Продажа муниципальных квартир

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Продажа муниципальных квартир

Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета.

После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты.

Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.

Как купить квартиру на аукционе?

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом.

Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене.

Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:

Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента).

Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.

При обращении Вы заполняете заявление установленного образца​, в котором указываются: фамилия, имя и отчество​ заявителя​, его паспортные данные​, суть ​обращения и изложение прав​, описание жилого помещения​ и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.

В случае, когда​ лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Рекомендуем направить заявление в органы местного самоуправления (жилищный отдел администрации) о желании приобрести по возмездной сделке данную комнату. Там выдадут список документов, которые нужно предоставить для рассмотрения вопроса. Дело в том, что документы, в которых прописаны условия предоставления муниципального жилья, разнятся в зависимости от региона.

Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма.

Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме.

На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье). В этом случае сделка оформляется по договору купли-продажи.

При подаче заявления о рассмотрении вопроса предоставления ему муниципального жилья гражданину должны предоставить справку о сроках принятия решения. В случае отказа можно обратиться в суд. Кроме того, предметом спора может быть и стоимость недвижимости. Чтобы отстоять свои права, рекомендуется привлечь к оценке независимых экспертов-оценщиков.

Добавим, что сторонами сделки в случае покупки муниципальной комнаты будут являться администрация и покупатель. В собственность гражданина комната перейдет после того, как будут внесены данные ЕГРН.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vykupit_komnatu_u_munitsipaliteta/6412

Можно ли продать муниципальную квартиру, как это сделать

Продажа муниципальных квартир

Жилье, которое находится на балансе местной администрации или не приватизировано, считается муниципальным. Что это значит для тех, кто там живет? У них нет права собственности поэтому проводить какие-то юридические операции с жильем, включая даже прописку, можно только с разрешения муниципалитета. 

А можно ли продать такое жилье? Ведь формально оно не принадлежит нанимателю, значит он не имеет права проводить такие сделки. Так ли это на самом деле и можно ли каким-то образом обойти этот пункт закона расскажем дальше.

Что такое муниципальное жилье?

Сначала разберемся в правовом статусе такого объекта недвижимости.

Муниципальное жилье — согласно статье 674 ГК РФ, это жилье, которое предоставляется гражданам для проживания без взымания у них арендной платы. Их обязанность только оплачивать коммунальные услуги, аккуратно обращаться с недвижимостью, не допуская ухудшения ее технического состояния и снижения стоимости на рынке.

Арендодателем в таком случае выступает муниципалитет и право собственности на квартиру у него. Не следует путать муниципальное жилье со служебным. В первом случае собственник — государство, а во втором юридическое лицо (компания, на балансе которой находится квартира) и это частная собственность.

Можно ли продать такое жилье?

Квартира считается муниципальной до тех пор, пока ее не приватизировали. Сроки приватизации законом не ограничены, а сделать это один раз в жизни вообще можно бесплатно.

После того, как квартира будет приватизирована, с ней делать собственник может все, что хочет: продавать, дарить, менять, закладывать в банке, передавать по наследству или сдавать в аренду.

Продать неприватизированную квартиру можно, но:

  1. это рискованный способ — можно попасть на нечестного покупателя, который присвоит себе недвижимость и не заплатит денег;
  2. муниципалитет может не одобрить какую-либо из необходимых для продажи операций. Например, понадобится прописка будущего собственники и в администрации могут отказать, сославшись на то, что это посторонне лицо;
  3. квартира, которая продается неприватизированной, сильно теряет в цене;
  4. даже свершенную сделку муниципалитет потом может оспорить в суде, а дальше уже будут проблемы как и продавца, так и покупателя. И хорошо, если все ограничится только возвратом денег, а не дойдет до УК РФ по статье “мошенничество”.

Так что продавать, равно как и покупать неприватизированное жилье, вариант не самый лучший. Тем более, что у продавца нет права собственности, так что фактически он и не имеет права ее продать в юридически верном смысле этого слова.

Если других вариантов нет…

Конечно, лучше сначала решить вопрос с муниципалитетом — провести приватизацию, получить право собственности в Росреестре, а уже потом заниматься продажей. 

