Продажа квартиры с выделенными долями детям

Содержание

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Продажа квартиры с выделенными долями детям

Одно из первостепенных прав ребенка – это его право на жилье. Оно гарантируется ему как Конституцией, так и Семейным кодексом. Помимо прочего в Гражданском кодексе указано на то, что до 14 лет дети должны проживать совместно с их родителями.

Законодательная база

Российское гражданско-правовое законодательство допускает возможность продажи квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику до 18 лет.

Но такая сделка может состояться исключительно при участии органов опеки, которые выполняют надзорные функции в части соблюдения прав детей.

В этом состоит ключевая особенность купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних собственников.

Если разрешение со стороны опеки так и не было получено, то такая сделка аннулируется и расторгается согласно судебному решению. При этом продавец должен будет вернуть уплаченные деньги покупателю, но и компенсировать ему полученные убытки.

Необходимость продажи квартиры с долей ребенка может возникнуть по ряду причин:

  1. Родители накопили необходимую сумму и решили переехать в более просторную квартиру.
  2. Развод родителей и связанная с ним необходимость размена имущества.
  3. Родителям срочно нужны деньги на лечение и они вынуждены переехать в меньшее по площади жилье.
  4. Родители хотят переехать в другой район с более развитой инфраструктурой или более благоприятной экологической обстановкой.
  5. Возникшая необходимость переехать в другой город по работе.

Разрешение органов опеки

Несмотря на то, что дети считаются ограниченно дееспособными, а выражать их интересы должны родители, участие органов опеки необходимо при заключении сделки купли-продажи для недопущения ущемления интересов ребенка.

Уполномоченные органы должны проследить, что в результате продажи квартиры ребенок получит долю в собственности, которая по цене или по квадратуре не уступает той, которой он владеет сейчас.

Таким образом, при продаже жилья с несовершеннолетним ребенком допускается несколько вариантов:

  1. Если после продажи квартиры на него оформляется равноценная или большая доля в новом жилье.
  2. Если после продажи квартиры новая недвижимость не покупается, но на ребенка регистрируется доля в собственности в любом другом месте. Например, ребенку выделяется доля в квартире его бабушек или дедушек.
  3. На банковский счет ребенка кладется сумма, эквивалентная стоимости его доли в квартире. Этими деньгами родители распоряжаться не вправе, а ребенок сможет воспользоваться ими после достижения 18 лет.

В исключительных ситуациях органы опеки могут пойти на уступки и разрешить продажу квартиры без выдела эквивалентной доли. Например, если речь идет о здоровье ребенка и квартира продается для того, чтобы выручить средства на его лечение.

Необходимость получения разрешения от опеки пропадает только после достижения ребенком 18 лет. С этого момента он считается полностью дееспособным и вправе сам заключать сделки.

Но иногда дееспособность достигается ребенком раньше – к 16 годам. Например, если он устроился на работу, занимается предпринимательством или женился.

Опека дает одобрение на сделку с учетом заявления от родителей и представленных ими документов. В частности, оценивается не только доля ребёнка в новом жилище, но и экологическая обстановка по новому адресу, наличие инфраструктуры, более высокооплачиваемой работы для родителей, подходящих для ребенка климатических условий, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и пр.

Органы опеки сравнят нынешние и перспективные условия проживания и вынесут свое решение. Если интересы ребенка по их мнению соблюдены должным образом, то родители получат письменное разрешение на сделку.

Причины отказа

Отказ органов опеки может стать неприятным сюрпризом и привести к срыву сделки, поэтому стоит заранее ознакомиться с возможными причинами такого решения. Органы опеки могут отказать родителям в заключении сделки, руководствуясь следующим мотивами:

