Продажа приватизированной квартиры

Содержание

Продажа доли в приватизированной квартире: совладельцу, с несовершеннолетним

Продажа приватизированной квартиры

Последние изменения: Январь 2020

Так как квартира часто приватизируется на всех прописанных родственников и жильцов, право собственности распределяется между всеми участниками приватизации в виде долей. Впоследствии, продажа доли в приватизированной квартире осуществляется только при условии согласования сделки с другими сособственниками и после отказа остальных выкупить часть квартиры на приоритетных правах.

В отличие от единого объекта собственности, продажа долей происходит с учетом ряда ограничений. Желание упростить процедуру часто приводит к попыткам подмены процедуры возмездного отчуждения иными схемами переоформления, не всегда законными.

Особенности продажи доли

Правила возмездного отчуждения доли в квартире регламентируются положениями Гражданского Кодекса.

Первое требование – сделка должна быть зафиксирована в виде договора в письменной форме (ст.550 ГК РФ) с нотариальным заверением и соблюдением принципа добровольности. В отдельных случаях предусматривается принудительный порядок переоформления, через суд, если кто-либо из заинтересованных сторон отказывается согласовать сделку.

Владелец доли в недвижимости вправе распоряжаться своей собственностью при условии обязательного согласования продажи долей в приватизированной квартире со всеми сособственниками, на основании единого решения.

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ, владелец доли обязан предложить свою часть к выкупу другими собственниками долей, имеющими преимущественное право покупки. Предложение по выкупу и реальные условия предстоящей сделки должны быть идентичными.

Если никто из сособственников не намерен выкупать долю или не устраивают условия выкупа, оформляют отказ. После получения уведомления с предложением выкупа владельцам долей отводится 1 месяц, согласно п. 2 ст.250 ГК РФ.

Последние изменения в законодательстве ужесточили требования к оформлению сделки с целью исключить мошенничество со стороны недобросовестных граждан. Особое внимание уделяют сделкам с несовершеннолетними и обязательному привлечению нотариусов.

Может быть полезно: Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире.

Описание процедуры

Алгоритм действий, как продать свою долю в приватизированной квартире, включает параметры, требуемые по законодательству:

  1. Анализ рынка и определение цены доли. Поиск покупателя части квартиры по установленной продавцом цене.
  2. Предварительное согласование договора о покупке с другими совладельцами, выразившими желание купить часть в жилье или отказавшихся от выкупа. Срок на раздумья – 1 месяц.
  3. По истечении месяца, если получен отказ или никто из совладельцев не выразил желание выкупить, у продавца появляется право на передачу недвижимости третьей стороне.

Согласно новым положениям законодательства, регистрация перехода права в Росреестре осуществляется после заверения договора купли-продажи у нотариуса. Участие нотариуса гарантирует юридическую безопасность сделки и законное переоформление недвижимости, исключая мошенничество.

Для оформления перехода права требуется подготовить перечень бумаг:

  • Отказ совладельцев выкупить предложенную долю (в письменном виде).
  • Если никто не выразил согласия и проигнорировал предложение выкупа, прилагают письма с уведомлением.
  • Выписка из ЕГРП, правоустанавливающий документ, свидетельство о регистрации.
  • Кадастровый и техпаспорт.
  • Если продавец заключил брак, прилагают нотариально заверенное согласие.
  • Личный документ.
  • При участии в сделке лица, не достигшего 18 лет, заручаются согласием отдела опеки.
  • Купчая на долю.

При подготовке договора потребуется следующая информация:

  • ФИО сторон и их личные сведения, адрес регистрации;
  • объект недвижимости (основные характеристики и параметры, идентифицирующие недвижимость);
  • условия передачи доли (стоимость и сроки).

Бумагу подписывают обе стороны. Документ недействителен без указания даты и места составления.

Читайте так же: Покупка доли в квартире на материнский капитал.

Принудительный выдел доли

 

Сделки с недвижимостью часто сопровождают споры и взаимные претензии, либо выделить долю в натуре не представляется возможным. Добровольная процедура в таких обстоятельствах невозможна, а вопросы предстоит решать через суд.

Собственник требует выкупа доли, предпочитая денежное вознаграждение за передаваемую жилплощадь. Минусом принудительного выкупа является неготовность и нежелание сособственников выплачивать средства за лишнюю жилплощадь. В результате, процесс выкупа часто растягивается надолго.

Если совладелец — несовершеннолетний

Иногда доли в квартире распределяются на нескольких участников приватизации, включая несовершеннолетних. Намереваясь продать квартиру вместе с долей несовершеннолетнего, предстоит согласовать сделку с отделом опеки.

