Продажа квартиры с прописанными людьми

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанными людьми

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры с совладельцами. Однако это не мешает реализовать квартиру с прописанными в ней жильцами. Подобная ситуация создает для покупателя определенные проблемы, что делает актуальным вопрос о правомерности таких действий и возможностях решения возникающих проблем.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям. Подразумевается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

  • временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
  • постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Выписать их не всегда можно даже через суд.

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в документах. К таким случаям относят:

  • пребывание в местах лишения свободы;
  • отсутствие при прохождении военной службы;
  • стационарное лечение в больнице или санатории;
  • пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласия прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением — прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

  • лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой — по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
  • граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
  • лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
  • граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
  • несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные категории граждан могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  • регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
  • нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих право пожизненного пользования квартирой. Кроме них в судебном порядке можно выписать без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение, таковая предоставляется на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Процедура выписки гражданина с приобретенной квартиры имеет следующий порядок действий:

  • обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов;
  • направление предупреждения о возможности принудительного выселения через суд;
  • обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка — специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

  • отказаться от сделки — такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
  • требовать выписки указанных лиц от продавца;
  • не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления — выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Риски продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.

Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

  • невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
  • увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
  • сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/2005128407306733738/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, нюансы такой сделки

Продажа квартиры с прописанными людьми

Покупать квартиру, в которой прописан посторонний человек такая себе перспектива — кому нужен кто-то чужой в своем доме? Поэтому, покупатели знают, что перед тем, как подписать договор купли-продажи, нужно проверить, а нет ли там прописанных людей и тем более несовершеннолетних.

Но, ситуации бывают разные, и продажа квартиры с прописанным человеком может быть. Например, там прописан тот, кто уже давно не проживает по этому месту, права собственности не имеет.

Или продавцу надоело терпеть ссоры в доме и он решил поменять место жительства, продав это и разделив на несколько квартир, купив дом и так далее.

Такое тоже возможно, поскольку лица, которые не являются собственниками жилья, при передаче прав собственности на него третьим лицам автоматически теряют право там проживать.

Продажа недвижимости с прописанными там людьми имеет место, это не является противозаконным действием, но обязательно данный факт должен быть указан в договоре купли-продажи и согласован с покупателем. Иначе, действия продавца могут быть расценены как мошеннические.

Плюсы и минусы такой сделки для обеих сторон

Продавец, который продает квартиру с прописанными там людьми теряет в деньгах, потому что стоимость объекта снижается на 10-30%. Плюс за срочность может понадобится доплатить услуги агента по недвижимости, который будет искать клиентов и решать организационные вопросы, а это еще до 5% от цены квартиры, комиссионные за работу.

На такой объект найти покупателей сложнее, потому что на рынке и так хватает квартир без какого-то обременения.

Продавец может и промолчать по такую особенность своей квартиры, но дело может закончится следующим:

  1. покупатель обратится в суд и расторгнет сделку;
  2. если окажется, что прописанный там человек имеет право собственности, то сделку суд точно признает недействительной, а действия продавца могут рассмотреть как мошеннические.

Плюс для продавца тут только один: продать проблемный объект недвижимости.

Для покупателя тут преимущество в цене — можно купить неплохую квартиру и дешевле на несколько тысяч долларов, чем аналогичный объект на рынке, но без обвесов.

Минусов побольше:

  1. если прописанный несовершеннолетний или недееспособный, то выписать его не получится даже через суд;
  2. прописанный в квартире может располагать правом пожизненного проживания, и выгнать его тоже не получится;
  3. прописанный в квартире может иметь право собственности, а значит оспорить сделку в суде ему вообще не составит труда.

Так что если и покупается квартира с зарегистрированным там человеком, нужно проверять на каких условиях у него регистрация, есть ли право собственности, имеет ли он право там жить.

Как проходить сделка купли-продажи?

В целом, алгоритм действий стандартный, так как продавать законно квартиру с прописанным человеком можно только в том случае, если он не имеет права собственности.

