Продажа квартиры с долевой собственностью

Оформление продажи квартиры в долевой собственности в 2020 году – какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры с долевой собственностью

/ Жилищные споры / Продажа квартиры в долевой собственности

Просмотров 331

Недвижимость растёт в цене и пользуется спросом. Даже если речь идет о квартире с долевой собственностью, ее можно продать целиком. Правда, нужно учесть мнения всех собственников, в противном случае купля-продажа не состоится.

Имейте в виду, что в случае продажи квартиры в долевой собственности в сделку включаются все доли, в том числе незначительные (например, 1/40 часть). И если возникают противоречия, желательно решить их как можно скорее.

Иначе ни о какой продаже всей квартиры не может быть и речи.

Как правильно продать долевую квартиру, на что обратить внимание, как заключить договоры – всем вместе или каждым по отдельности с покупателем? Особенности процесса мы разберем в статье.

Новое в законе: изменения на 2019 год

Прежние изменения в законодательстве были связаны прежде всего с нотариальной формой договоров. Отчуждение долей в общем праве с 2016 года подлежит обязательной заверке у нотариуса. Иначе МФЦ и Росреестр не примут документы для регистрации права.

Аналогично и в случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности – пока без нотариуса не обойтись (изменения в ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации…»).

Нововведение 2019 года – отказ от нотариальной формы, если в сделке участвуют все владельцы долей одновременно. Соответствующий Федеральный закон подписал Президент В.В.

Путин 1 мая 2019 года – ФЗ № 76 вступает в силу с 31 июля 2019 года. Начиная с лета, такие сделки будут проводиться без участия нотариуса.

Достаточно простой письменной формы договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.

Не утратила актуальность и общее решение совладельцев по распоряжению долями – продать квартиру целиком можно только с согласия всех дольщиков (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если хотя бы один из них выступит против, сделка не состоится. Остается два варианта – продажа жилья по долям одному покупателю или принудительная продажа через суд.

Как продать квартиру в долевой собственности

Отчуждение долей по отдельности – утомительное и невыгодное занятие. Лучше всего договориться о продаже всей квартиры в долевой собственности. Такое жилье ценится выше, на него проще найти покупателя (доли чаще покупают под прописку, например, в Москве или Санкт-Петербурге).

Если прийти к общему решению, порядок продажи долевой квартиры не будет отличаться от обычной сделки.

Что лучше: одним или разными договорами?

Разумеется, в ходе обсуждений возникнут споры – что выбрать, заключение сделки по долям или одним договором на всех совладельцев? Обязательно найдутся противники второго способа.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа на примере сравнительной таблицы.

Сравнительный критерий Один договорРазные договоры
Выгода (цена)Стандартная рыночная стоимостьПлюс: никаких потерь, возможность повысить цену30-40% ниже, чем кадастровая или рыночная стоимость доли в составе квартирыМинус: приготовьтесь к финансовым убыткам
Госпошлина и расходыОбщая на всех продавцов (собственников) – 2 000 рублей + услуги нотариуса (так же поровну)Плюс: распределение расходов, минимум затратЗатраты несет продавец отдельной доли – он же оплачивает УПТХ нотариуса.Минус: финансово невыгодно
Поиск покупателяОтносительно легко (объявления, газеты, интернет, знакомые, риелторы)Плюс: поиск и выбор подходящего платежеспособного кандидатаОчень сложноМинус: далеко не все согласятся покупать долю в квартире – чтобы жить по соседству с чужими людьми
Преимущественное право покупкиНе требуетсяПлюс: отсутствие затрат на рассылку уведомлений, минимум споров и проблемОбязательное условие в соответствии со ст. 250 ГК РФМинус: сколько совладельцев – столько и предложений о выкупе доли по единой цене и условиям для всех
Расчет стоимостиОсложняется наличием нескольких собственников – возможны разногласияМинус: затраты на независимую экспертизу, длительное обсуждение условий сделкиОсобых сложностей нетПлюс: итоговую цену устанавливает продавец доли – в этом плане ему проще (достаточно изучить спрос на рынке жилья)

Таким образом, выгоднее и удобнее продать долевую квартиру по одному договору – при единогласном решении всех собственников. Зачастую оформление поручается одному из собственников по доверенности от остальных. Разные продавцы и договоры усложняют сделку.

