Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов

Содержание

Возврат при общей совместной собственности

Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов

Общая совместная собственность или просто “совместная собственность” – это совместное владение супругами приобретенным в браке имуществом (например, квартирой). При этом размеры долей, принадлежащих каждому из собственников, не выделены. Супруги владеют и пользуются данным имуществом сообща.

Однако лишь то, что квартира куплена законными супругами, еще не означает, что собственность является общей совместной. Тот факт, что Вы состоите в браке, не лишает Вас права определить точный размер доли, приходящийся на каждого из вас, и зарегистрировать квартиру в общую долевую собственность.

Эти два вида оформления права собственности в целях получения имущественного вычета кардинально различаются. Чтобы не совершить ошибку при оформлении документов на возврат налога необходимо точно определить в какую собственность оформлена квартира (или иная жилая недвижимость) – совместную или долевую.

Как определить вид собственности в целях получения вычета?

На общую совместную собственность всегда выдается только одно свидетельство о праве собственности. При этом квартира может быть оформлена как на обоих супругов, так и только на одного из них. Если свидетельства два и более, то собственность у Вас общая долевая, и правила, о которых мы расскажем в этой статье, на Вас не распространяются.

Кроме того, вид права можно посмотреть в Вашем свидетельстве о регистрации права собственности. Если свидетельства еще нет, как правило, вид права описан в договоре (договоре купли-продажи, договоре инвестирования в строящееся жилье или другом договоре).

Максимальный размер налога к возврату

Получая вычет, Вы возвращаете налогов на 13% от суммы вычета. Максимальный размер вычета по приобретению жилья составляет 2 млн рублей на человека. Дополнительно, сверх этого лимита, можно получить вычет по процентам по ипотеке. По ипотечным процентам с 2014 года вычет ограничен 3 млн рублей, ранее сумма вычета по процентам не лимитировалась.

Как распределяется вычет между супругами?

Если расходы на жилье, приобретенное в общую совместную собственность, были более 4 млн рублей (или ровно 4 млн рублей), вычет распределять не нужно. Каждый из супругов может получить вычет в размере 2 млн рублей. 2 млн рублей – это лимит, установленный законом.

Если же расходы меньше 4 млн рублей, вычет распределяется в любой пропорции по желанию супругов. Это может быть, например, 50/50 или 30/70. Вычет в отношении жилья, приобретенного в общую совместную собственность, не зависит от того, на кого оформлена квартира или кто конкретно вносил деньги для ее оплаты.

Пример. Супруги Александр и Мария в 2014 году приобрели квартиру в общую совместную собственность за 1 800 000 рублей и распределили вычет 50/50. Каждый из них сможет вернуть налог с 900 000 рублей, а при покупке другой квартиры за каждым сохраняется право вернуть деньги еще с 1 100 000 рублей (2 000 000 – 900 000).

Таков порядок получения вычета с учетом изменений, вступивших в силу с 1 января 2014 года. До этой даты имущественный вычет по покупке жилья предоставлялся только один раз в жизни.

Если бы по условиям примера супруги приобрели квартиру не в 2014, а в 2013 году, то, воспользовавшись вычетом в 900 000 рублей, права на возврат по другой квартире они бы больше не имели (несмотря на то, что сумма вычета составила менее 2 млн рублей).

Вычет можно распределить даже в пропорции 100/0. При таком разделении супруг с нулевой долей своего законного права на вычет не теряет и сможет вернуть налог в последующем по другому объекту недвижимости в полном объеме.

Пример. Ярослав и Дарья вместе купили квартиру за 2 000 000 рублей. Дарья находится в отпуске по уходу за ребенком и временно не работает. Супруги решили оформить вычет полностью на Ярослава и распределили его в пропорции 100/0 (100% – мужу, 0% – жене).

Государство вернуло в бюджет семьи 260 000 рублей (2 000 000 * 13%). Через какое-то время они купили еще одну квартиру за 2 000 000 рублей. Могут ли они снова распределить вычет, но теперь 100% оформить на Дарью? Да, могут.

И кошелек семьи пополнился еще на 260 000 рублей.

Распределение вычета не влечет возникновения обязанности обоих супругов представить документы в налоговую инспекцию. В случае если один из супругов правом на вычет воспользуется, а второй – по каким-то причинам не сделает этого, то последний сохраняет свое право вернуть налог в будущем при последующих покупках жилья.

Пример. Петр и Светлана, находясь в браке, решили приобрести жилой дом за 2 100 000 рублей. При покупке дом зарегистрировали на Светлану. Петр не указан ни в договоре купли-продажи, ни в свидетельстве о праве собственности.

В силу закона дом является общей совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оформлено право собственности. Вычет супруги решили распределить следующим образом: Светлане – 0%, Петру – 100%.

Таким образом, Петр получит вычет в размере 2 000 000 рублей (максимальная сумма), а Светлана свое право сохранит и в дальнейшем вернет деньги с покупки другого жилого имущества.

Чтобы проинформировать налоговую инспекцию о своем решении необходимо оформить его документально. Для этого супругам нужно оформить и подписать Соглашение о распределении вычета. Данный документ сдается вместе с декларацией 3-НДФЛ (или заявлением на уведомление, если Вы собираетесь получать возврат через своего работодателя).