Регистрация перехода права другому собственнику возможна только после получения письменного разрешения от надзорного органа с гарантией сохранения имущественных прав и интересов ребенка.

Согласование необходимо во всех случаях отчуждения недвижимости и не касается сделок, когда жилье (доли в нем) приобретаются в пользу ребенка.

Рассматривая обращение продавца, орган опеки учтет следующие параметры:

  • в результате сделки несовершеннолетний выиграет в имущественных правах (увеличение доли, улучшение жилищных условий, либо как минимум, обеспечение равноценным имуществом);
  • после продаж доли без предварительного переоформления другого объекта на ребенка, средства размещают на депозите, где они будут храниться до совершеннолетия.

Читайте: как приватизировать общежитие.

Без согласия

Когда в мирном порядке согласовать сделку не удается, продать долю в приватизированной квартире без согласия можно через рассмотрение дела в суде. Столкнувшись со сложностями при продаже доли, следует придерживаться следующего алгоритма:

  1. Сформулировать предложение для выкупа доли, исходя из текущей рыночной ситуации.
  2. Письменно уведомить сособственников о предстоящей сделке с предложением использования преимущественного права на выкуп (направляется по почте, с уведомлением).
  3. По истечении 1 месяца, при отсутствии согласия совладельцев, готовят исковое заявление в суд.
  4. После вынесения вердикта ожидают вступления судебного решения в силу и оформляют исполнительный лист.
  5. Завершают выдел доли на основании полученного исполнительного документа и определяют стоимость.
  6. Находят стороннего покупателя и заключают договор, исходя из условий, предложенных ранее сособственникам.
  7. Составление приемопередаточного акта.
  8. Пакет бумаг передается в Росреестр для завершения регистрации перехода права с предварительной уплатой пошлины.

Получение новых документов свидетельствует об окончании процедуры. Несмотря на сложности оформления, главная задача продавца – надлежащим образом выполнить уведомление сособственников. Это обстоятельство будет оценивать суд в первую очередь, принимая решение удовлетворить иск продавца.

Рекомендуем: Эксроу счета — что это такое?

Сложности оформления сделки

Стараясь избежать проблем с переоформлением долей, сделку продажи части недвижимости пытаются подменить другими схемами. Проблема чаще всего связана с появлением претензий у сособственников, заявляющих о нарушении процедуры уведомления.

В 3-месячный срок после сделки заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с просьбой о признании договора недействительным. Чтобы исключить риски, продавцу остается следить, чтобы был соблюден установленный режим согласования и уведомления.

Обойти ограничение поможет только сделка с дарением. Однако, применение дарственной для возмездных сделок является обманом. При желании, заинтересованные лица подают иски в суд с просьбой признать дарение притворным.

Еще один вариант – оформление доли в залог по какой-либо сделке. После того, как собственник доли не выполнит обязательств по договору с залоговым обеспечением, суд обяжет переоформить недвижимость в пользу залогодержателя.

Читайте: как продать долю в квартире без согласия сособственников.

Через дарение

При передаче доли по договору дарения происходит бесплатное оформление недвижимости на другое лицо. Чтобы придать схеме законность, часть доли передается по дарственной, а оставшаяся часть передается на возмездных условиях, при этом даритель наделяет одариваемого правом преимущественного выкупа.

Через залог

Передача доли через залог часто вызывает подозрения с юридической стороны. Схема передачи через залог доли банку можно рассмотреть на примере кредитного договора с залоговым обеспечением. Чтобы получить право на долю, достаточно не платить некоторое время, чтобы кредитор получил право потребовать возврата долга в виде доли в квартире.

Передача по залогу предусматривает учет нескольких ограничений, указанных в п.1 ст.54.1 закона об ипотеке:

  • стоимость залога должна быть выше величины долга минимум на 5 %;
  • задолженность должна превысить 3 месяца.

В данной схеме есть масса неясностей. При передаче доли в недвижимости в залог, нельзя исключать ситуацию, когда залог, в силу различных обстоятельств, не переходит в собственность банка. Суд вправе обязать выплачивать долг иными способами.

Несмотря на наличие ограничений, продажа доли в приватизированной квартире законна и возможна, если продавец согласует с остальными владельцами факт предстоящей сделки и предложит купить долю согласно преимущественному праву выкупа.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/privatizatsiya/prodazha-doli-v-privatizirovannoy-kvartire/

Правила, налоги и общий порядок продажи приватизированных квартир

Продажа приватизированной квартиры

После приватизации или оформления прав на недвижимость гражданин получает возможность распоряжаться данным объектом по своему усмотрению. Первичную приватизацию часто проводят для того, чтобы потом иметь возможность совершать различные сделки, позволяющие получить дополнительную прибыль. Следует знать о том, как обычно осуществляются стандартные сделки по продаже.

