Продажа квартиры за долги жкх

Содержание

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам и как это правильно сделать?

Продажа квартиры за долги жкх

Покупка квартиры – не только выбор этажа и шаговой доступности до метро.

Незнание нюансов покупки квартиры может стать нереально обидным, если их не учесть, причем такое незнание может проявиться уже после оформления сделки купли-продажи. В этом лично я убедилась за полных семь лет работы риэлтором.

Один из таких нюансов – долги по услугам за коммуналку. Давайте разберемся, можно ли и как продавать такое жилье, ну а еще – стоит ли овчинка выделки.

Возможность продажи квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

Продажа жилья с долгами по коммуналке совершенно реальна. Единственное, что требуется – достичь согласия между продавцом и покупателем о сумме долга в момент подписания сделки. Она определяется по выпискам управляющей компании по каждому виду услуг, не оплаченных в срок продавцом жилой недвижимости.

Но существуют случаи, когда продажа жилого помещения с долгами не разрешена законом:

  1. Если дом или квартира не приватизированы, их жильцы распоряжаются недвижимостью на правах нанимателей – согласно ч. 2 ст. 61 Жилищного кодекса РФ, жильцы получают на квартиру только право пользования, но распоряжаться не правомочны, так как владельцем недвижимости остается государство.
  2. Если жильё находится под арестом, его владелец на этот период утрачивает право распоряжаться квартирой или домом, как предписано в ч. 2 ст. 115 Уголовно-Процессуального кодекса РФ.
  3. Если на куплю-продажу жилой недвижимости, выступающей залогом, нет согласия его держателя, на что прямо указывает ч. 6 ст. 73 Налогового кодекса РФ.
  4. Если квартира была приобретена на средства материнского капитала в порядке, предусмотренном ч. 1. п. 1 ст. 10 ФЗ №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», потребуется одобрение сделки представителями банка и органа опеки.

Три основных способа продажи

Разберем по пунктам, как это сделать.

Погашение долга с аванса

Покупатель авансирует продавцу определенную сумму, которой должник погашает все просроченные платежи коммунальным службам. Передача аванса оформляется документально, как часть средств, уплаченных за покупку жилья. Это четко указано в п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ.

После погашения долгов продавец получает справки о погашенной задолженности на определенную дату. Эти документы крайне необходимы, если покупатель приобретает квартиру под ипотеку, так как банки неохотно дают кредиты на имущество с долгами.

Сумма аванса традиционно колеблется в пределах 30-100 тысяч, хотя иногда может достигать и 500 000 рублей.

Однако если передача денежных средств оформляется не авансом, а задатком, из которого пойдет оплата задолженностей коммунальщикам, то в случае отмены сделки по вине продавца ему придется возвращать деньги в двойном объеме. Минусы есть и для передумавших покупать жилье – средства не возвращаются, если сделка не состоялась по вине лиц, внесших задаток. Это гарантировано п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Перевод суммы долга на покупателя

Долги прежнего владельца квартиры могут быть переведены на нового собственника жилья, что предусмотрено п. 1 и 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ.

Перевод долгов на покупателя квартиры обязательно прописывается в сделке купли-продажи, за счет чего стоимость недвижимости снижается.

В соглашении сторон или в отдельном документе обязательно стоит оформить:

  • стоимость жилья;
  • обязательства покупателя выплатить долги по каждой категории с точной суммой задолженности;
  • срок оплаты – до или после покупки квартиры.

Ситуация более выгодна для продавца, чем для покупателя: нет необходимости собирать справки о погашении долга, а сумма не делится на аванс и основную часть.

Но покупателя могут ожидать трудности, так как обычно ипотека не приемлет договоров с долгами. Сложности возникают и при нотариальном подтверждении сделки, так как нотариусы неохотно удостоверяют куплю-продажу при наличии долгов.

Снижение стоимости квартиры на сумму накопившейся задолженности

Продавец уменьшает стоимость квартиры на сумму долгов по ЖКХ, указывая величину уступки, а покупатель после приобретения квартиры оплачивает задолженность. Выгоды и недостатки способа сходны с переводом долга, однако, продавец рискует, если долг не будет прописан в договоре и не выплачен покупателем.