Важно помнить, что по каждому объекту недвижимости соотношение определяется только один раз. Изменить пропорцию или передать остаток вычета супругу в дальнейшем уже не удастся.

Как получить максимальный вычет быстро и просто?

Проще всего быстро подготовить правильные документы на максимальный возврат и подать эти документы с Налогией. С Налогией инспекция одобрит документы и их не придется переделывать. Вы получите правильные документы и консультацию эксперта. А потом сможете выбрать – отнести документы в инспекцию самому или подать онлайн.

Если есть брачный договор

Если на момент приобретения квартиры брачным договором или иным соглашением между супругами закреплены их доли в совместно приобретенном имуществе, то вычет распределяется в таком же соотношении. В целях получения возврата налога изменить данную пропорцию путем подписания Соглашения о распределения вычета нельзя.

Распределение вычета по ипотечным процентам

Если право на возврат налога возникло с 1 января 2014 года, то вычет по процентам распределяется в той же пропорции, как и вычет по квартире, на которую была получена эта ипотека. Это связано с тем, что до 2014 года вычет по процентам был частью вычета по приобретению жилья.

С 2014 года вычет по ипотечным процентам закреплен в Налоговом Кодексе в качестве отдельного основания для возврата налога. В связи с этим соотношение, выбранное для распределения вычета по квартире, никак не влияет на то, в каком процентном соотношении супруги решат разделить между собой возврат по выплаченным процентам.

Если жилье приобретено после 1 января 2014 года, соотношение вычета с ипотечных процентов определяется супругами самостоятельно путем заключения отдельного Соглашения о распределении вычета.

Но такой порядок распределения (два отдельных соглашения) только появляется, поэтому мы рекомендуем его не использовать (и делать одно соглашение – и на стоимость жилья, и на проценты по ипотеке), чтобы Ваш возврат оформили максимально быстро и без проблем.

Как получить вычет с Налогией

На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы получить вычет в любой части России. Налогия поможет не просто подготовить и подать документы, а максимизировать сумму возврата, подготовить документы правильно и сделать процесс возврата максимально простым для Вас. С Налогией вероятность того, что государство одобрит документы и их не придется переделывать, будет максимальной:

Получить правильные документы на веб-сайте Налогия.С нами получить правильные документы для вычета (декларацию и заявление) будет быстро и просто.
Приложить к декларации документы по перечню.Перечень документов для вычета можно посмотреть в разделе веб-сайта “Полезное” / “Документы для вычета”.
Подать документы и получить деньги.Подготовленные документы Вам останется подать онлайн через Налогию или отнести в инспекцию и получить деньги.

Чтобы получить готовую декларацию и заявление на возврат налога на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку “В избранное” ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки “” ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

Источник: https://www.nalogia.ru/deductions/property/sovmestnaya_sobstvennost.php

Характерные черты совершения сделки с квартирой, находящейся в совместной собственности супругов

Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов

   На практике видно, что наибольшую сложность представляет собой купля-продажа квартир, находящихся у супругов в общей совместной собственности. В большей степени, это касается квартир супругов, фактически прекративших семейные отношения, но официально не расторгнувших брак.

Необходимо ли что бы один из супругов дал согласие на подписание сделки купли-продажи квартиры другому супругу, если продаваемая квартира находиться в их обшей совместной собственности?

    В части 3, 35 статьи Семейного кодекса РФ, написано, что для того что бы заключить сделку по распоряжению квартирой необходимо получить согласие на такую сделку от второго супруга. Обычно на практике это достаточно сложно сделать.

На основании вышесказанного, в первую очередь важно иметь чёткое представление о том, в каких случаях квартира принадлежит супругам на праве общей совместной собственности.

При каких условиях жилплощадь супругов считается их совместной собственностью?

    Квартира находиться у супругов в совместной собственности, в случае, если:     

– супруги приватизировали её во время брака в совместную собственность;
– супруги или один супруг купил её во время брака;
– супругам подарили эту квартиру, или они получили её по наследству.

При каких обстоятельствах квартира является собственностью одного из супругов?

   Квартира будет в собственности одного из супругов, при следующих условиях:

– если её приобрёл одни супруг до того, как вступил в брак;
– если одному из супругов её подарили или передали по наследству, причём в данном случае, не важно было ли это сделано до, или вовремя брака;

– если её приватизировал на себя один из супругов, даже если это имело место во  время брака или нет;

 – если её приобрёл, даже во время брака один из супругов на свои личные деньги, которые принадлежали ему ещё до заключения брака.

    Во всех вышеперечисленных случаях нет необходимости получать разрешение второго супруга на заключение договора купли-продажи квартиры.

Брачный договор

    Когда супруги заключают брачный договор, они могут предусмотреть абсолютно любой режим  собственности на квартиру. Они, например, могут решить, что купленное в период брака жильё будет собственностью только жены или только мужа, и т. д.  

находятся в общей собственности супругов?

