Продажа квартиры наследство менее 3 лет

Содержание

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет полученной по наследству – в 2020 году

Продажа квартиры наследство менее 3 лет

Если вы получили недвижимость по наследству и торопитесь ее выгодно продать, чтобы получить «живые» деньги, остановитесь и задумайтесь, так ли эффективна будет сделка с учетом действующего российского законодательства.

Во избежание бездумных продажи и искоренения мошенничества в сфере риелторских услуг, закон обязывает граждан, продающих недвижимость, владельцами которой они являются менее определенного срока, уплачивать солидный налог со сделки в казну государства.

В этой статье рассмотрим, кого из собственников может коснуться закон, его особенности, а также нюансы сделки купли-продажи недвижимости, подпадающей под действие законопроекта.

Что это такое

Прежде чем, воспользоваться свои правом пользования наследным имуществом, необходимо в первую очередь стать законным наследником.

Для этого потребуется осуществить определенный алгоритм действий:

  • обратиться к нотариусу по месту жительства умершего наследодателя и к тому, который был ответственен за сохранность оставленного завещания;
  • заполнить заявление на вступление в наследство и предоставить необходимые документы в нотариат;
  • спустя отведенное законодательством время получить свидетельство о наследовании и пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Только после этого вы являетесь законным владельцем имущества и имеете право им распоряжаться по собственному усмотрению.

Как только вы зарегистрировали свое право собственности на наследную недвижимость и получили соответствующие документы, вы можете выставлять ее на продажу.

Но важно помнить, что вам придется уплатить налог на доходы в размере 13% от стоимости проданной квартиры, дома или земельного участка. Такие налоговые обязательства возникают у собственников, владеющих недвижимостью менее 3 лет (НК РФ ст. 17.1).

Законодательство

Чтобы разобраться со всеми законодательными нюансами продажи наследной недвижимости, которой вы владеете менее 3 лет, придется обратиться к следующим источникам:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Этот законодательный акт поможет несведущему человеку разобраться в таких вопроса и понятиях как:

2. Налоговый Кодекс Российской Федерации. Необходимость проштудировать кодекс, возникает у тех граждан, которые не хотят платить налог с предполагаемой сделки купли-продажи.

Полезными станут следующие статьи законодательного акта:

Особенности

Несмотря на то, что при продаже любой недвижимости, действуют обще законы, каждая конкретная сделка имеет свои индивидуальные особенности.

Например, продажа наследного имущества, которым владеет наследник менее 3 лет.
1.

Наследство – это такое имущество, распоряжаться которым можно только после прохождения определенных идентификационных процедур, получения документов и внесения изменений в сведения Росреестра.

Нельзя сразу же после оглашения завещания реализовать о, что вам оставил наследодатель.

Сделка купли-продажи возможно при следующих условиях:

  • прошел срок, отведенный законом для выявления всех возможных наследников (ГК РФ ст. 1154);
  • получено свидетельство о наследовании;
  • проведена государственная регистрация права собственности на полученное имущество умершего;
  • имеется свидетельство о праве собственности на наследуемую недвижимость (выписка из ЕГРП).

2. Если вы реализуете квартиру, дом или дачу сразу же после вступления в наследство, будьте готовы уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости, указанной в договоре недвижимости.

Важно помнить, что если с момента смерти наследодателя и до момента получения официальных документов на вступление в наследство прошло более 3 лет, налог с продавца взыскиваться не будет (НК РФ ст. 17.1).

3. В случае если ваша сделка подпадает под действие закона, и вы обязаны оплатить налог, вы имеете право воспользоваться налоговым вычетом (НК РФ ст. 220).

От суммы сделки вычитается 1000000 рублей, а остаток облагается налогом в размере 13%. Например, при продаже дома за 2000000 рублей, пополнить казну государства придется всего лишь на 130000 рублей (2000000-1000000=1000000*13%=130000).

Вопросы налогообложения

При продаже наследной недвижимости, владельцем которой вы являетесь менее 3 лет, вопросы налогообложения актуальны как никогда.