Обязан ли новый собственник выплачивать долги по коммуналке без своего согласия

Отсутствие соглашения о переводе задолженности за приобретенную квартиру с долгами освобождает покупателя оплачивать долги, накопившиеся у продавца за ЖКХ. Этот момент четко оговорен в п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Позиция коммунальных служб ошибочна, когда они требуют от нового владельца погасить задолженность прежних собственников жилья.

Обязанность нового владельца погашать счета от коммунальщиков возникает только после регистрации в праве собственника, что предусмотрено п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Неприятным моментом является погашение обязательств по капитальному ремонту, которые не относятся к ЖКХ, но, однако, «висят» на квартире. Если долг не оплатил продавец, то по нормам ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ эти средства должен независимо от своего согласия выплатить покупатель.

Что нужно запомнить

Решение продать жилье с неуплаченными долгами по ЖКХ имеет резон – индивидуально подобранные варианты позволяют оплатить задолженность средствами, поступающими за покупку квартиры. Единственное «но»: стоит скрупулезно документировать все соглашения сторон, чтобы не попасть впросак.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/dolgi-po-zhkx.html

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам 2020

Продажа квартиры за долги жкх
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

В соответствии с нормами жилищного кодекса каждый собственник или наниматель обязать вовремя вносить платежи по коммуналке. В отношении должников применяются различные санкции: отключение газа, электричества, а если задолженность большая, ЖКУ может подать в суд. Продажа квартиры с долгами ЖКХ законом разрешена, но прежде чем заключать такую сделку, нужно изучить ее особенности.

Способы продажи жилья с задолженностью

Согласно законодательству плату за коммунальные услуги должны вносить жильцы, которым они предоставляются.

Если квартиру необходимо продать, им нужно как можно быстрее погасить долги. Новые хозяева оплачивают содержание жилья только с момента регистрации своих прав.

Исключение составляет плата за капремонт, долги по которому могут переходить от одного собственника к другому.

Если покупатель хочет приобрести такое жилье, проблему можно решить несколькими способами:

  • Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
  • Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.

Если продавец не идет ни на один из предложенных вариантов, можно попробовать решить вопрос с ЖКХ. При возникновении проблем с оплатой услуг лучше заранее обратиться с заявлением и попросить рассрочку. Чтобы в просьбе не отказали, желательно приложить подтверждающие документы.

Разрешена ли продажа неприватизированной квартиры с долгами

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Можно ли продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке

Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора. Существует два варианта продажи ипотечного жилья:

  1. Получить от покупателя заранее оговоренную сумму и перевести права и обязанности на него.
  2. Попросить у покупателя задаток, которого хватит для погашения долга по ипотеке. Его передачу стороны оформляют нотариально. После оплаты задолженности кредитор снимает обременение, и заключается обычный договор.

Минусом является то, что продать заложенную квартиру по рыночной стоимости вряд ли удастся. Обычно цену приходится снижать, да и покупатель может найтись не сразу.

Как заключается сделка купли и продажи жилплощади с долгом

Продажа квартиры с задолженностью выглядит так:

  • Собственник уточняет в коммунальной службе сумму своего долга и сообщает ее второй стороне.
  • При ее согласии продавец начинает собирать необходимый для регистрации пакет документов. В него входит кадастровый паспорт на квартиру, техплан, выдаваемый БТИ, а также выписка из ЕГРН – главный документ, который содержит данные о правовом статусе продавца и наличии обременений на жилплощадь (арест, залог). Еще придется запросить в управляющей компании выписку из лицевого счета;
  • Подписывается предварительная сделка. При согласии покупателя внести задаток в размере долга за коммуналку эта сумма фиксируется в предварительной сделке. При этом продавцу стоит помнить о материальной ответственности за уклонение от подписания основного договора. В таком случае нужно будет вернуть в два раза больше;
  • Все жильцы, которые зарегистрированы в квартире, выписываются из нее. Получить документ об отсутствии жильцов можно в паспортном столе;
  • Продавец недвижимости погашает долг и берет соответствующую справку в управляющей компании;
  • Росреестр перерегистрирует право собственности на покупателя;
  • Покупателю вручают выписку из ЕГРН, с момента получения которой он является собственником жилья и должен платить по коммунальным счетам;
  • В УК отправляется уведомление о том, что у квартиры теперь новый владелец.