    На практике, чаще всего сделки с жилыми помещениями (купля-продажа, мена) совершаются от имени одного супруга. Тем ни менее, это не значит, что он – единственный собственник.

Для того что бы установить, кому принадлежит право собственности нужно выяснить когда, на каких основаниях и за счёт чьих средств было приобретено жилое помещение, как впрочем, и любое другое имущество.

    Общая совместная собственность появляется у супругов в случае, когда квартира была приобретена ими на общие деньги и в период брака. Те же правила действуют, при совершении договора дарения в пользу, как первого, так и второго супругов.

Возможно ли для людей живущих гражданским браком приобрести жилое помещение в общую собственность и прописаться там, не регистрируя брак официально? 

    По общему правилу, жилое помещение может принадлежать на праве общей собственности двум и более лицам, невзирая на то, есть ли между нами родственные, семейные связи, или нет.

Исходя из этого, в данной ситуации люди могут приобрести жилое помещение в общую собственность, и тот факт, что их брак не зарегистрирован, не будет препятствовать такой покупке.

Что же касается вопроса прописки, на это будет влиять только размер её площади квартиры.

Будет ли квартира, которую приватизировал на себя один из супругов по согласию другого принадлежать им на праве общей собственности? 

   Статья 256 ГК РФ, предусматривает, что имущество, которое было приобретено супругами в период брака, становиться их общей собственностью, причём, не важно кем  из супругов оно приобреталось, в том случае, если его приобрели на общие средства супругов и они сами не определили другой режим для такого имущества. Исходя из вышесказанного, на квартиру, приватизированную одним из супругов по согласию другого, возникнет право общей собственности у обоих супругов.

Во время приватизации жилого помещения, где были зарегистрированы оба супруга, муж убедил жену отказаться от участия в приватизации. Свидетельство о праве собственности выдали только на имя мужа. Сможет ли он продать жилплощадь без согласия жены?

   В вышеприведенном случае, супруга будет иметь право обратиться в суд с исковым заявлением и попросить признать договор приватизации квартиры недействительным, но только в том случае, если сможет доказать, что она отказалась от приватизации в связи с заблуждением или не возможностью осознавать значение своих действий.

Как находясь в браке, не поддерживая семейных отношений, приобрести жилую площадь, на свои денежные средства и заключить сделку купли-продажи, чтобы после  развода жилое помещение не подлежало разделу

    Данный вопрос актуален на сегодняшний день. Возможны несколько решений проблем.

  1. Есть возможность, договориться с продавцом на заключение договора дарения, вместо договора купли-продажи. По сути, для участников сделки, разницы в этом нет. В любом случае, в договоре купли-продажи фигурирует не рыночная стоимость квартиры, а цена её по справке из Бюро технической инвентаризации, которая меньше. А вопрос в договоре о передаче денежных средств никак не регулируется.  В том случае, если  с продавцом квартиры будет заключен договор дарения,  то она уже будет считаться его личной собственностью, соответственно, в случае развода, не будет делиться между супругами.
  2. Если же продавец квартиры отказывается составлять договор дарения, то можно оформит договор купли-продажи на человека, которому супруг полностью доверяет, в основном этим человеком является родственник. К примеру, на имя отца или матери, сестры, брата, близкого друга и так далее. После чего новый собственник данной квартиры оформляет договор дарения на имя супруга, на денежные средства которого эта квартира была куплена и уже после этого она является его личной.  Единственное,  будут потрачены расходы, превышающие в два раза, нежели, при оформлении одного договора, это и плата нотариусу, так же нужно оплатить  пошлину при регистрации и налог с  договора. Но эти расходы несравнимо меньше половины стоимости жилой площади, которую нужно было бы выплачивать бывшему супругу после развода.
  3. Если у вас есть несовершеннолетний ребенок, существует вариант оформить квартиру на его имя, если он после развода останется с вами. Это почти беспроигрышный вариант для жены, приобретающую квартиру, так как суд, скорее всего, оставит ребенка с матерью. Исключением  является случай, достижения ребенком 10-летнего возраста, если он захочет проживать с отцом.

    Если решением суда, одного из супругов лишили родительских прав, то другой супруг может смело приобрести квартиру и оформить её на имя ребенка.

В какой форме должно выражаться согласие одного из супругов на совершение договора купли-продажи жилого помещения?

    Согласно Семейному кодексу, согласие другого супруга на совершение договора купли-продажи должно быть удостоверено нотариально. В таких случаях, есть два выхода.

  1. Один из супругов пишет заявление о том, что согласен на отчуждение квартиры, которая является их общей совместной собственностью. В присутствии нотариуса,  должна быть засвидетельствована подлинность подписи на этом заявлении. Супруг, совершающий  данную сделку, должен принести заявление и иные документы нотариусу, который занимается  оформлением сделок по отчуждению данной квартиры.
  2. Лично к нотариусу, который занимается  оформлением сделок по отчуждению данного жилого помещения, приходят оба супруга. После чего, нотариус проверяет  личность 2 -го супруга и свидетельствует его согласие на сделку, которая выражена в устной форме.

Какие особые условия в заявлении о согласии нужно указать при совершении сделки?

