Продажа квартиры при наличии несовершеннолетних детей

Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Продажа квартиры при наличии несовершеннолетних детей

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f48ef309a794780215f1588

Как продать квартиру, оформленную на несовершеннолетних детей

Продажа квартиры при наличии несовершеннолетних детей

Купля или продажа квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, имеет определенные особенности и ограничения, которые связаны, прежде всего, с тем, что продажа такой квартиры возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

В статье рассмотрены особенности сделки с квартирой, в которой есть несовершеннолетние дети, а также описан порядок необходимых действий.

Особенности продажи квартиры, если есть несовершеннолетние дети

Покупка или продажа квартиры является довольно ответственной процедурой, в ходе которой должна быть, прежде всего, обеспечена юридическая чистота сделки.

Сложность процедуры сделки с квартирой дополнительно повышается при наличии среди собственников несовершеннолетних граждан.

Дело в том, что в соответствии с российским гражданским законодательством сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних (в том числе квартир) совершаются их представителями (родителями) только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

При принятии решения о разрешении органы опеки и попечительства в обязательном порядке проверяют, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей в результате продажи квартиры.

Органы опеки и попечительства проверяют равноценность квартиры, получаемой несовершеннолетним взамен проданной (жилищные условия должны, как минимум, не ухудшаться), качество приобретаемой квартиры и т.п.

В связи с этим сотрудники органов опеки обследуют приобретаемое жилое помещение.

По сложившейся практике органы опеки и попечительства разрешают сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети в качестве собственников, при условии, что в новом жилище (квартире) несовершеннолетний получит в собственность столько же (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом. Если же новая квартира меньше старой, то разрешение на куплю-продажу будет дано при условии увеличения доли ребенка в покупаемой квартире.

При переезде в другую квартиру представителям несовершеннолетнего необходимо доказать улучшение жилищных условий.

В качестве аргументов могут быть приняты во внимание увеличение жилой площади, наличие врачебных рекомендаций о необходимости смены климата и т.п.

Улучшением имущественного положения несовершеннолетнего может быть признан уже оформленный на него к моменту отчуждения принадлежащего ему имущества объект недвижимости (например, квартира), земельный участок или денежный перевод на значительную сумму.

Отметим еще несколько моментов, заслуживающих внимания.

За несовершеннолетних детей младше 14 лет сделки по распоряжению недвижимым имуществом (в частности, квартирой) могут совершать от их имени только их законные представители, к которым относятся родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут сами совершать такие сделки, но только с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей.

В следующих разделах мы расскажем о порядке продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей.

Получение согласия в органе опеки

По сути, получение такого согласия есть первый и основной шаг, связанный с продажей квартиры, одними из собственников которой являются несовершеннолетние дети. Для получения согласия, точнее, предварительного разрешения на совершение сделки, надо обратиться в местный орган опеки и попечительства по месту жительства детей (ребенка).

При обращении надо представить необходимые документы. Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством не установлен. В связи с этим рекомендуется заранее обратиться в указанный орган и уточнить перечень документов.

Приводим ниже примерный перечень документов для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние. Вот список:

  • заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (заявление оформляется непосредственно в органе опеки и попечительства);
  • паспорта родителей несовершеннолетних детей (законных представителей детей);
  • свидетельства о рождении каждого несовершеннолетнего ребенка;
  • согласие собственников квартиры на отчуждение продаваемой доли квартиры (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
  • копия паспортов всех собственников квартиры (в том числе несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет);
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • акт передачи квартиры — в случае приватизации;
  • выписка из ЕГРН о квартире, как объекте недвижимости;
  • поэтажный план и экспликация на квартиру;
  • справка о рыночной стоимости квартиры;
  • единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
  • аналогичные перечисленным выше документы на приобретаемую квартиру;
  • банковская выписка, подтверждающая факт открытия в банке расчетного счета на имя несовершеннолетнего ребенка (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

В течение 15 дней с даты подачи заявления и необходимых документов орган опеки и попечительства письменном виде выдает предварительное разрешение или отказ в его выдаче.

Если выдан отказ в разрешении, то, во-первых, он должен быть мотивирован, и, во-вторых, его можно оспорить в судебном порядке.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, можно заключать только после получения предварительного разрешения от органа опеки и попечительства.

Договор заключается сторонами сделки в письменной форме и должен быть обязательно удостоверен нотариусом. Договор должен содержать существенные условия, предусмотренные законом, а также условия, позволяющие однозначно идентифицировать квартиру (её адрес, площадь и т.п.). Стоимость квартиры также в договоре должна быть указана.

Напомним, что одним из существенных условий договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц (в том числе несовершеннолетних), которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой.

При нотариальном удостоверении договора необходимо уплатить государственную пошлину, размер которой зависит от стоимости квартиры.

Регистрация перехода права собственности

После совершения сделки по купле-продаже квартиры с участием несовершеннолетних необходимо зарегистрировать переход прав собственности на квартиру. Для этого продавец квартиры вместе с покупателем подают в территориальное отделение Росреестра (Единый государственный реестр недвижимости) заявление и необходимые для регистрации документы. Документы можно подать:

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении (подпись на заявлении в этом случае должна быть удостоверена нотариусом);
  • в форме электронных документов через Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.

До подачи документов необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на квартиру. Величина госпошлины составляет 2000 рублей. При обращении с заявлением и уплате госпошлины через порталы госуслуг, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7.

Как правило, госпошлину за регистрацию права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель.

Обращаем внимание на то, что представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не нужно. Но это можно сделать по собственной инициативе.

Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру необходимо представить следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
  • документы, удостоверяющие личность заявителей, а также паспорта несовершеннолетних детей (для детей от 14 до 18 лет), паспорт законного представителя, свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет);
  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (Росреестра);
  • подлинники нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры и передаточного акта на квартиру. Должны быть представлены также копии указанных документов;
  • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
  • письменное согласие родителей, если квартира продается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
  • выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования квартирой).

Росреестр регистрирует права на квартиру в течение трех рабочих дней с даты принятия заявления и необходимых документов, а в случае представления заявления и документов через МФЦ – в течение пяти рабочих дней.

Источник: https://lawrecom.ru/kak-prodat-kvartiru-oformlennuyu-na-nesovershennoletnih-detej/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.