После этого останется разобраться с налогами. Если продавец владел жильем меньше трех лет (с 2016 г. – меньше пяти лет), ему придется заплатить тринадцатипроцентный налог. Исключением являются случаи, когда квартира была продана дешевле, чем приобреталась. Покупатель, наоборот, получает право на налоговый вычет. Его величина может достигать 260 000 рублей.

Как правильно составить договор

Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:

  • Личные данные сторон сделки;
  • Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
  • Ссылка на документы о праве стоимости;
  • Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.

Образец сделки продажи жилплощади с долгами отличается только тем, что в документе должна быть сумма задолженности и пункт о ее переводе или непереводе на нового хозяина. Если этого не сделать, считается, что покупателя не проинформировали о существенных условиях договора. В таких случаях сделку можно оспорить в суде.

Как узнать о наличии долгов за коммуналку

Перед продажей жилья надо узнать точную сумму задолженности перед за услуги ЖКУ или капитальный ремонт. Для этого можно обратиться в управляющую компанию, единый расчетный центр, портал госуслуг. Если должник проводил коммунальные платежи через банк, там тоже смогут предоставить такую информацию.

Уведомление УК

О смене собственника покупатель должен письменно сообщить в управляющую компанию. Если долги за услуги ЖКХ были переведены на нового владельца, об этом УК также нужно уведомить. В уведомлении должна быть просьба открыть новый лицевой счет.

К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.

Что делать, если УК требует оплату с нового владельца

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника.

Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут.

Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

  1. Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
  2. Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
  3. Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

Остались вопросы? Обращайтесь за помощью к онлайн-консультанту нашего сайта!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-s-dolgami-zhkx

Правила продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Продажа квартиры за долги жкх

Сложная экономическая обстановка в стране, а также безответственное отношение пользователей жилых помещений к исполнению обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг приводят к формированию долгов, возникновению конфликтных ситуаций с компаниями ЖКХ.

Особые трудности возникают у жильцов при отчуждении квартиры, дома, на финансово-лицевом счете которых имеется непогашенная задолженность по квартплате.

В этом случае важно знать, можно ли продать квартиру в собственности или по социальному найму с долгом за коммунальные услуги.

Варианты продажи жилья с долгами по ЖКУ

Действующее законодательство в 2018 г. не ограничивает граждан в праве распоряжения приватизированным жилым помещением независимо от наличия неисполненных обязательств по оплате услуг ЖКХ. Согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ обязанность перечисления коммунальных платежей возлагается непосредственно на физическое лицо, не является обременением непосредственно для жилья.

Обязательство по оплате услуг содержания, ремонта жилых помещений возлагаются на следующих граждан (ст. 153 жилищного кодекса):

  • Владелец.
  • Арендатор.
  • Наниматель муниципальной, государственной недвижимости.
  • Участник жилищного кооператива.
  • Застройщик.

Общепринятыми нормами регламентирован порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, капремонту: денежные средства должны быть внесены пользователем не позднее десяти дней после окончания месяца, в размере, определяемом ст. 156-158 ЖК. За несвоевременную оплату ЖКУ пользователи несут ответственность в виде начисления пеней, штрафов.

Допускается применение санкций к неплательщику: ограничение поставки услуг, наложение запрета на регистрационные действия. При накоплении долгов за коммуналку пользователи жильем по договору социального найма могут быть выселены в принудительном порядке.

Приобретая квартиру у должника, новый собственник должен быть готов к моральному воздействию со стороны компании, направляющей претензии, письма, счета на имя прежнего хозяина.

В крайних случаях возможно участие коллекторов при истребовании долгов, а также передача дела службе приставов после судебного рассмотрения.

При этом новые жильцы будут вынуждены контактировать с кредитором непосредственно, а также со сторонами, представляющими его интересы, защищающими законные права.

Квартира с долгами за коммунальные услуги может быть продана, при этом обязательства по уплате долга переходят к новому владельцу

Допускается отчуждение недвижимости с передачей обязательств покупателю согласно ст. 391 ГК РФ, но в данном случае потребуется согласие обслуживающей компании.

Также стороны могут прийти к договоренности внесения авансового платежа при покупке. Продавец письменно обязуется направить предоплату на погашение долга, а контракт на реализацию заключается с учетом этого платежа.