Схожие моменты и для покупателя (-ей) квартиры. Если он имеет дело с разными продавцами по отдельности, возрастают расходы – регистрация договоров у нотариуса, УПТХ, госпошлины Росреестра. Вместе с тем приходится изучать множество договоров, вчитываться в условия, проверять чистоту операции, полномочия продавца – на это уходит много времени и сил.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Согласие достигнуто, что делать дальше?

Порядок заключения сделки по продаже квартиры в общедолевой собственности состоит из следующих этапов:

Этап 1.

Обсуждение вопроса реализации жилплощади – в рамках общего договора или отдельных ДКП на каждого из собственников.

Второй вариант потребует рассылки уведомлений о намерении продать долю. Остальные совладельцы решают – выкупать долю или отказаться от преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).

Первый вариант не требует извещений, поскольку в сделке изначально участвуют все дольщики.

Этап 2.

Выработка общей стратегии. Совладельцы выступают в роли Продавца квартиры, им нужно определить цену (см. ниже). Помимо этого, они обсуждают вопрос с оплатой госпошлин.

Желательно выбрать одного человека и передать ему полномочия на заключение купли-продажи. Избранный займется сбором документов, встречей с покупателем, показом квартиры, снятием с регистрационного учета (выписка).

Однако при подписании ДКП у нотариуса должны присутствовать все собственники.

Этап 3.

Обращение к нотариусу и подписание договора купли-продажи + акта приема-передачи и расписок. Составлением документа занимается нотариус. Даже если вы составите ДКП самостоятельно, с вас возьмут тариф за утверждение. Нотариус проверяет документы, запрашивает нужные справки, изучает характеристики жилплощади, дает консультации.

Этап 4.

Передача ДКП и документов в Росреестр. Начиная с 1 февраля 2019 года, операция поручена нотариусам (бесплатно). Заявителям не нужно посещать МФЦ или Росреестр самостоятельно. Сведения передаются через нотариуса в электронном виде – в течение 1 дня. При необходимости специалист заверит договора ЭЦП – электронной цифровой печатью.

Этап 5.

Получение готового документа о регистрации права собственности. Раньше выдавали свидетельства, с 2016 года их заменили выписки из ЕГРП, а сейчас выдают выписку из ЕГРН. Электронный документ имеет такую же юридическую силу, как и бумажный образец. При желании можно заказать у нотариуса заверку бумажной выписки из Росреестра (за отдельную плату).

Этап 6.

Получение денег от покупателя – остаток за проданную квартиру поступает на счет продавцов (совладельцев). Безопасный способ передачи денег – аренда банковской ячейки, аккредитив и депозит нотариуса. Тот, кто получает деньги, составляет расписку – чтобы впоследствии не возникло вопросов по расчетам.

Этап 7.

Внесение налога за доход от сделки. Обязательство несут продавцы долей в квартире – каждый соразмерно своей части (см. ниже).

Определение стоимости

Один из важных моментов – установить стоимость квартиры. Причем, если продавец не один, а их несколько, предстоит договориться о цене на общем собрании. Нельзя заключать сделку, если Иванов хочет выручить за квартиру 5 млн, Петров – 3,5 млн, а Зайцев 1 млн рублей.

Как собственники могут оценить недвижимость:

  1. Самим – предстоит найти схожие объекты, сравнить по характеристикам с объектом оценки, узнать рыночную (кадастровую) стоимость. Например, если вы хотите определить цену квартиры на рынке вторичного жилья, нужно искать недвижимость из этой же группы (новостройки и коттеджи не подойдут).
  2. Услуги лицензированных оценщиков – профессиональная работа с выдачей заключения об оценке недвижимости. Совладельцам предстоит найти подходящую фирму, заключить с ней договор на оказание услуг, предоставить документы на квартиру и ждать результата.
  3. Кадастровая цена – указана в справке из ЕГРН о кадастровых характеристиках объекта. Все, что нужно – обратиться в Росреестр и заказать выписку с ценой квартиры. Удобнее сделать это через официальный портал Росреестра – срок готовности от 1 до 3 дней.