    Один из супругов в своем заявлении может указать, что согласен на отчуждение квартиры, которая является их общей совместной собственностью. Супруг, может указать какие либо конкретные условия совершения сделки.

  Например, можно указать стоимость при продаже, указать конкретное лицо, которому он готов подарить или продать данную жилую площадь и иное.

Нотариус, в свою очередь, удостоверяет договор об отчуждении, путём проверки предусмотренных в заявлении супруга условий в договоре.

В каких случаях сделка совершается  без истребования согласия второго супруга?

    Данная сделка совершается в случаях, когда:

-в правоустанавливающих документах или  иных источниках указывается, что у одного из супругов жилое помещение находится в собственности и принадлежит ему по праву;
– один из супругов не проживает по месту регистрации жилого помещения и место его жительства не установлено или неизвестно. Чтобы подтвердить данное обстоятельство нужно предоставить копию решения  суда о признании супруга безвестно отсутствующим, вступившего в законную силу.

не состоит в браке?

    По идее, нотариус должен сам удостоверить данное обстоятельство и ему достаточно для этого предъявить паспорт, где будет отсутствовать штамп о регистрации брака.

Несмотря на это, нотариус может потребовать  от вас соответствующих документов или заявления, которые подтвердят об отсутствии супруги (га).

В дальнейшем, нотариус, извещает  об этом другого участника сделки, в подтверждении данного обстоятельства данныйучастник подписывает заявление.

Квартира была  приватизирована супругами и матерью жены в равных долях, в которой они все проживали. Необходимо ли согласие матери жены для продажи долей супругов?

    Супруги, прежде чем продать свои доли должны предложить приобрести их долю матери жены, так как она обладает правом преимущественной покупки  и только в случае отказа её от покупки этой доли  после 1 месяца, супруги вправе продать их уже постороннему лицу.

    Нотариус, при оформлении данной сделки обязан удостовериться, что мать жены была оповещена о продаже  долей.  В данном случае есть два вида решений.

  1. Мать жены должна написать заявление о том, что она откзывается от осуществления ею преимущественной покупки продаваемых долей жилого помещения. Нотариус должен заверить подпись.
  2. Супруги и мать жены должны явиться к нотариусу и оформить договор купли-продажи, где мать жены заявляет о том, что отказывается от покупки долей. Факкт отказа нотариус должен зафиксировать.

В какой ситуации договор купли-продажи жилплощади, которая находиться  в совместной собственности супругов, признается недействительным?

    В данной ситуации необходимо наличие 3-х условий, что бы договор, связанный с распоряжением общей собственностью супругов, был признан недействительным:

– один из супругов не даёт согласия на заключение договора;
– заключивший договор супруг знал о том, что другой супруг не давал согласия на его заключение или должен был об этом знать;
– тот супруг, который не принимал участия в договоре, потребовал признать его недействительным.

Каковы сроки исковой давности для супруга, который хочет обратиться в суд с требованием признать договор купли-продажи жилплощади недействительным, в случае, если такой договор был заключен без нотариально удостоверенного согласия этого супруга?

    В данной ситуации исковая давность для супруга, в соответствии с частью 3, 35 статьи СК будет составлять один год, с того момента, как он узнал или должен был узнать о заключении такого договора.

Возможно ли для одного супруга получить прописку в квартире, которая находиться в совместной собственности супругов, если второй супруг на это не согласен?

    Вообще вопрос регистрации очень сильно связан с осуществлением права собственности на жилплощадь.

После развода, в случае, когда оба супруга прописаны в одной квартире, супругу-собственнику очень непросто выписать бывшего супруга со своей собственности, что бы впоследствии продать её.

В связи с этим в настоящее время так важен вопрос регистрации супруга в квартиру другого супруга, которому она принадлежит на праве собственности.

    В настоящее время. в соответствии с действующем законодательством РФ, супругу нет необходимости получать согласие второго супруга на прописку в квартире, которая находиться в их общей совместной собственности.

Во всех ли случаях договор купли-продажи жилплощади, который  заключен во время брака, говорить о том, что квартира находиться в  совместной собственности супругов?

    Нет, не во всех, так как:

    Во-первых, далеко не во всех случаях свидетельство о браке и договор купли-продажи жилплощади, подписанный одним из супругов, свидетельствуют о том, что у них обоих есть право собственности на эту жилплощадь. Например, после того как упомянутый договор уже заключён, с жилплощадью возможно были заключены другие сделки  или брачным договором изменен режим совместной собственности супругов.

    Во-вторых, жилплощадь не будет находиться в общей собственности супругов, даже если её купили во время брака, если один из супругов купил её на личные средства, которые принадлежали ему ещё до брака

    Исходя из этого, не исключено что при разделе имущества, суд признает, что квартира принадлежит на праве собственности только одному из супругов. 

Источник: http://mmkyu.ru/blog/27-harakternye-cherty-soversheniya-sdelki-s-kvartiroy-nahodyaschiysya-v-obshey-sovmestnoy-sobstvennosti-suprugov.php

Наследование квартиры в общей собственности

Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов

Недвижимость — самое ценное имущество из всех видов наследства. Однако часто земельный участок, дом, квартира находятся в общей совместной собственности супругов и других членов семьи. Совместное наследование не лишает наследников права получить свою долю, но осложняет ее оформление и требует дополнительных хлопот.