Тем не менее, нужно уведомить покупателя о том, что в квартире остается прописанный человек и какой статус он имеет. Если этого не сделать, то потом могут быть неприятности: покупатель расторгнет сделку через суд, потребует компенсацию и не исключено, что действия продавца расценят как мошеннические.

Перед тем, как начать процесс продажи, продавец должен сделать следующее:

  1. если есть связь с прописанными в квартире людьми, уведомить их о том, что она будет продаваться. Лучше сделать это в письменной форме, чтобы на руках было доказательство;
  2. уведомить потенциальных покупателей о том, что в квартире есть прописанный человек и на каких правах у него там регистрация.

Замолчать этот факт не следует, потому что в последствии об этом все равно станет известно и сделка, как минимум, просто не состоится.

Срок такой сделки может быть дольше, чем обычная купля-продажа, так как найти клиентов сложнее и нужно решать вопрос с зарегистрированными на жилой площади гражданами.

В конечном итоге: стоит ли продавать квартиру с прописанными там людьми или нет? Если есть возможность решить эту проблему — выписать, то лучше так и сделать.

Для справки: даже если человек не проживает длительное время по месту прописки и нет с ним связи или он просто не хочет сам выписываться, владелец недвижимости имеет право это сделать через суд, в одностороннем порядке.  То есть, законно решение проблемы есть, но на это нужно немного больше времени — примерно 1-2 месяца.

Продавать недвижимость с зарегистрированными там лицами, если они не наделены правом собственности, можно, но такая сделка невыгодна — продавцу придется сделать большую скидку, потеряв до 30% от стоимости.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-esli-tam-propisan-chelovek/

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры с прописанными людьми

Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Продажа квартиры с прописанным человеком не запрещается. Для ее осуществления потребуется согласие покупателя на условия с обременением. Если зарегистрированные лица отказываются выписываться, выселение происходит в судебном порядке.

Как правило, любая продажа квартиры с обременением подразумевает соразмерное уменьшение ее цены. Однако многие продавцы идут на хитрость и не сообщают о прописанных гражданах при продаже.

Это становится настоящей проблемой для новых собственников жилья, порождающей много вопросов. Многие не знают, как защитить свои права.

Однако существуют законные способы и нюансы, позволяющие решить ситуацию в пользу покупателя.

Возможна ли такая сделка

Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:

  • Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
  • Цены на такую недвижимость значительно ниже.

Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.

Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:

  • знать об обременении;
  • не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.

В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.

Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением

Действия продавцаПравовые последствия
Продавец сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (сведения о них указываются в договоре)Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания. Такое право сохраняется за ними даже после смены собственника жилья
Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (преднамеренно утаивает информацию)Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселения зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной
Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (при этом он сам не знал или не мог знать о прописанных в квартире гражданах)В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств. Иной вариант – необоснованно прописанные граждане могут быть выселены принудительно

Нормативная база

Сделки с продажей обремененной недвижимости регулируется одновременно несколькими отраслями законодательства:

  • Гражданским Кодексом (ГК) РФ;
  • Жилищным Кодексом (ЖК) РФ;
  • Конституцией РФ.

В частности, 22 статья ГК регламентирует право собственника на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение. При этом ему не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

В то же время ЖК и Конституция РФ провозглашают право каждого гражданина на использование жилья.

Относительно этого в статье 292 ГК РФ указано, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Риски

Обман покупателей о наличии зарегистрированных в продаваемой недвижимости лиц — большая проблема. С этим связаны риски не только для нового владельца, но и самого продавца.

Для продавца

Рисков у продавца меньше, нежели у покупателя. Продавец рискует только в одном случае: продажа недвижимости с сокрытием информации о зарегистрированных в ней граждан. В этом случае в судебном порядке сделка может быть признана недействительной и продавцу придется понести все правовые последствия.

Для покупателя

Основной риск для приобретающей стороны – невозможность выселения лиц после покупки квартиры. Часто продавцы хоть и не скрывают наличие прописанных граждан, но уверяют покупателя в том, что после сделки указные лица добровольно выпишутся из жилья. Верить на слово в таких ситуациях не стоит. Обязательство о снятии регистрации должно быть:

  1. зафиксировано в письменном виде и нотариально заверено;
  2. указано в тексте договора (может быть также включен пункт о конкретном сроке, в течение которого граждане обязаны выписаться из квартиры).