  1. Недвижимость, оформляемая на ребенка, не должна быть меньше предыдущей. В крайнем случае, ребенок должен получить эквивалентную долю. Например, родители хотят продать квартиру, приобрести ребенку комнату и полностью оформить ее на него. Но органы опеки отказали им, так как ребенок должен быть прописан совместно с родителями, а на двоих такой площади будет недостаточно.
  2. Доля ребенка должна быть аналогична той, которая есть у него в текущий момент. Например, если несовершеннолетний сейчас владеет ½ недвижимости, то даже при покупке жилья большего по площади ребенку должна быть выделена там половина.
  3. Родители планируют продать единственное жилье в собственности и оформить новую квартиру в рассрочку или ипотеку.
  4. Новое жилье планируется купить в доме, который находится на этапе строительства, и в текущий момент нет возможности выделить там доли детям.
  5. Новое жилище не соответствует санитарным нормам к жилому помещению. Например, в квартире или доме отсутствуют удобства и коммуникации (электричество или водопровод).
  6. Недвижимость расположена в местности с неразвитой инфраструктурой (например, поблизости нет школы или детского сада) или там, где она вообще отсутствует.

Документы

Для получения разрешения в органах опеки требуется собрать следующие документы:

  • заявление;
  • паспорта родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
  • предварительный договор купли-продажи, подтверждающий выделение доли ребенку в новой квартире;
  • свидетельство о браке;
  • техпаспорт и выписка из ЕГРН на квартиру для продажи и для покупки;
  • выписку из лицевого счета и домовой книги по старому и новому адресу.

Для заключения сделки купли-продажи помимо разрешения от опеки необходимо подготовить такие документы:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.
  2. Паспорта от всех собственников.
  3. Выписку из ЕГРН – запрашивается в Росреестре и подтверждает сведения о правообладателях и отсутствии обременений на квартиру в виде залога и ареста.
  4. Технический паспорт из БТИ.
  5. Кадастровый паспорт из Росреестра.
  6. Выписку из лицевого счета и домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе по месту жительства.

Аналогичный комплект документов предъявляется собственником продаваемой квартиры.

Стороны должны будут заключить договор-купли продажи в письменном виде и сослаться в нем на собранные документы.

Сам договор купли-продажи не подлежит регистрации, но родители должны будут зарегистрировать в Росреестре отчуждение прав собственности на продаваемую квартиру и внести отметку в реестр о вступлении в права собственности в отношении нового жилья.

За процедуру государственной регистрации взымается госпошлина в размере 2000 руб.

Как проходит сделка

Сделка купли-продажи квартиры с участие несовершеннолетних предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Получение разрешения от опеки, в котором прописывается адрес старой квартиры и месторасположение нового жилья. Такое разрешение действует месяц.
  2. Ребенок и родители выписываются из продаваемой квартиры.
  3. Заключается договор купли-продажи. Согласно требованию закона при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего такая сделка должна быть заверена нотариально в присутствии обоих родителей.
  4. Переоформляются права собственности по новому месту жительства.
  5. Несовершеннолетнего регистрируют по новому адресу через региональное подразделение УМВД.
  6. Родители приносят в органы опеки документы, подтверждающие то, что ребенку было предоставлено равноценное предыдущему месту жительства имущество (это копии договора купли-продажи, выписка из ЕГРН).

Возможные проблемы

Проблемы в оформлении сделки и получении согласия от опеки могут возникнуть из-за отсутствия второго родителя, особенно если его местоположение неизвестно или при его несогласии со сделкой.

Также сложности могут возникнуть при желании родителей приобрести новую квартиру в ипотеку. Выходом из ситуации может стать оформление нотариально заверенного обязательство выделить доли несовершеннолетним после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-nesovershennoletnego.html

Покупка квартиры с долями на детей

Продажа квартиры с выделенными долями детям

 Покупка квартиры с долями на детей — это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми. Обязательным условием использования государственных средств является выделение долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним.
Статья актуальна на 2020 год

Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

Возможны два варианта сделки:

1 вариант — оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, тогда деление совместно нажитого имущества подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Порядок ведения ЕГРН:

90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.

Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).7/100 на каждого ребенка и 86\100 в общую совместную долю родителей.

Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.

Для «ровности» можно выделить детям по 10/100 = 1\10.

А родителям -8\10 в общую совместную собственность.

Как выделить доли детям при покупке квартиры

Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.

Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.

НО! ВНИМАНИЕ — если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, нотариуса не избежать. С 01.10.

2018 года — залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

Способ второй — с нотариусом.При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость).

Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.

НО! ВНИМАНИЕ — если регистрации залога долей не избежать, лучше удостоверить ДКП у нотариуса и обойтись без брачного договора.