Принадлежащие умершему жилые помещения входят в состав наследства на общих основаниях. Наследование совместной общей собственности имеет свои особенности. Квартира может быть приватизирована, куплена в браке, унаследована двумя и более наследниками. Каждый случай отличается своими особенностями.

Виды собственности на недвижимость

Как и любое другое имущество, квартира может находиться в общей собственности с определением доли каждого владельца (долевая), либо без их определения (совместная). Принципиальная разница между ними состоит в следующем.

  • Человек, владеющий долей в праве на квартиру, может продать ее, подарить, включить в состав завещания. Она переходит наследникам по закону в общем составе имущества.
  • Жилое помещение, находящееся в совместной собственности, нельзя разделить, продать или унаследовать без согласия других сособственников.
  • Чтобы прекратить совместное владение (превратить в долевое), нужно составить соглашение о выделении долей через нотариуса или получить решение суда.
  • Участник долевой собственности может выделить свою долю в натуре, а участник совместной должен сначала определить ее и только после этого выделить.

После смерти участника совместной собственности на приватизированную квартиру производится определение долей каждого владельца. При этом они считаются равными. Например, если в процедуре приватизации когда-то участвовали родители и двое детей, доля каждого из них, включая умершего, составит ¼ часть помещения.

В случае смерти одного из участников долевой собственности передача его доли происходит на общих основаниях.

Пример. Супруги приобрели квартиру в 2005 году и при регистрации определили: 1/3 принадлежит мужу, 2/3 части получает жена. После смерти супруга в наследственную массу соответственно будет включена одна третья часть жилого помещения.

Приватизация есть — свидетельства о собственности нет

Эта ситуация достаточно широко распространена. Умерший в свое время приватизировал жилье единолично, или совместно с другими членами семьи. Договор приватизации имеется на руках, однако вследствие неграмотности, халатного отношения и других причин он не оформил свидетельство о собственности на квартиру в ЕРГН (ранее ЕГРП). Что необходимо сделать?

  • После смерти одного из участников приватизации переживший супруг (другие члены семьи) должны выразить свое согласие на определение доли умершего. Для этого нужно обратиться к нотариусу и подать соответствующее заявление. 
  •  Участники договора должны обратиться в органы Росреестра с заявлением об оформлении права на приватизированную квартиру и выделить доли каждого участника на основании нотариально заверенного соглашения.
  • Органы Росреестра производят регистрацию жилого помещения в долевую собственность с указанием размера долей.
  • После этого нотариус может выдать наследникам свидетельство о праве на наследство. Наследование доли умершего гражданина производится в общем порядке: по закону или по завещанию.

Если имеется завещание, призываются указанные в нем лица. Если его нет, право на долю в общей собственности переходит к наследникам первой очереди, включая пережившего супруга. Подтверждающим документом является нотариальное свидетельство о праве.

Выделение доли пережившего супруга

Если жилье покупалось в период брака, и было оформлено в совместное владение, переживший супруг имеет право на его половину.

После смерти наследодателя сначала выделяется супружеская доля в имуществе и только потом наследственная. За ее выделением нужно обратиться к нотариусу.

Свидетельство о праве супругу может быть выдано им до истечения 6-месячного срока, обязательного для наследников.

Пример. На день смерти одного из супругов, они имели в совместной собственности квартиру, процедура происходит по закону. В семье двое детей. Наследство открывается на ½ квартиры, и эта доля поровну распределяется между тремя наследниками.

Несколько наследников на одну квартиру

Очень часто к наследованию недвижимости призывается несколько человек. Если умерший оставил завещание, каждый правопреемник получает определенную в нем часть имущества. Если конкретного указания нет, оно делится между ними поровну. Например, наследников четверо: каждый из них получает свидетельство на 1/4 часть в праве общей собственности на квартиру и другого имуществе наследодателя.

При наследовании совместной собственности, например с супругой, наследодателю принадлежит ½ часть недвижимости. Тогда после регистрации, в квартире будет четыре собственника. Жена умершего имеет 1/3 долю (1/2 плюс 1/4), трое детей по 1/8 части помещения.

Особенность жилого помещения в том, что оно может быть делимым или неделимым. Если, например, 3-х комнатную квартиру можно разделить, наследник при желании может выделить свою долю и продать кому угодно — согласие других собственников для этого не нужно. Но когда речь идет об «однушке», наследство доставляет много хлопот: продать отдельно ее часть невозможно.

Поэтому нередко наследники составляют соглашение о его разделе наследства. Например, по взаимному согласию один из них полностью получает дачу, другой земельный участок и гараж, третий — квартиру (ее часть).

Чтобы «уравновесить» доли наследства по стоимости, может быть предусмотрена выплата денежной компенсации. Такое соглашение обязательно заверяется у нотариуса.

Этот документ представляется в органы Росреестра как основание для перерегистрации полученной собственности на свое имя.