По законам российского законодательства в случае реализации дома или квартиры, вы обязаны будет оплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости сделки.

С учетом цен на недвижимость, сумма немалая, поэтому важно помнить, основные правила налогообложения:

  • если срок владения недвижимостью превышает, установленный законодательством срок в 3 года хотя бы на 1 день, налоговые притязания безосновательны;
  • помните, что срок владения наследством отсчитывается не от момента получения свидетельство о праве собственности, а от даты смерти наследодателя;
  • если обстоятельства вынуждают вас продать квартиру и оплатить НДФЛ, воспользуетесь своим правом на льготы по уплате имущественного налога (вычет в размере 1000000 рублей).

Также существует отдельная категории граждан, которая полностью освобождается от налогового бремени при продаже недвижимости, независимо от срока владения ею.

К ним относятся:

  • инвалиды 1 и 2 группы;
  • а также инвалиды детства.

Для того, чтобы воспользоваться своим правом на льготы или освобождение от налогов, необходимо правильно заполнить налоговую декларацию (3НДФЛ).

Документ подается в налоговую инспекцию по месту жителя плательщика до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Сделка ранее срока

Важно понимать, что, получая свидетельство о наследовании и регистрируя право собственности на наследное имущество в Росреестре, вы автоматически получаете все права на недвижимость. То есть, нет никаких запретов или причин, мешающих вам продать ненужную квартиру или дом.

проблема – необходимость уплаты налога при продаже недвижимости, которой вы владеете менее 3 лет. Помните, если стоимость недвижимости равна или менее 1000000 рублей, подоходный налог не взимается независимо от срока владения имуществом.

Если ждать с продажей невозможно, нужно действовать следующим образом:

1. Продать недвижимость в соответствии с действующим российским законодательством (ГК РФ параграф 7).
2. Уведомить налоговые органы о проведенной сделке и полученной прибыли.

Для этого необходимо:

  • заполнить налоговую декларацию формы 3НДФЛ (приказ ФНС РФ № ММВ 7-11/671);
  • приложить необходимые документы (договор купли-продажи, копию свидетельство на право собственности, документальное подтверждение получения денег по сделке купли-продажи);
  • написать заявление об использование налогового вычета.

3. Получить квитанцию и осуществить оплату любым удобным способом (в отделениях любого российского банка, через платежные терминалы и т.д.).

Долевая продажа

Если имущество разделено между несколькими наследниками, продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, может помочь существенно снизить налог, подлежащий уплате.

Для этого потребуется реализовывать дом или квартиру не по общему договору купли-продажи, а по отдельности, по долям.

В таком случае налоговый вычет будет применяться по отдельности к каждому продавцу.

При общей стоимости квартиры в 3000000 и двух долевых собственниках, налог при продаже по единому договору составит 260000 рублей, а по отдельным договорам всего 65000 рублей для каждого дольщика (3000000:2=1500000-1000000=500000*13%=65000 рублей).

Порядок

Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, необходимо строго следовать инструкции по реализации недвижимости и послепродажной отчетности пред налоговыми органами.

Подача документов

Если вам требуется продать наследную недвижимость, который вы владеете менее 3 лет, предварительно подготовьте определенный пакет, необходимый для заключения договора купли-продажи:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • свидетельство о вступлении в права наследования;Пример смотрите тут.
  • выписка из ЕГРП (оформляется за несколько дней до сделки);
  • кадастровый план и паспорт недвижимости;
  • справка о составе семьи (оформляется на основании домовой книги);
  • документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным услугам (оформляется в офисе конкретного поставщика услуг или местном ЖЭКе).

Подача декларации

Для того чтобы налоговые органы не имели к вам никаких претензий, необходимо после совершения сделки купли-продажи, соблюсти порядок отчетности о доходах за год.

Уведомить налоговых инспекторов о своей финансовой активности за отчетный период можно несколькими способами:

  • лично – плательщику придется прийти в местное отделение налоговой, заполнить бланк декларации 3НДФЛ и предоставить необходимые документы;
  • почтовым отправлением – для этого предварительно заполняются все бумаги, оформляются нотариально заверенные копии документов и отправляются на адрес Налоговой инспекции ценным письмом с описью вложения;
  • через интернет – электронный вариант заполнения декларации доступен всем гражданам, которые имеют регистрацию на сайте Госуслуг.