-А зачем оформлять залог долей?

-Хороший вопрос.
Регистрацию залога(ипотеки) может потребовать продавец, ведь средства маткапитала нужно ждать долго и обременение в его пользу является для него страховкой полного расчета.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала:1.оформить жилье на родителей или одного из них,2.сделать обязательство о наделении долями всех членов семьи,

3.потом без нотариуса выделить доли всем членам семьи

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры с долями на детей

Источник: https://exspertrieltor.ru/2018/12/21/pokupka-kvartiryi-s-dolyami-detey/

Выделили доли детям и продали квартиру. Налоговая требует 13%. За что?

Продажа квартиры с выделенными долями детям

30.04.2019

Рассмотрим вопрос Александра по правомерности налоговой требовать уплаты 13% с продажи доли детей.

В 2014 году с супругой купили квартиру за 8,2 млн рублей, оформили на нее. Я свой вычет использовал раньше. Пока платили ипотеку, родился второй ребенок — получили маткапитал и погасили им часть кредита. Оформили обязательство о выделении долей всем членам семьи.

В 2018 году разделили квартиру у нотариуса на всех: нам с женой по 45/100 и детям по 5/100. Потом продали эту квартиру и купили новую, побольше.

И вот получаем от налоговой письма: вы все, мол, должны подать декларацию, так как владели квартирой меньше трех лет.

То есть мы продали нашу квартиру, которую купили четыре года назад, и просто разделили между членами одной семьи, чтобы выполнить требования господдержки.

И теперь должны заплатить налог, потому что право собственности на доли возникло в 2018 году. Причем налог должны платить и мы с женой, и наши маленькие дети.

Что это за дичь вообще? Сначала государство дает 450 тысяч рублей, а потом хочет забрать миллион рублей в виде налогов?

Объясните, права ли налоговая? Кто и что должен платить в такой ситуации, когда квартиру делят между членами семьи, а потом продают. Нужно ли подавать декларацию и отдавать 13% с каждой доли?

Александр

В такой ситуации могут оказаться тысячи семей, которые выполняли требования программы маткапитала. И это может привести к потере сотен тысяч рублей, потому что формально у налоговой и правда есть основания ждать декларации и денег в бюджет. Причем сумма налога из-за продажи долей может оказаться гораздо больше материнского капитала.

Расскажем, как ответить на требования налоговой и вообще ничего не заплатить в бюджет.

Почему нужно выделять доли всем членам семьи

Когда семья получает материнский капитал, она дает пенсионному фонду обещание: все члены семьи получат доли в этой квартире. Это обязательное условие господдержки. Рано или поздно оба супруга и все дети должны стать владельцами долей в квартире. Выделить доли можно разными способами, но главное, чтобы у каждого члена семьи появилось право собственности.

Что видит налоговая при выделении долей в квартире

При любых сделках с недвижимостью налоговая получает данные из Росреестра: этот гражданин продал квартиру, этот купил, тут договор дарения, вот даты и суммы. Это нужно для начисления налога на имущество, НДФЛ и проверки вычетов.

Собственником вашей общей семейной квартиры была жена. Потом она всем выделила доли, и получилось, что с 2018 года у членов семьи возникло право собственности. Росреестр сразу передал это в налоговую. И вот что она увидела.

Кто получил право собственности на доли в квартире с 2018 года

Член семьи Размер доли Стоимость доли
Жена 45/100 3 700 000 Р
Муж 45/100 3 700 000 Р
Первый ребенок 5/100 400 000 Р
Второй ребенок 5/100 400 000 Р

При этом налоговой, в общем-то, все равно, почему вы разделили квартиру. То ли просто захотели, то ли это требование господдержки. Главное, что у кого-то возникло право собственности и это влияет на начисление налогов. Сначала всем членам семьи начисляют налог на имущество с учетом этих долей, а потом налоговая видит, что вы все продали эту квартиру.

Почему налоговая требует декларации при продаже квартиры

При продаже недвижимости возникает налогооблагаемый доход и появляется обязанность подать декларацию. Но только если продажа раньше минимального срока владения. Для квартир, которые купили до 2016 года, это три года — как раз ваш случай.