Тогда продавец исполняет обязательства по коммуналке, а покупатель получает гарантию чистоты сделки.

Далее следует выяснить, как можно продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке. В данной ситуации сделка невозможна в связи с тем, что жилец является нанимателем, а не законным владельцем. Среди возможного варианта отчуждения можно воспользоваться следующей схемой:

  1. зарегистрировать гражданина на территории муниципального жилья;
  2. заключить договоренность с лицом о выплате компенсации за выселение;
  3. выписаться с жилья;
  4. физлицо самостоятельно инициирует приватизацию помещения.

Запрет на реализацию действует для квартиры под ипотекой, так как недвижимость до полного исполнения кредитных обязательств находится в залоге.

Возможные сложности

Реализовать жилье с долгами по коммунальным услугам можно, но перед собственником встанут сложные препятствия: сбор и предоставление дополнительных документов, возможный отказ нотариуса на оформление сделки. Владельцу не стоит забывать, что при подписании договора купли-продажи, долги за ЖКУ не переходят к новому хозяину, поэтому избежать исполнения обязательств не получится.

Среди дополнительных трудностей, с которыми столкнется продавец, можно выделить следующие:

  • Потребуется согласие на заключение сделки от других собственников, родственников, ведущих с владельцем общее хозяйство.
  • Необходимо разрешение органов опеки, если в реализуемом помещении проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
  • Когда в рамках процедуры взыскания долгов по коммуналке есть действующий запрет в Росреестре на регистрационные действия.
  • Запрещается продавать квартиру, комнату, предоставленную по государственной программе обеспечения жильем сирот.
  • Распоряжаться недвижимостью вправе исключительно собственник.
  • Предоставление покупателю льготных условий в связи с допустимыми неудобствами.

При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы с заверением договора у нотариуса

Прежде, чем пойти на шаг, связанный с передачей права собственности на квартиру с долгами за коммуналку, стоит оценить размер финансовых и временных затрат на оформление сделки. А именно:

  • не каждый нотариус согласится оформить договор;
  • потенциальный покупатель обязательно воспользуется правом торга, цена покупки будет значительно снижена;
  • заключение договора купли-продажи станет стимулом для обслуживающей компании для обращения в суд;
  • избежать уплаты долгов за ЖКУ не удастся.

Проверка долгов за коммуналку

Перед тем, как купить жилое помещение, необходимо проявить максимальную осмотрительность: проверить возможные обременения, применяемые к недвижимости, а также получить информацию о наличии непогашенной задолженности по коммунальным платежам от продавца, управляющей компании в виде официальных документов.

Сведения о долгах за ЖКУ собственнику недвижимости можно обрести следующими способами:

  • при личном визите в обслуживающую компанию или посредством телефонных переговоров с центром начислений, урегулирования долгов;
  • в финансово-кредитных учреждениях, осуществляющих проведение платежей в пользу ЖКХ (в том числе через дистанционный банкинг);
  • посредством оформления запросов на официальных интернет-порталах, например Гос.услуги;
  • терминал по приему платежей отразит величину долга после ввода сведений о плательщике, адресе проживания;
  • состояние лицевого счета по жилищно-коммунальным услугам опишет работник почты при осуществлении операций по оплате;
  • на официальном сайте расчетного центра, адрес страницы которого указан на платежной квитанции, можно найти актуальные данные по задолженности.

Сделка купли-продажи жилья с долгами

Неотъемлемой частью договора передачи права собственности на квартиру, дом является момент урегулирования погашения задолженности за коммуналку. Собственник обязуется предоставить достоверную, прозрачную информацию о недвижимости, а покупатель письменно подтверждает порядок погашения долгов.

Перед покупкой квартиры следует собрать о ней побольше информации и удостовериться в отсутствии долгов

Информацию о задолженности разрешается прописывать непосредственно в тексте контракта, а также в виде дополнительного соглашения сторон. Участники сделки могут выбрать один из трех возможных вариантов:

  • предоставление аванса в счет предстоящей покупки для погашения долгов;
  • цессия – передача обязательств новому собственнику при согласии поставщика услуг;
  • письменная гарантия продавца о перечислении суммы задолженности и самостоятельной ответственности перед кредитором.

