических лиц основаниях.

Однако имеется ряд специфических моментов:

  • без уплаты налогов может обойтись наследник, которому квартира принадлежит более 3 лет;
  • началом отсчета указанного срока служит день смерти наследодателя, т.е. момент открытия дела о наследстве.

С 1 января 2016 г. в налоговые правила были внесены некоторые корректировки. Сейчас подоходный налог для физических лиц в размере 13% необходимо оплатить при продаже жилья, находящегося в собственности меньше 5 лет.

Эти новшества не распространяются на квартиры, ставшие собственностью после приватизации, при наследовании или получении в дар близкими родственниками и членами семьи, при оформлении документа о пожизненном содержании с иждивением.

Подобное нововведение не имеет обратной силы. Соответственно, не распространяется на операции по продаже недвижимости, проведенные до 1 января 2016 г.

Если наследник решает продать имущество, не ожидая 3 года после вступления в права наследования, то ему придется заплатить установленный законом налоговый сбор. После завершения подобной сделки наследник должен представить декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы.

На основании требований п. 2 ст. 220 НК РФ:

  • налог выплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей;
  • ставка по налогу за проданную недвижимость равна размеру подоходного налога, а именно – 13% для граждан России, 30% для граждан других государств.

Налоговый вычет при продаже объекта недвижимости может применяться неограниченное количество раз (вычет в 1 миллион – не чаще чем раз в год).

Предусмотрены и иные ситуации, когда не требуется оплата налогов:

  • квартира была продана менее чем за 1 000 000 рублей;
  • собственником выступает пенсионер;
  • владелец является инвалидом детства, имеет первую или вторую группу инвалидности.

Для того чтобы не оплачивать налог, гражданам следует обратиться в местное отделение налоговой службы с соответствующим заявлением и бумагами, подтверждающими принадлежность к льготной группе граждан.

Неоплата налога на проданное имущество, доставшееся по наследству, грозит следующими неприятностями:

  • при неоплате в особо крупном размере налагается штраф, его сумма варьируется от 100 000 до 300 000 рублей. Иногда размер штрафа будет идентичен сумме, полученной от продажи;
  • штрафные санкции актуальны и при несвоевременной подаче декларации в налоговую службу. При этом будет необходимо оплатить штраф, равный 5% от величины налога.

Во избежание подобных ситуаций при оформлении различного вида документации на недвижимость советуют проконсультироваться с грамотным юристом

Бланки 3-НДФЛ требуют представить налоговому инспектору в начале календарного года, следующего за тем годом, в который была проведена сделка по продаже наследной жилплощади. На подачу документов отводится срок до 30 апреля.

Оплатить же сам налоговый сбор необходимо до 15 июля того года, в который была представлена декларация.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Особенности продажи

При продаже любого объекта недвижимости, являющегося наследным имуществом, согласия супруга не требуется.

Такая собственность не относится к категории совместно нажитого имущества.

Не советуют оформлять сделку купли-продажи подобной квартиры непосредственно после регистрации нового собственника, есть риск появления иных претендентов на долю в имуществе.

Сделка купли-продажи предполагает составление соответствующего договора между сторонами. Его оформляют в письменном виде.

Если правопреемник вовремя обратился с заявлением в нотариальную контору для оформления документов, то проблем с отчуждением наследственной жилплощади обычно не возникает.

Но в любом случае всегда нужно быть готовым к непредвиденным ситуациям.

Поиск покупателя также может вызвать некоторые сложности. Сделки с квартирами, полученными по наследству, в основном несут риски именно для покупателя.

Поэтому высока вероятность, что для продажи такой квартиры придется выждать определенное время, поскольку зачастую будущих покупателей отталкивает от заключения сделки риск появления иных наследников, которые не успели вовремя вступить в наследство по уважительным причинам.

Даже в случае наличия завещания может объявиться родственник, имеющий право на обязательную долю наследства или имеющий намерение обжаловать текст завещательного документа в суде.

Если во время судебного заседания будет установлено, что новый претендент пропустил время принятия наследства по весомым причинам, то его восстановят в правах. Соответственно, операция купли-продажи будет признана недействительной.

В интересах продавца необходимо подготовить полный пакет документов, ориентируясь на требования закона.

При составлении договора нотариус обязан проверить все представленные бумаги и определить весь список граждан, которые реализовали свои права на наследство или отказались от него.

Спорные вопросы чаще всего возникают, если жилплощадь стала собственностью нескольких наследников, их доля должна быть четко установлена. Наследники получают документ о вступлении в права наследования, где фиксируется размер этой доли.

Операции в отношении объектов, находящихся в долевой собственности, должны проводиться с общего согласия всех преемников. Если один из них намеревается продать свою долю, то он обязан предложить ее купить прочим совладельцам указанной жилплощади. Сделку необходимо зафиксировать в соответствующем документе с указанием точной цены и прочих условий продажи.

Если лица, имеющие преимущественное право на приобретение данной недвижимости, отказались приобретать долю, то тогда можно искать сторонних покупателей. Иначе подобную сделку можно легко обжаловать в судебном порядке.

Как видно, процесс продажи наследной квартиры не имеет значительных отличий от купли-продажи недвижимых объектов, полученных иным способом. Законом не вводятся строгие временные рамки относительно продажи объекта недвижимости собственником.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/kak-prodat-kvartiru-poluchennuyu-po-nasledstvu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.