Ваша семья владела квартирой с 2014 года, то есть к моменту продажи в 2018 году три года до продажи как будто уже прошли. Но для налоговой не так: она видит, что проданы доли, которые принадлежали собственникам с 2018 года — то есть с момента раздела между членами семьи. Это сигнал: ждем декларацию и НДФЛ. Вот вам и напомнили.

Теперь нужно разобраться в нюансах, чтобы не потерять деньги.

Как считать срок владения при распределении долей между супругами

Изначально собственником квартиры была ваша супруга. Квартира общая: ее купили в браке. В 2018 году супруга выделяет вам долю, и вы становитесь собственником 45/100 по документам. При продаже этой доли в том же году налоговая хочет декларацию и 13% от 3,7 млн рублей. Но она ничего не получит — и вот почему.

Когда супруги распределяют между собой общее имущество, право собственности считается с того момента, когда оно возникло у первого супруга. В вашем случае — у вашей жены, то есть в 2014 году.

Это значит, что вы хоть и получили выписку из ЕГРН о собственности на 45/100 квартиры в 2018 году, но считались ее владельцем с 2014 года.

И для налогов период владения начинается именно с 2014 года, а не с 2018, как считает ваша инспекция.

Вот цитаты из свежего разъяснения Минфина на этот счет:

Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов.

Это значит, что у вас и вашей жены право собственности на доли возникло не в 2018, а в 2014 году. Переоформление тут ничего не меняет. Вы не обязаны подавать декларацию и платить 13% от стоимости своих долей, даже если налоговая прислала напоминание.

Что ответить налоговой. Налоговая не вникает в нюансы: как именно вам досталась доля. Она только видит, что получили вы ее в 2018 году и сразу продали.

Поэтому в ответ на требование представить декларацию отправьте пояснение со ссылкой на это письмо Минфина: что квартиру купили в браке в 2014 году, а в 2018 супруга выделила вам долю.

Приложите свидетельство о браке и документы жены о покупке квартиры в 2014 году. От вас отстанут.

При продаже детских долей придется подать декларацию и начислить налог

А теперь неприятное. Когда семья, которой дали материнский капитал, выделяет доли детям, налоговая узнает об этом. И когда детские доли продаются, она тоже узнает и видит даты: сколько времени прошло от покупки до продажи.

И как бы это ни казалось странным, но при продаже раньше минимального срока у детей возникает обязанность подать декларацию и начислить налог.

То есть вы просто соблюдаете формальности и выделяете детям кусочек общей квартиры, которую купили пять лет назад. А при продаже государство хочет от вас 13% этих долей.

При этом расходы на покупку квартиры дети учесть не могут. Как правило, родители дарят им доли или выделяют по соглашению.

Получается, что ваши дети стали собственниками 5/100 квартиры, — расходов у них при этом нет. А потом эти дети в том же году продали свои 5/100. И налоговая говорит: дети были собственниками меньше минимального срока, мы ждем от них декларацию и деньги. Родители, конечно, в шоке: какую еще декларацию от детей? Но формально налоговая права.

Право собственности несовершеннолетних детей считается не с того дня, когда родители купили квартиру, а с того, когда детям выделили в ней доли.

Минфин говорил об этом уже много раз:

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

Что делать. До 30 апреля 2019 года вы должны подать декларацию 3-НДФЛ от имени ваших маленьких детей. И указать в ней доход — размер стоимости доли каждого ребенка. Если вы так не сделаете, вам выпишут штраф — минимум 1000 рублей. И платить его придется родителям, а декларацию все равно потребуют.

При продаже имущества раньше минимального срока владения можно использовать вычеты, которые уменьшают доход:

  1. В сумме расходов на покупку доли. У ваших детей их нет, так как они ничего не платили.
  2. В размере миллиона рублей без подтверждения расходов. Это ваш вариант.

Доход от продажи детских долей можно уменьшить на сумму вычета. А вот как именно, это зависит от оформления продажи.

Если продать долю по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей. Это пригодится тем, кто выделяет детям большие доли — например, 25%. Но нужен именно отдельный договор. Так делают редко, но это законная схема.