Обходим подводные камни

Чтобы избежать ошибок и разочарований при получении наследства и его последующей реализации, необходимо тщательно продумывать свои действия:

  1. Главное для наследника, подать документы на получение наследного имущества.

    Ведь отчет о времени владения недвижимостью начинается с момента открытия нотариального дела на ваше имя, не зависимо от того, когда вы получите свидетельство о наследовании и о праве собственности.

  2. Перед тем, как выставить недвижимость на продажу, проведите тщательную проверку возможных задолженностей.

    Наличие долгов может стать причиной срыва сделки купли-продажи.

  3. Если ждать с продажей недвижимости нет возможности, используйте свое право на получение налогового вычета.
  4. Не стоит прибегать к способу занижения стоимости имущества в договоре купли-продажи.

    Если эта цифра будет существенно отличаться от кадастровой оценки, к собственнику будут применены штрафные санкции.

Нюансы продажи квартиры в собственности менее 3 лет полученной по наследству

При продаже недвижимости, иногда возникают нюансы, связанные либо с самим имуществом, либо с его владельцем.

Ипотечной

Если вы стали наследником квартиры, приобретаемой по ипотеке, вы не имеете возможности продать ее, не получи на это согласие банка.

В такой ситуации существует два сценария развития событий:

  • осуществлять выплаты по ипотеке в соответствии с графиком платежей и по окончании срока действия кредитного договора, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению;
  • получить согласие банка на продажу квартиры и погасить долг перед банком средствами, полученными от покупателя.

Льготы пенсионерам

Действующее российское законодательство не предоставляет пенсионерам каких-либо дополнительных льгот при продаже недвижимости, кроме тех, что действуют в отношении всех граждан РФ.

Поэтому пенсионерам не стоит торопиться с продажей квартиры, полученной по наследству, освобождения от уплаты налог им не предоставляется.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yuristlab.ru/prodazha-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-3-let-poluchennoj-po-nasledstvu/

Продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности: когда можно, нужно ли согласие супруга

Продажа квартиры наследство менее 3 лет

Чтобы распорядиться имуществом по своему усмотрению сначала нужно вступить в наследство и оформить соответствующее право собственности на себя. При этом наследники нередко задумываются, возможна ли продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности. Ответ на этот вопрос будет положительным. Но новоявленному собственнику придется заплатить сбор.

Ранее данное обязательство возникало лишь при отчуждении объекта недвижимости, находящегося меньше 3 лет во владении. Однако, с начала 2016 года срок возрос на два года. Поэтому наследники должны платить НДФЛ будучи собственниками имущества меньше пяти лет.

Данный налог не имеет ничего общего с налогом на передаваемое наследство. Последний взимался еще на стадии оформления (в настоящее время он отменен). Кроме того, отдельные категории наследников имеют право на получение специальных налоговых льгот. Перед принятием решения о приобретении унаследованной недвижимости, покупатель должен убедиться в таких моментах:

  • других наследников нет;
  • при наличии таковых имеются их отказы на наследство (которые оформлены соответствующим образом).

После сделки, договор необходимо зарегистрировать в регистрирующем органе.

Когда допускается отчуждать квартиру после получения наследственного имущества

Продажа квартиры после вступления в наследство разрешается незамедлительно, как только выдается свидетельство о собственности. Если этой бумаги нет, то заключенная сделка признается недействительной. Для регистрации документов обращаются в службу государственной регистрации, предварительно собрав следующий пакет документов:

  • свидетельство на наследство (заверенное в нотариальной конторе);
  • удостоверение личности;
  • кадастровый паспорт на объект недвижимости;
  • заявление установленного образца (заполняется непосредственно в Росреестре);
  • квитанция с оплаченной государственной пошлиной.