О квартирах, оформленных в собственность

Если источником передачи квартиры в частную собственность служит муниципальный, либо государственный бюджет – объект и называют приватизированным.

Ещё в начале 90-ых годов было введено такое понятие, как приватизация.

Документом, который подтверждает наличие законных прав, становится не договор по социальному найму, а свидетельство о праве собственность.

При этом владелец бывает один, либо их указывается несколько.

Продажа: описание общего порядка

Инициатором продажи любой недвижимости всегда выступает непосредственный собственник.

Реализация бывает и принудительной, но для этого судебная инстанция должна вынести соответствующее решение.

Владелец жилья должен озаботиться оформлением следующих правоустанавливающих бумаг:

  • Домовая книга и выписки из неё.
  • Техническая сопроводительная документация.
  • Свидетельство на имущественное право.

Если объект в собственности менее трёх лет, меньше года

Время владения той или иной недвижимостью определяет, как будет рассчитываться подоходный налог в том или ином случае.

  1. Одна ситуация складывается, если есть приватизированная квартира, и продаётся она дороже, чем за один миллион рублей.При наличии оформленного права собственности на протяжении менее трёх лет возникает обязанность по уплате налога со стандартной ставкой в 13 процентов.

    Сбор платится от любых сумм продажи, превышающих 1 миллион рублей.

  2. При использовании аналогичных условий по налогам продаются квартиры, которыми владеют менее одного года.

Как происходит продажа приватизированных квартир? Смотрите видео:

О продаже с прописанными жильцами

К препятствиям для покупки или  реализации объекта постоянная регистрация жильцов по адресу не относится.

Если прекращается право собственности, то считается, что жильцы автоматически не могут проживать по тому же адресу дальше.

Потеря прав по аренде на недвижимость так же не относится к последствиям сделки по продаже.

Какие документы являются правоустанавливающими, а какие правоподтверждающими? Ответы здесь.

Выписка зарегистрированных жильцов возможна только в судебном порядке.

Но существует запрет, который касается:

  1. Пожилых лиц.
  2. Детей, не достигших совершеннолетия.
  3. Инвалидов.

Право на то, чтобы постоянно пользоваться жилплощадью, может быть сохранено за лицом, которое проживало в квартире, но потом отказалось от приватизации, а позже совершило сделку по покупке или продаже недвижимости.

Главное, чтобы подобные нюансы были как можно подробнее описаны в соглашении по покупке-продаже.

В случае наличия нескольких собственников

На долевых собственников распространяются стандартные правила, связанные с совершением сделок.

Допустима ситуация, когда объект делится на несколько долей, равных и неравных. На каждую из таких долей можно получить отдельное право собственности.

Когда продаётся доля, требуется соблюдение преимущественного права по приобретению. Для изучения вопроса рекомендуется посмотреть статью 250 ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки 1.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Другим совладельцам надо направить письменное уведомление о намерении продать недвижимость. Оформление у нотариуса относится к обязательным требованиям.

Как быть с долей лиц младше 18-ти

Если несовершеннолетнее лицо указано в документах по квартире – за ними всегда сохраняется право на долю.

Чтобы продавать такие доли, требуется получать отдельное разрешение от органов опеки и попечительства.

Пакет документов при продаже. pravo.moe

Надо дополнительно подтвердить, что проведение сделки не способствует нарушению прав несовершеннолетнего.

Обычно стороной, защищающей и представляющей интересы ребёнка, становятся родители.

Другие особенности при сделках с участием несовершеннолетних

Если на территории квартиры прописаны несовершеннолетние дети, то их интересы надо обязательно учитывать.

Сложности возникают при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей по тому адресу к моменту совершения приватизации.

Особенности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка , читайте тут.

У детей в данном случае имеется абсолютно законное право по бессрочному проживанию на территории данного объекта. Даже новые собственники не могут запретить  использование объекта.

Если покупается подобная квартира, то необходимо учесть следующие нюансы:

  • Надо обязательно договориться обо всех нюансах с бывшими собственниками.Выписка ребёнка осуществляется через паспортный стол.После этого происходит постановка на регистрационный учёт в другом помещении.
  • Можно так же обратиться к судебной инстанции, чтобы выписку осуществили в принудительном порядке.

По поводу комнат в коммунальных квартирах

Часто происходит так, приватизация оформлена только по одной из комнат коммунальной квартиры.