Если продать доли одним договором, тогда вычет придется распределить между детьми. Его дадут не каждому ребенку, а миллион рублей на всю квартиру. У детей будет по 50% вычета, то есть доход каждого можно уменьшить на 500 тысяч рублей. Вам этого хватит, чтобы не платить налог.

Но если бы вы выделили детям по 10% в квартире, то при продаже пришлось бы отдать в бюджет деньги. А если бы по 25%, как делают многие семьи при получении маткапитала, — сумма налога могла бы составить сотни тысяч рублей. Это кажется не очень справедливым, но так работает закон и это нужно учитывать при распределении долей и последующей продаже.

Инструкция для родителей, которые выделяют доли детям

Налоговая может нахлобучить вас на сотни тысяч рублей и потребовать больше денег, чем вы получили по программе господдержки. Вот как этого избежать:

  1. Не спешите выполнять требования налоговой и подавать декларацию. Сначала разберитесь со сроком владения. Для супругов он отсчитывается с даты первой регистрации, для детей — с даты регистрации права на долю.
  2. Если налоговая требует декларацию, а вы не должны ее подавать, отправьте пояснения по поводу сроков.
  3. Если дети владели долями меньше трех или пяти лет, за них придется подать декларацию. Даже если налога к уплате не будет, все равно подайте, а то оштрафуют.
  4. Если планируете продавать квартиру с детскими долями, выделяйте им такую часть, чтобы по стоимости она была меньше вычета. Если продавать доли одним договором, миллион рублей вычета придется разделить между детьми.
  5. Если продаете квартиру раньше минимального срока, заранее просчитайте налоговые риски за детские доли. Иногда лучше подождать, чем терять огромные суммы на несправедливых налогах.
  6. Родители могут использовать вычет в сумме расходов на покупку. Дети — нет.
  7. Если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.

Источник: Т-Ж

Источник: https://novostroy32.ru/pokupatelyam/stati-o-novostroykakh/300419/

Как быть? Продажа квартиры, выделение доли детям

Продажа квартиры с выделенными долями детям

Ситуация такая.

Имеется однушка. Купили в ипотеку, когда был один ребенок, часть ипотеки погасили с помощью субсидии программы «молодая семья», родился второй ребенок, еще часть погасили маткапиталом. Мной было подписано обязательство выделить детям долю. Выплатили ипотеку.

Оформлять долю не стали. Подумали, что квартиру все равно продавать будем, купим побольше, когда наконец уедем с севера. Там и выделим им доли. Есть двушка, в городе, куда хотим переехать. Поэтому у однокомнатной квартиры собственник один.

Решили себе облегчить продажу в будущем, ага.

Родился третий ребенок. Уже поняли, что двушка не подходит, а нужна трешка.

Наконец созрели для переезда. Больше 5 лет прошло, как квартира в собственности. Жена и дети выписались и уехали уже туда, к теще, где и прописались.

Обратился в агентство.

И тут выплыло то обязательство. Агент утверждает, что надо делать все взад как положено. Выделять детям долю, если не хотим неприятностей. Но.. мы же собирались выделить им доли в новой квартире.

Нет, так нельзя! Вы же ее еще не купили, и кто вас там знает?! Ну хорошо, так может мы им в той двушке и выделим тогда сейчас? Нет нельзя.

И вообще, когда детям доли выделите в этой однушке, нужно будет еще потом налог с продажи платить, так как у них заново срок владения пойдет.

Итого вопрос к разбирающимся в теме людям: это все так и есть, и мы конкретно в заднице? Или можно как-то выйти из этой ситуации законно и с наименьшими потерями?

Добрый день!

Факты таковы: имеется двухкомнатная квартира, которая досталась в наследство моему отцу и его родной сестре от их отца. В наследство они уже вступили и все оформили.

Суть: как моему отцу продать свою долю, если сестра не идёт на контакт от слова совсем. Т. е. нет возможности даже получить у нее отказ в выкупе. Ее задача не навариться самой, а именно как можно больше навредить отцу.

  Она абсолютно одинока и ненавидит весь мир, а больше всех моего отца.

Есть подозрение, что она может подарить свою долю в квартире какому-нибудь воспитаннику детского дома (насколько я понимаю для этого не нужно согласие второго собственника, в отличии от продажи) и тогда все перспективы продажи доли отца будут весьма туманны.