Что выбрать? Если вы не отслеживайте изменения на рынке недвижимости, не знаете о ценах, критериях оценки и сравнения – лучше всего доверить работу профессионалам. Предварительно вы можете получить консультацию наших юристов.

Рекомендуем к прочтению «Как рассчитать стоимость доли в квартире«.

Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Начинайте собирать документы заранее, поскольку ряд справок выдаются не сразу, а спустя 2-4 недели.

Необходимые документы для МФЦ и Росреестра:

  • удостоверения личности: для взрослых и детей до 14 лет – паспорта, малолетним до 14 лет – свидетельства о рождении;
  • документы-основания на доли в квартире – дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, обмена и др.;
  • документы о регистрации – свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • технические и кадастровые – кадастровый план (Росреестра) или техплан из БТИ (старого образца);
  • архивная выписка из домовой книги;
  • выписка из ЕИРЦ о том, что никто из собственников не имеет задолженности по квартплате;
  • три экземпляра ДКП – один останется в ФКП «Росреестра»
  • передаточный акт (акт приемки).

Иногда могут понадобиться иные документы – справка из Налоговой, акт-разрешение органа опеки (ООП), согласие второго супруга и др.

Если отчуждать доли по отдельности, в МФЦ потребуют копии уведомлений/отказов/согласия остальных дольщиков. Их отсутствие является основанием для приостановки регистрации – на устранение проблем дается 3 месяца.

Стоимость

Изменения в законодательстве привели к удорожанию сделок с долевой собственностью. Теперь, чтобы продать квартиру, находящуюся в общедолевом владении, нужно заплатить за услуги нотариуса (раньше их не было).

Обращение к нотариусу всех совладельцев квартиры дешевле – тариф на госпошлину составит 0,5% от суммы договора купли-продажи. Минимальная сумма к оплате – 300 рублей, а максимальная – 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

Обратите внимание, что расходы несут не по отдельности, а все вместе – независимо от числа собственников.

Второй обязательный платёж – оплата услуг правового и технического характера (УПТХ). Нотариус не только заверяет договор, но и выполняет прочие действия в интересах клиента: консультации, запросы в Росреестр, распечатка, заверка копий, поиск сведений в ЕИС, разработка проектов, проверка юридической чистоты сделки и т.д.

Налогообложение: как рассчитать налог

Группа продавцов получает обогащение в виде выручки от продажи квартиры. Прибыль облагается налогом в размере 13% НДФЛ – при условии, что жилье было в собственности менее 3 (5) лет. Расчеты тесно связаны с размерами долей совладельцев.

За основу берется один из показателей:

  • цена квартиры в рамках договора купли-продажи;
  • кадастровая стоимость с учётом понижающего коэффициента (0,7% от суммы = 70% от кадастровой цены).

Наибольшее значение применяют в ходе расчета НДФЛ от сделки с жильем (см. «Налог с продажи доли квартиры«).

Интересная ситуация с налоговым вычетом. Сумма равна 1 000 000 рублей в рамках одной сделки (ст. 220 НК РФ). Однако, если квартира продается по долям, вычет будет меньше – соразмерно доли продавца.

Пример:

Собственники «А» и собственники «В» продают квартиры, находящиеся в долевом владении. Цена жилья одинаковая – по 3 000 000 рублей. Собственники «А» не смогли договориться и намерены реализовать недвижимость по отдельности – всего 4 человека с равными долями. Группа «В», напротив, продает квартиру сообща (их также 4 человека). Кто получит большую выгоду от налогового вычета?

  • Собственники «А» смогут получить 1 млн рублей на каждого – учитывая, что цена доли меньше 750 000 рублей на человека, они освобождаются от налогового сбора;
  • Группа «В» получит 1 млн рублей на четверых, т.е. по 250 000 рублей на каждого. Эту сумму они могут отнять от цены сделки (размера своей доли), а остаток пойдет для расчета НДФЛ – налог платить все же придется.