А остальные принадлежат местному муниципалитету. Департамент жилищной политики должен получить предупреждение заранее, если владелец намерен провести сделку по продаже.

Либо с этой же просьбой обращаются к местной администрацией.

Здесь правило стандартное – если возражений у муниципалитета нет, комната может быть продана третьим лицам.

Если инициатором выступает только один из супругов

Сделка проводится в каждом случае по-своему. Обычно всё зависит от того, проведена ли приватизация объекта недвижимости. И когда этот вопрос был решён.

Если до заключения брака один из супругов приватизировал квартиру на себя, то потом он имеет право распоряжаться объектом недвижимости на своё усмотрение.

Если данное правило не соблюдается – органы власти могут просто отказаться проводить сделку, либо регистрировать права собственности на другого гражданина.

В случае несогласия со сделкой второй супруг может оспорить проведённую после брака сделку. Но, не позднее, чем через три года после совершения данного действия.

Об особенностях использования ипотеки

Если сделка одобряется при наличии договора по ипотеке, то не обойтись без согласия банка на проведение данной процедуры.

Финансово-кредитная организация должна тщательно проверить объект недвижимости и все документы на него. И посмотреть, насколько всё прозрачно, безопасно с юридической точки зрения.

Как купить квартиру с обременением по ипотеке? Особенности и нюансы тут.

Не обойтись без представления правоустанавливающей документации.

Даже после приватизации квартира играет роль залога. Такое положение сохраняется, пока не будет произведён полный расчёт по долгу.

Схема налогообложения при продаже приватизированных квартир. nk-jurist.ru

О способах продажи

Собственники и граждане нашей страны могут воспользоваться следующими схемами для реализации объектов недвижимости на современном рынке:

  • Договор на покупку-продажу.
  • Дарение объекта, полностью, либо частями.
  • Залог по соответствующему договору займа.

Об особенностях дарения

Дарение недвижимости относится к безвозмездным сделкам. Но часто сделки имеют возмездный характер. Это делается для повышения практичности решения.

Если дарится доля, то в данном случае нет необходимости уведомлять письменно других собственников.

Когда выбирают дарение, то действуют именно так:

  1. Начинается процесс со сбора пакета документации.
  2. Согласование условий, которые будут иметь значение для договора в дальнейшем.
  3. Подписание договора, осуществление регистрации у нотариуса.
  4. Деньги передаются через банковскую ячейку.

После того, как все подписи проставлены, новый собственник получает квартиру в своё распоряжение.

Схема с залогом

Использование залогового варианта по квартире предполагает нарушение сроков.

Часто между сторонами подписывается соглашение по займу, а потом умышленно допустить нарушение одного из главных условий.

Заложенная квартира отчуждается при совершении следующих действий:

  • Начинается всё согласованием по важным условиям.
  • Подписывается само соглашение по залогу.
  • К указанным срокам соглашение не исполняется.
  • Квартиру передают для роли залога, для последующей реализации по стандартной схеме.

Для покупателя подобные решения остаются наиболее сложными. Они так же связаны с большим количеством рисков.

О чистой продаже

Это самый безопасный способ для каждой из сторон.

Он не предполагает нарушений действующего законодательства:

  1. Продавец передаёт объект недвижимости, без каких-либо дополнительных обременений.
  2. Покупателю остаётся отдать только денежные средства.

Главное условие – предварительная договорённость по поводу цен.

Главное – учитывать права всех лиц. Даже тех, кто отказался от приватизации, но сохранил за собой право использования.

Какие риски у покупателя приватизированной квартиры? Смотрите в этом видео:

Стандартный перечень документации состоит из таких позиций:

  • Сам договор по покупке-продаже.
  • Справка из БТИ, подтверждающая установленную стоимость.
  • Документация по праву собственности.

Подготовка бумаг осуществляется самостоятельно, либо для этого обращаются к юристам.

О налогах с продажи

Продажа квартир облагается стандартным сбором, предполагающим наличие 13-процентной ставки.

Уплата налога обязательна для квартир, которыми владеют меньше трёх лет.

Продавцы могут воспользоваться налоговыми вычетами при продаже объектов стоимостью более 1 миллиона рублей.

Заключение

Продажа квартиры после реализации – не такой уж сложный процесс с юридической точки зрения.

С ним справится даже гражданин, которому приходится впервые решать подобные проблемы.

Нужно лишь проявить предельную внимательность, учитывать особенности определённого вида сделок.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry.html

Квартира после приватизации: через сколько можно ее продать и как лучше это сделать?

