Продажа квартиры после материнского капитала

Ответы юристов на вопросы о материнском капитале

Продажа квартиры после материнского капитала

Вопрос: Добрый день! Если можно разьясните ответ на вопрос: Правомерен ли отказ ПФ в выплате маткапитала на покупку 1/2 доли жилого дома. Дело в том, что у нас в городе, практически, все дома на 2х и более хозяев по документам находятся в долевой собственности.

Части (доли) домов имеют,каждый свой, отдельный вход, полностью изолированны друг от друга, каждая часть имеют своего хозяина, свой план на дом, воду, газ и тд. Имеют одну общюю одну стену и крышу.В свидетельсте о регистрации собственности написано, что, скажем Иванов собственник 1/2 доли дома по ул Ленина д 20.

Правомерен ли отказ ПФ в выплате маткапитала на покупку 1/2 доли жилого дом? Что должно быть указано в свидетельстве о регистрации собственности, что бы ПФ не отказал в выплате.

Спасибо.

Бальсунова Татьяна Алексеевна

Ответ: В рассматриваемой ситуации, насколько я понял из вашего вопроса, фактически дом разделен: имеются отдельные входы, также разделены места общего пользования. Но юридически доли в праве общей долевой собственности являются идеальными, т.е. не позволяют конкретно определить (установить) принадлежащее каждому из участников долевой собственности жилое помещение.

Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” предусматривает возможность направления (использования) средств материнского (семейного) капитала (их части) на улучшение жилищных условий.

Причем согласно части 1 статьи 10 указанного федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

– на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

– на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Закон в данном случае предусматривает возможность приобретения именно жилого помещения, а не долей в нем. Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Причем согласно статье 16 указанного кодекса к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поэтому органы Пенсионного фонда правомерно отказали вам в использовании средств материнского (семейного) капитала на приобретение доли в праве общей долевой собственности на жилой дом ввиду изложенных выше обстоятельств.

Для использования указанных средств на приобретение интересующего вас жилья в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: Квартира (либо часть жилого дома) по ул. Ленина, дом 20, квартира 1. Практика показывает, что дом “на двух хозяев” при его разделе в натуре получает статус двухквартирного жилого дома.

То есть собственникам дома необходимо в установленном порядке осуществить раздел принадлежащего им жилого дома. После осуществления такого раздела вы вправе использовать средства маткапитала на изложенные в вопросе цели.

Источник: https://rg.ru/2011/07/25/matkapital-baza-yurist.html

Покупатели

Продажа квартиры после материнского капитала

Давайте представим ситуацию: жили-были Маша и Миша, решили пожениться, а жить негде. Вот и взяли они квартиру в ипотеку. Переехали. Жили не тужили, взносы ипотечные исправно платили. Через N лет родился у них ребёночек, а через пару лет — второй. В связи с такой радостью государство выдало семье материнский капитал.

Суммы как раз хватило на то, чтобы погасить ипотечную задолженность и считать маленькую однушку своей собственностью. Так и поступили. По закону, Маша должна была написать да у нотариуса заверить заявление в Пенсионный фонд (ПФР) о том, что обязательно в этой однушке выделит долю детям и мужу своему Мише.

Заявление-то Маша написала, а вот долей не выделила. 

— После того как ипотека погашена, кредит выплачен, родители запросто могут продать квартиру, не выделяя долей детям. Нотариальное обязательство находится в ПФР. Но кто, покупая квартиру, запрашивает ПФР? Никто, — говорит адвокат Тимур Чанышев.

— К тому же ПФР информацию никому передавать не обязан, а такая информация не поступает автоматически в Росреестр, который мог бы контролировать эти сделки. В результате есть риск, что, когда ребёнок вырастет, он может опротестовать сделку.

Так и случилось с нашими героями. Маше и Мише стало тесно с двумя детьми в скромной однушке. Вот и решили они прикупить жильё побольше. И тут уже ни о каких долях никто и не задумывался, оформили всё на Машу.

Дети подросли. Отношения у младшего — Васи — с родителями были не самые лучшие. Да что уж там — чуть ли не ежедневно ругались, отправляя друг друга по всем известным адресам.

И как стукнуло Васе 18 лет, решил он от родителей съехать. А куда? Разузнал он, что родители за первую квартиру частично материнским капиталом расплатились.

“Как же так! Денежки-то на меня выделяли! А где моя доля?” — подумал Вася да и оспорил сделку о продаже той однушки.   

Адвокат Грант Казарян подтвердил, что соблюдение обязательства матери о выделении долей детей в квартирах, при покупке которых был использован материнский капитал, никем не контролируется. Поэтому часто это условие просто не выполняется. 

— Оспорить сделку в случае, если станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении, имеют право территориальное отделение Пенсионного фонда РФ или органы опеки и попечительства.

Также в суд за признанием недействительности сделки могут обратиться не получившие свои доли члены семьи продавца, — говорит Казарян.

Если сделка будет признана ничтожной, каждая из сторон возвратит другой всё, что было по ней получено.

 — У нас есть случаи, когда люди по три года, по пять лет не наделяли долями (детей), потом продавали объект, и им ничего не было, — говорит вице-президент Гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин.

— Это противозаконно, но никто это не регулирует.

 Если дети по достижении 18 лет обратятся в суд и скажут, что их мама обманула, обещала в течение полугода наделить недвижимостью, а не наделила, в этом случае возможно расторжение сделки.

Однако, по словам Саяпина, такое развитие событий хоть и возможно, но маловероятно.  

— Суд, скорее всего, вынесет решение выделить долю в существующей недвижимости. А во всех остальных случаях включается закон о добропорядочном приобретателе. То есть если человек покупал на свои деньги и все законы соблюдал, то, что там накосячил кто-то, это его волновать не должно. Он деньги заплатил — это уже проблема не его. 

Меры предосторожности 

Специалисты отмечают, что покупателей вторички не настораживает тот факт, что выбранное ими жильё было ранее приобретено продавцом с использованием средств материнского капитала. Адвокат Тимур Чанышев рекомендует перед покупкой проверять квартиры на так называемую юридическую чистоту.

Для этого необходимо получить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом документе — подробная история квартиры (все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.).

Также специалист советует попросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств.

— Попросите собственника квартиры оформить нотариально заверенное заявление от всех собственников жилья с их согласием на продажу квартиры. В таком случае у вас всегда будет возможность в случае последующего признания вашей сделки недействительной привлечь к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ (“Мошенничество”) продавцов этой квартиры. 

Помимо этого адвокат Грант Казарян перед покупкой вторичной недвижимости рекомендует уточнить у продавца, сколько у него детей и есть ли среди них рождённые после 1 января 2007 года (то есть было ли у него право на материнский капитал). Если такое право было, надо выяснить, использовались ли при покупке жилья средства материнского капитала, и запросить у продавца справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

— Если остаток средств меньше размера материнского капитала, который был законодательно установлен на момент заключения сделки купли-продажи квартиры или вообще отсутствует, то скорее всего, средства были израсходованы на покупку данного жилья и продавцом было дано обязательство Пенсионному фонду оформить недвижимость в общую собственность, оставшееся неисполненным. От покупки недвижимости в этом случае стоит отказаться или предложить продавцу исполнить обязательство до совершения сделки, — предупреждает юрист.

Источник: https://life.ru/p/894777

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.