Но, у продавца может не быть времени на это (срочно нужны деньги), нет возможности нормально все оформить и приходится делать это окольными путями. Поэтому, возможно придется рассмотреть вариант продажи без приватизации.

Есть несколько способов реализации муниципальной квартиры, но ни один из них нельзя назвать надежным:

  1. Прописка нового нанимателя. Действует это так: основной квартиросъемщик подает в муниципалитет запрос о прописке третьего лица. Если в администрации на это дают добро, то покупателя прописывают, прежний владелец забирает оговоренную за сделку сумму и выписывается. Выписываются и все остальные жильцы. В итоге покупатель остается единственным прописанным лицом в квартире и подает запрос на подписание договора социального найма, а потом уже на оформление приватизации. После завершения приватизации он становится полноправным собственником. Минусы тут для покупателя: продавец может деньги забрать, а из жилья не выписаться. Доказать тут будет что-то сложно, так как нет сделки по купле-продаже, это просто договоренность. Проворачивать такое можно только между хорошо знакомыми людьми, родственниками. К тому же, муниципалитет может не подписать новый договор найма и покупателю останется только добиваться этого через суд.
  2. обмен жилья — по факту тут нет продажи, наниматели социального жилья меняются квартирами и каждый оформляет  у себя приватизацию, а потом продает, меняет или делает любую другую юридическую операцию.

Стоит ли покупать такое жилье?

Преимущество в покупке муниципального жилья только одно — цена может быть ниже в 2, а то и 3 раза. Но, сказать, что гражданин купил себе квартиру тут нельзя, потому что:

  1. он не покупает право собственности, скорее только право проживания;
  2. чтобы приватизировать квартиру, нужно сначала переоформить на себя договор социального найма, а на это может не пойти муниципалитет, потому что государство не особенно любит бесплатно раздавать квартиры;
  3. есть риски как для покупателя, который в итоге может остаться без квартиры, так и для продавца, который может остаться и без квартиры, и без денег, да еще и с проблемами в суде.

Поэтому, как продажа, так и покупка муниципального жилья — это не безопасные сделки и прибегать к ним стоит только в самых крайних случаях.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-municipalnoe-zhile/

Как я купила квартиру у государства

Продажа муниципальных квартир

В Москве почти 25 лет существует «Моссоцгарантия» — учреждение, которое заботится об одиноких пенсионерах.

Лилия Долгова

купила квартиру у государства

Пенсионеры могут заключить договор пожизненной ренты и обменять свою квартиру на прибавку к пенсии. Ее размер — от 1 до 2 прожиточных минимумов, зависит от возраста собственника и стоимости недвижимости. После смерти владельца его жилье продают на аукционе. В мае 2016 года мы с мужем купили одну из таких квартир.

Стартовая цена обычно ниже рыночной, хотя и может подняться в ходе торгов. Недвижимость проверяют юристы «Моссоцгарантии»: еще на этапе заключения договора ренты они смотрят, законно ли приватизирована квартира и нет ли прямых наследников. Риск купить проблемную квартиру низкий, а значит, можно сэкономить на риелторе.

Если вы захотите повторить мой путь, то вот пошаговая инструкция.

На сайте «Моссоцгарантии» в разделе «Аукционы» можно узнать, какие квартиры будут продаваться на ближайших торгах.Для каждой квартиры указана подробная информация: адрес, метраж, количество комнат и стоимость. Здесь же можно посмотреть фотографии и узнать размер задатка, который нужен для участия в аукционе.

Например, вот список квартир, которые продавали на аукционе 4 июля 2018 годаТак выглядит объявлениеТрехкомнатная квартира на Сущевском Валу за 7,5 млн рублей

Квартиры показывают по будням и в рабочее время, поэтому будьте готовы к тому, что придется отпроситься с работы.

Когда мы выбирали жилье, у нас были четкие критерии: мы хотели квартиру в шаговой доступности от метро, обязательно внутри Мкада и не дороже 4,5 млн рублей.

Под эти параметры попали всего два лота, оба находились в 10 минутах ходьбы от метро рядом с Кузьминским лесопарком и стоили чуть больше 4 млн рублей.