Продажа приватизированной квартиры

Одним из способов приобрести жилое помещение в собственность – это его приватизация. Государство позволяет безвозмездно получить квартиру, занятую по договору социального найма, в собственность. После этого приватизированную квартиру можно продать другим лицам по типовому договору купли-продажи. Но прежде чем выкладывать объявление, необходимо учесть некоторые нюансы.

В соответствии с Законом РФ №1541-1 от 04.07.1991 г.

под приватизацией, в частности, жилищного фонда, понимается безвозмездная передача жилых помещений, принадлежащих государству или муниципальному образованию, в которых граждане проживали на добровольной основе по договору социального найма жилого помещения. Остальное государственное и муниципальное имущество, не относящееся к жилым помещениям, отчуждается на возмездной основе.

Справка: Несмотря на планы Правительства РФ установить предельный срок бесплатной приватизации, этого до сих пор не произошло. Напротив, ФЗ от 22.02.2017 г. № 14 отменил какие-либо сроки, установив бессрочное безвозмездное отчуждение.

Через сколько лет можно реализовать?

После того как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре, владелец приватизированной квартиры наделяется всеми правами:

  • пользоваться помещением (проживать, хранить свою собственность);
  • сдавать под наем или в аренду;
  • вкладывать в уставной капитал организации или закладывать по договору ипотеки;
  • завещать;
  • отчуждать всеми установленными законом способами (продажа, дарение, мена и т.д.).

На вопросы о том, когда можно продавать приватизированную квартиру, через какое время, можно ли это сделать сразу, есть однозначный ответ. Делать приватизированную квартиру предметом ДКП можно с первого дня регистрации в Росреестре.

При продаже приватизированной квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог 13% с дохода от продажи.

Если же после приватизации прошло более 3 лет, продавец освобождается от налогообложения (ст. 217.1 НК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с незарегистрированным правом невозможна.

Документы

Для того, чтобы продать квартиру после приватизации понадобится стандартный пакет документов:

  • паспорт собственника;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (в данном случае, договор приватизации);
  • свидетельство о праве собственности (если приватизация производилась до июля 2016 года);
  • справка ЕГРН, подтверждающая право собственности, отсутствие или наличие обременений и арестов;
  • технический паспорт из БТИ (тех. план и экспликация);
  • выписка из домовой книги;
  • единый жилищный документ из ЕИРЦ;
  • нотариально заверенное разрешение супруга (бывшего супруга) на продажу, если квартира является совместной собственностью супругов;
  • разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний или ребенок просто зарегистрирован в квартире;
  • справка из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Важно! Дополнительно покупатель может попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для того, чтобы минимизировать риск признания продавца недееспособным или ограниченно дееспособным.

Общие этапы условно можно разделить:

  1. Преддоговорная стадия. Продавец показывает покупателю квартиру, рассказывает подробную информацию о ней. Стороны обговаривают условия будущего заключения договора устно или подписывают предварительный договор с предоплатой.
  2. Предоставление продавцом необходимых документов в оригинальном экземпляре, либо их нотариально заверенных копий с последующим предоставлением оригиналов.
  3. Подписание договора.
  4. Нотариальное заверение по желанию сторон или в обязательном порядке, если:
    • осуществляется продажа доли несовершеннолетнего;
    • или недееспособного (ограниченно дееспособного) лица;
    • продается доля из общей долевой собственности.
  5. Оформление перехода права собственности в Росреестре.
  6. Подписание акта приема-передачи жилого помещения (может быть как последней стадией, так и предшествующей регистрации права в Росреестре).

Только что приватизированной недвижимости

После процедуры отчуждения государственного или муниципального имущества в собственность лица, он становится собственником и вправе также продать или иным образом передать квартиру другим людям.

Справка: Закон не запрещает заключать предварительный договор еще до того, как самим продавцом будет подписана сделка о приватизации. Но в таком случае придется заплатить 13% налога от вырученной суммы.

Условно периодом «сразу после приватизации» можно считать налоговые 3 года.

Долевой собственности

При отчуждении доли собственник должен учитывать положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве ее выкупа владельцами других долей. Для этого продавец должен направить предложение остальным собственником, оставляя установленную рыночную цену.

В данной ситуации возможно три варианта:

  1. один из собственников откликается на предложение и выкупает долю;
  2. собственники пишут нотариально заверенный отказ или игнорируют предложение в течение 30 дней, что также позволит отчуждать долю иным лицам;
  3. собственники договариваются продать квартиру вместе или каждый свою долю одному или нескольким разным лицам.