Преимущественные права на получение квартиры

Кроме того, не стоит забывать о том, что некоторые наследники могут иметь преимущественное право на неделимую вещь. В частности, к ней можно отнести 1-комнатную квартиру. Оно возникает, когда жилое помещение невозможно разделить в натуре, и имеется другое наследственное имущество. За счет него удовлетворяются интересы других наследников.

Преимущественное право на квартиру имеет:

  1. наследник, совместно проживающий с наследодателем, и при отсутствии у него другого жилья;
  2. сособственник объекта недвижимости, то есть гражданин, имеющий долю в квартире, которая является частью наследства;
  3. если отсутствует правопреемники, перечисленные выше, или они не пожелали воспользоваться своим правом на получение жилья в единоличное владение, на него может претендовать наследник, постоянно пользовавшийся квартирой при жизни наследодателя.

Правопреемник, использовавший свое преимущественное право на получение в собственность всей квартиры, обязан возместить другим наследникам часть ее стоимости при условии, что общая цена объекта превышает в денежном измерении положенную ему часть наследства. Кстати, ветхое и аварийное жилье входит в состав имущества при наследовании, как и любое другое.

Порядок оформления собственности

  1. Подготавливается пакет документов на квартиру: правоустанавливающие документы наследодателя, кадастровая выписка, при необходимости отчет независимой оценки.
  2. Наследники по закону или по завещанию обращаются к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

  3. Необходимо представить свидетельство о смерти наследодателе, последнем месте его жительства, родственных отношениях либо завещание.
  4. Если квартира являлась совместной собственностью супругов, переживший партнер пишет согласие о выделении долей.

  5. Нотариус направляет в органы Росреестра заявление на регистрацию долевой собственности.
  6. По истечении 6 месяцев каждый наследник получает свидетельство о праве на наследство, где указана принадлежащая ему доля квартиры.

  7. При желании производится раздел наследства по соглашению так, чтобы квартира досталась одному наследнику — по преимущественному праву или по согласию с выплатой денежного возмещения другим претендентам.
  8. Нотариус регистрирует собственность, отправив в Росреестр необходимые документы.

  9. В нотариальную контору направляется выписка ЕГРН, которую распечатывает, заверяет нотариус и вручает наследникам.

За производство нотариального действия по оформлению наследства правопреемники уплачивают нотариальный тариф (госпошлину), размер которой зависит от степени близости родства с наследодателем. Его размер установлен Налоговым кодексом и составляет 0,3–06 % от стоимости наследуемого имущества. Кроме того, необходимо оплатить услуги правового и технического характера непосредственно нотариусу.

Наша контора осуществляет все нотариальные действия, связанные с наследованием общей собственности на квартиру: выделение супружеской и других долей в праве собственности, удостоверение соглашений, регистрация права в государственном реестре. Прием посетителей проводится ежедневно до 21.00 вечера в будние дни и до 20.00 — в выходные. Заполните форму обращения, чтобы записаться на удобный для себя день и время суток.

Источник: https://www.rosnotarius.ru/nasledovanie-kvartiry-v-sovmestnoj-sobstvennosti

Общая долевая собственность супругов на квартиру: налоговый вычет

Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов

Супругам по законодательству отведена особая возможность владеть недвижимостью – их имущество является общим, равным, независимо от того, на кого из них оформлены документы.

Но помимо совместной собственности, семейная пара может регистрировать недвижимость в долях. Общая долевая собственность супругов на квартиру сразу расставляет приоритеты в праве каждого из них на общее имущество.

Разберем, какие особенности содержит в себе долевое владение квартирой, и чем оно отличается от совместного.

Как возникает долевая собственность на квартиру

В 2020 году долевая собственность на квартиру у супругов образуется только на основании брачного договора, и никаким другим образом.

То есть, если вы в договоре купли-продажи квартиры укажете, что жена покупает 1/3 долю в квартире, а муж – 2/3 доли, и при этом не составите брачный контракт, то сделку в Росреестре не зарегистрируют, и вернут вам неверно составленный договор для переоформления (подробнее о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, читайте в нашей статье >>).

Недвижимое имущество супругов регистрируется в совместную собственность без определения долей, если отсутствует брачный договор. Также в документах может числиться один из супругов, но если квартира приобретена в браке, фактическими владельцами все равно являются муж и жена на равных условиях, и собственность является совместной.

Совместной собственностью супругов не является недвижимость, право на которую возникло по безвозмездной сделке (наследование, дарение), и те объекты недвижимости, которые были ими куплены до вступления в брак.

Совместной собственностью супругов являются, помимо недвижимости, доходы от трудовой деятельности, различные выплаты, пособия, вклады, движимые вещи, ценные бумаги, доли в капитале и т. п.

Особенности брачного договора

Брачный контракт может составляться:

  1. До регистрации брака. Но вступает в силу он со дня официальной регистрации.
  2. В период брака до его расторжения. В любой момент супруги могут заключить брачный контракт и на основании него переоформить недвижимость, находящуюся в совместной собственности, в долевую. Или обозначить в брачном договоре, как именно будет распределяться между супругами будущая недвижимость.