Я оставила заявку, и через несколько дней со мной связались работники «Моссоцгарантии», чтобы договориться о просмотре.

Так перед началом аукциона выглядела квартира, которую мы купили, — в ней пару лет назад был сделан косметический ремонтА так выглядела вторая квартира — она стоила на 80 тысяч дешевле, но въехать в нее сразу было невозможно

Раньше аукционы «Моссоцгарантии» проходили как в фильмах: люди собирались в зале, поднимали дощечки с номерками и назначали свою цену.

Теперь все торги «Моссоцгарантии» проводятся через интернет, на портале закупок «Сбербанк-АСТ». Это специальная электронная платформа: на ней государство проводит аукционы, чтобы купить какие-то услуги или продать свое имущество. Участвовать в торгах может любой гражданин РФ — достаточно зарегистрироваться на платформе и подать заявку на участие.

Так выглядела моя электронная подпись для торгов

В России больше ста удостоверяющих центров, которые выпускают электронные подписи.

Самые известные — «Таскком», «Национальный удостоверяющий центр», «Корус Консалтинг» и «СКБ Контур». Мы свой ключ получали в «СКБ Контур».

Обычно выпуск занимает несколько дней, но за дополнительную плату можно сделать сертификат в течение часа. Мы заплатили 5000 Р за саму электронную подпись и еще 2500 Р за ускоренный выпуск.

После регистрации нужно перечислить на счет торговой платформы задаток. Как правило, его размер составляет 5% от стоимости жилья — в нашем случае получилось 211 тысяч рублей.

Сумма задатка заранее указана для каждой квартиры задолго до начала аукциона

Если вы выиграете торги, после завершения аукциона задаток перечислят «Моссоцгарантии»; если нет — деньги вернутся к вам.

Есть только один случай, в котором этого не произойдет: во время торгов вы перебили ставки других участников, а затем отказались платить. Тогда деньги все равно уйдут «Моссоцгарантии».

Это условие ввели, чтобы защититься от недобросовестных покупателей.

Как только деньги окажутся на счете торговой платформы, они отобразятся в вашем личном кабинете.

С этого момента можно подавать заявку на выбранную квартиру: для этого нужно найти свой лот на странице аукциона и нажать кнопку «Подать заявку».

Чтобы подать заявку на квартиру, перейдите в раздел «Процедуры», при помощи фильтра найдите нужный лот и нажмите кнопку «Подать заявку»

Если с документами и задатком всё в порядке, перед началом аукциона система пришлет уведомление о допуске к торгам на электронную почту.

Система рассмотрела мою заявку и предлагает узнать результаты

Аукционы проводятся только по будням, обычно они начинаются в 9 утра. Чтобы принять участие в торгах, в день аукциона нужно открыть на сайте «Сбербанк-АСТ» раздел «Единый торговый зал» и выбрать лот, на который вы подавали заявку.

Дальше есть несколько вариантов. Первый — вам повезло, и ваша заявка оказалась единственной. Такое случается примерно с одной квартирой из трех. В этом случае система автоматически объявит вас победителем, и вы сможете выкупить недвижимость по начальной цене. Второй вариант — на ваш лот есть несколько претендентов, тогда начнутся торги.

Так выглядит «Единый торговый зал» перед началом аукциона (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)А так проходят торги за конкретный лот (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)

Обычно у участников есть час, чтобы подать первое предложение. С каждой ставкой цена лота увеличивается на один процент от начальной суммы. Когда кто-то повышает ставку, у остальных есть 30 минут, чтобы ее перебить. Если этого никто не сделал, аукцион завершается.

За наш лот боролись всего два участника: мы сделали ставку первыми, подняв цену квартиры с 4 220 000 до 4 262 200 рублей. Второй участник не стал торговаться, и через полчаса система объявила нас победителями аукциона.

После окончания торгов вы получите по почте протокол. Эта бумага подтверждает, что у вас есть приоритетное право на покупку квартиры по той цене, которая была утверждена на аукционе. С этого момента можно договариваться с сотрудниками «Моссоцгарантии» о заключении договора купли-продажи.