С прописанным человеком

Сложности при снятии с регистрационного учета возникают, если эти лица попадают в следующие категории:

  • несовершеннолетний (для выписки необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства);
  • лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохраняющие право проживания (выписка производится по их согласию);
  • наниматели по договору найма жилого помещения (можно снять с учета только после истечения срока, установленного договором);
  • арендодатели по договору аренды (тот же принцип, что и наем).

Всех остальных собственник вправе снять с регистрационного учета и без их согласия.

С несовершеннолетним ребенком

Не имеет значения, является ли ребенок собственником или просто зарегистрирован в жилом помещении, отчуждать такую квартиру и снять его с рег. учета можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Отчуждать долю несовершеннолетнего можно, если:

  • приобретается жилье взамен;
  • его условия (площадь, внешние характеристики) соответствуют продаваемой квартире или улучшены;
  • проведены все средства коммуникации.

Также сам договор купли-продажи такой квартиры должен быть заверен нотариусом.

Основания для снижения налога

Если продавец не хочет ждать трехлетний период, ему придется смириться с уплатой средств в пользу государства. Однако закон устанавливает основания уменьшить довольно крупную сумму.

Уменьшаем базу

В соответствии со ст. 220 НК РФ каждый гражданин вправе получить имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Но в соответствии с п. 2 ч. 2 указанной статьи он может вместо вычета уменьшить сумму налога, если доход от продажи жилой недвижимости составил менее 1 млн рублей. Сам размер составляет указанную сумму, а значит, платить налог не придется.

Уменьшение на сумму расходов

Также п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет вычесть из суммы дохода сумму расходов, которые лицо понес при приобретении собственности. Но так как речь идет о приватизации жилого фонда, которая осуществляется безвозмездно (будущий собственник уплачивал только государственные пошлины и услуги нотариуса или юриста, если они привлекались), о большом уменьшении налога не может идти речи.

Взаимозачет выплат

При продаже квартиры и приобретении новой в одном налоговом году (по сделке альтернативной купли-продажи или отдельным договором), то уплата налога от продажи и налоговый вычет (до 2 млн. рублей) от покупки будут осуществляться не по принципу уменьшения базы, а как самостоятельные процедуры.

Продавцу следует поступить таким образом: заплатить налог, затем получить налоговый вычет, а то и два, если квартира попадает под критерии принципа уменьшения налоговой базы и при следующих условиях:

  • продажа и покупка совершены в один налоговый год;
  • лицо ранее не производило налоговый вычет на приобретенное жилье;
  • квартира куплена у постороннего лица, а не близкого родственника.

Платят ли пенсионеры?

Налоговое законодательство не освобождает пенсионеров от уплаты подоходного налога в 13%. В такой ситуации лучше подождать с продажей 3 года, когда такая сделка перестанет считаться с точки зрения закона прибылью.

Особенности налогообложения

Внимание! Если приватизированная квартира продается менее, чем через 3 года после получения права собственности, доход от продажи облагается тринадцатипроцентным налогом, и уменьшить его или вернуть часть суммы можно только используя налоговый вычет.

Если «проигнорировать» требование закона и отказаться от уплаты, наступает ответственность по ст. 122 НК РФ, согласно которой лицо, кроме суммы налога, уплачивает в качестве штрафа:

  • 20% от его суммы – если лицо забыло оплатить налог, уменьшило его или было произведено неправильное исчисление;
  • 40% – если налог не уплачивался умышленно.

Чтобы избежать налогообложения, заключать договор купли-продажи рекомендуется по истечении установленного ст. 217.1 НК РФ срока.

Можно ли реализовать неприватизированную недвижимость?

Формально продать квартиру невозможно, ведь ее собственником до приватизации является муниципальное образование или государство. Однако есть способы, которые помогут передать квартиру в чужие руки и получить за это деньги:

  1. Совершение совместной приватизации с будущим покупателем. По сути, это и есть заключение предварительного договора купли-продажи с предоплатой или ДКП будущей недвижимости. В последнем случае продавец обязуется в определенный срок получить квартиру в собственность посредством приватизации, а затем осуществить переход в пользу продавца, который уже уплатил нужную денежную сумму.
  2. Совершение обмена. Этот процесс более сложный. От будущего покупателя потребуется приобрести буферное жилье на сумму, которую он бы потратил на квартиру продавца. Делается это с помощью агентства недвижимости.

    Далее, продавец меняет свою неприватизированную квартиру на буфер, подав соответствующее заявление вместе с покупателем в государственный орган. В результате этого право на приватизацию возникает у покупателя. После осуществления обмена, продавец отчуждает буфер обратно агентству недвижимости.

За кем сохраняется право проживания после продажи?