Внимание! После регистрации собственности в Росреестре, отчуждение унаследованного объекта недвижимости станет происходить подобно продаже любой другой недвижимости.

Особенно осторожно нужно отнестись к случаю, если на данной жилплощади зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Тогда для совершения сделки потребуется соответствующее разрешение органов опеки.

Таким образом, НДФЛ взимается по общим принципам, предусмотренным в законе. При этом необходимо принимать во внимание следующие особенности:

  • при нахождении квартиры в собственности больше 3-х лет (а при наследовании ее с 2016г – больше 5-ти лет), налог с продажи платить не нужно (это указано в ст. 220 НК РФ);
  • срок исчисляется не со времени, когда квартира была зарегистрирована в собственность или перешла наследнику фактически, а с момента ухода из жизни наследодателя.

С начала 2016 года в НК РФ были внесены значительные изменения. С данного времени подоходный налог с продажи недвижимости взимается с собственника, который владел ею меньше пяти лет, а не трех лет, как это было ранее. Но данные изменения не относятся к таким случаям, как:

  • приватизация;
  • получение в наследство или в дар близким родственником;
  • пожизненное обеспечение иждивенца.

Данные изменения действуют исключительно в отношении сделок, заключенных после наступления 2016 года.

Если срок менее трех лет после получения наследственного имущества

Иногда наследники интересуются вопросом о том, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство, так как желают сделать это в самые сжатые сроки.

Хорошая новость заключается в том, что сделка возможна непосредственно после оформления документов. Плохая новость – в том, что, если это сделать в трехлетний период после смерти наследодателя (или пятилетний период с 2016 г.

), то наследники должны заплатить налог. При этом представляется декларация по форме 3-НДФЛ в ИФНС.

Согласно ст. 220 п.2 кодекса:

  • налог выплачивается с суммы, свыше 1-го млн. рублей (получается, что продавец получает соответствующий имущественный вычет);
  • ставка составляет тринадцать процентов для Россиян, и тридцать процентов — для иностранцев.

Так, при продаже квартиры, полученной по наследству, за 1,8 миллион руб., сбор будет считаться только с 800 000 руб. Тогда гражданину следует подать декларацию на сумму 104 тыс. руб. При этом гражданин должен понимать, что подобным вычетом он может воспользоваться лишь один единственный раз.

Как продать без налогов

Сделка может осуществляться без налога в следующих ситуациях:

  • при нахождении недвижимости в собственности наследника больше 3-х лет (5-ти лет);
  • при продаже на сумму меньше одного миллиона руб. (это особенно актуально при продаже комнаты или отдельной доли в квартире).

В то же время некоторые лица вправе претендовать на льготы. К ним относятся:

  • инвалиды первых двух групп, а также детства;
  • лица пенсионного возраста.

Внимание! Чтобы не платить налог, нужно обратиться в инспекцию, и подать заявление с необходимыми документами, которые подтверждают основание для освобождения от него.

Отчуждение доли одним наследником

При продаже доли, полученной по наследству, следует принимать во внимание тот факт, что существует право на преимущественный выкуп. Оно заключается в том, что собственники других долей этого имущества вправе выкупить его по цене заявителя, а также в соответствии с другими одинаковыми условиями. Это положение прописано в п.1 ст.250 кодекса.

Важно уведомить участников долевой собственности о стремлении отчудить долю наследуемой квартиры, указав им цену и иные условия. Отказ сособственников должен быть зафиксирован в письменном виде.

Сособственникам дается месяц на раздумья. Если в течение этого времени они не подтвердили свои намерения, то отказ считается принятым автоматически. При нарушении процедуры собственник доли вправе подать иск о переходе прав на приобретение жилья. На это действие ему дается срок – три месяца.

Порядок отчуждения

Перед продажей квартиры сперва следует пройти процедуру гос. регистрации. Об этом указано в ст. 131 кодекса. После вступления в наследство и прохождения процедуры регистрации, тот же день – это срок, через какой период допускается продать квартиру.