Вывод: с точки зрения налогового вычета выгоднее продавать квартиру по долям. Но и общая прибыль от сделки будет в 2-3 раза меньше.

Что делать, если один из собственников не согласен на продажу квартиры?

Нередко при обсуждении продажи квартиры находятся несогласные. Кому-то выгоднее продать лишь свою долю, другие не хотят иметь дело с совладельцами, а третьи просто не желают продавать квартиру. Как быть в такой ситуации?

  1. Очевидный вариант – продать оставшиеся доли (не всю квартиру целиком). Сперва придется предложить их несогласному, и, если он откажется от выкупа, искать покупателя по объявлениям.
  2. Принудительная продажа – подойдет в случае с незначительной долей в квартире (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Совладельцам нужно заказать экспертизу, установить размер доли несогласного, подать иск и добиться выкупа.

Если жилье представляет ценность, можно предложить несогласному выкуп его доли и без суда. Впоследствии квартира продается по высокой цене с учетом затрат на выкуп доли одного из собственников. Подобное актуально для регионов с дорогим жильем – Москва, Санкт-Петербург, Крым.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

Процедура продажи квартиры в долевой собственности целиком или доли

Продажа квартиры с долевой собственностью

Иногда в жизни бывают ситуации, когда нужно срочно продать недвижимость. Сложнее обстоит дело, если она является лишь долей целого объекта. Так или иначе, этот вопрос не простой. Разобраться в нем поможет статья, рассказывающая о том, как продать квартиру в долевой собственности или одну из долей в ней.

Понятие долевой собственности

Под долевой собственностью подразумевают право сразу двоих или более владельцев на объект (квартиру). Каждый из них имеет в собственности часть недвижимости, то есть вправе ею не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться.

Доли в квартире, как правило, имеют различные размеры. Если же в документе их конкретные числовые выражения не установлены, то они по умолчанию воспринимаются одинаковыми. Если же определен, то каждый из собственников получит разный размер денежных средств, в случае ее продажи.

Определить физически долю в общей собственности нельзя, так как в этом случае должен быть отдельный выход и наличие всех коммуникаций. Поэтому, такой вариант становится возможным только в отдельном доме. Пользование оформляется по договоренности, но если это невозможно, то разрешается в суде.

Каждый собственник в общей долевой собственности вправе требовать, чтобы другие пользовались лишь той долей, которая соразмерна его. Если же это не представляется возможным, то он может потребовать компенсацию. А при его незаинтересованности, суд может потребовать выплаты компенсации даже без его согласия.

Также дольщики должны оплачивать налоги, коммунальные услуги и другие общие расходы. В то же время любой из них вправе подарить, завещать или продать имущество, но с некоторыми особенностями:

  • собственники других долей квартиры имеют преимущественное право на нее;
  • они должны быть оповещены перед продажей письменно;

При нарушении этого права любой из собственников может потребовать переоформить право первого покупателя на него. В случаях, когда владелец доли является злостным неплательщиком, кредитор может потребовать, чтобы им была выделена доля, которая соответствует долгу. Тогда должник обязан продать долю совладельцам и оплатить кредит.

Особенности покупки

Несмотря на рискованность предприятия, доля собственности в квартире становится нередко объектом покупки. Ведь, стоимость ее гораздо ниже, чем недвижимости в целом. Это и является главным аргументом «за». Также такое приобретение часто делается ради прописки.

Но когда квартира приобретается не полностью, а лишь в виде части, это несет с собой и много недостатков.