Как перевести в долевую собственность недвижимость, уже зарегистрированную как совместную:

  1. Составить брачный договор у нотариуса (цена от 10 тыс. рублей).
  2. Подать заявление в Росреестр о прекращении совместной собственности или прекращении зарегистрированного права на одного из супругов, и о регистрации общей долевой собственности на эту же недвижимость на основании брачного соглашения.

Брачный контракт регулирует положения, касающиеся имущественных отношений супругов. Особенности брачного контракта:

  1. Заключается только по обоюдному согласию, принуждение не допустимо.
  2. Изменение или расторжение договора возможно либо через нотариуса, либо через суд.
  3. Признание недействительным происходит только в судебном порядке.
  4. Может предусматривать условия, при которых размер долей на имущество будет изменен.

Продажа квартиры, находящейся в долевом владении супругов

Вариант 1. Супруги продают квартиру, зарегистрированную в долях.

Нотариальное участие – не обязательно, так как супруги отчуждают квартиру целиком. Купля-продажа будет проходить таким же образом, как если бы у квартиры был единственный собственник. И количество покупателей в этом случае не имеет значения.

Продажа супругами квартиры, зарегистрированной как совместная собственность, не внесет никаких отличий в процедуру оформления сделки.

Вариант 2. Супруги продают квартиру, зарегистрированную в долях, в том числе на несовершеннолетних детей.

Несовершеннолетние доли входят в состав собственников имущества – в сделке обязательно должны участвовать органы опеки и нотариус. Если представители опеки не дадут согласие на сделку, квартиру продать невозможно.

Вариант 3. Долю продает один из супругов по причине развода.

Если один из супругов продает свою долю в случае развода, он должен предложить ее в первую очередь бывшему супругу, так как совладельцы имеют право преимущественной покупки. Если второй супруг не будет покупать долю квартире, нужно, чтобы он оформил свой отказ письменно и заверил его у нотариуса. При наличии нотариального отказа долю можно продавать кому угодно.

А вот если супруг захочет продать квартиру, оформленную совместно, то он этого сделать не сможет. Нужно сначала перевести недвижимость в долевую собственность, а потом отчуждать долю.

Покупка квартиры семейной парой

При покупке квартиры супругами она поступает в долевую собственность только при наличии брачного договора.

Если право собственности должно возникнуть и у детей, то без нотариуса в такой сделке не обойтись. Согласие органов опеки не требуется для регистрации доли в праве общей собственности на ребенка при ее покупке.

Налоговый вычет

Долевое владение недвижимостью супругами позволяет каждому из них получить налоговый вычет в полном объеме. А именно: 260 тыс. рублей на мужа и 260 тыс. рублей на жену. Но вернет ли каждый из супругов такую сумму при покупке квартиры, зависит от цены сделки и некоторых других факторов, о которых читайте ниже.

Размер вычета, который можно вернуть за год, зависит от отчислений с заработной платы и других официальных доходов. Поэтому, если один из супругов не трудоустроен, например, жена, по причине декретного отпуска, она не может получить вычет за те года, когда не платит НДФЛ.

При совместной собственности жена может перепоручить мужу получить вычет и за нее. То есть муж, например, может оформить максимально 520 тыс. рублей за себя и жену. При долевой собственности так сделать нельзя. Муж получит свои 260 тыс. рублей, а жена вернет их, как только станет отчислять НДФЛ.

Рассмотрим и другие особенности получения налогового вычета.

Вышеуказанные примеры применимы к недвижимости, купленной после 2014 года. До этого времени правила были другие: если налог возвращался с суммы меньшей, чем 2 млн рублей, то остаток сгорал. Поэтому, если квартира поступила в собственность до 2014 года, налоговый вычет можно получить по правилам, действующим в год приобретения жилья.

Прочтите: Порядок выделения доли в натуре из общей долевой собственности

Развод супругов

Долевая собственность в случае развода уже заранее определяет право каждого из супругов на имущество. Поэтому, если у семейной пары в собственности одна квартира, то в суде им делить нечего.

Наличие другой недвижимости позволит заключить нотариальное соглашение о разделе, на основании которого можно прекратить долевое владение имуществом и распределить его. При наличии разногласий недвижимость поделит суд. При определенных обстоятельствах суд вправе изменить последствия брачного контракта, касающиеся распределения долей.

Например, ребенок остался жить вместе с матерью, но у нее доля на имущество очень маленькая. Тогда суд может увеличить ее долю за счет доли отца.

Совместная или долевая – что лучше?

Какой вид собственности выбрать супругам, решать индивидуально. Никто не даст однозначного ответа.

Если вы считаете, что право должно быть оформлено не в равных долях, то тогда лучше составлять брачный договор у нотариуса, так как по умолчанию у совместной собственности доли равные.

С другой стороны, владеть недвижимостью совместно вполне естественно, так как роли мужчины и женщины в семье разные, ведение домашнего быта и воспитание детей тоже нужный вклад в семью, наравне с финансовыми вложениями.