На первом этапе продажи жилого помещения проводится размещение объявлений в публичных источниках: газеты, телевидение, радио, интернет-ресурсы.

Далее потенциальные покупатели осматривают недвижимость, заключают предварительное соглашение в подтверждение намерений. Продавец должен выписаться в кратчайшие сроки из жилья.

После сбора, проверки необходимого комплекта документов, оплаты госпошлины, сторонами заключается письменный договор и осуществляется передача жилья по акту.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

  • удостоверения личности покупателя, продавца;
  • свидетельство на право собственности по отношению к реализуемому объекту;
  • документы на наследника;
  • выписка из государственного кадастра недвижимости;
  • письменное согласие долевых собственников, бывших супругов на заключение договора;
  • одобрение органов опеки при проживании малолетнего ребенка в квартире;
  • информационно-техническая документация по дому;
  • выписка из домовой книги;
  • доверенность на предоставление интересов собственника, если сделка заключается уполномоченным гражданином;
  • выписка из ЕГРП;
  • информация о задолженности по коммуналке и др.

Для удобства можно использовать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

В определенном пункте продавец обязуется исполнить обязательства перед обслуживающей компанией в полном объеме до момента передачи помещения новому собственнику, о чем будет предоставлено подтверждение в виде платежного документа. Недвижимость согласно условиям договора продается без долгов перед ЖЭКом.

В зависимости от договоренности, обязанность по уплате долга за коммунальные услуги может как перейти новому владельцу квартиры, так и остаться за прежним

Обязательство по погашению долгов

Ответственность за перечисление коммунальных платежей у покупателя наступает только с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено условиями соглашения сторон сделки. Новому собственнику рекомендуется заключить акт фиксирования показаний приборов учета в момент перехода права собственности.

Если по договоренности покупателя и продавца обязательство погашения задолженности за ЖКУ сохраняется у прежнего собственника, то все требования обслуживающей компании, коллекторов, суда, приставов к новому владельцу будут неправомерными.

Исключение оставляют долги по капитальному ремонту: обязательство в полном объеме переходит к покупателю согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Возможно привлечение специализированного агентства в мероприятие реализации, когда фирма гарантирует погашение задолженности по ЖКУ за счет вырученных от реализации средств.

При авансовой системе расчетов, основанной на предварительном погашении долгов по коммуналке, владелец получает задаток, осуществляет взаиморасчеты с обслуживающей компанией. После подтверждения погашения задолженности заключается сделка отчуждения помещения. Договор цессии предполагает полное освобождение продавца от обязательств перед ЖКХ, переход долгов к новому собственнику.

Извещение обслуживающей фирмы

Стороны договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг управляющей компанией (УК) обязуются уведомлять контрагента обо всех изменениях по отношению к объекту обслуживания. Поэтому о моменте перехода права на собственность по договору купли-продажи прежний владелец должен уведомить УК.

Извещение направляется в письменном виде поставщику ЖКУ. Далее на основании ст. 452 ГК РФ стороны производят расторжение договоренности при условии полного погашения долга, либо заменяют лицо в обязательствах. Договор цессии между продавцом и покупателем в отношении долгов по коммуналке заключается только после письменного согласия управляющей компании.

Собственник имеет право законными путями продать жилое помещение при наличии задолженности по коммунальным услугам, но при этом сложно найти покупателя и сохранить заявленную цену.

Процедура оформления перехода права на недвижимость становится более сложной, занимает длительный промежуток времени. Продать неприватизированное жилье по закону не получится.

Покупатель в любом случае должен обезопасить себя при заключении сделок приобретения квартиры с долгами письменным подтверждением от продавца об исполнении обязательств.

О продаже квартиры с долгами пойдет речь в видео:



Источник: https://MoyDolg.com/debt/zhkh/prodazha-kvartiry-s-dolgami.html

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам – можно ли продать квартиру с долгом в 2019 году, риски

Продажа квартиры за долги жкх

По нормам законодательства коммунальные долги числятся за собственником жилья, а не за самой квартирой.

Поэтому с продажей недвижимости, владелец которой является должником ЖКХ, не должно быть проблем. Но на самом деле сделка такая является сложной, может принести немало хлопот новому собственнику.