Наш аукцион состоялся 20 мая. Через три дня я получила протокол, а уже 9 июня мы подписали договор купли-продажи. Оплатить квартиру можно как своими деньгами, так и с помощью ипотеки, но с ней все не так просто.

По условиям аукциона заплатить за квартиру нужно с помощью безакцептного безотзывного аккредитива. Это форма оплаты, при которой банк выступает посредником между вами и продавцом: банк забирает у вас деньги и кладет на специальный счет.

Продавец получит всю сумму только через 30 дней после подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом вы будете уверены, что продавец не скроется с вашими деньгами, а продавец — что вы не передумаете платить, получив ключи от квартиры.

Если вы планируете использовать ипотеку при покупке, стоит заранее уточнить список подходящих банков в «Моссоцгарантии». Там подскажут, куда лучше обратиться и даже где могут дать небольшую скидку. Мы таким образом сэкономили 0,2% годовых.После завершения сделки остается только подписать передаточный акт и получить ключи от квартиры.

С того момента, как «Моссоцгарантия» опубликовала информацию об аукционе, у претендентов есть два месяца, чтобы выбрать лот и подать заявку на участие. Сами торги начнутся через неделю после окончания приема заявок.

В нашем случае от просмотра квартиры до ее покупки прошло чуть больше месяца.

Если вы ищете квартиру в обжитом районе и вас не пугает покупка вторички и перспектива капитального ремонта, аукционы «Моссоцгарантии» — отличный вариант.

Несмотря на недружелюбный интерфейс, процедура покупки проста, а цены на жилье привлекательные. Все лоты публикуются на сайте только после серьезной юридической проверки — вам не придется платить риелтору ни за нее, ни за поиск вариантов.

Но если вы слишком азартны или хотите узнать точную цену квартиры, возможно, такая покупка не для вас.

Стоимость лотов меняется непредсказуемо: иногда в ходе торгов она поднимается на пятьсот тысяч или даже миллион.

В практике «Моссоцгарантии» бывали случаи, когда люди выигрывали торги, бездумно повышая ставку, а потом отказывались от покупки: потерять задаток было дешевле, чем выкупить квартиру по аукционной стоимости.

Есть еще один неоднозначный момент — кого-то он отпугнет, а для другого окажется дополнительным плюсом. Часть аукционных квартир находится в домах, которые попали под программу реновации. Если вы не планируете улучшать жилищные условия за счет государства, перед покупкой убедитесь, что вашего лота нет в списке домов на снос.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/aukizion-kvartir/

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

Продажа муниципальных квартир

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Источник: https://an-zss.ru/blog/privatizirovannaja-kvartira-osobennosti-prodazhi-i-pokupki/

Как продать муниципальную квартиру

Продажа муниципальных квартир

Хотя существует стойкое убеждение, что неприватизированную квартиру продать нельзя, сделать это все-таки можно. Как продать муниципальную квартиру? Да очень просто – обменять ее.

И хотя процент таких сделок на рынке недвижимости не слишком велик, время от времени, сталкиваться с этим все же приходится.

Насколько такая схема соответствует законодательству, и какие проблемы могут возникнуть в дальнейшем? Вот, давайте об этом и поговорим.

Можно ли продать муниципальную квартиру

Представьте себе ситуацию, когда покупатель неожиданно узнает о том, что квартира, которую ему предлагают, на самом деле, является муниципальной и приватизировать ее перед продажей никто не собирается.

Стоит ли соглашаться на подобную сделку? Вроде бы, формально, с точки зрения закона провести ее невозможно, ведь продать можно только то, что тебе принадлежит, а муниципальная квартира собственностью продавца не является. Однако до сих пор продолжает существовать обмен квартир, хотя об этом и мало кто знает.

И хотя он действует не слишком активно, поскольку обменные варианты бывает сложно найти, то некоторые риэлтотрские фирмы имеют свой, так называемый «обменный буферный» фонд вот как раз на такой случай. Как правило, это не слишком презентабельное жилье, которое приобретает покупатель.

Затем происходит его обмен на нужную муниципальную квартиру, где покупатель становится нанимателем, а продавец – собственником буферного жилья, которое он продает обратно агентству. В общем, схема довольно простая и действенная. Вот только насколько она безопасна для покупателя?

