Продажа недвижимости если собственник несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Продажа недвижимости если собственник несовершеннолетний ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое –  водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.


Право на собственность
Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам “Миэль – Сеть офисов недвижимости” Ирина Шугурова.

Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права,  в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить: – письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего – родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.


Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса “Академическое” компании “Инком-Недвижимость” Наталья Киселева.

Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем  они располагали до сделки.К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье – по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей.

Если взамен “двушки” покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у  несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт “Инком-Недвижимость”.

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов.

В органы опеки необходимо предоставить:- заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,- согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),- копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,- свидетельства о собственности на жилое помещение и документ – основание права собственности – отдельно с места продажи и с места покупки,- справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),- справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,- выписки из домовых книг (по двум адресам),- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,- свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой.

Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.
Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками.

Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами.

Гораздо более удобной является схема собственности “взрослый плюс ребенок”, говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба” Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Источник: https://realty.ria.ru/20121102/398788579.html

Как продать квартиру если собственник несовершеннолетний?

Продажа недвижимости если собственник несовершеннолетний ребенок

Сделка по продаже квартиры, собственниками которой являются также несовершеннолетние дети – это сделка с ограничениями. Конечно, такую недвижимость можно продать, однако потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

В этой статье мы расскажем, как правильно провести такую сделку.

Разрешение органов опеки и попечительства – обязательный пункт. Без согласия от них сделка может быть признана незаконной и аннулирована. При этом у сотрудников органов опеки нет четкого регламента, которого они обязаны придерживаться.

Они рассматривают каждую ситуацию индивидуально, рассматриваются все нюансы сделки, так как органы опеки действуют в интересах ребенка.

Могут запрашиваться другие бумаги, дополнительно изучаться документы, проводиться беседы с ребенком и опекунами и прочее.

Сделка контролируется органами опеки и они требуют предоставления ребенку:

  1. долю соразмерную площади старой квартиры (если он являлся собственником);
  2. своевременную регистрацию в новой квартире;
  3. деньги на расчетный счет (если квартира – не единственная недвижимость в собственности).

В каких случаях сделку могут аннулировать?

  1. Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону на продажу квартиры нужно предоставить согласие всех участников сделки.
  2. Новое жилье хуже предыдущего (меньше по площади или с плохим ремонтом).
  3. Ребенок не прописан в новом жилье.

    Выписка ребенка из квартиры при продаже всегда должна сопровождаться регистрацией его в новом жилье.

  4. Права ребенка ущемлены (например, ему не выделена доля в новом жилье).
  5. Доля в новом жилье меньше. По закону метраж собственности уменьшаться не может.
  6. Покупаемое жилье не достроено.

    (% завершенности строительства меняется в зависимости от региона).

  7. Отсутствие удобств в новом жилье (горячая и холодная вода, электричество).
  8. Ребенок – наследник, не вступивший в права.

    Если продается недвижимость, наследником которой является ребенок, то ему сначала необходимо вступить в право наследования и вступить в собственность.

Рассмотрим несколько возможных ситуаций и приведем алгоритм действий при сделке.

Собственник всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Такая ситуация происходит, если до этого родителями было приобретено жилье и оформлено в собственность ребенка, либо ребенок вступил в наследство.

Сделка будет выглядеть так:

  1. необходимо собрать документы (важно! органы опеки запрашивают документы не только на отчуждаемую недвижимость, но также и на приобретаемую):
    1. паспорт ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении;
    2. заявление обоих родителей или законных представителей ребенка;
    3. паспорта или другие документы, удостоверяющие личность родителей или законных представителей ребенка;
    4. правоустанавливающий документ на квартир у (например, договор купли-продажи, приватизации, дарения и т.д.);
    5. выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка;
    6. справка о строительной готовности покупаемого объекта;
    7. кадастровый паспорт с экспликацией;
    8. справка о кадастровой стоимости недвижимости.
  2. подать заявление в органы опеки и попечительства – его можно написать в местном представительстве или в МФЦ.  При этом госпошлину платить не нужно, а документы рассматриваются в течение 15 дней.
  3. подписать договор купли-продажи. Если ребенку меньше 14 лет, договор подписывают законные представители, если же больше 14 – договор подписывает и он, и законные представители.
  4. зарегистрировать сделки в Росреестре – подать документы на переоформление права собственности можно в любом МФЦ.
  5. предоставить выписку из ЕГРН органам опеки.

Если несовершеннолетний является собственником доли в квартире, то весь процесс будет практически таким же. Отличие будет только в том, что при покупке нового жилья  в нем будет необходимо выделить долю ребенку или перечислить на его счет сумму, эквивалентную доле.

В квартире прописан несовершеннолетний ребенок, находящийся под опекой или попечительством

Если ребенок прописан в квартире, он имеет право на проживание в ней. Чтобы продать такую квартиру, необходимо будет выписать из нее несовершеннолетнего ребенка. Сделка будет выглядеть так:

  1. необходимо собрать документы. Ко всем вышеперечисленным документам вам также понадобятся: поквартирная карточка, кадастровый паспорт отчуждаемой квартиры и кадастровый паспорт покупаемой квартиры;
  2. подать заявление в органы опеки и попечительства и получить разрешение;
  3. выписать и прописать ребенка. Для этого вам необходимо предоставить в паспортный стол:
    1. удостоверение личности ребенка;
    2. удостоверение личности законного представителя;
    3. удостоверение личности собственника, из которой выписывают ребенка и собственника квартиры, в которую прописывают ребенка (плюс необходимо их личное присутствие);
    4. технический паспорт и домовую книгу на жилье (обеих квартир).
  4. предоставить доказательства прописки в органы опеки и попечительства;
  5. составить договор купли-продажи и оформить сделку.

Собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, не вступивший в наследство

Если вы продаете квартиру, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, не вступивший в наследство, то сначала необходимо оформить право собственности на него. Это осуществляется также с разрешения органов опеки. После получения согласия от них сделку можно проводить по схеме, указанной выше.

Важно!

Есть также некоторые случаи отступления от нормы, например:

  1. Покупка недостроенного жилья. В таком случае оформление права собственности на ребенка откладывается до ввода жилья в эксплуатацию, однако он должен быть обязательно где-то прописан.
  2. Состояние ребенка, при котором невозможно жить в квартире (аллергия, хронические заболевания или врожденные патологии).
  3. Тяжелая болезнь ребенка, ему требуются денежные средства на лечение. В таком случае можно получить разрешение опеки на приобретение жилья, хуже продаваемого. Важное условие – разница в стоимости пойдет на оплату лечения.
  4. Ребенку требуется специализированное учреждение (например, коррекционная школа или школа-интернат, которого нет в городе). В таком случае также допускается незначительное ухудшение жилищных условий, однако доля ребенку должна быть выделена обязательно.

Источник: https://citadel-piter.ru/kak-prodat-kvartiru-sobstvennik-nesovershennoletnie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.