Заранее спасибо за советы.)

Здравствуйте!Прошу помощи юристов и просто знающих людей.Ситуация такова-есть двое детей 18лет дочь и 11лет сын(на данный момент),в 2013году было приобретено жилье,из них 1 500 000 наличными были мои и 400 000 оплачено мат.капиталом.Выделила всем равные доли,по 1/3 на каждого.

В этом году отец сына отсудил право проживания ребенка у него,подал на алименты и требует разменять квартиру,хотя его вложений там ноль. Алименты-это естественно,платить на содержание ребенка нужно,но квартира?Извините,но нет.Покупалась на свои кровные,он там никогда не проживал,не прописан,замужем я за ним не была.

Прям визжит,чтоб разменивала или приобретала отдельное жилье для сына.Заранее благодарна за любой совет.Спасибо.

Блин блинский…. Со мной такого не бывало ни разу.

При продаже квартиры свекрови в *опе мира (далекий-далекий район области) потребовали справки из всех организаций, куда платили денюжки за коммунальные услуги.

Выкупила администрация района для детей-сирот. Ну, нам-то какое дело – кто и для кого? Бумажки все подготовили, принесли…

Оказалось, что необходимы справки об оплате за всю коммуналку из всех служб. И не важно – живешь ты там или нет (квартира стояла пару лет пустая, но мы приезжали забрать квитанции, проверить, что и как, да и платили всегда).

Хотя ходили и предупреждали все службы, что никто там не живет, и жить не будет до продажи (счетчики стоят на все услуги). Все нормально, все уплачено, претензий ни у кого не возникало, собрали бумажки, но….

Все уперлось в газовую службу…

Вот мы заплатили 28=38 рублей за газ за ноябрь (по счетчику и квитанции) – последний месяц перед продажей. Но оказалось, что нужно ехать за 58 км, для того чтобы подтвердить ОФИЦИАЛЬНОЙ справкой, что все проплачено и нет никакой задолженности за предыдущие месяцы. В этой *опе, где продавалась квартира, есть только аварийная служба, которая не имеет права выдачи официальных документов.

И вот разговор слепого с глухонемым по телефону с газовой дамой. Мы говорим:

-Давайте мы вышлем электронкой копии об оплате или скрины квитанций (свои, администрации – любые).

В ответ – НЕТ-НЕТ-НЕТ.

Она просто сказали, что у них нет эл/почты, и никакие другие документы у них не принимаются, кроме квитанций из рук в руки о том, что мы заплатили.

Наняли машину за сумасшедшие для нас деньги до того центрального села. Плюс время ожидания водителем (хождение по кабинетам и выписка справки). Съездили за полтора часа туда-обратно, за 5 минут нам подтвердили, что мы не «олени» все платежи прошли и мы ничего не должны.

Офигели «вконец». Так везде что ли? Или только в нашем колхозе, районе, области?

Кстати, справку даже не посмотрели, просто приняли к сведению, что она есть и все……

Итак, я обещала отписаться о продаже квартиры часть ипотеки, за которую была погашена материнским капиталом.

Выполняю…

Все действия происходят в Самаре.

В 2012 году мы внесли первоначальный взнос за квартиру в строящемся доме. Ипотеку взяли в ВТБ, хотя заявку подавали и в Сбер, но к моменту покупки, Сбер успел только прислать смс с просьбой прийти сфотографироваться… Весной 2014 года мы получили ключи от квартиры, в мае оформили в росреестре свидетельство о собственности, на меня и мужа, вид собственности – совместная.

Летом 2014 родился второй ребенок, с огромным нетерпением мы побежали оформлять мат.капитал в ПФР. В январе 2015 часть ипотеки нам списали по сертификату, для этого мы оформили у нотариуса обязательство о выделении долей всем детям в этой квартире (адрес там обязательно указывается).

Когда дети подросли, и мы решили расширятся, долг банку составлял 190 000 руб. Для продажи мы заняли 190 000 руб у друзей, внесли на счет ипотеки, заявку о закрытии кредита, я оформила на сайте, и уже на след. день долг нам списали. В этот же день я позвонила на горячую линию ВТБ, заказала закладную (30 дней).