Жилищное и гражданское законодательство, а также судебная практика ВС РФ оставляет право пожизненного проживания на основании регистрации для лиц, которые добровольно отказались от приватизации по тем или иным причинам. Как правило, суд не удовлетворяет иски о выселении таких лиц без их желания.

Справка: Перед продажей квартиры следует договориться с родственниками и получить от них согласие или попросить их самих выписаться из квартиры.

В самой продаже уже приватизированной квартиры нет никаких сложностей, за исключением системы налогообложения.

Если продавец отказывается подождать установленные законом 3 года, ему придется заплатить налог с полученной суммы в размере 13%.

Для покупателя в данном вопросе есть риск в виде обременения правом третьих лиц – тех, кто добровольно отказался от приватизации, но имеет право пожизненного проживания в таком жилом помещении.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/privatizirovannoy.html

Можно продать приватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры

Если квартира не приватизирована можно ее продать, или совершать с ней другие сделки? Таким вопросом задаются люди, которые проживают в не приватизированной квартире. Очевидным ответом на этот вопрос, будет — нет. Почему нельзя ее продать, объясняет Закон.

Потому что продавать квартиру может только собственник, которым, может быть государство или предприятие

Граждане, проживающие в не приватизированной квартире, могут являться кем угодно, например:

  • Квартиросъемщиками;
  • Арендаторами;
  • Или, проживающими по советскому ордеру.

Если квартира государственная, то чтобы получить ее в собственность, необходимо оформить приватизацию. И только потом, ее можно будет продать, или сделать все, по своему усмотрению.

Если на не приватизированную квартиру уже есть покупатель, то ему придется ждать, пока жильцы оформят ее в собственность. Чтобы не потерять клиента, можно составить предварительный договор, между покупателем, и всеми жильцами, зарегистрированными в этой квартире, и указать сроки исполнения оформления.

Таким образом, и покупатель, и продавец будут нести ответственность, если нарушат обязательства, взятые по этому договору.

На основании этого договора, даже можно отдать задаток, но лучше не торопиться, поскольку вопрос сложный, и могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, которые приведут к разногласию, между продавцом и покупателем.

Либо сами продавцы, проживающие и зарегистрированные на данной жилплощади, могут не найти общего языка между собой, а значит и приватизация станет невозможной. Если человек откажется участвовать в приватизации, и оформит свое действие у нотариуса, он имеет все права на дальнейшее проживание в этой квартире, и не выписываться из нее. Не каждому покупателю понравится такой сюрприз.

Также, нельзя продать доли собственности несовершеннолетних, проживающих в квартире. Для этого, родители должны подать заявление в органы опеки, и получить разрешение. Поэтому, стоит, прежде всего, подумать над этим рискованным шагом.

Взвесить все нюансы. Права на приватизацию Кто может участвовать в приватизации? Все, прописанные на данной жилплощади, люди. Дети, участвуют в данном действии, безусловно, а взрослые, могут выбирать — приватизировать или нет.

Для приватизации необходимы такие документы:

  • выписка о всех лицах, вписанных в домовую книгу ;
  • кадастровый паспорт на жилье;
  • выписка об отсутствии приватизированного жилья;
  • ордер или другой документ;
  • паспорта и свидетельства о рождении;
  • если кто-то не согласен приватизировать квартиру, то нужен, нотариусом заверенный отказ, от участия в приватизации.

Все эти документы предоставляются в соответствующие инстанции, которые занимаются имущественными отношениями.

В заключение Как все документы будут собраны и оформлены, у потенциальных продавцов уже не возникнет вопросов. В том числе, можно ли продать квартиру если она приватизирована.

Если все сделано по правилам, и в квартире нет “отказников”, или лиц, которые могут помешать, можно смело начинать сделку купли-продажи.

Сейчас остро стоит вопрос касательно сделок с недвижимостью, и важным аспектом является то, приватизировано жилье или нет. В последнем случае прописанные лица не являются полноправными собственниками недвижимости, поэтому и не могут его продать. А приватизированное жилье открывает большой спектр возможностей перед ее владельцем.

Стоит заметить, что одного желания приватизировать недвижимость, мало. Существует некий перечень категорий жилья, получить полные права на которое невозможно. Поэтому данный вопрос нужно узнавать в государственных структурах.

Можно ли продать приватизированную квартиру без согласия лиц, которые в ней проживают в настоящий момент?

В любом виде недвижимости могут быть прописаны различные граждане, как родственники, так и совершенно чужие друг другу люди. Вследствие этого могут возникнуть конфликтные ситуации, когда дело коснется сделок в виде продажи, сдачи и обмена.