Для отчуждения недвижимого имущества потребуется собрать пакет бумаг:

  • договор;
  • удостоверения личностей всех участников сделки;
  • свидетельство на наследство;
  • свидетельство о гос. регистрации;
  • выписку из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт, который получают в БТИ;
  • справку об отсутствии долгов по ком. услугам;
  • выписку из домовой, где подтверждается, что в квартире не зарегистрированы другие люди.

Покупатель может засомневаться, достаточным ли является пакет документов и не нужно ли согласие супруга на отчуждение квартиры, доставшейся в наследство. Но тогда этой бумаги не потребуется, потому что унаследованное имущество не относится к совместной собственности мужа и жены.

Важно! Покупателю нужно поинтересоваться другими вещами. Важно узнать у продавца, нет ли претендентов на данное имущество (то есть других наследников). Если таковые имеются, то следует получить от них отказ от наследственных прав.

Договор

Для продажи того или иного объекта недвижимости после вступления в наследство заключается соответствующий договор. При этом в настоящее время регистрировать его у нотариуса необязательно.

В договоре нужно указывать реальную цену, в том числе, задаток, который был внесен ранее. Это убережет покупателя от споров в случае судебного разбирательства. Дело в том, что покупатель вправе рассчитывать лишь на сумму, указанную в договоре.

Продавцы стремятся прописать более низкую сумму при продаже квартиры, которая числилась в собственности меньше 3-х лет. Ведь, если прописать сумму менее 1-го млн. руб., то подоходного налога платить не потребуется.

Для увеличения налоговых сборов с начала 2016 года было принято решение о том, что при стоимости, сильно отличающейся от рыночной в меньшую сторону, налог станет рассчитываться не с суммы, прописанной в договоре, а исходя из кадастровой стоимости. Она приближена к рыночной, и умножена на коэффициент, равный 0,7.

В договоре должна содержаться следующая информация:

  • данные об участниках сделки;
  • цена квартиры;
  • ее описание (адрес, тех. информация в соответствии с кадастровым паспортом);
  • срок и метод передачи денежных средств.

После того, как были обсуждены условия и урегулированы спорные моменты, договор заключается, а затем регистрируется в государственной инстанции. После этой стадии сделка считается завершенной.

Регистрация сделки

После подписания договора в Росреестр подают заявление о гос. регистрации. Это можно сделать:

  • лично;
  • отправить документы по почте;
  • подать их через доверенное лицо;
  • подать документы в МФЦ.

Кроме заявления потребуется:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • договор и акт приема-передачи;
  • квитанция с уплаченной пошлиной.

Регистрация осуществляется в срок десять дней с момента приема заявления с необходимыми документами. В ряде случаев эта процедура может быть приостановлена или подлежит отмене. Об этом указано в пункте 3 ст. 13 ФЗ №122 от 21 июля 1997 г.

Сделки, связанные с недвижимостью, являются делом хлопотным. Нужно изучить все нюансы, связанные с ними.

При наследственной квартире процесс усложняется еще больше, особенно когда интересуются о том, после вступления в наследство, через сколько можно отчуждать жилье, так как желают получить деньги как можно быстрее.

В связи с этим нередко, как продавцы, так и покупатели предпочитают обращаться к специалистам, которые расскажут обо всех подводных камнях и рисках при сделке.

Источник: https://AlimentOff.ru/nasledstvo/prodazha-kvartiry-poluchennoj-v-nasledstvo-menee-3-let-nazad

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Продажа квартиры наследство менее 3 лет

» Наследство » Покупка квартиры, полученной по наследству

8 193 просмотров

Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.

Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет.

Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию.

Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

  • После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
  • Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
  • Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
  • Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
  • По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
  • Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
  • Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
  • Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
  • Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
  • Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
  • Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

  1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
  2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
  3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
  4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
  5. При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
  6. Завещание может быть признано недействительным.

Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями.

Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни.

Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад.

Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ.

Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.

В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

Риски по завещанию

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества.

С одной стороны так и есть.

Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей.

Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения.

Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

  1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
  2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
  3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

  • был лишён дееспособности;
  • пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
  • находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

  • уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
  • невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей».

Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади.

По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире.

Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним.

Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу.

Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее.

Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде.

И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды.

Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее.

Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его.

Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

  1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
  2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
  3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
  4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
  5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Как безопасно оформить сделку

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Как продать наследственную квартиру до истечения 3 лет владения

Продажа квартиры наследство менее 3 лет

/ Квартира / Наследство на квартиру

Действующее в России законодательство разрешает наследовать любое движимое и недвижимое имущество. Оно может перейти к наследникам по закону (родственники, иждивенцы) или по завещанию.

Совершать с ним сделки можно только после вступления преемников в права наследования и регистрации перехода права собственности.

Если нарушены эти условия, то любые совершенные действия можно признать недействительными и аннулировать в судебном порядке.

После завершения регистрационных процедур для продажи недвижимости, полученной по наследству, требуется собрать пакет документов. В его состав входят кадастровые и правоустанавливающие документы, счета на оплату коммунальных услуг и другие. Покупатель должен получить письменное согласие супруга на покупку квартиры.

Риски

Покупатель имущества рискует столкнуться с вновь объявившимися наследниками, оспаривающими в суде совершенную сделку. От этого никто не застрахован. Даже после вступления преемника в законные права, другие родственники могут через суд восстановить срок принятия наследства, пропущенный по уважительным обстоятельствам.

Особенность продажи жилья заключается в основании возникновения права собственности. Она не изменяет стандартную процедуру продажи-покупки, но приводит к возникновению специфических сложностей. Покупатели неохотно идут на такие рискованные сделки, особенно если собственников несколько и не все желают расстаться со своей долей.

Даже после оформления документов права нового собственника могут быть оспорены в суде. Это случается при неожиданном возникновении новых претендентов на наследство, которые своевременно не заявили о своих претензиях к имуществу умершего родственника. Судебные тяжбы могут длиться долго, а новый владелец будет находиться в состояние неопределенности.

Наследники, желающие ускорить продажу наследственного имущества, должны заранее подготовить справки, документы, убеждающие потенциального покупателя в безопасности сделки. Специалисты рекомендуют оформить в письменном виде и удостоверить у нотариуса отказ от наследства всех законных претендентов.

Налогообложение

В зависимости от срока владения квартирой, перешедшей в собственность по наследству, применяются разные правила оформления сделки. Если не прошло 3 лет, то с полученного дохода придется платить налог, продавец часть средств заплатит государству.

В ГК предусмотрена обязанность продавца недвижимости оплатить налог с полученной суммы. Способ ее приобретения в собственность не имеет значения, поэтому расчет подоходного налога ведется по общим основаниям. Поэтому продажа квартиры, полученной по наследству, в собственности менее 3 лет невыгодна ее владельцу. Есть несколько правил:

  1. Если продажа недвижимости, полученной по завещанию или закону, происходит после трехлетнего срока владения, то начисление и уплата налогов не происходит.
  2. Отсчет срока происходит не с момента получения на руки свидетельства, а со дня смерти наследодателя. Это число считается датой открытия наследства.
  3. Внесенные изменения не распространяются на собственность, полученную по договору дарения или пожизненной ренты.

Изменения, произошедшие в законодательной базе, касаются только наследства, полученного начиная с 2016 года. Это связано с тем, что законы не имеют обратной силы. Они начинают действовать с определенной даты и применяются в течение неопределенного периода в будущем.

Если ФНС произвела незаконное начисление налога на проданную недвижимость, унаследованную в 2015 году и ранее, то необходимо обратиться в инспекцию с подтверждающими документами для выяснения ситуации. Возможны два варианта:

  1. Невнимательность сотрудника. Можно исправить ошибку инспектора сразу на месте.
  2. Грубое нарушение прав гражданина. Если инспектор не признает ошибочность начисления, обращение к вышестоящему руководству не принесло положительных результатов, то необходимо обращаться с заявлением в суд.

В жизни нередко возникают обстоятельства, вынуждающие собственника срочно продать наследуемое по завещанию, закону имущество.

В законе отсутствуют ограничения на такие сделки, главное условие – единодушное решение всех правообладателей. Единственный минус такого решения – необходимость отдать часть вырученных средств государству в виде налога на доход.