Нижеприведенная таблица демонстрирует некоторые отличия во владении квартирой на этих двух видах права:

Вид праваДолевая собственностьСовместная собственность
Распоряжение имуществомДоли четко разграниченыДоли не определены, но по умолчанию считаются равными
Ежегодный налог за квартируНалог приходит на каждого супруга по отдельности.Приходит на квартиру в целом, общий налог на двоих.
Налоговый вычетОформляется пропорционально размеру доли каждого супругаПо соглашению один супруг может получить вычет за двоих
ПродажаМожно продать долю в квартире, но, в первую очередь, второму супругу, и только в случае его нотариального отказа – другим лицам.Квартиру можно продать только целиком. Для сделки понадобится нотариальное согласие на продажу от второй стороны, если имущество оформлено на одного из супругов.
Оформление документовВ различные инстанции по требованию нужно обращаться обоим, подавать заявление от обоих.Если право юридически оформлено на одного из супругов, то присутствие второго не понадобится.
При разводеИмущество делится в соответствии с размером долиИмущество делится пополам, если стороны не требуют иного через суд
Дополнительные траты на регистрацию праваПонадобится оплатить услуги нотариуса за брачный контрактОтсутствуют

Прочтите: Порядок отказа от доли в квартире

Подведем итоги

Долевая собственность возникает на основании брачного договора. Совместное владение имущества можно в любой момент перевести в долевое, и наоборот.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/obshhaya-dolevaya-sobstvennost-suprugov-na-kvartiru

Как супруги будут платить налоги при продаже квартиры?

Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов

Налоговое бремя ложится только на титульного собственника. Другой супруг сможет заявить о своих правах на объект (потребовать долю) только в случае расторжения брака. 

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Платит тот, кто является собственником по выписке из ЕГРН.

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает сертифицированный финансовый советник, международный инвестор, основатель Консалтинговой компании «Богатство» Владимир Верещак:

Минимальный срок владения имуществом исчисляется с момента вступления в собственность, а не с момента оформления договора долевого участия (ст. 217.1 НК РФ).

Если на момент продажи квартиры супруги по-прежнему находятся в браке, то НДФЛ платят бывшие собственники проданной квартиры в соответствующих долях.

Вероятно, тот супруг, который изначально оформлял ДДУ, и стал впоследствии собственником всей квартиры – он и будет платить налог при продаже.

Если вдруг когда-нибудь вы будете разводиться, а квартира все еще будет находиться в собственности 50/50, один из супругов в течение трех лет с момента расторжения брака сможет, в соответствии с положениями гл. 7 Семейного кодекса РФ, в судебном порядке получить причитающуюся ему долю, при продаже которой в дальнейшем он будет уплачивать НДФЛ за себя.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «ИНКОМ-недвижимость» Айна Зайцева:

Доходы от продажи недвижимости, находящейся в собственности физического лица менее предельного срока владения, подлежат декларированию. Минимальный срок владения в Вашем случае составляет пять лет с момента оформления права собственности на квартиру.

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже недвижимости Вы имеете право уменьшить доход от продажи на расходы, которые Вы понесли при покупке квартиры.

При этом в расходы, помимо самой стоимости квартиры, можно включить расходы на ее ремонт при условии, что квартира предоставлена без отделки, и расходы документально подтверждены.

Исходя из описанной Вами ситуации, собственниками квартиры являетесь Вы с супругом. Соответственно, при продаже каждый из Вас получит доход в размере принадлежащей ему доли либо размер дохода будет согласован сторонами. Таким образом, оба супруга должны отчитаться о полученных доходах с продажи недвижимости.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Данная квартира считается приобретенной в браке, поэтому является совместной собственностью. Доход от продажи квартиры также будет общим, поэтому логично будет супругам уплатить НФДЛ поровну.

Купила новостройку, отремонтировала, продаю. Каким будет налог?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Каким образом увеличилась стоимость квартиры на 1,5 млн? Просто в договоре указали большую стоимость или увеличивали кадастровую стоимость? Если мы говорим об увеличении рыночной стоимости, то для расчета налога нужно понимать кадастровую стоимость квартиры.

В целом, можно применить систему «доходы минус расходы», то есть с помощью чеков доказать фактически понесенные расходы на ремонт. Если ремонт заказывался у компании, то доказательством понесенных расходов может считаться акт на определенную сумму. Тогда получается (3,5 млн – 2 млн) x 13% = 195 тысяч рублей.

Эта сумма будет взиматься с собственника квартиры, то есть с супруга.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

НДФД платится собственником квартиры от цены продажи. Цену в договоре купли-продажи занижать нет смысла: она в любом случае должна составлять не менее 0,7 от кадастровой стоимости.

Если квартира оформлена на двух супругов, то вы подаете две декларации. Если же собственник один, то одну.

Затраты на покупку квартиры можно учесть, но здесь вам надо посчитать, что выгоднее. Также вы вправе оформить вычет на покупку квартиры. С 2 млн он составляет 260 тысяч рублей. За счет этого вычета вы можете сильно сократить возможный налог.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Купила квартиру по ДДУ и продала – надо подавать декларацию?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_suprugi_budut_platit_nalogi_pri_prodazhe_kvartiry/100404

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.