Можно ли продать приватизированную квартиру без согласия лиц, которые в ней прописаны? Да, по законодательству судьбой квартиры распоряжается именно ее собственник.

Лица, которые в ней прописаны, имеют только право на жительство в ней, пока владелец не выпишет их.

Поэтому продать квартиру без согласования других лиц можно самостоятельно или при возникновении проблем — через судебный порядок.

Если квартира не приватизирована, можно ее продать или такие сделки невозможны?

Согласно решению правительства РФ, процесс приватизации будет продолжен до июля 2016 года, а, значит, все желающие еще смогут присвоить себе жилье. Но так как эта процедура требует большого вложения денежных средств, то не по карману каждому гражданину.

Тогда, если квартира не приватизирована, можно ее продать без больших капиталовложений со своей стороны? Да, если покупатель сможет взять на себя оплату приватизации. Здесь потребуется гарантия с вашей стороны, что данная недвижимость будет продана именно этому человеку после проведения всей процедуры.

Можно ли продать комнату в приватизированной квартире, если она соответствует доле владельца?

Продажа комнат недвижимости осуществляется в соответствии с правом собственности продавца. Также необходимо учитывать согласие остальных дольщиков на подобные сделки.

Можно ли продать комнату в приватизированной квартире и как это осуществить, если комната соответствует размеру доли? В этом случае потребуется лишь сбор всех необходимых документов для осуществления операции. Если же комната не соответствует размеру доли, то ее продажа этим дольщиком невозможна, потому что он не имеет право затрагивать границы других владельце недвижимости.

Можно ли продать часть приватизированной квартиры третьему лицу и как это осуществить?

Если вы являетесь одним из собственников жилья, то имеете полное право по своему желанию распоряжаться долей. При продаже доли обязательно подумайте, стоит ли совершать подобную сделку, ведь последствия для остальных собственников могут быть самыми печальными.

Можно ли продать часть приватизированной квартиры чужому человеку? Если вы владеете этой частью, то да. Но впоследствии новый дольщик может выселить остальных владельцев недвижимости в результате различных действий. Поэтому перед осуществлением сделки необходимо собрать согласие остальных собственников на продажу доли, а также нежелание ее выкупа.

Через сколько можно продать приватизированную квартиру третьему лицу в полную его собственность?

После того, как процесс приватизации завершился, владелец недвижимости должен понимать, что теперь все операции, которые будут проводиться с жильем, должны облагаться государственным налогом. Это обосновано тем, что квартира выступает источником дохода.

Так через сколько можно продать приватизированную квартиру потенциальному покупателю? Стоит заметить, что никакого временного ограничения на этот счет не существует. После получения на руки свидетельства человек становится полноправным обладателем недвижимости и может проводить с ней любые операции в рамках закона.

Можно ли продать квартиру, приватизированную на ребенка, в свое или чужое владение и пользование?

Все операции, которые проводятся с недвижимостью несовершеннолетних лиц, проходят через местные органы опеки. Таким образом контролируются сделки со стороны родителей и опекунов касательно собственности детей. Стоит заметить, что переписать недвижимость несовершеннолетних на свое имя родители не могут, это запрещено законодательством.

А можно ли продать квартиру, приватизированную на ребенка, третьему лицу с согласия несовершеннолетнего? Да, такая сделка имеет место, если данное согласие имеет письменную форму, а ребенок получил в собственность идентичную недвижимость. Также родители могут переслать на его банковский счет текущую стоимость жилья.

Можно ли продать приватизированную квартиру с долгами за коммунальные услуги потенциальному покупателю?

Каждый процесс покупки-продажи недвижимости индивидуален и имеет большое количество нюансов. Поэтому в интересах покупателя поинтересоваться как можно большим количеством информации о будущем жилье.

Можно ли продать приватизированную квартиру с долгами за коммунальные услуги другому лицу? Да, ведь справка о задолженности не является обязательной в процессе сделки. Также важно знать, что такие долги не относятся к самой квартире, они являются обязанностью ее продавца.

Как можно продать долю в приватизированной квартире и какие последствия может иметь сделка?

Продажа доли — достаточно распространенное явление, но оно может иметь ряд неприятностей для остальных дольщиков. Если она совпадает с размерами комнаты, то в ней могут поселиться совершенно чужие люди или даже основать офис. Поэтому в интересах других дольщиков купить эту часть у продавца.

Как можно продать долю в приватизированной квартире, если она имеет обособленные границы? Если доля соответствует размеру комнаты, то здесь вопрос решается просто. Если же нет — необходима процедура определения границ и стоимости этой доли.

Источник: https://Estate24.moscow/articles/mozhno-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.