Продавцам придется обращаться в налоговую инспекцию с заполненной декларацией, содержащей достоверную информацию.

Налогом облагаются только крупные сделки, сумма которых превышает миллион рублей, это правило содержится в НК. Ставка зависит от гражданства собственника:

  • россияне должны уплатить 13% от вырученной суммы;
  • налог для иностранных граждан составляет 32%.

В каких случаях налог не оплачивается

Есть несколько оснований, позволяющих избежать уплаты налога. Если причина обоснована, то необходимо с подтверждающими документами обратиться в налоговую инспекцию. Это можно сделать:

  • в случае оформления права собственности на наследуемое недвижимое имущество более трех лет назад;
  • стоимость квартиры не превышает одного миллиона рублей;
  • владелец является пенсионером, инвалидом с детства либо относится к I или II группе.

Продажа доли

Если наследников несколько, то не всегда удается получить одобрение всех, позволяющее продать квартиру полностью. В этом случае собственник может продать свою долю.

Совладельцы имеют законное право на первоочередной выкуп части имущества. Если они отказываются от его приобретения, то доля может быть выставлена в свободную продажу.

Есть процедура, предусматривающая очередность обязательных действий:

  1. Уведомление в письменном виде о продаже личной доли остальных совладельцев. Указываются условия, стоимость.
  2. Наследники, не желающие выкупить часть квартиры, пишут отказ.
  3. После окончания месячного срока со дня отправки уведомления наследник может продать свою долю любому заинтересованному лицу. Это не повлечет для него и покупателя негативных последствий.

Нарушение установленного порядка дает совладельцам основания для оспаривания сделки в суде, решение будет принято в их пользу. Владелец доли обязан уплатить налог, размер которого рассчитывается исходя из стоимости проданной части квартиры.

Начиная с 2016 года, жилье, принадлежащее нескольким наследникам, обязательно должно быть продано. Если преемники не смогли договориться и реализовать свое имущество за шесть месяцев, то государство выставляет его на аукцион. Полученные средства делятся между собственниками пропорционально доли каждого их них.

Пакет документов

После завершения регистрационных действий с наследуемым имуществом его можно выставлять на продажу. Предварительно собираются документы, их перечень не зависит от срока нахождения квартиры в собственности. В число обязательных бумаг входят:

  • удостоверяющие личность документы;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности, наследования;
  • договор о купле-продаже;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений с указанием собственников жилья;
  • план квартиры, кадастровый паспорт;
  • справка БТИ;
  • выписка из домовой книги для подтверждения совместного проживания;
  • оплаченные счета, доказывающие своевременную и полную оплату коммунальных услуг;
  • на проведение сделки несовершеннолетнего собственника необходимо согласие опеки.

Для продажи квартиры, полученной по закону или завещательному распоряжению, необходимо одобрение всех наследников. Согласие мужа требуется только в случае продажи совместно нажитого объекта недвижимого имущества.

Декларация

Если минимально допустимый по закону срок владения квартирой преемниками не прошел, то подача декларации обязательна. Это нужно успеть сделать до 30/04 следующего за продажей года. Бланк 3-НДФЛ можно взять в налоговой инспекции, он есть на официальном сайте ФНС. Подать его можно в электронном либо бумажном виде в инспекцию, находящуюся в месте расположения недвижимости.

Совладельцы жилья подают декларацию каждый за себя. В ней содержатся следующие сведения:

  • налоговая ставка (13%);
  • источник получения дохода;
  • расчет;
  • сумма, подлежащая уплате.

К документу прилагаются копии договора о продаже и свидетельства о собственности, квитанции об уплате налога.

Сделки с квартирами, полученными по наследству, относятся к рискованным операциям. Чтобы избежать проблем, необходимо убедиться в юридической чистоте покупки. Подтвердить ее можно, запросив у продавца выписку из ЕГРП (расширенную).

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/nasledstvo-na-kvartiru/prodazha-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-3-let-poluchennoj-po-nasledstvu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.