  1. Так, для покупки нужно получить согласие других собственников, но нередко связаться с ними не представляет возможности.
  2. Чтобы преимущественное право не действовало, иногда предпочитают оформлять договор мены или дарения. Но тогда покупатель должен осознавать весь риск, на который он идет. Ведь, если будут выявлены недостатки, то вернуть деньги уже невозможно.
  3. Если он собирается проживать по тому адресу, нужно выяснить, с кем придется жить. Ведь, несмотря на заверение собственника доли, потом может выясниться, что «соседи» живут в комнате, и являются весьма неприятными личностями. Знакомство необходимо и в том случае, если планируется покупка всей квартиры. Другие собственники могут на это согласиться, а могут и отказаться.
  4. Перед тем, как передавать продавцу денежные средства, нужно убедиться в том, что он является дееспособным лицом, а если его представляет другой человек, то должны быть проверены все документы. Ведь, зачастую долю могут попробовать продать даже, если человека уже нет в живых.
  5. Если осуществляется покупка квартиры в долевую собственность, то должны быть прописаны доли на каждого.
  6. Проблемы могут возникнуть впоследствии и с регистрацией членов семьи. Покупатель спокойно регистрируется на приобретенной жилплощади. А вот для того, чтобы прописать других людей, потребуется согласие всех собственников.

Если предполагается продажа части квартиры, находящейся в долевой собственности, то крайне нежелательно оформлять договор мены или дарения. Необходимо соглашаться только на договор купли-продажи.

Продажа доли

Когда продается не целая квартира, а ее доля, то должно быть получено согласие всех прочих совладельцев на совершение сделки. Кроме того, соблюдается их преимущественное право, в соответствии с которым они могут первыми выкупить долю. На принятие решения отводится ровно месяц. Если по истечении месяца выкупа не последует, то можно приступать к сделке.

Получается, что покупка доли сопряжена со многими сложностями. С одной стороны, другие лица, во владении которых она пребывает, иногда не соглашаются, чтобы продаваемый участок принадлежал определенному потенциальному покупателю.

С другой стороны, дольщики иногда стремятся обойти преимущественное право, оформляя договор дарения или мены. Это также не является лучшим вариантом для будущего собственника.

Ведь, проданный участок – долю по факту, но оформленный в виде договора дарения опротестовать не получится, и деньги свои вернуть невозможно.

Когда преимущественное право не действует

По закону, если доля продается на торгах для того, чтобы покрыть долг по кредиту, то право не учитывается. Однако, если это единственное жилье собственника, то продажа невозможна. Отобрать долю можно только тогда, когда она заложена для выплаты ипотеки, а также когда у собственника имеется иное жилье, и по данному адресу он не проживает.

Как продать целую квартиру

Бывают и ситуации, когда продаваться может и целая квартира, находящаяся в долевой собственности. Это можно осуществить двумя способами:

  • с одним договором;
  • с несколькими договорами с каждым из собственников.

Конечно, более выигрышным является первый вариант, когда со всеми дольщиками оформляют единственный договор. Тогда они должны действовать вместе. Пошлина окажется ниже, и не нужно будет составлять документы, а также ждать определенный период для реализации преимущественного права.

Если же договориться о том, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, дольщики не могут, приходиться оформлять договор с каждым из них по отдельности. Расчеты тоже будут отдельными, а также соблюдается преимущественное право. Госпошлина оплачивается несколько раз, что выйдет дороже.

Чтобы государственная регистрация права собственности не замедлялась, лучше всего к заявлению приложить документ, подтверждающий, что все совладельцы не против данного договора.

Сам договор купли-продажи – стандартный. К нему прилагают передаточный акт. Документ должен быть обязательно заверен у нотариуса.

Налоги

Продажа квартиры в долевой собственности сопровождается налогом в тринадцать процентов. Если при этом применяется налоговый вычет, то он может быть реализован в двух вариантах:

  • при продаже квартиры как целого объекта, налог является одним и рассчитывается с 500000 рублей для каждого совладельца;
  • а если оформляется несколько договоров, то с каждого участника вычет составляют с 1 миллиона рублей.

В случае, когда часть квартиры принадлежит дольщику более 5 лет, налог ему платить не нужно.

Заключение

Приобретение доли или целого объекта всегда очень щепетильный процесс. Должны быть соблюдены все формальности и тонкости законодательства.

Поэтому перед сделкой нужно обязательно проконсультироваться со специалистом и описать всю ситуацию до мельчайших подробностей. Также хорошо, если доверить проверку документов на жилье опытному юристу.

Тогда можно быть более спокойным относительно того, что сделка пройдет удачно.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.