Получила на пару дней пораньше, на свой страх и риск поехала в отделение где выдают закладные (Самара, Молодогвардейская, 204) и она там лежала в неразобранной стопке. Потом с мужем поехали в мфц, написали заявление на снятие обременения (5 рабочих дней). Первые покупатели не спрашивали про материнский капитал, но им отказал банк, пришлось опять выставить объявление и искать дальше.

Следующие покупатели попались с риелторами, которые уточнили вопрос вкладывали ли мат. капитал в квартиру, врать не стали, сказали, что использовали.

Они объяснили, что нужно тогда пройти всю процедуру, чтобы у них не было потом проблем, и началось)) Для выделения долей детям нужно составить соглашение у нотариуса, нотариус потребовала все правоустанавливающие документы на квартиру, документы-основания, обязательство, сертификат на материнский капитал, справку из ПФР о том что материнский капитал использован (3 рабочих дня, удалось получить на 2 день), кредитный договор, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеки (делали 2 дня), ну и паспорт + свидетельства на детей и о браке. Копии всех документов относим нотариусу и ждем, когда они позвонят, и скажут, когда приходить. В назначенный день приходим со всеми оригиналами и деньгами к нотариусу, стоило это нам 6000 руб. На выходе получаем 4 одинаковых соглашения, в которых указано что вид собственности меняется на общую совместную, и прописываются доли каждого собственника (4/10 у меня и у мужа, 1/10 у каждого из детей), так же там прописывают что соглашение составлено на основании обязательства, материнского сертификата. С соглашениями топаем в мфц, отдаем соглашения, паспорта + свидетельства детей, платим 2000 руб за объект и ждем … 5 рабочих дней. На сайте мфц можно отследить статус заявления, как только статус обновляется до «Готово к выдаче», бежим в мфц за выписками и отдаем их риелторам, так как они готовят пакет документов на одобрение объекта в банке. Подписываем предварительный договор купли-продажи с покупателями.

Параллельно ходим смотрим квартиры… Выбрали.

Берем выписки на всех собственников продаваемой квартиры (они являются основанием для выделения долей в квартире которая будет находится в залоге у банка), документы о доходах, паспорта, свидетельства и все что попросит банк, и отдаем на рассмотрение ипотеки в ВТБ (в Сбер тоже можно), получаем решение комиссии банка об одобрении ипотеки и разрешении выделения долей несовершеннолетним детям в квартире, которая будет в залоге у банка (ВАЖНО!).

Выбираем квартиру не меньше по площади и не ниже по цене (если что-то не улучшается, то детям надо будет выделить большие доли, чем были в продаваемой квартире), даем задаток, подписываем предварительный договор.

Та-дам! Идем в опеку, есть предварительная запись на сайте супрема63.

Туда несем оригиналы + копии: паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке или ксерокопию страницы паспортов о семейном положении, договора купли-продажи на продаваемую и покупаемую квартиры, правоустанавливающие документы + договора-основания на обе квартиры (тут загвоздка с покупаемой квартирой, подлинники вам на руки никто не даст, так что придется ехать с кем-то кто покажет подлинники опеке), одобрение ипотеки из банка, справка о составе семьи с продаваемой и покупаемой квартир (можно без копий, если вы их отдаете), справку о составе семьи с места проживания детей (мы проживаем по другому адресу месте)… кажется ничего не забыла…

Заполняем заявления, ждем 2 недели (2 дня – подсуетился риелтор продавцов), получаем разрешение из опеки на продажу и покупку, и разрешение для банка на оформление в залог квартиры с долями детей. Первое покупателям, второе в банк.

Параллельно собираем справки на квартиру для банка – одобрение объекта (оценка, справки об отсутствии задолженности, у нас были еще справки дополнительные).

Сделки прошли одна за другой: 19 апреля продажа и на 20 апреля покупка, потому что первоначальный взнос нашего покупателя покрывает наш первоначальный взнос продавцу, иначе придется ждать денег от банка.

Обе сделки идут через нотариусов, продажа полностью за наш счет, так, как только из-за нашего вида собственности приходится к нему обращаться (20 000 руб). Покупка делится пополам, так, как и у них, и у нас общая совместная собственность.