Скачать образец договора купли продажи квартиры с прописанными людьми.

Если этого не сделать, покупатель рискует:

  • быть обманутым со стороны продавца;
  • стать жертвой незаконных махинаций и действий мошенников;
  • приобрести жилье с обременением лиц, не подлежащих выписке через суд. В этом случае новому владельцу придется либо мириться с «нежеланными» соседями, либо потребовать признания договора купли-продажи недействительным.

Примечание. Если жильцы согласны выписаться, необходимо требовать заверенное обязательство о выписке граждан в момент или после совершения сделки.

Ситуации, при которых недвижимость отчуждается с обременением в виде прописанных лиц, не редкость. При таких сделках существуют особенности, влияющие на их правовую природу:

  1. Не все лица подлежат выселению. Некоторые из них имеют пожизненное право на проживание вне зависимости от того, есть ли у них право собственности на отчуждаемую квартиру.
  2. Иная категория граждан может быть выселена принудительно в судебном порядке (даже при отсутствии на судебном разбирательстве).
  3. Многие зарегистрированные граждане не проживают в продаваемом жилье, однако это не прекращает их право на проживание в нем.

Примечание. Прописанный человек не может претендовать на собственность (если только он не является ее владельцем). Законодательство разграничивает эти понятия. Собственник может владеть и распоряжаться квартирой, зарегистрированное лицо – только проживать в ней.

Список лиц, прописанных в квартире и подлежащих выселению после ее продажи

Даже если покупатель узнал о прописанных гражданах после покупки, он может потребовать выселения определенной категории лиц.

Таблица 2. Лица, подлежащие снятию регистрации после смены собственника жилья

Категория гражданПравовые последствия
Несовершеннолетние детиПродажа квартиры с обременением, в которой прописан ребенок, возможна. Но в этом случае дети подлежат выписке только с разрешения органов опеки. При этом ребенок должен быть одновременно зарегистрирован в ином месте, поскольку законодательство запрещает выписку детей «в никуда». Кроме этого, новое жилье должно быть не хуже предыдущего. Поэтому покупать такое жилье следует после выписки детей. Ситуация усложняется в случаях, если ребенок одновременно является собственником квартиры. Такие правовые случаи требуют осторожности и тщательной проверки законности при заключении сделки
Совершеннолетние, прописанные после приватизацииВ этом случае согласие на выселение не требуется
Граждане, лишенные родительских правПодлежат обязательному выселению, даже при отсутствии иного жилья.
Бывшие супруги и члены их семьиБывший супруг теряет право проживания в квартире и подлежит выселению. Однако суд может дать отсрочку на проживание, если у гражданина нет иного жилья. Примечание: это правило действует только в том случае, если жилье приобретено до брака или было подарено/унаследовано
Жильцы с пребыванием (временно-прописанные)Подлежат выселению по истечению срока прописки
Иные лица, зарегистрированные с согласия бывшего собственника (в том числе не имеющие родственных связей с ним)Подлежат обязательному выселению за неимением основания на проживание в отчуждаемой квартире

Примечание. Ситуация упрощается, если указанные лица хоть и зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней. В таких случаях выселение возможно и без их участия, через суд. Для этого необходимо предоставить доказательные документы (квитанции, справки, свидетельские показания) при подаче искового заявления.

Кого нельзя выписать из квартиры

В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.

Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению

Категория гражданПравовые последствия
Собственник жильяНе подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника
Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник)Имеет право на пожизненное проживание в квартире
Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лицаОтказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения
ИждивенецПри заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания
Участник жилищных кооперативовЕсли такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно
Бывшие супруги (при наличии брачного договора)Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок
Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов)Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно

Как выписать из квартиры

По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:

  • добровольно;
  • принудительно.

Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.

В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:

  1. Написать заявление в суд.
  2. Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
  3. Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
  4. Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.

Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:

Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.

по теме:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-s-propiskoy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.