И не даром одним из документов, подготавливаемых для подписания договора купли-продажи, является справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Возможна ли продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Если есть желание купить именно эту квартиру, как обезопасить себя от претензий коммунальных служб. Возможно, лучше выбрать другой вариант, где точно нет задолженности по квартплате?

Можно ли продать

Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.

На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.

Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.

Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.

ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.

Без сообщения о задолженности

  • Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
  • Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
  • Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
  • Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
  • Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
  • Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
  • Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.
  • В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.

Капитальный ремонт дома

Счет оплаты за коммунальный ремонт дома по законодательству закрепляется за квартирой, объектом недвижимости. Поэтому прежний владелец в праве не оплачивать его, передать новому владельцу.

Возможные последствия

Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.

ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.

Если оформляется переуступка долга:

  1. старый собственник снимает с себя обязательства по его оплате,
  2. погасить задолженность должен новый хозяин жилья.

В ситуации, когда переуступка не оформлялась:

  • прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке,
  • новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.

Юристы рекомендуют отмечать способ решения вопроса с долгом в договоре купли-продажи. Это подтвердит обязанности продавца по оплате коммунальных счетов и сделает сделку более безопасной для покупателя.

Как проверить наличие долгов

Обычно покупатели доверяют справкам по отсутствию задолженности, предоставляемой продавцом. И только в редких случаях, при возникновении подозрений, они начинают проверять информацию. Юристы советуют это делать всегда, обезопасив сделку.

Можно доверить проверку долгов своему риэлтору, он обязательно затребует от продавца все справки по коммунальным счетам, выписку из Управляющей Компании. Когда покупатель знает, какая УК обслуживает дом с продаваемой квартирой, он может обратиться с запросом и самостоятельно.

Особенности купли-продажи

Как правильно составить договор по продаже квартиры при наличии долга за коммунальные услуги? Оптимальный вариант – продавец все же находит способ выплатить долг, например, благодаря авансовому платежу от покупателя. Если все же рассчитаться с задолженностью до подписания договора не удастся, следует тщательно и грамотно составлять данный документ.

В нем будет стандартная информация, характерная для обычных договоров, а также та, которая касается именно вопроса погашения долга за коммуналку.

Предварительный договор

  1. Указываются стороны сделки, данные о продавце и о покупателе.
  2. Указывается предмет сделки – продажа квартиры, ее данные. Нужны обязательно сведения о площади недвижимости, о количестве комнат, о кадастровом номере.
  3. Важная часть – указание на правоустанавливающие документы.

    Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.

  4. Даются сведения о цене недвижимости и о порядке расчета.

Это данные, которые приводятся во всех договорах.

При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:

  • В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
  • Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).
  • Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.

Обычно стороны сделки подписывают предварительный договор, в нем нужно указать такой факт выплаты аванса за квартиру и оплату долга за полученные деньги.

Как оформляется сделка

Владелец обязан взять справку о наличии долгов по квартплате, уведомить о них покупателя еще до полписания предварительного договора:

  1. Если покупатель согласен приобрести недвижимость даже при таком положении вещей, продавец продолжает собирать документы для сделки.
  2. С покупателем он должен решить вариант погашения долга. Среди вариантов – переуступка долга, оплата его средствами аванса, другие способы.
  3. Продавцу нужно собрать выписку из ЕГРН, подтверждающую права владельца, кадастровый паспорт, технический паспорт.
  4. Подписывается предварительный договор, в котором указывается факт наличия долга, факт передачи задатка на его оплату. Если будет оформлена переуступка долга, также следует это указать.
  5. Потом нужно выписать всех жильцов из квартиры и взять справку об отсутствии прописанных.
  6. После получения аванса от покупателя, продавец должен оплатить свои накопившиеся долги по квартплате, взять справку о погашении.
  7. После подписания договора о купле-продаже осуществляется регистрация прав собственности за новым владельцем, для этого нужно в Росреестр подать соответствующие документы. Также следует уведомить о смене собственника и УК.
  8. Продавец должен не забыть об обязательной уплате налогов. Налоги выплачиваются, если в собственности квартира находилась менее 3-х лет.
  9. Покупатель может оформить налоговый вычет, он будет составлять 13% от стоимости жилья.

Наказание нового собственника

По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.

Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.

ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-zadolzhennostyu-kvartplate

Можно ли и как продать квартиру с коммунальными долгами

Продажа квартиры за долги жкх

» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

1 888 просмотров

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Исключение составляют долги по платежам за капитальный ремонт. Они переходят от владельца к владельцу так как привязаны непосредственно к квартире (п.3, ст.158 ЖК РФ).

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее.

Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Пример: У владельца квартиры есть долг в 10 тысяч рублей за свет и 2 тысячи рублей за капремонт. Он продает свое жилье, не ставя покупателя в известность о наличии задолженности.

Сразу после того, как новый владелец зарегистрирует право собственности, он будет обязан погасить долг в 2000 за капитальный ремонт, но 10 тысяч рублей, которые от него будет требовать управляющая компания, оплачивать не обязан.

Этот долг компания должна самостоятельно взыскивать с предыдущего собственника.

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Пример: Старый и новый владелец могут договориться о том, что новый переоформляет долг за коммунальные услуги на себя, а старый делает соразмерную скидку в стоимости квартиры.

Например, если квартира стоит 2 миллиона рублей, а долгов насчитывается на сумму в 50 тысяч рублей, то фактически жилье будет продано за 1,95 миллиона рублей, но взамен новый собственник обязуется перевести задолженность на себя.

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

  • Данный факт зафиксирован в договоре.
  • Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

  1. Обсудить условия переуступки долга.
  2. Составить соглашение.
  3. Подписать договор купли-продажи.
  4. Переоформить право собственности.
  5. Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

  • Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
  • Документы на жилье.
  • Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
  • Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять.

В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что.

Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

  • Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
  • Данные о квартире.
  • Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
  • Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть достаточно сложной и неоднозначной, особенно если стороны не могут прийти к устраивающему их решению о том, кто будет погашать задолженность. На бесплатной консультации опытные юристы разберут существующие проблемы и укажут способы решения. Также они могут сопровождать сделку, тем самым сводя к минимуму возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/

Как продать вторичную квартиру с долгами по коммуналке в Москве

Продажа квартиры за долги жкх

Традиционно, перед продажей квартиры, владелец старается погасить все долги и предоставить соответствующие документы для заключения сделки. Но у некоторых людей нет такой возможности.

В наше время участились случаи, когда москвичи, имея огромные задолженности по ЖКХ, выбирают методы продажи квартиры для их полного погашения.

Для граждан с тяжелым материальным положением, это может стать спасением и решением многих финансовых вопросов.

Существуют способы, которые могут просто решить такую проблему. Мы хотим дать вам несколько полезных советов по продаже вторичной недвижимости с долгом за коммуналку.

Как продать вторичную квартиру с долгами по коммуналке

Как и в каждой стандартной сделке по приобретению жилья, оформляется предварительное соглашение — договор о задатке. Если же вы продаете квартиру с задолженностью, это лучший способ ее погашения. У нотариуса заключается договор о задатке на квартиру.

В пунктах указывается процесс передачи определенной суммы, которая пойдет на оплату долга ЖКХ. После погашения задолженности, собственник предоставляет справку об отсутствии задолженностей. Остальную сумму продавец получает уже на сделке.

Плюсы такого соглашения:

Минусы:

  • Небольшая сумма задатка может не погасить задолженность, особенно если она заоблачная. Для решения такого вопроса необходимо оговорить нюансы по выплате большей суммы, которая полностью покроет долг.

Перевод долга по коммуналке с продавца квартиры на покупателя

При продаже квартиры с долгами, сумма задолженности может быть списана со стоимости объекта недвижимости. Это прописывается в тексте договора, указывается также сумма долга и реквизиты банка. Либо составляется письменное соглашение, которое потом прилагается к уже заключенному договору

  • Очевидным плюсом такого способа может быть минимальная волокита и получение продавцом всей суммы сразу.
  • Минусом — будущий покупатель с ипотечным кредитованием на приобретение квартиры может получить отказ со стороны банка на таких условиях.

Как можно погасить задолженность по ЖКХ после сделки

Уже после заключения договора купли-продажи, продавец и покупатель в банковском учреждении арендуют две ячейки. В одну ложится сумма, равная коммунальной задолженности по объекту продажи. Во вторую — вся остальная сумма. При заключении договора аренды ячеек, обязательно нужно указать, что с первой можно забрать сумму после оплаты коммуналки, а со второй после регистрации Росреестра.