Всего покупка обошлась в (12 620 руб нотариус + 1000 руб аккредитив + 2000 руб пошлина в мфц + 14 000 руб страховка + 3 500 руб оценка = почти 50 000 руб.)

При покупке квартиры в браке, сейчас обязательно заключать брачный договор (5500 руб), но можно включить в договор брачный элемент (1000 руб), тогда договор не заключается. Нам подсказали, иначе отвалили бы кучу денег.

В данный момент ждем, когда росреестр зарегистрирует все права, мы должны документы на покупаемую квартиру принести в наш банк, чтобы продавцам перечислили деньги (раскрыли аккредитив). И наш покупатель должен забрать выписки и отнести в свой банк, пока он этого не сделает, нам деньги не переведут.

Вроде все основные моменты описала, если есть вопросы, по возможности постараюсь ответить.

Показать полностью

У многих когда-то наступает волнительный момент – продажа квартиры. И, конечно же, никто не желает быть обманутым.

Лето 2015 года , у нашей семьи наступил момент, когда стало необходимо поменять место жительства и продать квартиру. И волею судеб, одним из потенциальных покупателей была бабушка. Детство той бабушки прошло – в одном из лагерей германско-фашистский захватчиков, и наше правительство предоставило ей сертификат, на единовременную выплату для улучшения жил.условий на сумму 1 411 000 рублей.

Конечно же, что может быть безопаснее сделки с государством, подумали мы, по договору Министерство труда и соц. защиты обязалось оплатить сертификат в течение семи месяцев, так как планируемое к приобретению жильё ещё строилось, сроки в 7 месяцев нас устраивали.

НО! Прошло 7 месяцев – год – полтора, и вот уже октябрь 2017 года, а ответ один и тот же: «Денег нет, но вы держитесь!» (с).

Что сделано за это время:

Районный суд в выплате отказал, ссылаясь на то, что Мин. труда и соц. Защиты не являются стороной договора купли-продажи. И так как средства выделяются из федерального бюджета – это обязательство государства. А в Калужской области средств нет(((

Областной суд решение Районного поддержал и оставил без изменения.

Верховный суд в рассмотрении отказал.

Администрация президента и Приёмная президента обращения отсылает на Калужскую Администрацию, а та в свою очередь, на Мин. соц. защиты Калужской области – у которой ответ один – ДЕНЕГ НЕТ!

Мин. труд и соц. защита России – вообще открестился от этого, говорит это не наше дело.

Прокуратура, так же обращения пересылает на Администрацию Калужской области, а замы губернатора так же твердят – « К сожалению, денег нет!»

Есть единственный выход из ситуации – через суд аннулировать договор купли-продажи. Но, мы уже год проживаем в другом городе, и заниматься продажей квартиры за сотни километров совсем не удобно. Надеемся, а вдруг деньги появятся…

В итоге, что имеем:

Правительству РФ категорически верить НЕЛЬЗЯ, ни одной из структур, ни одному министерству.

Молодая семья с малолетним ребёнком осталась без жилья и денег за него, проживает в чужой квартире ( спасибо, родственникам – приютили), пришлось взять ипотеку на новую квартиру, а при своевременной выплате, не пришлось оформлять ипотеку и переплачивать теперь проценты, ну и конечно же нервы…

Постараюсь добавить несколько слайдов к тексту, а у вас попрошу совета, может есть какой-либо выход из ситуации?

Не наступайте на те же грабли, что и мы. Хотя, до 2015 года деньги по подобным сертификатам выплачивались своевременно.
Показать полностью 3 Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам:

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_byit_prodazha_kvartiryi_vyidelenie_doli_detyam_5178754

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Продажа квартиры с выделенными долями детям

Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас.

Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета.

По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.

Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей. Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.

Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей). То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.

Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.

Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.

Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности. Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.

Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.

Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка. Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.

Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально. Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки. Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение. Срок его выдачи составит не более 30 дней.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас.

Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями.

При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:

Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.

То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент. При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.

Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.

В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств. В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.

У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так. Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:
  1. наделить детей долями;
  2. пройти опеку и получить разрешение на сделку.

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье. Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.

То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная.

Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья. Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием.

Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_ona_kuplena_na_matkapital/7859

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.