Почему продавец продает муниципальную квартиру, не желая ее приватизировать? Здесь может быть несколько вариантов. Наиболее безобидный, это то, что сам продавец уже успел использовать свое право приватизации и просто не может оформить квартиру в собственность бесплатно. Однако существуют и другие варианты, например, кто-то мог быть выписан по суду и хочет оспорить это решение.

Или существуют какие-то внутрисемейные разногласия. Поэтому покупатель, с оглашаясь на подобную схему, всегда должен понимать, что если вдруг возникнут какие-то осложнения, крайним в этой истории окажется именно он. Если сделка будет оспорена. Вернуть свои деньги он не сможет, более того, если он обратится в суд с иском, то может получить обвинение в совершении притворной сделки.

Как продать муниципальную квартиру без ее приватизации

Итак, если вы не хотите или не можете приватизировать квартиру перед ее продажей, первое, что вам нужно сделать, это найти агентство недвижимости, которое занимается подобными схемами. Самому продать муниципальную квартиру практически невозможно.

Мало того, что вы вряд ли найдете подходящее жилье, которое может послужить «буфером», так еще и далеко не каждый покупатель согласится участвовать в подобной сделке. Ведь приобретая неприватизированную муниципальную квартиру, он становится не ее собственником, а обычным нанимателем. А это означает, что в дальнейшем ему нужно будет заниматься приватизацией квартиры.

Но сделать это может только тот человек, который еще имеет подобное право. К большому сожалению для продавцов муниципальных квартир, сегодня таких людей почти уже не осталось.

Кроме того, нужно понимать, что продать муниципальную квартиру используя вышеописанную схему, можно только по значительно более низкой цене.

Иначе чем же вы заинтересуете покупателя? Зачем ему связываться с малопонятными сомнительными схемами, когда на рынке выставлено большое количество обычных квартир, находящихся в собственности у продавца? Кстати, имейте в виду, что если у вас есть несовершеннолетние дети, которые прописаны в данной квартире, провести подобную сделку будет и вовсе невозможно. Дело в том, что жилье, которое используется в качестве буфера, как правило, находится где-то в дальних районах и не отличается хорошими качествами. Поэтому вы можете и не получить разрешения на обмен.

Поэтому, если у вас существует такая возможность, лучше всего перед продажей квартиру приватизировать и действовать обычным, законным, не вызывающим подозрений путем.

Имеет ли смысл покупать муниципальную квартиру

Но давайте вернемся к покупателю. Как вы уже поняли, для него в подобной покупке существуют определенные риски. А какие же плюсы может принести приобретение муниципальной квартиры? Они тоже есть и их довольно много.

Например, покупку муниципальной квартиры можно оформить значительно быстрее. Как правило, вся сделка занимает около одной недели. Кроме того, если квартира не была приватизирована, вы можете быть уверены в том, что приобретаете жилье с абсолютно «чистой» с юридической точки зрения историей.

Такая квартира обойдется вам в значительно меньшую сумму, чем обычная покупка от собственника. Ну и, наконец, если разрешение на обмен все же было получено, вероятность того, что оно будет оспорено, хотя и существует, но она ничуть не выше той, которая имеется при обычных сделках.

А чтобы свести к минимуму возможные проблемы в будущем, советуем вам обратить внимание на следующие моменты:

  • прежде всего, выясните, куда и когда собирается выписываться продавец. Ведь до того момента, как он выпишется, вы не сможете стать полноценным владельцем квартиры. Поэтому желательно, чтобы он представил вам какие-то документальные гарантии, а не отделывался устными обещаниями;
  • проводить сделку можно только через агентство. Ведь даже внесение задатка за такую квартиру не имеет никакой юридической силы, не говоря уже о полной стоимости. И если продавец вдруг передумает, вернуть свои деньги вам не удастся;
  • проводить сделку следует только после того, как продавец получит на руки обменный ордер;
  • обязательно проверьте дееспособность продавца, а так же то, не состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере.

Источник: http://www.jurist-center.ru/prodat_municipalnuju_kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.