Затем стороны идут в МФЦ и подают документы. После завершения регистрации, продавец обращается в банк и забирает деньги со второй ячейки. Этими деньгами он рассчитывается по коммуналке, собирает справки об отсутствии задолженности, предоставляет их в банк и лишь тогда забирает остальные деньги. Этот способ является более безопасным для покупателей, они охотнее соглашаются на такой вид расчета.

Плюсы и минусы оплаты долга по квартире после сделки

  • Минусом можно считать дополнительные затраты и волокиту для сторон сделки, к тому же аренда ячеек тоже не безвозмездна.
  • Для будущих собственников, приобретающих жилье в ипотеку, необходимо предоставление в банк справки об отсутствии задолженности по квартире. Продавцу такие документы предоставить невозможно и в ипотеке ему скорее всего будет отказано.

Для покупателя квартиры в ипотеку очень сложно договорится с банком о предварительном погашении задолженности по продаваемой квартире. Вряд ли заёмщику дадут одобрение на выдачу кредита. К таким сделкам банки относится с особой осторожностью. Но иногда они делают исключение и индивидуально рассматривает каждую ситуации по приобретение квартиры с долгами.

Нюансы при заключении сделки по квартире с задолженностью по ЖКХ

  • Если продавец захочет скрыть задолженность от покупателя, сделать это практически невозможно.

    Пакет документов для заключения договора купли-продажи включает в себя выписку об отсутствии задолженности

  • Будущий собственник может заранее, до заключения договора о задатке, попросить продавца предъявить ему доказательства, что по квартире долгов не имеется.

  • Покупатель не обязан выплачивать задолженность по квартире без своего согласия. Даже если новый собственник купил квартиру с обременением, согласно статьи 391 ГК РФ, только после регистрации его могут обязать выплачивать долги.

    При стандартных способах заключении сделки, оплата коммунальных платежей производится с момента покупки жилья.

  • При решении вопросов с оплатой задолженности средствами из задатка, может возникнуть форс-мажор, и сумма не погасит задолженность. В таком случае сделка может не состояться по вине продавца, и он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Как часто продают вторичные квартиры с задолженностью по ЖКХ

Квартира является единственным капиталом должника. Чтобы разобраться с имеющимися долгами и избежать судебных тяжб в компании, ему ничего не остается, как ее продать.

Долги никуда не деваются, а коммуналку нужно оплачивать каждый месяц. К таким мерам прежде всего приходят люди, которые находятся в безвыходной ситуации. Но чаще всего таковыми являются асоциальные граждане.

Также определённый процент достаётся гражданам, потерявшим работу, тяжело болеющим.

Самые распространённые продажи квартиры с долгами — это случаи по жилью с задолженностями по коммунальным платежам.  Анализ рынка вторичной недвижимости показывает, что квартиры с долгами по ЖКХ занимают 4% от всех предложенных. А это не так уж и мало для Москвы.

Права покупателей вторичных квартир с задолженностью

При покупке квартиры с задолженностью по ЖКХ, покупатель имеет полное право потребовать у продавца справку о наличии долгов. Если данный объект недвижимости уже арестован, это всегда отражается в выписке ЕГРН. Такая выписка может раскрыть полную картину масштабов задолженности. Здесь подробно расписано, кем наложено ограничение и по какой причине.

Покупатель может потребовать включение в договор купли-продажи пункт, гарантирующий отсутствие задолженностей. Особое внимание уделите тому, как долго продавец является собственником квартиры. Если его сделка произошла совсем недавно, наведите справки о прежнем владельце квартиры.

Компания Чистые Пруды поможет вам продать квартиру с большим долгом по коммуналке в Москве и Подмосковье.

Мы в срочном порядке подыщем для вас порядочного покупателя, который в кратчайшие сроки на определенных условиях сможет погасить ваши долги.

АН Чистые Пруды обеспечит юридическую поддержку сделки и подскажет, какие документы лучше всего подготовить для продажи. Ждем вас и желаем скорейшего решения квартирных и финансовых проблем!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,89 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodat-vtorichnuyu-nedvizhimost-s-dolgami-v-moskve/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.